Diğer Hukuki Düzenlemelerden Doğan Borçları

3.2.2.3.1. “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” ten

434 Tandoğan, s. 503-506; Uygur, s. 527; Bu borçlar arasında değiş tokuş ilişkisi bulunduğundan ödemezlik def’i ileri sürülebilir., Zevkliler/Gökyayla, s. 618.

435 Bu nedenle, asli borç olan iş görme borcundan ayrı olarak talep ve dava konusu yapılabilir., Sarı, s.

285-286; Eren, s. 728; Hesap verme borcu ve bu borç kapsamında yer alan bilgilendirme borcu, sadakat ve özen borcunun uzantısı niteliğindedir., Aral/Ayrancı, s. 455; Uygur, s. 525; Şenocak, s. 9-10.

436 İş görenin, işin görülmesi neticesinde arzu edilen sonucun alınıp alınamaması ihtimali üzerine bir değerlendirme yapıp iş sahibini bilgilendirme; yani, işten arzu edilen sonucun elde edilememe rizikosu hakkında bilgilendirme yükümlülüğü vardır., Şenocak, s. 15.

437 Yavuz/Acar/Özen, s. 1173; Zevkliler/Gökyayla, s. 617; Tandoğan, s. 480; Uygur, s. 525;

Karahasan, Borçlar, s. 1028; Komisyoncunun, işin görülmesinden iş sahibine bilgi vermesini öngören TBK. m. 533 hükmünün, vekalet ilişkisine de uygulanması gerekir., Yavuz, Dolaylı Temsil, s. 167.

438 Zevkliler/Gökyayla, s. 617.

Doğan Borçlar

Ülkemizde mevcut konut, işyeri veya işletme gibi her türlü yapılarda alınacak yangın önlemlerini ve yangın dolayısıyla söndürme tedbirlerini; yangının verdiği fiziki zararların can ve mal güvenliği bakımından ortaya çıkarabileceği etki ve tehlikelerinin minimuma indirilebilmesi maksadıyla yapıların bakım, tasarım, yapım, kullanım ve işletim esaslarını düzenleyen Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikte⁴³⁹, apartman ve site yönetimlerini temsil eden kişiler olarak yöneticilere/yönetim kuruluna da birçok görev ve sorumluluklar yüklenmiştir. Bu görev ve sorumlulukları sıralayacak olursak:

 Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m. 7/XI’e göre;

Yönetmeliğin ikinci bölümündeki maddelerde (m. 5-7) yer alan “yangın güvenliği, itfaiyeye yardım ve yasaklar” ile ilgili hususların uygulanmasında, kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda yöneticiler ve site yöneticileri; kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda ise tüm bina malikleri sorumludur.

Öte yandan, KMK. m. 17/III hükmü uyarınca, kat mülkiyeti kurulmamış olmakla birlikte, kat irtifakı kurulu olup fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerinin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmış gayrimenkullerde, anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanacağından, bu tür yapılarda seçilmiş yöneticiler için de ilgili Yönetmeliğin gerek bu maddesiyle gerekse de diğer maddeleriyle yüklenen görev ve sorumluluklar geçerlidir.

 Kaçış merdivenlerinde, yangının ve dumanın geçişini engellemeye yarayan yangın güvenlik hollerinin ve kaçış merdivenlerinin; yangın öncesinde ve esnasında kullanıma uygun bir şekilde boş bulundurulmasını sağlamak hususunda, apartman ve site yöneticileri sorumludur. (BYKHY. m. 34/VIII, 38/IV)

 Binalarda yangın riskinin ve yangının büyüme tehlikesinin fazla olduğu kazan daireleri, sobalar ve bacalar, yakıt depoları, sığınaklar, mutfaklar, otoparklar ve çatılar gibi yerler ile yıldırımdan korunma tesisatı, asansörler, jeneratörler ve transformatörler gibi kısımlara yanıcı madde atılması ve depolanması yasak olup,

439 19.12.2007 tarihli ve 26735 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2007/12937 karar sayılı Yönetmelik

bu huşuları gözetme ve bu yerlerin belirli aralıklarla temizlenmesi görevi ve sorumluluğu apartman ve site yöneticilerine yüklenmiştir. (BYKHY. m. 53)

 Katı ve sıvı yakıtlı kazanların bacalarının temizlenmesi maksadıyla bacaların altında bir kurum temizleme menfezinin bulundurulmasından ve bacaların, yılda en az iki defa yetkili kişilere temizlettirilmesinden apartman ve site yöneticisi görevli ve sorumludur. ( BYKHY. m. 58/V)

 Yangın vakalarının önlenmesi yönüyle binalarda sâkin bulunanların denetimi ve gözetiminden uzak olan yerlerden biri olan çatılarda güvenliğin sağlanması maksadıyla çatı giriş kapılarının devamlı kapalı ve kilitli tutulmasından ve çatı aralarının belirli aralıklarla temizlenmesinden apartman ve site yöneticileri görevli ve sorumludur. (BYKHY. m. 61/III)

 Binanın genelinde kurulacak elektrik tesisatının; kaçış yolları aydınlatması ile yangın algılama ve uyarı sistemleri ile cihazlarının periyodik bakımlarının ve kontrolünün gerçekleştirilmesi görevi ve sorumluluğu apartman ve site yöneticilerine yüklenmiştir. (BYKHY. m. 67/III) Aynı şekilde, ilgili Yönetmelikte öngörülen ve yangın esnasında acil ve güvenli tahliye için gerekli olan acil aydınlatma ve yönlendirme; yangın algılama ve uyarı sistemlerinin periyodik bakım ve kontrollerinin gerçekleştirilmesi de apartman ve site yöneticilerinin sorumluluğundadır. (BYKHY. m. 84/I)

 Öte yandan, binalarda kurulacak söndürme sistemlerinin ve cihazlarının bakım ve kontrolünde; yangın dolaplarının ve hortum makara sistemlerinin TS EN 671-3 standardına uygun olarak gerçekleştirilecek periyodik bakımlarının yapılmasında da apartman ve site yöneticilerinin görevleri bulunmaktadır. (BYKHY. m. 90/V, 94/VII, 100/I)

 Binalarda yangına karşı ve yangın esnasında alınacak önlemleri ve bu önlemler için gerekli ekipman ve standartları sağlama ve bunların periyodik bakımlarının yaptırılmasını sağlama görevi ve sorumluluğu yüklenmiş olan yöneticilerin, bu görev ve sorumluluklarını belirten genel bir hüküm olarak BYKHY. m. 124 ve 125 karşımıza çıkmaktadır. Buna göre, yangın güvenliğinin sağlanmasında sorumlu kişi bina yöneticisidir.

 Yapı yüksekliği 30,5 metreden fazla olan yüksek apartman binaları ile içinde ikiyüzden fazla kişinin barındığı sitelerde; söndürme, kurtarma, koruma ve ilk

yardım ekiplerinin oluşturulmasında; belirtilen nitelikleri haiz olmayan bina ve yapılarda ise uygun görülecek tedbirlerin alınmasında ve ekiplerin kurulmasında, apartman ve site yöneticileri görevli ve sorumludur. (BYKHY. m. 126/I-II) Ayrıca, apartman ve site yöneticilerinin, bu ekiplerin yangına müdahale etmek ve yangının bina sâkinlerine verdiği olumsuz etkisini en aza indirmek maksadıyla kullanmaları gereken tüm malzemelerini hazır bulundurması; yangın haberinin alınması ile yangın söndürme, kurtarma, koruma ve ilk yardım faaliyetlerine de iştirak etmesi gerekmektedir. (BYKHY. m. 128/III,V)

 Söndürme, kurtarma, koruma ve ilk yardım şeklinde teşkil eden acil durum ekiplerinin; yangının söndürülmesi, yangından korunma, can ve mal kurtarma, ilk yardım hususlarında, itfaiye ve AFAD teşkilatlarından yararlanılarak ve onlarla organizasyon ve işbirliği içinde yürütülecek faaliyetlerle eğitim alması, apartman ve site yöneticilerinin sorumluluğunda gerçekleştirilir. (BYKHY. m. 129/I)

 İlgili Yönetmelik ile görevler ve sorumluluklar yüklenen apartman ve site yöneticilerinin, bu görevlerinin ve sorumluluklarının gözetimi ve denetiminin sağlanması da öngörülmüştür. Nitekim, BYKHY. m. 131'e göre; bina ve yapıların Yönetmelik hükümlerine uygun olarak teşkil edilip edilmediğinin kontrolü ve denetimi, mahalli itfaiye teşkilatı ile itfaiye teşkilatının bağlı veya ilgili olduğu Bakanlık müfettişi veya kontrolörü ya da denetim elemanları eliyle gerçekleştirilir. Apartman ve site yöneticisi, yapılan denetim faaliyetine katlanmakla yükümlü olup denetim sırasında kendisinden istenen bilgi ve belgeleri vermek; binaların arzu edilen bütün bölümlerini ve Yönetmelik ile öngörülen teçhizatlarını göstermek; tespit edilen aksaklıkları, kendisine verilen süre içerisinde gidermekle yükümlüdür. (BYKHY. m. 131/I-a)

 Yangın ile mücadele için gerekli olan ödenek apartman ve site yöneticileri tarafından karşılanır. (BYKHY. m. 135/I) Nitekim, bu ödeneğin karşılanması, kat malikleri için ortak gider niteliğinde olup KMK. m. 20 uyarınca tüm kat maliklerinin, yangınla mücadele için gerekli olan önlemlerin ve malzemelerin alınması için gerekli olan giderlere eşit olarak katılması gerekmektedir.

 Yangınla mücadele için gerek apartman gerekse de toplu yapılar nezdinde ihtiva edilen kurulların alacakları kararla, yangın önleme ve söndürme konusunda bir iç düzenlemeye yer vermeleri mümkündür. Bununla birlikte, apartman ve toplu

yapılar nezdinde oluşturulacak yönetim planında da binalarda yangınla mücadeleye yönelik hükümlere yer verilebilir. Bu doğrultuda, gerek apartman ve toplu yapılar nezdinde ihtiva edilen kurullarca alınan kararları gerekse de apartman ve toplu yapılar nezdinde oluşturulan yönetim planı hükümlerini uygulamakla yükümlü olan (KMK. m. 35/I-a) apartman ve site yöneticilerine, BYKHY. ile de apartman ve toplu yapılar nezdinde ihtiva edilen kurullarca oluşturulan yangın önleme ve söndürme hususundaki iç düzenlemelerin yürütülmesi görevi yüklenmiştir. (BYKHY. m. 137/II)

 BYKHY.'nin, binalara ilişkin genel yangın güvenlik önlemlerine göre inşa edilmesini öngören 20-28.; binalarda yangın güvenliği için kullanılacak yapı malzemelerinin neler olması gerektiğini düzenleyen 29. ve yangına erken müdahale edilmesi ve yangının tehlikeli etkilerinin azaltılması için yapılacak binalarda acil durum sensörlerinin yapılmasını öngören 63.maddelerinin mevcut yapılarda uygulanmasının maddi imkansızlığı karşısında, Yönetmelik’in söz konusu hükümlerinin mevcut yapılarda uygulanması istisna tutulmuş olmakla birlikte, mevcut yapılarda da ilgili hükümlerde öngörülen ve yangınla mücadeleye karşı alınması mümkün olan iyileştirici tedbirlerin, apartman ve site yöneticilerince alınması zorunlu tutulmuştur. (BYKHY. m. 140/I) Nitekim, Geçici m. 1 ile mevcut yapılarda, söz konusu iyileştirici tedbirlerin alınması için apartman ve site yöneticilerine, 1 yıllık süre tanınmıştır.

3.2.2.3.2. "Konut Kapıcıları Yönetmeliği"nden Doğan Borçları

Konut kapıcılarının; hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile mali ve sosyal haklarını ve kapıcı dairelerine ilişkin usul ve esasları düzenleyen Konut Kapıcıları Yönetmeliğinde⁴⁴⁰ de yöneticinin, gerek kapıcı ile hukuki ilişkisinin gerekse de kapıcı dairesi ile ilgili yapması gereken işlemlerinin ortaya konulmasında, yöneticiye bazı yetkiler tanınmakla birlikte görev ve sorumluluklar yüklendiğini de görüyoruz.

5711 sayılı Kanun ile 634 sayılı KMK.'da 2007 yılında yapılan değişiklikten önce çıkarılan söz konusu Yönetmelikte, her ne kadar konut yöneticisi kavramı kullanılmış olsa

440 03.03.2004 tarihli ve 25391 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Yönetmelik

da bu hükümlerin toplu yapılar nezdindeki yapılarda bulunan yöneticileri de kapsadığını kabul etmek gerekir.

İş Kanununa⁴⁴¹ tabi olarak çalışan kapıcıya karşı, işveren konumunu ihtiva eden kat maliklerinin temsilcisi olarak yöneticinin (KKY. m. 3, 4), KKY. m. 4 ve 5'ten doğan yetki, görev ve sorumluluklarını şu şekilde sıralayabiliriz:

 İşveren konumundaki kat maliklerince kendisine verilen yazılı yetki doğrultusunda, apartman veya site nezdinde kapıcı olarak çalıştırılmak üzere üçüncü kişilerle bireysel veya toplu iş sözleşmesi yapmak, mevcut sözleşmeyi değiştirmek veya feshetmek,

 Merkezi ısıtmalı kaloriferli yapılarda kapıcı olarak işe alınacak kişilerde, ateşçi belgesinin varlığını ve doğruluğunu araştırmak,

 Kapıcı olarak işe alınacak kişiden, kapıcı olarak çalışabilecek fiziki ve akli sağlık yeterliliğine haiz olduğunu gösterir sağlık raporunu istemek ve kapıcının her yıl sağlık kontrolünü yaptırtarak sağlık engeli bulunup bulunmadığını tespit etmek,

 İşçi konumundaki kapıcının; ücret, tazminat ve sigorta primleri gibi yasal ve sözleşmesel mali ve sosyal haklarını zamanında yerine getirmek,

 Yapı tesisatının kullanılmasına ilişkin teknik hususları içerir bilgileri yazılı olarak kapıcıya vermek ve yapı tesisatının periyodik bakımlarının yapılmasını sağlamak,

 Kapıcı dairesini, insanın sağlık ve yaşam koşullarına uygun olacak şekilde tutmak,

 Kapıcının mesai koşulları ile görevlerini içerir bir belgeyi konut sâkinlerinin bilgisine elden sunmak ve aynı zamanda konut girişinde ilgililerin görebileceği bir yere asmak,

 Kapıcı dairesinin tahliyesinin gerektiği ancak zorluk yaşandığı durumlarda, tahliye edilmesi için 634 sayılı KMK. Ek m. 2 uyarınca idari mercilere başvurmak,

 Merkezi ısıtmalı kaloriferlerin zamanında yakılması ve konut ısısının hava koşullarına göre ayarlanması; konut güvenliğini sağlayıcı önlemlerin

441 10.06.2003 tarihli ve 25134 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 4857 sayılı İş Kanunu

alınması ve kapıcının iş sözleşmesinden ve ilgili Yönetmelikten doğan görevlerini yerine getirmesi hususlarında gerektiğinde kapıcıya talimat vermek ve talimatlarının yerine getirilip getirilmediğini gözetmek.

3.2.2.3.3. “Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği”nden Doğan Borçları

İnsanların ve yüklerin taşınmasında kullanılan asansörlerin, insanların can ve mal güvenliğini ve çevreyi koruyucu şekilde kullanılmasını sağlamak için gerekli olan;

asansörlerin tescili, işletilmesi ve hizmet denetimine; bakımına ve mevcut asansörlerin iyileştirilmesine ilişkin hükümleri ortaya koyan Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğinde⁴⁴², "asansör yaptırıcısı"⁴⁴³ ve "bina sorumlusu"⁴⁴⁴ tanımlamaları ile apartman ve site yöneticilerine birtakım görevler yüklenmiştir.

 Asansörün kimlik numarasını içerir etiketin, asansör faal olduğu müddetçe asansörün kabinine iliştirilmiş bir şekilde bulundurulması ve gerektiğinde yenilenmesi, apartman ve site yöneticisinin sorumluluğundadır.(AİBY. m.

5/III)

 Yönetmelikte öngörüldüğü şekilde asansörün bakımının yapılması için asansör monte eden veya onun yetkili temsilcisi ile bakım sözleşmesi yapmak (AİBY. m. 8/I); bakım sözleşmesinin ve asansör bakımının, ilgili güncel standartlara uygun olarak yapıldığını gösterir bakım föyünü muhafaza etmek (AİBY. m. 10/II),

 Asansörün güvenli bir şekilde çalışması için gerekli bakımlarını zamanında yaptırmak ve bakım sözleşmesinden doğan ücreti ödemek; engellilerin bina içindeki erişebilirliliğini sağlamak için asansörün güvenli ve sürekli olarak çalıştırılmasını sağlamak; asansörün kullanılmasında bir tehlike hasıl olursa, gerekli önlemleri alarak asansörün en kısa sürede bakımını ve tamirini

442 06.04.2019 tarihli ve 30737 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca çıkarılan Yönetmelik

443 AİBY. m. 4/ç: Asansörün monte edileceği mevcut binada bina sorumlusunu ifade eder.

444 AİBY. m. 4/f: Asansörün güvenli bir şekilde kullanılmasını sağlamak maksadıyla periyodik olarak bakımını, kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan, kat maliklerinin kendi aralarından seçeceği veya dışarıdan yetki vereceği kişiyi veya kat malikini ya da maliklerini ifade eder.

asansör monte eden veya onun yetkili temsilcisi eliyle gerçekleştirmek, (AİBY. m. 14)

 Mevcut asansörlerin güvenlik seviyelerinin teknolojik gelişmelere uygun olarak arttırılmasını sağlama görevi ve sorumluluğu apartman ve site yöneticilerine aittir.

Söz konusu Yönetmelik hükümlerine uygun hareket edilip edilmediğinin denetimi Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca gerçekleştirilmekte (AİBY. m. 15/II) olup, Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket ettiği tespit edilen apartman ve site yöneticilerine, 1705 sayılı Kanun m. 6/I uyarınca beşyüz Türk Lirasından yirmibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. (AİBY. m. 17/I)

3.2.2.3.4. "Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği"nden Doğan Borçları

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğinin yanında, asansörlerin periyodik kontrolüne ilişkin usul ve esasları ortaya koyan Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği⁴⁴⁵ ile de

"asansör yaptırıcısı" ve "bina sorumlusu" tanımlamaları⁴⁴⁶ ile apartman ve site yöneticilerine birtakım görevler yüklenmiştir.

 İlgili Yönetmelik hükümlerine uygun olarak, asansörlerin yılda en az bir defa periyodik kontrolünün ve asansörde meydana gelecek bir kaza sonrasında yenilenecek periyodik kontrolünün yaptırılmasındaki sorumluluk, apartman ve site yöneticilerine aittir. (APKY. m. 8/I-IV, 9/XVI, 34/I)

 Asansörlerin periyodik kontrollerinde görev alacak A tipi muayene kuruluşlarınca tanzim edilen periyodik kontrol raporunu içerir belgeyi muhafaza etmek, (APKY. m. 9/XIV)

 Kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilerek güvensiz olduğu ifade edilen asansörün, kullanımının güvenli hale gelmesine kadar kullanılmasına izin verilmemesinde; en fazla altmış gün içerisinde güvenli bir şekilde

445 04.05.2018 tarihli ve 30411 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca çıkarılan Yönetmelik

446 Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğinde yer alan tanımlamalar ile aynı ifadeleri içermektedir.

kullanılabilir hale getirilmesinde; sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş asansördeki arızanın, en fazla yirmi gün içerisinde giderilmesinde; mavi renkli bilgi etiketi iliştirilmiş asansördeki arızanın, bir sonraki periyodik kontrole kadar giderilmesinde görev ve sorumluluk, apartman ve site yöneticilerine aittir. (APKY. m. 11/VI-VII-VIII-X)

Söz konusu Yönetmelik hükümlerine uygun hareket edilip edilmediğinin denetimi, asansörün bulunduğu ildeki Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilmekte (APKY. m. 35/II) olup; Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket ettiği tespit edilen apartman ve site yöneticilerine, 1705 sayılı Kanun m. 6/I uyarınca beşyüz Türk Lirasından yirmibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir. (APKY. m. 37/I)