İstanbul’da perakende ve AVM Sektörü

1988 yılında İstanbul perakende sektörünün ilk örneklerinden Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan süreci 90’larda itibaren gelişerek günümüzde devam etmektedir. İstinye Park, Mall of İstanbul, Marmara Forum, Akasya AVM, Kanyon AVM ve Meydan AVM gibi İstanbul’da geçmişten bugüne kapalı alışveriş merkezi (mall) kavramını daha açık hava merkezi kavramıyla birleştiren, çevresiyle bütünleştiren ve karma kullanımlarla desteklenen yeni nesil alışveriş merkezleri açılmıştır. Bu merkezler, sağladıkları gösteri merkezleri, büyük meydanlar, kültürel etkinlikler, sosyal merkezler, eğlence alanları vb. birçok kavramı içinde taşıdıklarından İstanbul kentinin kullanıcıları tarafından alışveriş etmenin ötesinde sosyal statü göstergesi, toplanma alanı, kentsel odak noktaları haline gelmiştir.

Jones Lang Lasalle tarafından 2014 Istanbul City Profile araştırmasına göre 13 milyonluk nüfusu ve yıllık 12 milyonluk ziyaretçi sayısı ile İstanbul perakende sektörü Chanel, Louis Vitton, Victoria’s Secret ve Bally gibi birçok uluslarası zincirlerin ilgi alanı konumundadır.

İstanbul’da perakende sektöründe alışveriş merkezleri kadar cadde mağazacılığı da ön planda olmaktadır. Jones Lang Lasalle 2014 araştırmasına göre, Nişantaşı bölgesi ve İstiklal Caddesi Avrupa yakasındaki, Bağdat Caddesi ise Asya yakasındaki yerel ve Mango, Timberland ve Longchamp gibi uluslar arası markaların bulunduğu dominant cadde mağazacılığını oluşturmaktadır. Bu caddelerdeki kira değerleri, uluslar arası firmaların bölgelere talepleri ve ana çekim mağazaları yüzünden artarak devam etmektedir. Taksim caddesi için yapılan analizde, metrekare başına ortalama kira değerinin 2.700€ civarında olduğu ve 30 dakikalık sürüş alanı civarında etki alanının 8.4 milyon kişi olduğu açıklanmıştır (JLL City Profile Outlook, 2014). Şekil 4.1’de JLL’in İstiklal Caddesi için yaptığı perakende harita gösterilmiştir.

Şekil 4.1 : JLL İstiklal Caddesi perakende haritası.

Cushman&Wakefield tarafından yayınlanan 2014 yılı 4. Çeyrek Raporu’na göre kullanıcı pazarı 4. çeyrek boyunca durağan bir görünüm sergilemiş olup, uluslararası oyuncuların önemli cadde mağazalarına ve İstanbul ve Ankara gibi kilit şehirlerde iyi

konumlanmış alışveriş merkezlerine olan talebi devam etmiştir. Özellikle Apple gibi firmaların İstanbul’da ikinci mağazasını açması ve Ted Baker London’un Ankara’dan sonra İstinye Park’ta ikinci mağazasını açması rapora göre bu duruma örnek teşkil etmektedir. Raporda, Nişantaşı Caddesi Avrupa yakasının lüks markalar için çekim noktası olduğu ve Zadig & Voltaire, Ulysse Nardin, Giorgio Armani gibi firmaların caddede yeni alanlar kiraladığı açıklanmıştır. Aynı raporda, Bağdat Caddesi’nde kentsel dönüşüm etkinliği sonucu, mevcut kiracılar geçici olarak başka yere taşınması ve binaların yeniden yapım sürecindeki belirsizlikler sonucu yeni kiracılara mağaza kiralamada güçlüklerin yaşandığından bahsedilmiştir. Şekil 4.2’de İstanbul, İzmir ve Ankara’daki birincil perakende kiraları gösterilmiştir.

Şekil 4.2 : C&W, 3 büyük ildeki birincil perakende kiraları tablosu.

Alışveriş merkezleri açısından yıllara göre sektörel açıdan incelediğimizde; Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma verilerine göre, ziyaretçi ve ciro endeksi 2014 Eylül ayı verileri sırasıyla 106 ve 193 olarak gerçekleşmiştir. Şekil 4.3’te AYD ve Akademetre tarafından hazırlanan alışveriş merkezleri ciro ve ziyaretçi endeksleri gösterilmiştir.

İstanbul ili, alışveriş merkezleri açısından modern ve çekim gücüne sahip alışveriş merkezlerinden oluşmaktadır. Örnek olarak, Avrupa yakasında 2013 yılı son çeyreğinde açılan 60.000 m2 kiralanabilir alana sahip Zorlu Center, moda konseptini benimsemiş, şehir merkezinde ve metrobüs ve metro bağlantılarıyla ulaşım ve görünürlük açısından en iyi konumlara sahiptir. İçinde Fendi, Christian Dior, Louis Vuitton, Prada gibi prestijli mağazalara sahiptir. Akmerkez öte yandan A ve B sınıfı tüketici kesiminin büyük kısmını İstinye Park AVM’ye kaptırmasına karşın, en eski alışveriş merkezlerinden biri olarak etkisini sürdürmektedir. İstinye Park 87.000 m2’lik kiralanabilir alanı Giorgio Armani, Koton, H&M, LCW gibi birçok uluslar arası markaların ve özellikle lüks mağazacılığın bir arada başarılı bir şekilde harmanlandığı bir konsepte sahiptir. Kanyon AVM gerek tasarımı gerek sunduğu yemek alanlarıyla talep gören alışveriş merkezlerinden olmaktadır. 2014 yılı sonu itibariyle başlıca AVM açılışları; İstanbul Avrupa yakasında Mall of İstanbul (155.000 m2), Özdilek Park (40.000 m2) ve Unique İstanbul AVM (15.300 m2), Asya yakasında ise Akasya Acıbadem AVM (80.000 m2) ve Can Park AVM (40.000 m2) olmuştur (C&W, 2015). Şekil 4.4’te 2014 yılı birincil perakende türlerine göre getiri oranları verilmiştir.

Şekil 4.4 : C&W, birincil perakende türlerine göre getiri oranları tablosu. Yatırımcılar açısından baktığımızda Cushman&Wakefield 4. Çeyrek Raporu’nda perakende yatırım pazarı sakin bir görünüm sergilemiştir. Birçok yabancı yatırımcı jeopolitik kargaşadan dolayı çekimser duruşlarını korumakta ve sadece kilit pazarlardaki uygun fiyatlı en iyi varlıklara ilgi göstermektedirler. Ayrıca finansman koşulları da sıkılaşırken bu durumun gelecekteki yatırım aktivitelerini sınırlayabileceği endişesi mevcuttur. 2014 yılında gerçekleşen toplam 46 milyon € perakende yatırım hacmi, 2013 yılındaki 364 milyon €’luk hacime göre çok düşük

düzeyde kalmıştır (C&W, 2014). Şekil 4.5’te yıllara göre birincil perakende kira artış oranları ve getiri oranları gösterilmiştir.

Şekil 4.5 : C&W, yıllara göre birincil kira artış oranları ve getiri oranları değişimi. Colliers International tarafından 2015 ilk yarı Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu’na göre 2014 yılsonu itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 319 alışveriş merkezi bulunmaktadır. Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 2014 yılsonu itibariyle 9.218.820m2 olup bu rakamın 2016 yılsonunda 12.304.463m2 ’yi bulması beklenmektedir. Toplam nüfusun %25’ ini oluşturan İstanbul ve Ankara’nın kiralanabilir alanlarının toplamı, Türkiye toplamının %55’ini oluşturmaktadır (Colliers International, 2015). Colliers ayrıca raporunda belirttiğine göre, 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre iller sıralamasında İstanbul, 269m2 kişi ile ilk sırada yer almaktadır. İstanbul ilini, 249 m2 ile Ankara, 171 m2 ile Karabük illeri takip etmektedir. 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Avrupa Birliği Ülkeleri’nin tamamı ele alındığında ortalama 268 m2 olurken, Türkiye geneli için ise ortalama 120 m2 olarak seyretmektedir. Öte yandan, DTZ tarafından 2014 yılı 4. Çeyrek gayrimenkul haberlerinde belirtildiği üzere, 2014 son çeyreğinde 1.000 kişi başına düşen AVM arzı İstanbul’da hafif bir artışla 265 m2’ye yükselirken, Ankara’da 281 m2/1.000 kişi olarak kaydedilmiş, Türkiye genelinde ise 126 m2/1.000 kişi olarak gerçekleşmiştir. Son olarak gelişmelerden bahsedecek olursak, 14 Ocak 2015 tarihinde “Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun Tasarısı” kabul edilip kanunlaşmıştır. Kanun kapsamında AVM’lerle ilgili öne çıkan düzenlemeler aşağıdaki maddeler halinde verilmiştir.

 Perakende işletmelerin bir kısmının veya tamamının çalışma saatleri, ilgili esnaf ve sanatkâr odasının görüşü alınarak vali tarafından belirlenebilir.  AVM’lerde kiralanabilir alanın minimum %0,5’i büyüklüğünde sosyal ve

kültürel alan oluşturulması zorunlu hale getirilmiştir.

 AVM’lerde engelliler, yaşlı ve çocukların ihtiyaçları dikkate alınarak ortak kullanım alanları (acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı v.b.) oluşturulmalıdır.

 AVM’de toplam kiralanabilir alanın minimum %5’inin esnaf ve sanatkârlar için ayrılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak alanın duyuru tarihinden itibaren 20 gün içinde doldurulamaması durumunda diğer ticari işletmelere kiralanabilir.

 AVM’de toplam kiralanabilir alanın minimum %0,3’ü geleneksel, kültürel veya sanatsal değeri olan kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenler için ayrılacaktır. Bu yerler için kira bedeli, rayiç bedelinin dörtte birinden fazla olmayacaktır.

 Hızlı tüketim malları satışı yapan büyük mağaza ve zincir mağazalarda kiralanabilir alanın minimum %1’i yöresel ürünlerin satışına ayrılacaktır.  Sürekli İndirimli Satış Mağazası kabul edilen işletmelerdeki ürünlerin

%75’inin seri sonu, sezon sonu, ihraç fazlası, kusurlu ve benzeri mallardan oluşması durumunda işletmeler ön cephesinde bu satış türünü gösterir işaretlere yer verecektir. Bu işaretlerin AVM cephesinde de kullanılması için içerisinde yer alan tüm işletmelerin Sürekli İndirimli Satış Mağazası olması gerekmektedir.