Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma

yandan, anayapıya zarar vermemek kaydıyla, tavan, taban veya duvarla birbirlerine bağlantısı olan bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde, bağlantılı olan bağımsız bölümlerin maliklerinin ortak rızası ile onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Kat malikleri, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin sözleşme¹⁴⁸ ile veya yönetim planıyla¹⁴⁹ ya da kat malikleri kurulu kararıyla¹⁵⁰ giderlere katılım oranında değişiklik yapabilirler.

Yasa koyucu, kat mülkiyetinden kaynaklı olarak birçok insanın bir arada yaşaması için gerekli olan yükümlülüklerin birlikte yerine getirilmesi ve böylece ortak menfaatin tesis edilmesi adına, kat maliklerinin, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma haklarından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten, aksine bir anlaşma olmadıkça¹⁵¹ imtina edemeyeceklerini düzenlemiştir. Örneğin, zemin kattaki malikin asansörü veya yangın merdivenlerini kullanmadığından ya da aracı olmayan malikin, ortak kapalı garajı kullanmadığından bahisle, bu ortak yerlere ilişkin giderlere katılmaktan imtina etmesi; birinci kattaki malikin asansörü daha az kullandığından bahisle asansöre ilişkin giderlere daha az katılması, kat malikleri arasında bu yönde bir anlaşma olmadıkça, mümkün değildir.

Yasa koyucu, toplu yapılara ilişkin hükümlere, toplu yapı maliklerinin giderlere katılmaları hususu, toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya (tek bir bağımsız bölümden

148 Sözleşmenin niteliği gereği, tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.

149 Yönetim planına konulacak bir hükümle, yasal ilkenin aksine bir düzenleme yapılabileceği gibi, konuya ilişkin olarak yönetim planındaki mevcut düzenlemenin değiştirilmesi yoluna da gidilebilir. Her iki durumda da m. 28/III uyarınca, tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün oyu gerekmektedir.;

İşyerlerinin sıcak su giderlerine katılıp katılmayacağının belirlenmesinde, tesisat projesinin incelenmesi gerekir., İnal, s. 225.

150 Genel giderlere katılım oranının kat malikleri kurulunca belirlenmesinde, ne tür bir çoğunluğun esas alınacağı noktasında Yasa’da herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak, yasa koyucu m. 20’de,

“başka türlü kararlaştırılmış olmadıkça” ifadesi yerine “başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesini kullanarak esasen kat malikleri arasında bir anlaşmanın gerekliliği aramıştır. Anlaşma kavramı, anlamı gereği tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Bu nedenle, kat maliklerinin salt çoğunlukla veya sayı ve arsa payı çoğunluğuyla ya da beşte dört çoğunlukla alacakları bir kararın anlaşma olarak kabul edilebilmesi mümkün değildir. Bu durumda, genel giderlere katılma oranı noktasında farklı bir düzenleme getiren kat malikleri kurulu kararı, bu karara olumlu oy vermeyen kat malikini bağlamayacak olup o kat maliki açısından, yasal düzenleme geçerli olacaktır., Germeç, s. 444-445; Gökalp, s. 89; Germeç’in kat malikleri kurulu kararı ile genel giderlere katılma oranının belirlenebilmesi noktasında yapmış olduğu tespite bir noktada katılmak mümkün görünmemektedir:

Kat malikleri kurulunca alınmış karara olumlu oy kullanmayan kat malikinin varlığı durumunda, anlaşmadan söz edilemeyecektir. Bu durumda ise oybirliğiyle alınamamış bir karar, sadece karara olumlu oy vermemiş kat malikini değil, tüm kat maliklerini bağlamamalıdır.; Acil ve zorunlu masraf doğuran işlere ilişkin giderlerin yapılmasına karar verilmesi maksadıyla yapılan olağanüstü toplantının, usulüne uygun olarak yapılmamış olması, her bir kat malikini, yapılan masraflardan payına düşeni ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz., İnal, s. 225.

151 Anlaşma (oybirliği) olsa dahi, başvuru halinde böyle bir kararın iptaline karar verilecektir., Gökalp, s.

90.

oluşan yapı veya blok) veya yapıların sadece birkaçındaki¹⁵² kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderlerin, o yapılardaki kat maliklerince; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderlerin ise bütün kat maliklerince karşılanacağı şeklinde özel olarak düzenlenmiştir. (KMK. m. 72/I)

Toplu yaşamanın gerektirdiği bazı ortak ihtiyaçların düzenli bir şekilde yerine getirilebilmesi adına kat maliklerinin genel giderlerini ve avanslarını tam ve zamanında ödemeleri zorunluluk arz etmektedir. Bu nedenle yasa koyucu, genel giderleri ve toplanacak avansı ödemekten imtina eden kat maliklerine karşı, diğer kat malikleri lehine birtakım imkanlar tanımıştır. Buna göre, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir.

Zira, dava veya takip yoluyla tahsil edilecek para, anagayrimenkulün ortak hesabına aktarılacaktır.

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.¹⁵³ Gecikme tazminatı, ödeme tarihinin belli olduğu durumlarda, bu tarihten itibaren; ödeme tarihinin belli olmadığı durumlarda, borçlu kat malikine yapılacak ihtar¹⁵⁴ neticesinde borçlunun temerrüde düşürüldüğü tarihten itibaren; ortak gider ve avans payının işletme projesi ile veya kat malikleri kurulu kararı ile belirlendiği durumlarda, kat malikleri kuruluna katılanlar ile toplantıya katılmayıp kendilerine kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi tebliğ edilenler bakımından, belirlenen ödeme tarihinden itibaren; kendilerine kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi tebliğ edilmeyenler bakımından ise ortak gider ve avans payından bilgilerinin olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.¹⁵⁵

152 Birlikte ele alındığında bir ‘parsel’i veya ‘ada’yı oluşturan yapılara tahsis edilmiş ortak yer veya tesislerden söz edilebileceği gibi, konum itibarıyla farklı parsel veya adalardaki yapılar için de ortak yer veya tesisler tahsis edilmiş olabilir.

153 Anayapıya yapılan acil ve zorunlu masrafların tahsili için açılacak davada husumet yöneticiye değil, diğer tüm kat maliklerine yöneltilmelidir., İnal, s. 225.

154 Borçlu kat malikine karşı, ödenmeyen ortak gider ve avans payı için icra takibine veya dava yoluna girişilmesi de borçlunun temerrüde düşürülmesi sonucunu doğuracaktır. Bu durumda, ödeme emrinin veya dava dilekçesinin borçlu kat malikine tebliğ edildiği tarihten itibaren gecikme tazminatı işlemeye başlayacaktır.

155 İnal, s. 226; Germeç, s. 458-459;“Tebligat Kanununa 3220 sayılı yasa ile eklenen ek madde uyarınca bağımsız bölümlerde oturanlara taahhütlü bir mektup veya imzalarının içeren dahili bir tebligatla

Gecikme tazminatı; alacaklının, borçlunun kusuruyla ödemeyi geciktirmesinden kaynaklı olarak doğduğu kabul edilen zararının karşılığını oluşturan, alacaklının talebini gerektirmeyen, borçlunun temerrüdünün genel sonuçlarından birini oluşturur. Faiz ise borçlunun kusurunun ve alacaklının zararının olup olmadığına bakılmaksızın, borçlunun temerrüdü ile işleyen ve alacaklının talebini gerektiren bir alacaktır. Bu nedenle borçludan, gecikme tazminatından ayrı olarak faiz de talep edilebilir.¹⁵⁶

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikine karşı dava yoluna başvurmadan icra takibine girişen kat maliki, takip talebine, borçlu kat malikinin borcunu gösterir bir belgeyi veya kat malikleri kurulu kararını ya da işletme projesini ekleyebileceği gibi, hiçbir belge eklemeksizin sadece borcun tutarını ve nedenini göstererek de takip talebinde bulunabilir.¹⁵⁷ İcra takibine, borçlu kat malikinin itiraz etmesi durumunda icra takibine girişen kat malikinin “itirazın kaldırılması”¹⁵⁸ için itirazın tebliğinden itibaren6 ay içerisinde İcra Mahkemesine başvurması veya “itirazın iptali”¹⁵⁹ için itirazın tebliğinden

duyuru yapılmış olması halinde bu duyuru tarihinden, bu da yoksa haklarındaki icra takibi nedeniyle icra veya ödeme emrinin tebliği tarihinden; doğrudan dava açılmış ise dava tarihinden; doğrudan dava açılmış ise dava tarihinden; kendiliğinden gider ve avansın bir bölümünü ödediği takdirde, ödenmeyen bölüm için bu ödeme tarihinden itibaren gecikme tazminatından sorumlu tutulmalıdır.”, YHGK, T:

12.06.2002, E: 2002/18-474, K: 2002/514, Gökalp, s. 92; İşletme projesinin mevcut olmaması ya da mevcut işletme projesinin tebliğ edilmemiş olması, diğer koşulların varlığı kaydıyla, gider avansını zamanında ödemeyen kat malikini, gecikme tazminatı da ödeme borcundan kurtarmaz. Bu durumlarda yönetici, kat malikinin ortak doğan borcunun, KMK. m. 37/son ve İİK. m. 68 hükümlerine göre değil de İİK. m. 67 hükmüne göre açacağı dava ile genel hükümler dairesinde ispatlayarak tahsili yoluna gidebilir., İnal, s. 390.

156 Gökalp, s. 93; Germeç, s. 459; Gecikme tazminatı, ayrı bir dava ile de talep olunabilir. Ancak, gecikme tazminatı için de ayrıca icra inkar tazminatına hükmedilmez., İnal, s. 225-226.

157 Germeç, s. 455; Ancak, hiçbir belge eklemeksizin sadece borcun tutarı ve nedeni gösterilerek açılan takibe itiraz edilmesi durumunda, takibe girişen kat maliki, takibe eklemediği borçlu kat malikinin borcunu gösterir bir belgeyi veya kat malikleri kurulu kararını ya da işletme projesini itirazın kesin kaldırılması talebiyle başvurduğu İcra Mahkemesinde kullanamaz. Bu durumda ise itirazın kesin kaldırılması yoluna başvuramasa da itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir.

Zira, genel hükümler dairesinde görülen itirazın iptali davasında, her türlü delili sunarak alacağın varlığını ispat imkanı bulunmaktadır.

158 “İtirazın kaldırılması talebinin esasa ilişkin nedenlerle kabulü hâlinde borçlu, talebin aynı nedenlerle reddi hâlinde ise alacaklı, diğer tarafın talebi üzerine yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir.” (İİK. m. 68/VII)

159 “Bu davada borçlunun itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu; takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı; diğer tarafın talebi üzerine iki tarafın durumuna, davanın ve hükmolunan şeyin tahammülüne göre, ret veya hükmolunan meblağın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere, uygun bir tazminatla mahkum edilir.” (İİK. m. 67/II); Ortak gider alacağına ilişkin davalarının çözümünde;

anagayrimenkul tapu kaydı, işletme hesap defteri, yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu karar defteri veya işletme projesinin tebliğ belgesi delil olarak kullanılır. Bu belgelerden anagayrimenkul tapu kaydı ile yönetim planı, Tapu Müdürlüğünden; diğer belgeler ise anagayrimenkul yönetiminden getirtilir. Bununla birlikte, eğer yönetimin harcama belgelerine veya belgesiz harcamalarına itiraz söz konusuysa, yöneticinin yaptığı harcamaların belgeleri de dava dosyasına kazandırılır., Gökçe, s. 237.

itibaren 1 yıl içerisinde genel mahkemelerde dava açması gerekecektir. Kesinleşen işletme projelerinin; kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarının; blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarının, İİK m. 68/I’de sayılan yani itirazın kaldırılmasını sağlayan belgelerden sayılacağı kabul edilmiştir.¹⁶⁰ (KMK. m. 37/IV, 72/II)