Bayındırlık ve İskan Bakanlığının, 7/6596 esas nolu yazılı soru önergesine vermiş olduğu 04/03/2009 tarihli cevapta kentsel dönüşüm tarif edilmiştir. Bu tarife göre kentsel dönüşüm; kentte sorunlu olarak nitelendirilen bölgelerin sağlıklı ve yaşanabilir hale getirilmesi amacıyla yıkılıp, yeniden yapılması, canlandırma, sağlıklaştırma veya yeniden yapılandırılması için projeler üretilmesi ve bu projelerin uygulamaya koyulması, özetle kent yapısında bozulmalara neden olan problemlerin ortadan kaldırılması anlamına gelmektedir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm projelerinin yasal olabilmesi için ilgili tüm mevzuat hükümlerine ve amacına uygun şekilde yapılması gerekmektedir (http://www2.tbmm.gov.tr/d23/7/7-6596c.pdf).
Planlı kentlerin oluşturulabilmesi için sorunlu olarak nitelendirilen alanlarının dönüştürülmesi ve iyileştirme çalışmalarının yapılması gerekmektedir. Bu hedefle dönüşüm uygulamalarının başarılı bir şekilde yürütülebilmesi için yasal düzenlemeler önem taşımaktadır. Yasal düzenlemelerin çerçevesi genel olarak Avrupa Birliği ile uyum yasaları kapsamında oluşmuştur (Yaman, 2012: 108).
Kentsel dönüşüm ile ilgili yasal düzenlemeler yapılmadan önce belirsizlikler yaşanmaktaydı. 2015 yılında çıkarılan ‘Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun’ ile Belediyeler ve İl Özel İdareleri kentsel dönüşüm konusunda yetki sahibi olmuştur. Çıkarılan bu kanunun amacı tarihi özelliklere sahip alanların restore edilmesi ve tarihi nitelikte olmayan
yapıların yıkılmasıdır. Bu bölgelerde yaşayan vatandaşlar mağdur edilmeyecek şekilde, daha modern ve daha sağlıklı yapılar inşa edilecektir.
Kentsel dönüşümü kapsamına alan kanunlar 2000’li yıllarda oluşmaya başlamıştır. Yapılan bu kanunsal düzenlemeler, kentsel dönüşüm kavramını tam anlamıyla kapsamadığı yönünde eleştiriler almaktadır. Bu düzenlemelerde dönüşümün kaynağı olarak kentsel rantların esas alındığı, merkezi konumda olan gecekondu bölgelerinin belediyelerin insiyatifi doğrultusunda kullanılabileceği, dolayısıyla kentsel rantın yerel yönetimlere aktarılmasının sağlandığı düşüncesi hakim olmuştur. Belediyeler tarafından oluşturulan planlarda, bu bölgelere yoğunluk verilmekte ve rant sağlanmaktadır. (Koçak ve Tolanlar, 2008; Aydın, 2008: 6).
Kentsel dönüşüm, ülkemizin gündeminde 2000’li yıllardan sonra daha sık yer almaya başlamıştır. 2004 ve sonraki yıllarda Avrupa Birliği ile uyum yasaları kapsamında kentsel dönüşüm konusunun yoğunlaştığı görülmektedir. Bu gelişmelerin yanında, kamu yönetimi konusunda yapılmış olan reformlar kapsamında, kentsel dönüşüm konusunun yer aldığı düzenlemeler de vardır. Ülkemizde kentsel dönüşümü doğrudan veya dolaylı olarak konu alan yasalar beraberce değerlendirildiğinde:
775 sayılı sayılı Gecekondu Yasası (20.07.1966)
2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun (24.02.1984)
Toplu Konut Yasaları - 2487 sayılı Toplu Konut Yasası (17.03.1981) ve 2985 sayılı Toplu Konut Yasası (02.03.1984)
3194 sayılı İmar Yasası (03.05.1985)
5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yasası (04.03.2004) 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Yasası (10.07.2004)
5226 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (14.07.2004)
5273 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda ve Genel Kadro ve Usulü Hakkındaki Kanun (08.12.2004)
5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Yasası (14.12.2005)
5393 sayılı Belediye Yasası (03.07.2005) Dönüşüm Alanları Hakkındaki Yasa Tasarısı
5998 sayılı Belediye Yasası’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Yasa (03.07.2005)
5481 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (05.4.2006)
6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazine’ye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkındaki Yasa (19.04.2012)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasa (31.05.2012)
Yukarıda sıralanan kanunların kentsel dönüşüm ve kent planları hakkında kullanılabilecek yasal dayanaklar olduğu görülmektedir.
2.5.1. Köy ve Gecekondu Yasaları
1924 tarih ve 442 sayılı gecekondu yasasında köy kasaba ve şehir ayrımı nüfusa orantılı olarak belirlenmiştir. Bu kanunda köylülerin görevleri belirlenmiştir. Sıtmanın sivrisinek kaynaklı bir hastalık olması ve sivrisineklerinde su birikintisinde yaşamaları nedeniyle, köydeki su birikintilerinin köylüler tarafından kurutulması gerektiği belirtilmektedir. Yaşadıkları alanda bulunan oda ile kullandıkları ahırın bir duvar ile ayrılması gerektiği, ayrıca köy meydanı oluşturmak, oluşturulan bu meydanın etrafına, su kenarlarına ve yol kenarlarına ağaç dikmek gerektiği belirtilmiştir (442 sayılı köy kanunu). Bu kanun ile dolaylı olarak planlı bir kentleşme şekline gidilmektedir.
1966 tarih ve 775 sayılı gecekondu kanununda gecekonduların ıslah edilmesi, gecekondu yapılaşmasının engellenmesi ve bu doğrultuda yapılabilecek işlemler hakkında hükümler yer almaktadır (775 sayılı kanun). Bu kapsamda, mevcut gecekondular affedilerek, gecekondu alanlarının ıslahı sağlanacak ve yeni yapılaşmanın önlenmesi sağlanacaktır (Keleş, 1983; 221). Yasa, arazinin sahibi olmayan kişilerce, arazi üzerinde yapı oluşturulan ve bu yapılaşma için izin alınmayan bölgeler için çıkarılmıştır. Bu kanun sadece bahsedilen alanlar için yapılacak olan uygulamalarla
sınırlıdır. Gecekondu yasasının ilk maddelerinde müdahaleler iyileştirme, ortadan kaldırma ve önleme şeklinde belirlenmiştir.
1984 tarih ve 2981 sayılı kanunla gecekondu bölgelerinde uygulanabilecek imar, ıslahat planları için olanak sağlanmış ve bu kapsamda kentsel dönüşüm uygulama imkanı doğmuştur. Bu kanun imar mevzuatına uymayan yapılar hakkında uygulanacak işlemleri belirlemek amacıyla çıkarılmıştır (2981 sayılı kanun).
2.5.2. Toplu Konut Yasaları
1981 tarih ve 2487 sayılı yasa ile ülkemizdeki konut sorununun çözülmesi ve halkın barınma ihtiyacının giderilmesi amaçlanmıştır. 2487 sayılı yasa 1984’te ihtiyaçlara cevap vermediği gerekçesiyle, değiştirilmesi kararı alınmış ve 2985 sayılı yasa çıkarılmıştır. 2985 sayılı yasada; inşaat yapacakların uyacakları usul ve esaslar, ülkenin şartlarına uygun teknikler ve devletin yapacağı desteklemeler açıklanmıştır. Ayrıca bu yasa ile Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi Başkanlığı kurulmuştur (2985 sayılı kanun). Yasada gecekondu alanlarına dönüşüm projelerinin uygulanabileceği, toplu konut alanlarının planlanabileceği, proje gerçekleştirmek amacıyla kamulaştırmaların yapılabileceği, gecekondu alanlarında hak sahipleri ile kentsel dönüştürme uygulamaları çerçevesinde anlaşmalar yapılabileceği hükümlerine yer verilmiştir. Bu yasalar dolaylı yoldan kentsel dönüşüm uygulamasına dayanak oluşturmaktadır. Bu yasa ile; gecekondu bölgelerinde, tarihi alanlarda ve deprem riski altında bulunan bölgelerde, planlamalar yapma ve bu planları uygulama yetkisi Toplu Konut İdaresi'ne verilmiştir (Ülger, 2010: 189). 2004 tarihinde yürürlüğe giren 5273 sayılı kanun ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı yetkili kılınmıştır (1164 sayılı kanun; 5273 sayılı kanun).
2.5.3. İmar Yasası
1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı kanunda; yerleşim bölgeleri ve bu bölgelerdeki yapılaşmaların, planlı bir şekilde oluşması ve çevre şartlarına uygun olacak şekilde yapılmasının sağlanması amacı güdülmüştür. Bu kanunda doğrudan kentsel dönüşüm ile ilgili maddeler yer almamakla beraber 8. ve 18. maddelerde olduğu gibi dolaylı olarak kentsel dönüşüm projelerine dayanak teşkil edebilmektedir (3194 sayılı kanun).
2.5.4. Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yasaları
5104 sayılı yasa 2004 yılında ve 5481 sayılı yasa 2006 yılında yürürlüğe girmiştir. Ankara’nın kent dokusunu güzelleştirme ve gece kondu alanların ıslah edilmesi amaçlanmıştır. Bu yasalar kapsamında Kuzey Ankara girişinin ve çevresini kapsayan alanların, kent ile havaalanını birbirine bağlayan yolun her iki tarafına güzel bir görünüm kazandırmak istenmiştir (5104 sayılı kanun; 5481 sayılı kanun).
2.5.5. Kentsel Dönüşüme İlişkin Belediye Yasaları
2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediye kanunun 7. Maddesinde yer alan görevler doğrultusunda büyükşehir belediyeleri kentsel yapılaşma, yenileme ve dönüşüm konularında yetkilendirilmiştir (5216 sayılı kanun). 7. maddenin e bendinde, belediye kanununun 69. ve 70. maddelerini kullanma yetkileri Büyükşehir Belediyesine verilmiş ve böylelikle Büyükşehir Belediyeleri kentsel dönüşüm uygulamalarında büyük yetkiye sahip olmuştur.
Belediyenin kuruluşu, organları, yönetimi, görev, yetki ve sorumlulukları ile çalışma ve esaslarını düzenleyen 2005 tarihli 5393 sayılı Belediye Kanunu ise kentsel dönüşüm uygulamalarının temel dayanağı olmuştur. Bu kanunun 69. maddesine göre belediyeler, özel kanunlarla korunması gereken yerler ve tarım arazileri hariç, imarlı arsalar üretmek, konut yapmak ve satmak bu amaç doğrultusunda arazi almak, kamulaştırma yapmak ve diğer kamu kurumlarıyla ortak projeler geliştirmek yetkilerine sahiptir. 70. Maddede ise belediyenin şirket kurabileceği belirtilmiştir. 73. Madde de kentsel dönüşüm ve gelişim alanı başlığı altında belediyenin yetkileri sıralanmıştır. 5998 sayılı kanun ile yapılan değişikliğin yanı sıra, Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde kentsel dönüşüm alanı ilan etmeye yetkilidir. Büyükşehir Belediye Meclisinin uygun görmesi halinde ilçe belediyeleri de kendi sınırları dahilinde kentsel dönüşüm projesi uygulayabilir (5393 sayılı kanun).
2010 tarihli 5998 sayılı belediye yasasında değişiklik yapılmasına ilişkin kanun ile, 5393 sayılı kanunda yer alan 73. Maddede değişiklik yapılmıştır. Bu değişikliğe göre, Belediye, belediye meclisi kararıyla konut alanları, sanayi, ticaret, kamu hizmeti alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa etmek ve restorasyonunu yapmak, kentteki tarihi ve kültürel yapıyı korumak veya
deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm projeleri uygulama yetkisine sahiptir. Kanunda bahsedilen hususlardan herhangi birinin oluşması halinde, Belediye kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edebilmektedir. Sadece kamu mülkiyetinde bulunan alanlarda, kentsel dönüşüm ilan edilebilmesi için Bakanlar Kurulu kararı gerekmektedir (5998 sayılı kanun).
2.5.6. Dönüşüm Alanları Hakkında Yasa Tasarısı
22 Haziran 2006 tarihinde meclise sunulan ve yasalaşmayan dönüşüm alanları hakkındaki yasa tasarısının en önemli özelliği gecekondu alanları dışında kalan alanlarında kentsel dönüşüm kapsamına alınmış olmasıdır. Tasarının amacı; imar planına sahip olsun ya da olmasın tüm alanlarda, afetlere ve kentsel risklere duyarlı yaşam çevrelerinin oluşturulması için, sosyal ve teknik altyapının yetersiz olduğu alanların iyileştirmesi, yenilenmesi ve gelişiminin sağlanması amacıyla dönüşüm alanlarının tespitinin yapılması ve dönüşümün uygulamalarındaki esasların belirlenmesidir (www.basbakanlik.gov.tr/docs/kkgm/kanuntasarilari/101-1054%20son. doc, 2018).
Tasarının genel gerekçesi geçmişten bugüne yaşanan, bölgeler arası gelişme farkları, nüfus ve yatırımların dengesiz olarak bölgelere yayılması, köyden kente göç sonucu düzensiz yerleşim alanlarının oluşması ve bu durumun beraberinde getirdiği toplumsal, ekonomik, kültürel sorunların her geçen gün katlanarak büyümesidir (Yücel, 2006; 37).
5366 sayılı yasada belirtilmiş olan yenileme alanları da bu yasa tasarısı kapsamındadır. Bu durum iki farklı yasal düzenlemenin aynı konuyu açıklaması nedeniyle olumsuzluğa yol açabileceği noktasında eleştirilmektedir (Uzun, 2006: 52).
2.5.7. Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Yasaları
2012 tarih ve 6292 sayılı yasanın amacı; Hazineye ait ve orman vasfından çıkarılmış olan yerlerin değerlendirilmesi ve yeni orman alanlarının oluşturulmasıdır. Bu kanunla orman köylülerinin kalkınması ve desteklenmesi ile Devlete ait tarım alanlarının satışı hakkındaki esaslar belirlenmiştir. Yasanın 2. Maddesinde; 2/B alanları ve proje bütünlüğünü sağlamak amacıyla gerektiğinde bu alanların dışında kalan yerleri
de kapsayan gecekondu veya kentsel dönüşüm projesi uygulanacak alanlar proje alanları olarak belirlenmiş ve sınırların Çevre Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ilgili Büyükşehir ya da diğer Belediyelerce belirleneceği ve Çevre Şehircilik Bakanlığınca onaylanacağı belirtilmiştir (6292 sayılı kanun).
2.5.8. Afet riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Yasası
2012 tarih ve 6306 sayılı yasa; afet riski altında bulunan alanlar ile bu alanlar dışında kalan riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulması amacıyla yapılacak iyileştirme ve yenilemelere dair esasları belirlemiştir (6306 sayılı Kanun).
Bu kanun kentsel dönüşüm konusunda önemli bir gelişme olarak değerlendirilmektedir. Kent merkezlerinde bu kanun kapsamında TOKİ, Belediyeler ve özel sektör tarafından çalışmalar başlatılmıştır (Hardal ve Kılıç, 2014: 1).
2.5.9. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma ve Tarihi Kültürel Taşınmazların Yenilenmesi Yasaları
1983 tarih ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun amacı; kültür ve tabiat varlıklarının korunması için yapılacak işlemlerin belirlenmesidir. Bu kanun 2004 tarihinde 5226 sayılı kanun ile değișikliğe uğramıştır. Hukuk sistemimiz 5226 sayılı kanun ile “Yapılanma Haklarının Devri” kavramı ile tanıșmıștır. Belediye veya Valilikler, yapılanma hakları kısıtlanmıș olan taşınmaz kültür varlıkları ve alanları, imar planlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanlarına aktarmaya yetkili kılınmıștır (Yamak, 2006).
2005 tarih ve 5366 sayılı kanunun amacı belediyeler ve belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince yıpranan, kültür ve tabiat varlıklarını koruma, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa edilerek, bu bölgelerde konut, sosyal donatı alanları oluşturulması, doğal afet risklerine karşı önlem alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır. Kanunun ikinci maddesine göre yenileme alanları il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile belirlenir. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında
kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe Belediyelerince hazırlanıp ve meclislerinde kabul edildikten sonra, Büyükşehir Belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır. (5366 sayılı kanun; Uzun, 2006). 5366 sayılı kanun kapsamında dönüşüm alanlarının belirlenmesi kriterleri tanımlanmamıştır. Bu süreçte İl Özel İdareleri ve Belediyelerin proje uygulama denetim gibi süreçlerdeki yetki ve sorumlulukları detaylı biçimde ele alınmıştır. Bu durum uygulama aşamasında birimler arasında yetki karmaşası oluşmasına neden olmaktadır (Genç, 2008: 124).