Değerleme kabulleri ve varsayımlar

Marmara Forum AVM’nin maliyet ve gelir indirgemesi yöntemiyle incelenmesinden önce değerleme çalışmasında kabul edilen varsayımlar bu bölümde maddeler halinde belirtilmiş, genel kabul ve varsayımlardan sonra maliyet yöntemi ve gelir indirgemesinde kullanılan varsayımlar ayrıca açıklanmıştır.

 Değerleme UDES 1 standartlarınca konu gayrimenkulün “Pazar değeri”nin tespiti için yapılmıştır. Gayrimenkulün satış amaçlı değerlemesinin yapıldığı varsayılmıştır.

 Değerleme konusu Marmara Forum AVM için en etkin ve en verimli kullanım çalışması yapılmamıştır. Mevcut kullanımının en etkin ve en verimli kullanım olduğu kabul edilmiştir.

 Değerlemeye konu gayrimenkulün parsel alanı içerisinde 2 blok yapı ve alışveriş merkezi, otel ve ofis kullanımları olmak üzere 3 kullanım çeşidi bulunmaktadır. Bu çalışmada sadece toplam inşaat alanı 135.000 m2 olan ve 115,000 m2’lik kiralanabilir alana sahip 5 katlık AVM bölümü değerlenmiştir.

Marmara Forum Arsa Değeri Hesaplaması Brüt Arsa Alanı

(m2)

Net Arsa Alanı (m2)

İmar Durumuna Göre İnşaat Alanı (m2)

Ortalama İnşaat Metrekaresi Başına

Satış Fiyatı (€/m2)

Toplam Arsa Değeri (€)

 Bölgenin deprem bölgesi içinde bulunması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilememektedir. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.

 Değerlemeye konu gayrimenkulün tüm mühendislik etütlerinin doğru yapıldığı ve gayrimenkulü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya görünen şartları içermediği varsayılmıştır.

 Değerleme çalışma içerisinde yer alan geleceğe yönelik tahmin veya işletme maliyet tahminleri; güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Çalışmada belirlenen değer, değerleme tarihinden sonraki tarihlerde ekonomi şartları değişebileceğinden dolayı gayrimenkul anlık değer görüntüsünü oluşturmaktadır.

 Marmara Forum AVM’nin, değerleme açısından tam mülkiyete sahip olduğu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunduğu ve inşaatında bu belgelerdeki metrekarelere göre yapıldığı kabul edilmiştir. Ayrıca, takyidat açısından gerekli olan beyanlar, şerh, ipotek, rehin durumlarının incelenmesi yapılamamıştır. Takyidat açısından bir sorun olmadığı varsayılmıştır.

 Değerleme çalışmasında 24.05.2015 tarihli kur değişimleri kullanılmıştır. Buna göre Euro/TL kur oranı 2,96 olarak, USD/TL kur oranı 2,72 olarak, Euro/USD kur oranı 1,08 olarak alınmıştır. Sonuçlar € değerinin dışında Dolar($) ve Türk Lirası (TL) üzerinden 24.04.2015 döviz kur oranlarına göre çevrilerek belirtilmiştir.

4.2.3.1 Maliyet yöntemi kabulleri ve varsayımlar

 Maliyet yönteminde amortismanlı değer kaybı maliyet yöntemi ile bina değeri hesaplanmış ve üstüne emsal karşılaştırması yöntemine göre bulunan arsa değeri eklenmiştir.

 Maliyet yönteminde, yıpranma oranı 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazete yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel”e

göre, Marmara Forum AVM’nin yaşı 4 yıllık olduğu için %6 olarak alınmıştır.

 Aynı şekilde toplam kapalı alan birim maliyeti için, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından 62 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Eki olan, 2015 yılı Binaların Metrekare İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetvel’e göre çelik karkas ticarethane ve işyerleri lüks inşaat birim maliyeti 1879,57 TL/m2 kabul edilmiştir. Bina içi otopark maliyeti olarak, yine aynı cetvele göre kapalı otopark alanı maliyet değeri 763,91 TL/m2 olarak kabul edilmiştir. Ortak alanlar maliyeti için yine değerleme raporlarından belirlenen 2100 TL/m2 maliyet kabul edilmiştir.

 Maliyet hesaplamasında, bina maliyeti, bina dışı maliyetler ve diğer maliyetler belirlenerek toplanmıştır. Buna göre bina maliyeti kapalı inşaat alanı maliyeti, ortak alan maliyeti ve kapalı otopark alanı maliyetinden oluşmaktadır. Bina dışı maliyetler ise çevre düzenleme (peyzaj) maliyeti ve açık otopark maliyetinden oluşmaktadır.

 Diğer maliyet değerleri bina maliyeti ve bina dışı maliyetler toplamı üzerinden yüzdesel olarak belirlenen maliyetleri oluşturmaktadır. Maliyet türleri ve yüzdeleri hesaplama yüzdeleri genel piyasadaki alışveriş değerleme raporlarından alınan ortalama gider yüzdeleridir.

4.2.3.2 Gelir indirgemesi yöntemi kabulleri ve varsayımlar

 Gelir indirgemesi yönteminde kullanılan iskonto oranı için bankalar tarafından yayınlanan 10 yıllık Eurobond getiri oranları temel alınmıştır. 10 yıllık Eurobond getiri oranları yaklaşık %4,5 ile %5,5 arasında olmaktadır. Değerlemede risksiz getiri oranı %5 alınmıştır. Risk primleri olarak ülke riski %3,5, perakende sektörü riski %2 olarak ve proje riski ise %0,5 belirlenmiştir. Toplam iskonto oranı, %11 olarak belirlenmiştir. Kapitalizasyon oranı; C&W getiri oranları tablosu temel alınarak birincil perakende getiri oranı açısından %7,5 olarak belirlenmiştir.

 Gelir indirgemesi yönteminde kira gelir artışı enflasyon artışı temel alınarak %3 olarak belirlenmiştir. Çalışmada, kiralama kontrat süresi dolan mağazaların kira kontratlarının aynı şekilde yenileneceği varsayılmıştır.  Değerleme raporlarından elde edilen ortalama metrekare başına kira gelirleri

(€/m2) 2015 yılı için 47.520.659 € olarak belirlenmiştir. Ciro kiralarının toplam kira değerinin %5’i olarak alınması öngörülmüştür. Standlar, kiosklar, panolar vb. AVM gelirleri toplam kira gelirlerinin %0,5’i olarak belirlenmiştir. Hizmet bedelleri ve pazarlama gelirleri diğer gelirler başlığı altında %0,8 olarak alınmıştır. Gelir kaybı olarak ise kira toplayamama riski %2 olarak varsayılmıştır.

 Giderlere bakıldığında değerleme raporlarından çıkarılan bazı yüzdeler alınarak toplam efektif gelirlere uygulanmıştır. Giderlerin yüzdeleri sırasıyla; operasyonel giderler işletim ve yönetim giderleri olarak %10, emlak vergi giderleri %0,6, sigorta giderleri %2, pazarlama giderleri %3, hizmet giderleri %1 ve sermaye harcamaları (Capex) %1 olarak kabul edilmiştir.

 Gelir indirgemesi yönteminde Marmara Forum AVM kiralamaları Euro üzerinden olduğu için Euro üzerinden değer belirlenmiştir.