İkinci El İpotek Piyasası Oyuncuları

İpotek finansmanı kuruluşları ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi konularında finansman imkânlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğine haiz anonim ortaklıklardır. Konut finansmanı; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için kaynak kullandırılmasıdır. Bu kaynakları doğrudan tüketiciye sağlayan kurumlar konut finansmanı kuruluşlarıdır.477

3.4.3.2.1.2 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

İpotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle oluşturulan havuza dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerdir. İpoteğe dayalı menkul kıymet türleri şöyledir:478

3.4.3.2.1.2.1 İpotekten Geçen Menkul Kıymetler

İpotekten Geçen Menkul Kıymetler(MPS), finansal kurumlar tarafından verilmiş olan gayrimenkul ipotek kredilerini bir araya getirilerek oluşturulan ipotek grubuna dayalı olarak ihraç edilen bir menkul kıymet türüdür. Bu menkul kıymetler tek tek ipotek kredisine yatırım yapmaktansa, bir ipotek grubuna yatırım yapılması ve çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılmasını sağlamaktadırlar. Likiditeleri çok yüksek olan bu menkul kıymetler, ipotekle ilgili menkul kıymetlerin içinde hacim bakımından en büyük paya sahiptir.479

MPS yapısı içerisinde yer alan ihraççı kurum, öncelikle benzer nitelikteki ipotek kredilerini, bu kredilerin ilk sahibi olan kredi veren kurumdan, satın alarak bir ipotek

476 _{Cem Karakaş, Onur Özsan, “Türkiye`de ve Doğu Avrupa Ülkelerinde İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet} Piyasalarının Durumu”, Active Dergisi, Mayıs-Haziran 2004, s.3.

477 _{Mortgage Sistemi ve Kurumsal Yapısı,}

http://www.modelinvest.com/Files/File/MORTGAGE%20SSTEM%20VE%20KURUMSAL%20YAPISI.pd f, s.14

478 _{A.g.m., ss.15-16.} 479 _{Alp,Yılmaz, a.g.e, s.104.}

havuzu oluşturmaktadır. Daha sonra ihraççı kurum, bu kredilere dayalı menkul kıymetleri yatırımcılara ihraç etmektedir. Ayrıca kurum, kredi borçlularından ipotek kredilerine ilişkin ödemeleri toplayıp, ilgili servis ve garanti ücretlerini düştükten sonra, bunları yatırımcılara aynen aktarmak zorundadır. Sistemde bulunan yedd-i emin sayesinde saklanmaya alınan ipotek kredileri menkul kıymetler için teminat vazifesi görmektedir. Söz konusu menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar ise ipotek havuzunun sağlayacağı nakit akımları üzerinde, satın alacakları menkul kıymet pay oranı kadar mülkiyet hakkına sahiptirler. Bir başka ifade ile havuzda yer alan kredilerin geri ödenme planlarına göre yatırımcılara her ay sahip oldukları pay oranında anapara ve faiz ödemesi yapılmaktadır.

Bu yapının bir özelliği olarak, kredi veren kurum, menkul kıymetleştirme işleminde kullanılacak kredilerini bilânçosunun dışına çıkartmakta, dolayısıyla kredilere ilişkin riskler de yatırımcılara transfer edilmektedir. Doğal olarak ipotek kredilerine ilişkin risklerin varlığı, menkul kıymet sahiplerinin eline geçecek olan nakit akımlarının tahmin edilmesini de engellemektedir.480

3.4.3.2.1.2.2 Teminatlı İpotek Yükümlülükleri

Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO), ipotek kredisi grubu ve/veya MPS grubu portföyüne dayanarak ihraç edilmiş olan bir menkul kıymet türüdür.481 İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin vadelerindeki belirsizlikten dolayı oluşacak erken ödeme risklerini azaltmak için ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin portföyüne dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymettir.482 CMO`ların en belirgin özelliği, farklı risk/getiri beklentisi olan yatırımcılara hitap eden farklı yapılara sahip olmalarıdır. CMO`lar “tranche” adı verilen farklı vadelerdeki seriler halinde ihraç edilirler. Bunlar MPS`ler gibi ipotek kredilerinden oluşturulan havuza dayandırılırlar; ancak MPS`lerdeki ipotek havuzunun getirisine ve vade yapısına bağımlılık, havuzdaki ipoteklerin özelliklerine göre ayrılarak farklı vadelere sahip serilere bağlanması yoluyla giderilmektedir. Serilerin farklı vadelere sahip olmaları nedeniyle, erken ödeme riskinden kaçmak isteyen yatırımcılara ulaşım da kolaylıkla sağlanmaktadır. Her şeye rağmen CMO`ların erken ödeme riskini yok etmediği, sadece bu

480 _{Bir Finanslama Yöntemi Olarak Menkul Kıymetleştirme: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme}

ve Türkiye Uygulaması, s.93-94.

481 _{Alp,Yılmaz, a.g.e, s.118}

riski farklı seriler arasına yayarak azalttığı gözden kaçırılmaması gereken en önemli husustur.483

3.4.3.2.1.2.3 Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler

Getirisi ayrılan ipoteğe dayalı menkul kıymetler (SMBS), ipotek havuzundan sağlanan anapara ve faiz ödemelerini, ihraç edilen menkul kıymetin satışı aşamasında belirlenen ilkelere göre menkul kıymet sahipleri arasında farklı şekilde dağıtmaktadırlar. Genellikle, ipotek havuzunda yer alan kredilerden sağlanan anapara ve faiz tutarları birbirinden ayrılarak farklı seriler yaratılmakta, bu yolla yatırımcıların erken ödeme ve faiz riskine karşı korunmaları sağlanmaktadır. Bir seri yalnızca ipotek havuzundan gelen anapara ödemelerine dayalı olarak ihraç edilirken, diğer seri ise yalnızca faiz ödemelerine dayanmaktadır. Bu uygulamayla birlikte, ihraç edilen menkul kıymetlerin getirisi ile dayanak oluşturan ipotek havuzunun getirisi birbirinden farklıklaşmaktadır. Piyasa faiz oranlarındaki ve erken ödeme oranlarındaki değişimlere karşı son derece duyarlı olmalarından ötürü potansiyel risk ve getiri oranları yüksektir. Temelde yapay getirili menkul kıymetler ve yalnız faiz/yalnız anapara ödemeli menkul kıymetler olmak üzere iki farklı yapıya sahiptirler.484

3.4.3.2.1.2.4 İpoteğe Dayalı Tahviller

İpotek haklarının menkulleştirilerek tahvil şeklinde piyasalarda satılması ve nakde dönüştürülerek yeni kaynak oluşturan bir menkul kıymettir.485 İpoteğe dayalı tahviller (MBB), klasik bir tahvilin her türlü özelliğine sahip olmakla birlikte, yine klasik tahvillere benzer olarak ihraç eden kurumun borç yükümlülüğünü göstermektedirler. Klasik tahvillerden tek farkları ise, bunların ipotek kredilerinden oluşan bir havuzla teminat altına alınmalarıdır. İpoteğe dayalı tahvil ihracında, ipotek kredilerinin bilânço dışına çıkartılmaları söz konusu olmamakta, sadece aktifteki krediler teminat gösterilerek tahviller ihraç edilmektedir. Bu yolla ihraç edilen MBB`lerin nakit akımları ile ipotek havuzunun nakit akımları birbirlerinden bağımsız olup, nakit akışının düzenini bozan olgular MBB sahiplerinin getirilerine yansıtılmamaktadır. İpotek havuzu ancak MBB`leri ihraç eden kurumun bunlara ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapamaması durumunda

483 _{İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler, http://mortgagerehber.softwareturk.com/content/view/148/98/} 20/04/2007

484 _{Bir Finanslama Yöntemi Olarak Menkul Kıymetleştirme: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleştirme}

ve Türkiye Uygulaması, ss.100-101.

devreye girmekte ve ipotek kredileri satılarak tahvil sahiplerine karşı olan yükümlülük yerine getirilmektedir.486 Vadeleri 5 ile 12 yıl arasında değişmekte olup, faiz ödemeleri genellikle 6 ayda bir; anapara ise vade sonunda ödenmektedir.487

Gelişmiş ekonomilerde ipotek teminatlı alacaklara dayalı olan menkul kıymetler, Devlet İç Borç Senetlerinden (DİBS) sonra en az riskli enstrümanlardır. Getirileri de taşıdıkları riske bağlı olarak DİBS`den fazla, ancak ticari bono veya hisse senedinden düşüktür. Ülkemizde DİBS getirileri rasyonelin üzerinde olduğundan, konut kredileri faizlerine dayalı getiriler sağlayabilecek olan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin getirilerinin beklentileri karşılaması mümkün değildir. İpotek teminatlı alacaklara dayalı olarak ihraç edilecek ikincil piyasa enstrümanlarına talep olabilmesi için, kamu iç borç gereksiniminin azalması ve DİBS faizlerinin olması gereken düzeylere inmesi gerekmektedir. Tahvil/bono piyasasındaki DİBS egemenliği sona ermedikçe, ikincil piyasa kuruluşlarının sermaye yapısı ne olursa olsun, ihraç ettiği menkul kıymetlere talep kısıtlı olacaktır. Gereken elverişli ortam sağlandığında, ihraç edilecek ipotek teminatlı menkul kıymetlere talep gösterebilecek oyunculardan bazıları hâlihazırda mevcuttur. Uzun vadeli yükümlülükleri bulunan emeklilik şirketleri, portföy yönetim kuruluşları ve sigorta kuruluşları başta olmak üzere, her türlü kurumsal yatırımcı bu piyasanın potansiyel oyuncusudur.

Reel faizlerin düşmesi, ekonomik istikrar sağlanması, kamu iç borç ihtiyacının azalması gibi bazı makroekonomik ön koşulların sağlanması, mortgage sistemi için zorunluluk olmakla beraber, menkul kıymetleştirme için teknik anlamda yeterli olmamaktadır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlere olan talep üzerinde, birincil piyasa altyapısının ve verimliliğinin doğrudan etkisi bulunmaktadır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin piyasa değerini belirleyen varlık, ipotekli gayrimenkulün piyasa değeri ve likiditesi, yani nakde dönüştürülebilme kapasitesidir. İcra ve İflas Kanunu`na bağlı mevcut uygulamalar, gayrimenkulün nakde dönüştürülme süresinin idealin üzerinde olmasına yol açmaktadır.488

486 _{İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler, s.1.}

487 _{Saadet Tantan, Menkul Kıymetleştirme: ABD Uygulamaları ve Bankacılık Sektörüne Etkileri,} Sermaye Piyasası Kurulu, Ankara, 1996, s.63.