Gelir indirgemesi yöntemi

UDES’e göre bu karşılaştırmalı yaklaşım, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net gelir rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, iskonto oranını (discount rate) dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi, belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışının bizi en olası değer rakamına götüreceğini söylemektedir.

Gelir indirgeme yönteminde asıl amaç piyasadan elde edilen belli bir ıskonto oranı kullanarak gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı faydaların bugünkü değerine dönüştürülmesi işlemidir. “Gelecek zaman içindeki gayrimenkulün getireceği potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akışlarının ve boşluk kira kayıplarının da dahil edilip faaliyet giderlerinin düşürüldüğü ve tekrar satış hasılatının da yatırımın içine dahil edildiği uygun bir geri dönüş iskonto oranı ile hesaplanan gelir kapitalizasyonu yöntemidir” (Babuşçu ve diğ., 2012).

Gelir indirgemesi yöntemi genellikle belli bir piyasa getiri oranının elde edilebildiği tüm gelir getiren taşınmazlar için uygulanabilmektedir. Gayrimenkulün yaşlı olması sonucu maliyet yönteminin zorluğu nedeniyle veya benzer emsalde yapı bulunmaması halinde kullanılabilecek yöntem olmaktadır. Ayrıca gelir getirmesi beklenen gayrimenkullerde ve yatırımcılar açısından yatırım yapılacak projenin ileride yaratacağı faydaların bugüne indirgeyerek yatırımın sonuçları konusunda yardımcı olmak adına da kullanılmaktadır. Bu yöntem gayrimenkulün arsa payı, yapıya bağlı tesisler ve yapı içi gelir getiren bölümlerin gelirlerinden elde edilen net

geliri değere dönüştürmektedir. İçinde arsanın gelirini ve üstündeki yapının gelirini barındıran net gelir kavramı ise, gayrimenkulün yıllık brüt gelirlerinden, yıl boyunca tahminsel olarak belirlenen ve çevre emsallerden gözlemlenen boşluk kayıpları ve sabit işletme giderlerinin çıkarılmasıyla bulunmaktadır. Arsa geliri, bulunduğu bölgesel konumdaki gayrimenkul pazarındaki mevcut faiz oranı ile belli bi gelir getireceği kabul edilen geliri ifade eder ve emsal karşılaştırma yöntemi ile belirlenir. Gelir indirgemesi yöntemi altında kullanılan amortisman çarpanı yönteminde ise gayrimenkulun geliri, yapının kalan ömrü boyunca piyasadan elde edilen o yapı türü için belli reel faiz oranına göre getireceği gelir ile yapının kalan ömrüne göre ayrılan amortisman miktarının toplamından oluşmaktadır.

Gelir indirgemesi yönteminde kullanılan bazı temel kavramlar bulunmaktadır. Bunların temel olanlarını verecek olursak;

 İskonto oranı (Discount Rate): Dönemsel nakit akışlarını ve geri dönüş değerlerini bugünkü değere dönüştürmeye yarayan kavramdır. Paranın zaman değerini bügune uyarlanmasını sağlamaktadır.

 Kapitalizasyon oranı (Cap Rate): Net işletme gelirini toplam mülkün değerine dönüştürmek için kullanılan değerdir. Her farklı piyasada her gayrimenkul türü için belirli bir kapitalizasyon oranı bulunmaktadır. Net işletme veya faaliyet gelirinin yapıların satış değerine bölünmesiyle de elde edilen orandır.

 Nihai kapitalizasyon oranı (Terminal Value): Belirli nakit akışının sonunda değerlemeye konu olan gayrimenkulü beklenen değerine dönüştürmek için kullanılan orandır. Bu orana artık kapitalizasyon oranı da denmektedir.

 Anüite (Anuity): Gayrimenkulün gelirsel olarak belirli yıllar boyunca ödeme miktarlarının dönemlere göre değişebildiği nakit akışıdır. Genellikle birleşik ve basit faiz oranı kullanılarak ödemeler bugünkü değere dönüştürülmektedir.  Sabit anüite (Constant Anuity): Ödeme dönemi boyunca, dönem başında veya dönem sonundaki ödemelerin veya gelirlerin aynı olduğu nakit akışıdır.  Artan veya azalan anüite: Belirli bir piyasa artış oranı kullanılarak yada

azalarak devam etmesi beklenen nakit akışıdır. Kademeli olarak veya düzensiz bir şekilde de artış veya azalış gösterebilmektedir.

 İskonto edilmiş (İndirgenmiş) nakit akışı analizi (Discounted Cash Flow Analysis): Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) kılavuz notu 9’da Pazar Değeri Esaslı ve Pazar Değeri Dışı Değer Esaslı Değerlemeler için İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi kapsamında ayrıntılı olarak da ifade edildiği üzere İNA analizi, bir mülkün gelecekteki gelirleri ve giderleri ile ilgili kesin varsayımlara dayalı bir finansal modelleme tekniğidir. Bu tür kesin varsayımlar, bugünkü değere indirgenmiş olan para girişi ve çıkışının tutarı, özelliği, değişkenliği, zamanlaması ve süresi ile ilgilidir. Aslında İNA analizi, uygun ve desteklenebilir veri ve iskonto oranlarıyla birlikte değerlemede kullanılan gelir indirgeme yaklaşımının sıkça başvurulan metodolojilerinden biridir” (Hepşen, 2014).

“Bilinen bir satın alma fiyatına göre bir yatırımın mülkünün istenen getiriyi sağlayacağını saptamak üzere bir getiri oranının bir dizi tasarlanmış gelir akışı ve geri dönüş değerine uygulandığı yöntemdir. Eğer getiri oranı bilinirse, İNA analizi mülkün bugünkü değerini bulmak için kullanılır. Eğer mülkün satın alma fiyatı bilinirse, İNA analizi getiri oranını bulmak için kullanılır” (Babuşçu ve diğ., 2012).

 Net bugünkü değer: Bir gayrimenkul yatırımının net bugünkü değeri; yatırımın ekonomik ömrü boyunca sağlayacağı nakit girişlerinin iskonto faiz oranı üzerinden bugüne indirgenmiş değerleri toplamı ile yatırımın gerektirdiği nakit çıkışlarının aynı oran üzerinden hesaplanmış bugünkü değerleri toplamı arasındaki farktır (Hepşen, 2014).

 İç verimlilik oranı (Internal Rate of Return): Bir mülkiyet dönemi süresince bir yatırım veya portföy içinde üretilen ve üretilmeye yatkın sermayenin getiri oranıdır. “IRR” yatırımın net bugünkü değerini sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır (Babuşçu ve diğ., 2012).

 Ciro kirası (Yüzdesel Kira): Sözleşmede belirlenmiş minimum bir sabit kira değeri üzerinden yüzdesel olarak alınan kira bedelidir

 Potansiyel brüt gelir (Potential Gross Income): Gayrimenkulün tam doluluk oranı ile işlemesi halinde oluşacak gelirlerin, işletme giderleri düşülmeden önceki toplamını ifade etmektedir.

 Efektif brüt gelir (Effective Gross Income): Potansiyel brüt gelirden farklı olarak boşluk ve kiracı değişimi sonucu kiranın ödenmemesine yol açan tahsilât kayıplarının dikkate alınarak Potansiyel Brüt Gelir’e uygulanan oran sonucu oluşan gelirleri ifade etmektedir.

Gelir indirgemesi yönteminde kullanılan bazı temel kavramları açıkladıktan sonra yöntem içinde kullanılan işletme giderlerine baktığımızda sabit işletme giderleri ve değişken işletme giderleri olarak ayrıldığı görülmektedir. Buna göre sabit işletme giderleri, gayrimenkul doluluk oranındaki değişimlerden etkilenmeden gayrimenkul yönetiminin ödeyeceği işletme giderlerini ifade ederken, değişken işletme giderleri ise gayrimenkulün doluluk oranındaki değişimlere ve gayrimenkulde değişken olarak verilen hizmetlerin sonucu oluşan işletme giderlerini ifade etmektedir. Ülkemizde 3475 sayılı Vergi Usulü Kanunu’na göre “Gayrimenkul Sermaye İradı” bildirimlerinde; giderler brüt gelirin %25’i olarak alınabilmektedir (Babuşçu ve diğ., 2012). Çizelge 3.1’de gelir indirgemesinde kullanılan giderler gösterilmiştir.

Çizelge 3.1 : Gelir indirgemesi yönteminde kullanılan işletme giderleri. Sabit İşletme Giderleri Değişken İşletme Giderleri

Emlak Vergileri Yönetim Giderleri Gayrimenkule ait Sigortalar Çalışanların Ücretleri

Bina Çalışanlarının Sosyal Giderleri (Sigorta vb.)

Yakıt ve Enerji Servisleri

Gayrimenkulü İşletilebilmesi için Gerekli Harcamalar

Genel Temizlik, Güvenlik, Kiralama ve İlaçlama Harcamaları

Kaynak: Babuşçu ve diğ., 2012

“Gelir indirgeme yaklaşımında yapılan gelir tanımına bağlı olarak ya da harcama bileşimine bağlı olarak gelir ve getiri oranları türetilmiştir. Gelir oranı (kapitalizasyon oranı), bir yıllık gelir ile mülkün sermaye değeri arasındaki ilişkiyi ifade ederken; getiri oranı (iskonto oranı, iç verim oranı) sermayenin getiri oranı olarak ifade edilir” (Hepşen, 2014).

İskonto oranı olarak belirtilen oran aynı zamanda risksiz faiz oranı ile risk primlerinin oranları toplamını ifade etmektedir. Risksiz faiz oranları, devletin iç borçlanma senetlerinin yükümlülüğünü yerine getirme açısından risksiz olduğunu ve kısaca iç piyasadan devletin aldığı borçları ödeyememe gibi bir ihtimalinin bulunmadığını varsayımıyla belirlenir. Garanti Yatırım tarafından yayınlanan 2015 Stratejik Raporu’na göre mali piyasalarda sermaye maliyetinin oranı %8,75 risksiz faiz oranı ve %5,5 risk primi oranı toplamı %14,25 olarak açıklanmıştır.

“Gelir indirgemesi yaklaşımında kullanılan getiri oranlarının hesaplanmasında risk algısı önemlidir. Doğaldır ki her gayrimenkul kendi içerisinde bir risk içermekte olup, risk primlerinin toplamı değer üzerinde önemli etki yapmaktadır. Bu bağlamda, değer ve risk primleri arasında ters yönlü bir ilişki söz konusudur” (Hepşen, 2014). Çizelge 3.2’de risk türleri verilmiştir.

Çizelge 3.2 : Gelir indirgemesi yönteminde kullanılan risk prim türleri. Risk Prim

Türleri Açıklaması

Faiz Oranı Riski

Piyasada genel faiz haddinin yükselme olasılığı olarak ifade edilir. Gayrimenkul değeri, genel faiz oranındaki değişimlerden ters yönde etkilenmektedir.

Kur Riski

Kurun değerinde yaşanan değişiklikler sonucu varlıklar ve/veya yükümlülüklerde (borçlarda) meydana

gelebilecek değişimlerdir. Politik ve

Jeopolitik Risk

Politik ve jeopolitik koşullardaki değişmeler nedeniyle gayrimenkul değerlerinde ve getirilerinde ortaya çıkan değişiklikleri tanımlar.

Operasyonel Risk

Gayrimenkul sektöründeki olası daralmaya bağlı olarak yeni yatırım olanaklarının azalması, makro ekonomideki daralmaya bağlı olarak gayrimenkullere olan talebin azalması ile yerel ve/veya merkezi yönetimin şirket faaliyetlerini etkileyen dışsal risklerdir.

Piyasa Riski Arz ve talepteki değişiklikleri ifade eder.

Finansal Risk Yatırımı finanse edecek borcun geri ödenmesine ilişkin riski gösterir.

Kaynak: Babuşçu ve diğ., 2012

Gelir indirgemesi yönteminin sürecini inceleyecek olursak aşağıda belirtilen adımlar uygulanmaktadır.

1. Değerlemesi yapılacak gayrimenkullerden elde edilen gelirler ve giderler araştırılır.

2. Taşınmazın bütün potansiyel kira gelirleri toplanarak brüt gelir elde edilir. 3. Gayrimenkuldeki boşluk oranları ve tahsil kayıpları belirlenir.

4. Potansiyel brüt gelire boşluk ve tahsilât kayıp oranları uygulanarak efektif brüt gelir elde edilir.

5. Gayrimenkule ait toplam işletme maliyetleri, sabit ve değişken giderleri ve yerine koyma maliyeti belirlenir.

6. Net işletme gelirini (NOI) bulmak için toplam işletme giderleri efektif brüt gelirden çıkartılır.

7. Son olarak gelir kapitalizasyonu yöntemiyle değeri bulmak için direkt veya getiri kapitalizasyonu yöntemleri kullanılır.

Yukarıdaki belirtilen yöntem akışına paralel olarak bu yöntemin uygulanabilmesi adına gayrimenkullerin karşılaştırılabilir bir kapitalizasyon oranına sahip olması gerekmektedir. Baz kira+ Ciro uygulamalarında ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamına dahil edilmeden analiz yapılması, toplam potansiyel brüt gelir yerine yalnızca bir yıl içindeki kira gelirlerinin dahil edilmesi sıklıkla yapılan hatalar arasında yer almaktadır (Babuşçu ve diğ., 2012).