Doğal Afet ve Konutta Kalite Sorunları

Konutların karşılaştıkları problemlerden biri de doğal afetler sonucu oluşan zararlardır. Doğal afet riskleriyle ilgili üç temel strateji söz konusudur. Bunlar; kentler kurulmadan yer seçimi aşamasında yapılan risklerden kaçınma, kentler kurulduktan sonra yapılan oluşmuş riskleri azaltma, afet sonrasında yapılan riskleri paylaşmadır.

Kentlerimizin hızlı gelişme ve yayılma dönemleri artık azalmış ve kentleşmenin hızı kesilmiş, birkaç merkez dışında kentlerin nüfus artış hızları da düşmektedir. Şu an dingin bir kentleşme dönemi kentlerimizde yaşanmaktadır. Kent planlaması yapılırken bu gelişimin göz ardı edilmeksizin oluşmuş riskleri azaltma stratejileri izlenmelidir.336

Afet risklerini azaltmak üzere izlenecek politika, program ve projeleri tanımlamak; öncelikleri belirlemek ve öncelikli projeleri aşağıdan yukarıya, katılımcı yöntemlerle hayata geçirmenin yollarını göstermek gerekmektedir.337

Ülkemize en çok zarar veren afet türü depremlerdir. Depremler sadece binaları değil, bir bölgenin tamamını etkilemekte ve kentsel yerleşimlerin baştan sona morfolojisi

334_{Kentleşme, Konut Sorunu, Barınma Hakkı ve Demokrasi, s.1.} 335 _{A.g.e., s.1}

336 _{Bademli, a.g.e., s.27.} 337_{A.g.e., s.29.}

ve fiziksel yapısı üzerinde problemler yaratmaktadır. Bu sebeple, deprem güvenliği ile ilgili konular, sadece inşaat standartları ya da fay hattında yapılaşmayı engellemekten ibaret olmamalıdır. Elbette yerleşimlerin depreme karşı dayanaklıklarını arttırabilmek için, dikkate alınması gereken başka konular da bulunmaktadır. Bu anlamda kent plancıları planlama ve yapılaşma sürecinde kütle-mekân, biçim-mekân ve ulaşım-dolaşım konularına karar verirken depremin göz önünde bulundurulması gerekmektedir. İmar planlarında ortaya koyulan açık alanların yeterli olması gerekmektedir. Doluluk-boşluk oranları belirlenirken deprem ve etkilerinin dikkate alınması gerekmektedir. Sokakların, yolların, avluların, meydanların ulaşılabilirlik açısından yeterli olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.338

Afet yönetimiyle ilgili merkezi ve yerel yönetimin yapması gerekenler vardır. Merkezi yönetim bu konudaki yasal düzenlemeleri gözden geçirerek eksik yönleri tamamlamalı, bayındırlık hizmetleri ile ilgili denetimi merkezi otorite olarak yerine getirmeli, afet yönetimini etkin kılmak için Afet Yönetim Bakanlığı kurulmalıdır. Bu bakanlığın etrafında afet yönetimi ile ilgili bütün birimler ve çalışmalar birleştirilerek eğitim kurumlarında afet yönetimi ile ilgili dersler müfredata alınmalıdır. Bunlara ilaveten deprem kuşağında yer alan büyük metropollerin ve sanayi merkezlerinin makro düzeyde planlanmasında üstüne düşen görevleri yerine getirmelidir.

Yerel yönetimler ise; deprem master planlarının acil olarak yapılması ve uygulamaya geçirilmesinde, deprem bölgelerinde yaralan kentlerin jeolojik yapılarını ortaya koyan haritaların yeniden mikro bölgeleme bazında yeniden güncellenmesinde, deprem sonrası ayakta kalan binaların hasar durumlarının yeniden gözden geçirilmesi ve gerekli tedbirlerin alınmasında etkin olarak çalışmalıdır. Bununla birlikte, acil kurtarma çalışmalarına yönelik halkın katılımını sağlayacak mahalle bazında örgütlenmelerin oluşumu, afet yönetimi konusunda kentler arası ve yerel yönetimlerle sivil toplum kuruluşları arasında işbirliğinin sağlanmasında etkin olarak rol almalıdır.339

Afet yönetiminde yapılması gereken en önemli konulardan birisi de yapı denetiminin sağlanmasıdır. Bu denetimler depreme dayanıklı yapı yapmanın ön koşuludur. Ancak seçimle iş başına gelen belediyelerin bu denetimi gereği gibi yapması yeniden seçilmesine engel olabilmekte bu da belediyelerin daha esnek davranmasına sebep

338 _{Canaran, a.g.m., s.19-20.} 339 _{Es, Akın, a.g.m., s.364.}

olmaktadır. Yapım denetimini gerçekleştiren başka bir kuruluş da yapı denetim şirketleridir. Yapı denetim şirketinin mal sahibi ya da yapsatçı tarafından seçilmesinin getirdiği en önemli şey bedelinin pazarlığa tabi olabilmesi ve gerçek bir denetim olmadan bir tür “harç” ödenmesi durumuna düşülmesi tehlikesidir. Bu yapı denetiminin sulandırılmasına neden olmaktadır. Denetimi fen kuralları ve yasa ve yönetmeliklere uyarak yapan denetim şirketleri yeni denetim işleri alamamaktadır. Bu doğrultuda çıkarılacak yasalarla yapı denetim işinin bağlayıcılığı yükseltilmeli, sadece belediye veya denetim şirketlerinin tekeline bırakılmamalıdır.

Afet yönetiminde yapılması gereken diğer bir uygulama da zorunlu sigorta uygulamasıdır. 17 Ağustos sonrası ortaya çıkan yeniden yapılanmanın getirdiği kaynağı karşılamak üzere getirilen zorunlu deprem sigortası giderek etkisizleştirilmektedir. Çünkü zorunlu sigorta tam anlamı ile bir sigorta niteliğinde değildir. Gerçek bir sigorta düzeninde yapının proje ve yapı aşamasında tam olarak denetlenerek dayanımının ya da riskinin belirlenmesi ve ona göre priminin saptanması gerekmektedir. Bu ise yapıyı sigortalayacak olan şirketin güvendiği bir yapı denetim mekanizmasının olmasını gerekli kılmaktadır. Denetimi tam olarak gerçekleşmeyen yerler için sigorta şirketleri risk almaktan kaçınmaktadır.340

2.4.10 Konut Finansmanı Sorunu

İyi bir konut finansman sisteminin konut arzını artırması ve konut niteliğini geliştirmesi beklenir. Bu beklentinin gerçekleşmesi, dört faktör (devlet, mali kuruluşlar, konut üreticisi ve hane halkı) arasında dengeli ilişkinin kurulmasına bağlıdır. Bu ilişkinin dengeli kurulamaması finansman ihtiyacının karşılanmasında sorunlar çıkarmaktadır.341

Konut sorununa çözüm arayışlarında temel sorun, kaynak yetersizliği olarak ortaya konulmuştur. Bunda tasarruf ve sermaye yetersizliği yanında mali piyasaların ve özellikle sermaye piyasasının tam anlamıyla fonksiyon görememesi de etkili olmaktadır. Halkımızın tasarruflarının belli bir sistem çerçevesinde sermaye piyasası araçları ile konut finansmanına yönlendirilmesi, konut ve bu alanda yaşanan kaynak sorunlarının kısa vadede tek çözümü olacaktır.

340 _{Nejat Bayülke, “Deprem Şurası”, Türkiye Mühendislik Haberleri, Sayı:433, 2004/5, s.3.} http://www.imo.org.tr/yayinlar/tmh/tmh433/NBayulke.pdf 23/04/2007

Türkiye`de bugüne kadar konut edinmek isteyip yeterli kaynağa sahip olmayanlar ile fon fazlası olup da ödünç vermek isteyenler arasında fon transferine yardımcı olacak aracı kurumsal altyapı oluşmamıştır. Buna paralel olarak ülkemizde yaygın ve kapsayıcı bir konut finansman sistemi bulunmamaktadır.

Gayrimenkul yatırımlarının klasik yatırım araçları arasında yer alması ve yatırımcıların riskten sakınması, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının mali piyasalarda işlem görmesini kolaylaştırıcı bir altyapı sağlamaktadır. Gayrimenkul, enflasyona karşı korunmada (hedging) en iyi yatırım alternatiflerinden biridir. Gayrimenkul yatırımı hem beklenen, hem de beklenmeyen enflasyona karşı etkili bir korunma sağladığı birçok araştırmada vurgulanmıştır. Gayrimenkul yatırımlarının sağladığı getiriler ile özkaynak ve borç getirileri arasındaki korelasyonun düşük olduğu ampirik olarak bulgulandığından iyi bir portföy çeşitlendirmesi imkânı da sunmaktadır.342