Havaalanı alışveriş merkezleri

ICSC sınıflandırılması açısından sınırlı amaçlı merkezler sınıfına giren 7.000 ile 28.000 metrekare arasında kiralanabilir alana sahip hava alanı perakende merkezleri ve alışveriş merkezleri organize perakende yatırımlarında yükselen yeni alışveriş merkezi trendi olmaktadır.

Dünya genelinde tüketici toplumunun 1980’lerdeki fazla markacı bakış açısını günümüzde daha az ölçekli fakat nitelikli alanında uzmanlaşmış alışveriş etme bakış açısı almıştır. Bu trendler bazında hava limanları, milyonlarca seyahat eden tüketiciler için havalimanları bünyesinde oluşturdukları organize perakende alanlarında küçük ölçekli fakat küresel alanda uzmanlaşmış markaları toplayarak gelir elde etmekte, hem de boş zamanını değerlendirmek isteyen tüketicileri çekme amaçlı spor alanları veya eğlence alanları yerleştirerek alışveriş hacimlerini arttırmayı amaçlamaktadır.

1990’larda birkaç Amerikan ve Avrupa havalimanlarının açtığı “Duty Free” konseptinin gelir getirmesiyle birlikte günümüzde havalimanlarında perakendecilik gelişmiş ve çeşitlenmiştir. Dünyadaki ana havalimanları bölgesel anlamda çeşitli ölçeklerde odak noktaları ve ulaşım ağları oluştururken, bir yandan iş görüşmelerinin, ticari işlemlerin yapıldığı, bilgi değişiminin yaşandığı, eğlence ve dinlenme aktivitelerinin yapıldığı merkezler haline gelmiştir (Kasarda, 2008). Bu nedenle İstanbul’da 2017 yılında bitirilmesi planlanan 3. Havalimanı Projesi gibi havalimanı trafiğini kuzeye çekerek hava limanını, etrafında inşa edilecek yeni kent projesinin büyük çekim mağazası gibi kullanma isteği bu tür oluşumlara örnektir. Havalimanları günümüzde magazin dükkânlarının, fast food restoranlarının, “duty- free” marketlerinin, belli alanda uzmanlaşmış perakendeciliğin, üst düzey restoran zincirlerinin eğlence ve kültürel etkinliklerle zenginleştirildiği ulaşım-alışveriş merkezleri haline gelmiştir. (Kasarda, 2008). Havalimanlarının gelişmesi sonucu sundukları perakende türleri de çeşitlenmiş, iç mekanlarında alışveriş sokakları, galeriler, gurme restoranları ile sanat, eğlence ve kültür bölgeleri oluşturmaya başlamışlardır. Normal yıllık ziyaret eden müşteri sayısı 8-12 milyon kişi arası değişen büyük ölçekli bir alışveriş merkezine göre yıllık ortalama 88 milyon kişinin ziyaret ettiği havalimanlarının perakendecilikte metrekare başına gelirinin, büyük

ölçekli alışveriş merkezlerinin gelirinin veya cadde mağazacılığının 6 katı civarında olması pek şaşırılacak bir durum olmamaktadır (Kasarda, 2008).

Avrupa ve Ortadoğu’daki bazı havalimanları Amerika’nın ulaşım odak merkezleri sayılan havalimanlarını perakende gelir açısından çoktan geçmiştir. Örnek verecek olursak, Güney Kore’de bulunan Incheon Uluslar arası Havalimanı 2006 yılında 990 milyon dolarlık perakende geliri kazanmışken, aynı yıl Dubai Uluslar arası Havalimanı 712 milyon dolarlık geliri sadece “duty free” satışlarından kazanmıştır (Kasarda, 2008). Her yıl %17’lik büyüme gösteren Incheon Limanı, 2015 yılında 3 milyar dolarlık perakende geliri elde etmeyi beklemekteyken Dubai Havalimanı ise yıllık %20 büyüme ile daha hızlı gelişme göstermektedir (Kasarda, 2008).

Havalimanları gelişimi açısından baktığımızda, havalimanlarının bulunduğu alanların gelişimini, limandaki hava ulaşımı yoğunluğu, havalimanının çevresiyle bağlantıları, arazi fiyatları ve yerel nüfusun perakende ihtiyaçları gibi yerel pazar etkinlikleri etkili olmaktadır. Gelişim alanı sınırlı havalimanlarının çevresinde gelişen havalimanı müşterisi odaklı alışveriş merkezleri inşa edilmektedir.

Alışveriş merkezleri ticari gelişimlerini artırmak amacıyla operasyonel yönetimlerinde değişikliklere gitmekte ve gittikçe geliştiricilere ve yatırımcılara açık hale gelmektedir. Birçok havalimanı, kendi bünyelerinde ticari gayrimenkul üniteleri geliştirmekte ve özel sektörle işbirliği yaparak kendi sınırları yanında yer alan arazide geliştirilecek projelerle entegre olmaya başlamaktadır.

Hollanda’da Amsterdam şehrinin 9 km güney batısında yer alan Schiphol Havalimanı, kendi bünyesinde yer alan Schiphol Gayrimenkul Grubu ile son 15 yıldır havalimanın yanında geliştirdiği içinde ofis komplekslerinin, otellerin, toplantı ve eğlence merkezlerinin, lojistik parkların, alışveriş ve çeşitli ticari aktivitelerin bulunduğu projeler üretmiştir. Bütün bu gelişimi kendi hava limanı adı altında piyasa sunmuştur (Şekil 2.41).

Bugün Schiphol havalimanı, Avrupa’nın 5. en yoğun havalimanı konumundadır. Ek olarak, havalimanına 2015 yılında açılması planlanan, özel mimari tasarıma sahip yeni bir otel yatırımı yapılmaktadır. Yeni Schiphol Hilton oteli olarak açılacak otel, havalimanı terminallerine yaya yollarıyla bağlanacaktır.

Şekil 2.41 : Schiphol havalimanı, Amsterdam.

Schiphol havalimanı, bünyesinde 60.000 kişiye iş imkanı sağlanmış, çok yönlü ulaşım türlerinin entegrasyonunun sağlanması, bölgesel şirketlerin merkezlerinin bulunması, perakende ve eğlence alanları, çeşitli lojistik servisleri ve sergi alanlarıyla Hollanda’nın ekonomisinin gelişim yapı taşlarından biri olmuştur.

Havalimanı perakendeciliğine bir başka örnek olarak Singapur’da yer alan Changi Havalimanı örnek verilebilir. Bu havalimanı “2013’ün En İyi Havalimanı” ödülünü kazanmıştır. 300 butik dükkana sahip ve her gelir grubuna hitap eden yapısıyla dünya ulaşım ağında alışveriş turizmcileri tarafından en çok ziyaret edilen havalimanlarından olmuştur (Şekil 2.42).

Havalimanları aynı zamanda çevresinde çeşitli kentsel gelişimlere de neden olmaktadır. Çağdaş havalimanı odaklı kenar şehirler banliyö kentleşmesinin yeni postmodern örnekleri haline gelmektedir. Örnek verecek olursak Schiphol Havalimanı’na 6 dk’lık uzaklıkta bulunan Zuidas kenti, 900.000 metrekarelik inşaat alanı içinde A sınıfı ofis alanı, perakende ve otel alanlarıyla birlikte 9.000 nüfusluk aile konutlarına sahip havalimanı ile entegre edilmiş yeni proje olmuştur (Şekil 2.43).

Şekil 2.43 : Zuidas kenti, Amsterdam.

Zuidas ile Schiphol Havalimanı arasında ulaşım direk olarak yer altı metro ulaşımı ile sağlanmaktadır. ING Grup, ABN-Amro Bankası, Akzo Nobel gibi çok uluslu büyük firmaları merkezleri ve Amsterdam Dünya Ticaret Merkezi bu bölgede bulunmaktadır.

Şekil 2.44 : SkyCity havalimanı, Hong Kong.

Başka bir örnek verecek olursak Hong Kong Uluslar arası Havalimanı bünyesinde hem ticari hem gayrimenkul ortaklıklar kurarak liman perakendesine ek olarak

SkyCity adı verilen toplamda 930.000 metrekarelik inşaat alanına sahip, içinde perakende, sergi salonları, ofis kompleksleri, otel ve eğlence merkezlerinin bulunduğu yeni bir proje geliştirmiştir (Şekil 2.44).

Sonuç olarak havalimanı güdümlü şehirler ve havalimanı perakendeciliği gittikçe artış göstermektedir. Yönetim, planlama ve gelişim stratejilerinin son yıllarda özellikle önem kazandığı havalimanı perakendeciliğinde asıl hedeflenmesi gereken nokta, geliştirilecek yeni havalimanlarında veya hava limanı perakende komplekslerinde en iyi getiriyi sağlayacak, kullanıcılarına en iyi imkanları vererek çekim özelliğini koruyacak tasarımların ve nitelikli uygulamaların nasıl üretilmesi olmalıdır. Yerel nüfus ihtiyacını karşılarken aynı zamanda dünya alışveriş turizmi tüketicisini de çekecek özelliklerin belirlenmesi ve uygulanması bulunduğun kentin gelişmişliğini arttıracaktır.

3. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE