Geleneksel Yatırım Değerleme Yöntemleri

Proje değerleme hem özel sektördeki firmalar hem de kamu sektörü için oldukça hayati bir önem arz etmektedir. Herhangi bir yatırım yapılmadan önce her organizasyonun farklı değerlendirmeler ve analizler yapması gerekmektedir. Yatırımın ne kadara mal olacağı, yatırım sonunda kar ve zarar durumunun ne olacağı ile ilgili kısımlar her yatırım projesi için ortak olan hususlardır (Fernandes, 2011) Proje değerlemede kullanılan bazı metotlar alt başlıklarda sunulmuştur.

4.4.1 İndirgenmiş nakit akışı yöntemi

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi Net Bugünkü Değer yöntemini içermektedir. NBD yaklaşımında, yatırımın ortaya koyacağı beklenen gelirler ve beklenen maliyetlerin bugünkü değerleri hesaplanır ve bunların aralarındaki fark bulunur. Böylelikle projenin ömrü boyunca gerçekleşmesi beklenen nakit akışlarının Net Şimdiki Değeri bulunmuş olur. NBD>0 ise, yatırım kararı onaylanır (Lee, 2011).

Gt ve Mt sırasıyla, t. periyotta gerçekleşen gelir ve giderler ve Rf paranın zaman değerini belirten risksiz faiz oranı olmak üzere,

( ) ( ) NBD BD Nakitgirişleri  BD Nakitçıkışları _(4.3) 0 (1 ) 0 (1 ) N N t t t t t f t f G M NBD R R      





Net Bugünkü Değer yönteminde, paranın zaman değeri vardır ve tüm nakit akışlarını yansıtır. Yatırım planından kaynaklanan ekonomi faydaların büyüklüğünü yansıtır. Ayrıca, bir yatırım planın kurumsal değere nasıl katkı sağladığını, paydaşların varlık değerini nasıl yükselttiğini açık bir şekilde gösterir. İNA yönteminin avantajları olarak, hesaplamasının kolay olması ve çözümün kolaylıkla görselleştirilebilir olması da sayılabilir (Takizawa, 2001).

4.4.2 İç verim oranı yöntemi

İç Verim Oranı (İVO) bir yatırım projesinin hayat döngüsü esnasındaki ortalama getiriyi ifade eder. İVO, projenin net şimdiki değerinin sıfır olduğu durumdaki iskonto oranıdır (Blank, 2005). İVO, fırsat maliyetinden büyükse proje kabul edilir, fırsat maliyetinden küçükse proje reddedilir (Wang, 2006). Bu yöntemle, iskonto oranını belirleme zorunluluğu olmadan bu yöntemle projenin finansal fizibiletisini tanımlama imkanı vardır. Ayrıca belirlenen bu oranla eldeki proje diğer projelerle kıyaslanma imkanına sahiptir (Lee, 2011).

4.4.3 Geri ödeme süresi yöntemi

Geri ödeme süresi metodu ise hesaplaması basit ve anlaşılması kolay bir metot olup yatırımın tamamiyle geri dönüş zamanını belirlemeyi sağlamaya yardımcı olur (Lee, 2011). Böylelikle yatırımcı bir yatırıma ayırdığı parayı ne kadar sürede geri

kazanabileceğini hesap ederek, gelecekte gerçekleştirebileceği başka yeni yatırmıları için de kısıtlamalarını ortaya koymuş olur.

4.4.4 Geleneksel değerleme metotları ile gerçek opsiyon yönteminin kıyaslanması

Günümüzde devlet denetiminde olmayan, liberalleşmiş ve deregüle edilmiş bir pazarda, yatırımcı yeni bir yatırıma girmeden önce yatırımın içerdiği finansal riskleri pazar ortamındaki değişimlerin sebep olacağı sonuçları analiz ederek dikkatli bir şekilde irdelemelidir (Takizawa, 2001). Zira, üretim kapasitesinin artması, gelecekte ortaya çıkabilecek olan belirsizliklerin hesaba katılmasını gerektirir.

Piyasada kullanılmakta olan geleneksel değerleme yöntemlerin bazı avantajları olmasına karşılık, genelde kullanılması planlayıcılara dezavantaj teşkil etmektedir. Literatürde (Özerdem ve diğ., 2006) ve gerçek hayat yatırımlarında en sık kullanılan yöntemlerden biri olan NBD hesaplaması yapılarak kullanılan İNA yöntemi, yatırımların stratejik boyutlarının değerlendirilmesinde kullanılamaz ve projelerin belirsizlik ve riskleriyle başa çıkmak için uygun bir tavır belirlemeye izin vermez, sadece belirli ve stabil koşul ve durumlarda kullanılır. Ancak, bir çok belirsizlik ve riskin söz konusu olduğu günümüz piyasalarında uygun bir değerleme yöntemi olmaktan uzaklaşmış ve İNA yönteminin geçerliliği tartışılır hale gelmiştir (Fernandes, 2011). Zira, bu yöntem sadece ertelenemeyen ve geri dönülmesi mümkün olmayan yatırımlar için kullanılabilir ve kısa dönemli yatırımların değerlendirilmesi için uygundur. Ayrıca esnekliği sınırlıdır, yatırım kararlarındaki yönetimsel esnekliği, belirsizlik ve riskleri yansıtmaz. Bundan dolayı da değişken yatırım ortamlarında değerleme yapmak için uygun değildir (Takizawa, 2001). Bununla birlikte, gerçek opsiyon yaklaşımı NBD yaklaşımını geçersiz kılmamaktadır. Aksine, NBD gerçek opsiyon temelli genişletilmiş NBD’ye girdi teşkil ederek çok önemli bir görevi ifa etmektedir (Venetsanos, 2002).

Bu yöntemlerden bir diğeri olan iç verim oranı yöntemi için de bazı kısıtlamalar mevcuttur. İVO sadece bir oranı belirttiğinden yatırım miktarını ve nakit akışlarının büyüklüğünü hesaba katmamaktadır. Ayrıca, yatırımların kötüye gitme ihtimali söz konusu olduğunda telafi imkanlarını da göz ardı etmektedir. Bu sebeplerden dolayı bireysel yatırım kararlarında önemli ölçüde büyük karalar verilmesine neden olabilmektedir (Lee, 2011).

Bunlara ek olarak, diğer geleneksel yöntemlerde olduğu gibi geri ödeme süresini hesaplama yöntemi de, karar vericinin yatırımı kompanse edebilecek imkanları göz ardı etmesine neden olurken, paranın zaman değerini hesaba dahil etmemektedir. Ayrıca, yatırımın geri dönüşü sağlandıktan sonra nakit akışlarının uzun dönemler boyunca devam edip etmeyeceği konusunda bilgi de vermez.

Artan belirsizlik durumlarında üretim planlamada önemli ölçüde sapmalar görülebilir. Bu belirsizlikler piyasa üretim planlamalarının finansal riskler içermesine ve rekabetçi bir pazar oluşmasına neden olmaktadır. Bu noktada finansal risk ve yönetimsel esnekli konuları ön plana çıkmakta, bu değişkenleri hesaba katabilecek değerleme yöntemleri önem kazanmaktadır. Geleneksel değerleme yöntemleri ise bu gereksinimleri sağlamaktan uzaktır (Lee, 2011).

Öte yandan, gerçek opsiyonlar yönteminin güvenilirlik ve geçerliliğini gösteren bir çok çalışma yapılmış olup bu çalışmalar yöntemin sağlamlığı ve tutarlılığı hakkında bilgi vermektedirler (Lin,2010).

Bir firmanın piyasa koşullarına adapte olabilirliği yatırım olanaklarından daha üst seviyede yararlanarak yatırım imkanının değerini artırırken, şirketin pasif bir yönetimle yatırımın başlangıcında beklediği düşüşleri de sınırlandıracaktır (Trigeorgis,1993). Gerçek opsiyon yönteminin geleceğe dönük, bütün yatırım fırsatlarını göz önünde bulunduran bütüncül yapısı, geleneksel yöntemlerin aksine, esnek ve aktif bir bakış açısı sunmaktadır.

Gerçek opsiyon analizleri, planlamacıya geleneksel yöntemlerin sağlayamadığı birçok avantajı sağlamaktadır. Bu yöntem, standart NBD’nin bir alternatifi olmasına rağmen, ikisin hesaplamadaki temel fark yatırımın gerçek opsiyon değerinin projenin barındırdığı stratejik değere (SD) sahip olmasıdır (Reedman, 2006). Trigeorgis (1993) bu değeri “aktif yönetim kaynaklı opsiyon değeri” olarak adlandırmıştır.

Genişletilmiş (stratejik) NBD = Statik (pasif) NBD + Aktif yönetim

kaynaklı opsiyon değeri (4.5)

Trigeorgis (1993) bu değeri “aktif yönetim kaynaklı opsiyon değeri” olarak adlandırırken, Lub (2003), çalışmasında bu stratejik değeri “zaman değeri” olarak ifade etmiştir.

Buna göre gerçek opsiyon değeri kesinlikle NBD’den küçük olamaz. Eğer proje bir stratejik değer barındırmıyorsa projenin gerçek opsiyon değeri NBD’ye eşittir. Ayrıca Bir projenin NBD’si sıfıra eşit yada sıfırdan küçük olsa bile projenin hala bir değeri olabilir (Reedman, 2006).

Gerçek opsiyon analizleri, stratejik politika planlamasında belirsizliği değerlendirmeye olanak sağlar. Ayrıca, değişen yatırım ortamlarında yönetimsel esnekliği açık bir şekilde göz önünde bulundurmaya yardımcı olur ve karar vericilere değişen durumlara etkili bir şekilde yanıt vermeyi ve doğru kararlar almayı sağlayan bir karar verme yaklaşımı sağlar.

Bunlarla birlikte, projelerin opsiyon değerlerini de içerdiğinden, geleneksel yöntemlerin sınırlı görüşüyle uygulanmasının uygun olmayacağına karar verilen projelerin yada yatırımcı için geri dönülemez bir yatırımın daha sonraki bir zamana ertelenmesinin barındırdığı esnekliği göz önünde bulundurmasıyla gerçek değerlerinin hesaplanmasını sağlayarak büyük ve kazançlı yatırımlara kapı açabilir (Fernandes, 2011)

Gerçek opsiyon analizi kullanımının senaryolar ve opsiyonlar olmak üzere iki önemli avantajı bulunmaktadır. Bir “opsiyon”un her zaman kaynak bir “senaryo”su; yani ek bir yatırım gerektirmeden nakit akışı üreten var olan projesi yada en azından bir tane enerji etkinliği artırılmış yada yeni bir teknolojiye sahip hedef senaryosu bulunmaktadır. Opsiyon; geri dönülemez bir yatırımın bir senaryodan diğer bir senaryoya değiştirilebilmesi imkanını tanımlamaktadır. Senaryo değişimi eylemi “opsiyonu gerçekleştirmek” yatırım harcamasını yapmak olarak bilinmektedir (Prelipcean, 2008)