Konut Alanları

Şehir yerleşim sahasının önemli bir bölümü konut alanlarını için ayrılmıştır. Toplu bir yerleşmenin görüldüğü Karaman Şehri’nde ikametgah alanları şehrin ortasından kuzeye ve batı ile güneybatıya doğru gidildikçe seyrekleşir. Nefise Sultan, Valide Sultan, İmaret Alişahane ve Kirişçi mahalleleri şehrin en eski konut alanlarının bulunduğu sahalardır. Burada evler genellikle iki katlıdır. Şehrin yeni gelişen Beyazkent, Yunuskent, A. Yesevi, Yeşilada ve Zembilli mahallelerinde konut alanları geniş yer kaplamaktadır. Şehrin bu kesimlerinde de binalar 3 ve 5 katlıdır. Ayrıca tek veya iki katlı müstakil bahçeli ev tipi de yaygın olarak görülmektedir. Şehrin kuzeyi yani Karadağ ile doğru olan kısmı ise, genelde meyve bahçeleri ve tarım alanlarına ayrılmıştır.

Karaman imar planlarında konut yerleşme alanlarını katlara göre inceleyecek olursak;

1 katlı konut alanlarının toplam konut alanlarının %2’sini, 2 katlı konut alanlarının %68’lik bir alanı, 3 katlıların %16’yı 4 katlıların %6’yı ve 5 katlı konut alanlarının toplam konut alanının %8’ini kapsadığı görülmektedir. Yapı yoğunluğu açısından konut alanlarını inceleyecek olursak

-Yüksek Yoğunluklu (450-750 kişi/hektar) konut alanlarının kent merkezinin bulunduğu alanda, Doğu Kışlasının kuzey bölümünde, toplu konut alanının bir bölümünde Kırbağ İlave İmar Planı’nın kuzey kesiminde yer aldığını,

- Orta yoğunluklu (225-450 kişi/hektar) konut alanlarının, kent merkezinin güneyinde, batıda kent merkeziyle terminal arasında kalan bölgede, güneyde Gecekondu Önleme Bölgesinde, Doğu Kışlasının batı kesiminde ve Kırbağ planının bir bölümünde yer aldığını,

- Düşük Yoğunluklu (90-225 kişi/hektar) konut alanlarını genellikle düzensiz gelişme gösteren gece kondu alanlarında düzenlenen ıslah imar planı alanlarında ve kentsel alanın dış çeperinde yer aldığı görülmektedir (İmar Planı Araştırma Raporu, 2003, s. 29).

Toplam konut yerleşme alanı planlı alanların %27.5’ini kapsamaktadır. Araştırma Sahası, için hazırlanan imar planlarında konut yerleşme alanlarına ayrılan toplam alanlar irdelendiğinde, yerleşmede artan nüfus için gerekli konut alanının yeterli düzeyde oluşturulduğu görülmüştür.

Yerleşmede artan nüfus için konut alanı gereksinimini gelecek 10 yıl yetecek düzeyde planlanmışken, kent geneline hizmet verecek birçok sosyal altyapı ve teknik altyapı alanına gereksinim artmaktadır.

Araştırma Sahası’nda, kentsel alanı sınırları içinde planlanmış olan konut alanlarını nüfus kapasitesi 265 909 kişi olarak hesaplanmıştır. Ancak ilave imar planları, ıslah imar planların değerlendirilmesi sonucu gerçekleşme oranları da dikkate alındığında Karaman kentsel alanında yer alan konut alanlarında yaşayacak nüfusun 201 850 kişi olacağı belirlenmiştir.

Araştırma Sahası’nda, kentsel alanında planlı alanlarda kişi başına konut alanı büyüklükleri 11.56 m² ile 115.56 m² arasında değişmektedir.

Onaylanmış olan planların konut alanları irdelemesi sonucunda kentin kuzeyinde tarım açısından değerli olan alanlarda kaçak oluşan gelişmeler, düzensiz ve sorunlu konut alanlarının oluşumuna neden olurken kentin güneyinde planlı yapılaşmalar sonucunda düzenli ve altyapılı konut yerleşme alanları oluşmaktadır.

Araştırma Sahası’nda 1990 yılından araştırmanın yapıldığı tarihe kadar geçen süre içinde izin verilen konut yapı kullanma izinlerini sayısı irdelendiğinde toplam 7 020 hane için yapı kullanma izni alınan konutlarda yaşayabilecek nüfus 27 100 kişi olarak saptanmıştır. 1990 yılından araştırma çalışmalarının yapıldığı tarihe kadar araştırma sahasındaki nüfus artışının yaklaşık 40 330 kişi olduğu bu süre içerisinde hane sayısı artışının da 8 450 adet olduğu tahmin edilmektedir. Bu saptamalara göre yaklaşık 1 430 hane konutun yapı kullanma izni alınmadan üretildiği ya da bu konutlardan bir bölümünün 1990 yılından önce yapı kullanma izinlerinin alındığı ve kullanıma sunulduğu ortaya çıkmaktadır. Ancak sayının çokluğu 1990 öncesi kullanıma hazır hale getirilen konutların dışında oldukça çok sayıda ruhsatsız ve yapı kullanma izinsiz konutun varlığı ortaya çıkmaktadır. Bu konutların bir bölümü planlı alan içinde kaçak oluşurken diğer ve çokça kısma kentin dış çeperlerinde ıslah planlarının yapıldığı bölümlerde yer almaktadır.

Karaman’da ilk imar planı 1947 yılında Yüsek Mimar Necmi Ateş tarafından hazırlanmış, daha sonra planın yetersiz kalması nedeniyle 1963 yılında Yüksek Mimar Nihat Yücel tarafından yeniden düzenlenmiştir. Bugün yürürlükte olan ve kent merkezini de içine alan imar planı ise 1973 yılında Yüksek Mimar Fahri Yetman ve Yüksek Mimar Behçet Baykut tarafından düzenlenmiştir.

Yürürlükte olan imar planına günümüze kadar oluşan güncel gereksinimler nedeniyle çok sayıda ilave imar planı eklemesi yapılmıştır. Bu tür ek planlamaların yanı sıra mevcut onaylı planlarda da çok sayıda plan değişikliği gerçekleştirilmiştir.

Yapılan plan değişiklikleri sonrasında onaylı plan ilk halinden çok farklı bir duruma ulaşmış ve İmar Planı’nın bütünlüğü yitirilmiştir. Planın hedef yılına ulaşılmış olması nedeniyle oluşan yeni yerleşme talepleri, yeni ve bütüncül bir planlama çalışması yapılamadığından parçacı çözümlerle giderilmeye çalışılmıştır. Bu anlayışla yapılan planlar kendi içinde belirli bir tutarlılık gösterirken parçalar arası ilişkilerin ve kentle bağlantılarının sağlanmamış olması yeni sorunlara yol açmaktadır.

Kentin hızla sanayileşmesi hızlı nüfus artışı yeni yerleşme alanı gereksinimini artırmış planlı çözümlerden önce özellikle plan dışı bölgelerde tarım alanları üzerinde kaçak yapılaşmalar oluşmuş, bu bölgelere ilişkin ıslah imar planı çalışmaları yerel ve parçacı bir yaklaşımla tamamlanmıştır. Hızla artan konut alanı gereksinimin karşılamak üzere Belediye tarafından Hazine arazileri üzerinde verimsiz alanlarda, yeni konut alanları gerek Gecekondu Önleme Bölgesi biçiminde, gerek toplu konut alanı biçiminde ve gerekse ilave imar planı biçiminde düzenlenmiştir. Bu alanlarda yapılaşma kentsel nüfusun artışı ile orantılı olarak hızla sürmektedir.

Karaman İmar Planı Yüksek Mimar Fahri Yetman ile Yüksek Mimar Behçet Baykut tarafından 1970’li yılların başlarında düzenlenmiştir. Plan çalışması yapılırken hedef yıl için yapılan projeksiyon sonucunda 1990 yılından Karaman nüfusunun 115 000 kişiye ulaşacağı kabul edilmiştir. Yapılan nüfus gelişim hesabına göre yapılan düzenleme sonucunda 1 017 hektar alan planlanmıştır. Hazırlanan planın % 33 lük bölümünü içeren toplam 335 hektar alan konut alanı olarak planlanmıştır. Konut alanların düzenlenmesinde 1 kat ile 5 kat arasında değişik kat yüksekliklerinde ve değişik emsale sahip alan düzenlemelerine gidilmiştir. Planda yer alan konut alanlarının kat yüksekliklerine ayrımına göre dağılımları aşağıda çıkarılmıştır.

Tablo III.10: Araştırma Sahası’nda Konut Alanlarının Dağılımı (1970-1990)

Yapı Emsali Alan m² Yüzdesi (%) Nüfus m²/kişi

A-1 8.007 0.08 111 72.22 A-2 1 416 184 13.93 39.217 36.11 A-3 67 370 0.66 2.798 24.07 A-4 446 302 4.39 24.718 18.06 A-5 377 003 3.71 26.100 14.44 B-1 7 074 0.07 122 57.78

B-2 293 008 2.88 10.143 28.89 B-3 177 248 1.74 9.203 19.26 B-4 59 006 0.58 4.085 14.44 B-5 40 938 0.40 3.543 11.56 0.25 100 384 0.99 869 115.56 0.20-0.40 32 550 0.32 451 72.22 0.30-0.60 45 715 0.45 949 48.15 0.35-0.70 223 481 2.20 5.415 41.27 BL-2 5 036 0.05 139 36.11 BL-5 50 852 0.50 3.521 14.44 Toplam Konut 3 350 158 100.0 131.385 25.50

Kaynak: Karaman Belediyesi İmar Planı Araştırma Raporu, 1996, s. 17, Karaman. Karaman İmar Planına ait sayısal verilerin değerlendirilmesi sonucunda, hazırlanan planın sosyal donatılarının 3194 sayılı yasada yer alan standartların çok altında olduğu saptanmıştır. Bunun nedenlerinden birincisinin 1973 öncesi var olan plandaki sosyal donatılarının azlığı, ikincisi planın hazırlandığı yıllarda 3 194 sayılı yasada belirtilen standartların yürürlükte olmaması, üçüncü neden ise kentsel sosyal donatıların kişi başına m²’ lerinin 100.000 kişiden sonra artması gösterilebilir (İmar Planı Araştırma Raporu, 1996, s. 15).

Planın hazırlandığı yıllarda sanayi açısından gelişmemiş bir ilçe merkezi olan Karaman’ın il merkezi olması ve sanayinin gelişmesiyle sosyal donatı gereksinimleri katlanarak artmış mevcut planlı alanlarda sağlanamayan tesisler plan dışı gerçekleşmeye başlamıştır.

Plan genelinde bakıldığında standartlara yakın ya da standartların üzerinde olan kullanışların konut alanları ile ticaret alanları olduğu görülmektedir.

1990 yılına kadar Karaman İmar Planı’na ait hesaplanan arazi kullanım değerleri aşağıda tablo halinde çıkarılmıştır.

Tablo III.11: Araştırma Sahası’nda Arazi Kullanım Değerleri (1990)

Kullanım Türü Alan (m²) Yüzdesi (%) Nüfus m²/kişi

Konut Alanları 3 350 158 32.94 131 385 25.50 Ticaret 338 648 3.33 2.58 Toptan Ticaret 35 907 0.35 0.27 Küçük Sanayi 218 239 2.15 1.66 Depolama 26 138 0.26 0.20 Sanayi 244 833 2.41 1.86 Resmi Kurum 205 271 2.02 1.56 Konaklama 16 536 0.16 0.13

Tesisi Pazar Yeri 38 778 0.38 0.30 S.K. Tesis 20 615 0.20 0.16 Sağlık 21 030 0.21 0.16 Dini Tesis 50 519 0.50 0.38 İlkokul 110 051 1.08 0.84 Ortaokul 34 416 0.34 0.26 Lise 21 923 0.22 0.17 Mesleki Eğitim 43 338 0.43 0.33 Spor Alanı 109 723 1.08 0.84 Yeşil Alan 512 462 5.04 3.90 Rekreasyon 635 192 6.25 4.83 Ağaç. Alan 152 155 1.50 1.16 Mezarlık 188 988 1.86 1.44

Teknik Alt Yapı 73 360 0.72 0.56

Terminal 59 290 0.58 0.45

Yollar 3 661 442 36.01 27.87

TOPLAM 10 169 012 100.00 131 385 77.40

Kaynak: Karaman Belediyesi İmar Planı Araştırma Raporu, 1996, s. 19, Karaman. Planda hedef yıl nüfusu 115 000 kişi olarak belirlenirken yapılan hesaplamalar sonucu planda 131 385 kişinin yaşayabileceği konut alanı düzenlendiği saptanmıştır. Ancak, gerek kentsel arsaların bir yatırım aracı olarak görülmesi gerekse kişisel konut üretimindeki tercihlerden kaynaklanan sebeplerle ve gerekse oluşan düzensiz parselasyonlar ile çözülemeyen kadastral sorunlar nedeniyle bu alanlarda nüfus yerleşmesinin gerçekleşme oranı % 75 civarında kabul edilebilir. Bu şekilde yapılan hesaplama sonucu hazırlanacak yeni planlama çalışmalarında, kent merkezini içeren mevcut Karaman İmar Planı sınırları içersinde yaklaşık 100 000 kişinin yaşayacağı kabul edilmiştir (Tablo III.11).

Araştırma Sahası’nda, 1990 yılından günümüze kadar Karaman Merkeze ait imar planının bazı bölgelerinde zaman içinde oluşan kaçak ve plana aykırı yapılaşmalar nedeniyle yeni planlama çalışmalarının yapılmasına gidilmiştir. Bunlar;

Zembilli Ali Efendi Revizyon İmar Planı, İsmail Hakkı Konyalı Mahallesi Islah İmar Planı, Doğu Kışlası İlave İmar Planı, Yenişehir Islah İmar Planı, Toplu Konut Alanı İlave İmar Planı, Gecekondu Önleme Bölgesi İlave İmar Planı, Ağalar Harmanı Islah İmar Planı, Villa Arsaları İlave İmar Planı, Bahçelievler Islah İmar Planı, Sümer Mahallesi Islah İmar Planı, Atatürk Mahallesi Islah İmar Planı, Kırbağ İlave İmar Planı’dır.

Karaman Şehri’ne ilişkin bugüne kadar yapılmış ve onanmış yukarıda yer alan çeşitli imar planı çalışmalarının dışında mevzii imar planı biçiminde ve plan değişikliği biçiminde yapılan parçacı plan çalışmalarına da rastlanılmaktadır. Bu tür planların bir bölümü mevzii imar planı olarak Konya karayolu üzerinde ve Ereğli karayolu üzerinde onanmış olan akaryakıt istasyonları planları ile başta Tekel Suma Fabrikası olmak üzere değişik sanayi tesislerine ait mevzii ve ilave planlardır.

Bunların dışında cezaevi yerinin seçimi ile askeri alanın yer seçimi kararlarında mevzii plan düzenlemeleriyle gerçekleştirilmiştir.

Ayrıca başta mevcut Karaman (merkez) imar planı olmak üzere onaması yapılan birçok planda gereksinimleri karşılayabilmek amacıyla çok sayıda plan değişikliği belirlenmiştir. Plan değişikliklerinin sayısı, kapsamı ve büyüklüğü yer yer eski planın tamamen değişmesine yol açmış plan bütünlüğünün yitirilmesine neden olmuştur. Planın ilk hazırlandığı zaman var olan plan ana kararlarından bazılarının plan değişikliği yolu ile ortadan kalktığı görülmüştür.

Örneğin kentin il merkezi olması sonrasında ortaya çıkan kamu tesis alanı açıkları yer yer ilave alan planlamaları ile çözülmeye çalışılırken yer yer de plan değişikliği yolu ile gerçekleştirilmiştir. Bunların içinde en önemli görülmesi gereken örnek ise valilik için saptanan yer ve bu yer seçimi sonrasında ortaya çıkmaya başlayan sorunlar gösterilebilir. Bu yer seçimi sonrasında kentin merkezi iş alanının gelişme yönünün değişmesi gerçekleşecektir.

Bu tür değişiklik, taleplerinin ve uygulanmasının artmasının temel nedeni; var olan Karaman İmar Planının günümüz koşullarına uyum sağlayacak plan revizyonunun gerçekleştirilmemiş olmasıdır. Planın hazırlandığı dönem ile günümüz karşılaştırıldığında toplum dinamiklerinin ve teknolojinin değiştiği, Şehrin gerek ekonomik yapısında gerekse sosyal yapısında ve gerekse yönetsel yapısında değişiklikler olduğu planın bu değişikliklere yanıt veremediği görülmektedir.

Tablo III.12: Araştırma Sahası’nda Arazi Kullanım Değerleri (2003)

Kullanım Türü Alan m² Yüzdesi (%) Nüfus m²/kişi

Konut Alanları 7 967 183 27.49 265 909 29.96 Ticaret 491 405 1.70 1.85 Toptan Ticaret 202 875 0.70 0.76 Akaryakıt İstas. 11 745 0.04 0.05 Küçük Sanayi 218 239 0.75 0.82 Depolama 26 138 0.09 0.98 Sanayi 2 534 352 8.75 9.53 Resmi Kurum 850 908 2.94 3.19 Konaklama Tes. 19 691 0.07 0.08 Pazaryeri 93 363 0.32 0.35 Hayvan Pazarı 39 163 0.14 0.15 Besihaneler 1 310 633 4.52 4.93 Süt Tesisleri 29 027 0.10 0.11 S.K. Tesis 65 147 0.22 0.25 Sağlık 94 682 0.33 0.36 Dini Tesis 130 567 0.45 0.49 Anaokulu-Kreş 17 674 0.06 0.07 İlköğretim 248 939 0.85 0.94 Temel Eğitim 90 388 0.31 0.34 Lise 51 923 0.18 0.20 Mesleki Eğitim 49 102 0.17 0.19 Üniversite 1 810 800 6.25 6.80 Spor Alanı 316 558 1.09 1.19 Yeşil Alan 2 088 401 7.21 7.85 Rekreasyon 635 292 2.19 2.39 Ağaç.Alan 446 000 1.54 1.68 Mezarlık 188 988 0.65 0.71 Teknik Altyapı 73 360 0.25 0.28 Kamyon Garajı 2 335 0.01 0.01 Terminal 59 290 0.20 0.22 Yollar 8 813 063 30.41 35.14 Toplam 28 977 131 100.00 265 909 108.97

Kaynak: Karaman Belediyesi İmar Planı Araştırma Raporu, 2003, s. 21, Karaman. Yapılmış olan tüm planlama çalışmalarının sonrasında Karaman kentsel alanında oluşan arazi kullanım değerleri birleştirilerek aşağıda tek bir tablo haline getirilmiştir.

Tablo sonuçlarının değerlendirilmesiyle kişi başına düşen alanların (m² cinsinde) incelenmesi sonucu yeşil alanlar ve resmi kurum alanları dışında kalan tüm sosyal donatı alanlarının standartların altında ve yetersiz olduğu görülmektedir. Resmi

Kurum alanlarının standartları yakalaması son yapılan ilave planlamalar sonucunda gerçekleşirken yeşil alanların standartlara uygun çıkmasının nedeni ise gerek organize sanayi bölgesinde ve gerekse organize hayvancılık alanlarındaki yeşil alanların hesaba katılmış olmasından kaynaklanmaktadır (Tablo III.12).