(KMK. m.6/I)
Eklentilerin, kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesine kaydedileceği hükmü (KMK.
m. 6/II) karşısında, Beyanlar hanesinde yer verilmeyen ancak fiilen kullanılan yer veya şeyler, eklenti niteliği kazanmayacak olup ortak yer olarak nitelendirilirler.77
Eklentilerin bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılmasının sonucu olarak eklentiler, özgülendiği bağımsız bölümden ayrı olarak tasarruf işlemine konu olamayacağı gibi, bağımsız bölüm de eklentiden ayrı olarak tasarruf işlemine konu olamaz.78
Bir bağımsız bölümün birden çok eklentisi olabilmesine rağmen bir eklentinin birden çok bağımsız bölüme özgüleneceği noktasında doktrinde ve uygulamada yeknesaklık bulunmamaktadır.79
1.5. ARSA PAYI, ANAGAYRİMENKUL, ANAYAPI
76 Her ne kadar eklentilerin bağımsız bölümün bütünleyici parçası olduğu belirtilmişse de burada, TMK.
m. 684 anlamında bir bütünleyici parça ilişkisi bulunmamaktadır. Zira, sadece tasarrufî işlemler bakımından bir benzerlik taşımaktadırlar. Bu yönüyle, bağımsız bölüme özgülenen eklenti üzerindeki hak, eşyaya bağlı mülkiyet hakkından başka bir şey değildir., Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.
614; Esener/Güven, s. 287, dn. 309; Tekinay, s. 16; Aybay/Sanal, s. 19; Ayan, s. 458; Karahasan, s.
62; Sirmen, s. 505; Başka bir görüşe göre ise, burada kanun koyucunun amacı, eklentileri teknik anlamda bütünleyici parça olarak nitelendirmek değil; eklentilerin hukuki akıbetlerinin bağımsız bölüme bağlı olduğunu ortaya koymaktır., Arpacı, s. 24-26; Aybay/Sanal, s. 42-43; Bağımsız bölümün içinde yer alan su saati, kömürlük, kiler gibi yerler veya şeyler, müştemilat olarak kabul edilmekte olup eklenti sayılmamaktadır., Arpacı, s. 27; Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 161; Şengül, s.
362; Gökalp, s. 19.
77 Şengül, s. 363; Y18HD., T: 12.04.2004, E: 2004/1800, K: 2004/2928, İnal, Nihat: Apartman, Site, Toplu Konut, Devremülk Yönetimi, Güncellenmiş 4. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara 2019, s. 30;
"Anayapının onaylı projesine ve tapu kayıtlarına göre ortak yer niteliğinde bulunan yerlerin bağımsız bölüm eklentisi olduğunun yönetim planında belirtilmesi, bu yerlere eklenti niteliğini kazandırmayacağı gibi ortak yer niteliğini de kaldıramaz.", Y18HD., T: 10.02.2004, E: 2004/6, K: 2004/722, İnal, s.
29.
78 İnal, s. 68; Germeç, s. 65; Aybay/Sanal, s. 43; Ayan, s. 458; Dolayısıyla burada, “eşyaya bağlı mülkiyet” ilişkisi söz konusudur., Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 614; Esener/Güven, s. 287, dn.
309; Tekinay, s. 16; Aybay/Sanal, s. 19; Ayan, s. 458; Karahasan, s. 62; Bu nedenle, eklentilerin bağımsız bölümlerden ayrı olarak tasarrufî işlemlere konu olması, hukuki imkansızlık dolayısıyla TBK.
m. 27 hükmü uyarınca hükümsüz olacaktır. Ancak KMK. m. 6/IV hükmü, eşya hukukunda ayni haklara ilişkin bir hükmü ihtiva ettiğinden, kira sözleşmesi ile eklentilerin, bağımsız bölümün kiralanmasından ayrı tutulması mümkündür., Şengül, s. 369.
79 Germeç, s. 68; Bir eklentinin yalnızca tek bir bağımsız bölüme tahsis edilebileceği hususunda bkz., Hatemi/Serozan/Arpacı, s. 160-161; Bir eklentinin birden fazla bağımsız bölüme özgülenebileceği hususunda bkz., Aybay/Sanal, s. 43.
1.5.1. Arsa Payı
Üzerinde kat mülkiyeti kurulan her bir bağımsız bölüme, kat irtifakının kurulduğu tarihteki80; doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi durumunda ise doğrudan kat mülkiyetine geçildiği tarihteki kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleriyle81 orantılı82 olarak, anagayrimenkulün bulunduğu arsadan tahsis edilen ve bağımsız bölümlerle bağlantı kurulan her bir paya, arsa payı denilmektedir. Burada, paylara ayrılan şey arsa değil, mülkiyettir.83
Bağımsız bölümlere tahsis edilmemiş arsa payı bırakılamaz. (KMK. m. 5/II) Ortak yerlere arsa payı tahsis edilemez84; edilmişse, bu arsa payları iptal edilerek bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları yeniden düzenlenir.85
Arsa payının tahsisinde, kat irtifakının veya doğrudan kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki bağımsız bölümün değeri esas alındığından, bağımsız bölümlerin değerindeki sonradan meydana gelen değişiklikler dikkate alınmaz. (KMK. m. 3/II) Ancak arsa payı, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak tahsis
80 Ertaş, Şerh, s. 27; Ayan, s. 459; Kat irtifakı kurulduktan sonra ancak kat mülkiyetine geçilmeden önce arsa payının devredilmesi ve noterlerce düzenlenen satış vaadine konu olması mümkündür., Sanrı Arslan, s. 16.
81 Bağımsız bölümlerin değerinin tespitinde, her birinin konumu ve büyüklükleri esas alınır. (KMK. m.
3/II, 12/1-a); “Dava ortaklığın giderilmesi istemini içermekte olup, mahkemece ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesine karar verilmişse de verilen karar usul ve yasaya aykırıdır.
Mahkemece, bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisinden önce, yapıdaki konum, yüzölçüm, kullanma amacı ve varsa eklentileri gibi hususlar nazara alınarak keşif tarihindeki değerlerinin ve arsa paylarının bilirkişi marifetiyle belirlenmesi gerekirdi.”, Y18HD., T: 24.03.1999, E: 1999/1985, K:
1999/3951, Germeç, s. 82; Aynı yöndeki karar için bkz., Y18HD., T: 22.04.1993, E: 1993/2838, K:
1993/5454, İnal, s. 36.
82 Bağımsız bölümün değerinin anagayrimenkulün değerine oranı, o bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payını verir., Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 607-608, dn. 19; Ayan, s. 459.
83 Tekinay, s. 12; Aksu, Alper: Kat Mülkiyetinin Devri Zorunluluğu, Adalet Yayınevi, Ankara 2013, s.
18; Germeç, s. 72; Sanrı Arslan, s. 47.
84 Esener/Güven, s. 289; YHGK., T: 09.06.1971, E: 1969/1-689, K: 1971/359, Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 608, dn. 20; İnal, s. 35, dn. 28; Ertaş, Şerh, s. 65; Karahacıoğlu/Altın, s. 89; Özkan, Hasan: İzahlı-İçtihatlı Kat Mülkiyeti Davaları ve Tatbikatı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 1975, s. 34;
Reisoğlu, s. 46; Ayan, s. 459; “Davalıların, işgal ettikleri bodrumdaki kısımları, diğer dairelerin müşterek yerleri olarak kabul ve tapuya o suretle tescil ettirdiklerinden, tasdikli imar planına aykırı olarak bu kısımlara müstakil bir bölüm gibi ayrı pay tahsis etmiş olmaları iyi niyet kuralları ile de bağdaşmaz.”, YHGK., T: 25.05.1968, E: 1967/1-32, K: 1968/319, Germeç, s. 89.
85 Esener/Güven, s. 288; Ayan, s. 459; KMK. m. 44/I-b hükmüne göre, anagayrimenkule sonradan bağımsız bölüm ilavesi durumunda, bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi gerekir.; Kapıcı dairesine arsa payı tahsis edilerek, kapıcı dairesinin bağımsız bölüm olarak tescil edilmesi durumunda, kapıcı dairesi kanunen (KMK. m. 4/a) ortak yer olması dolayısıyla kapıcı dairesine özgülenen arsa payının diğer bağımsız bölümlerin arsa payına eklenmesi ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerekir., Y18HD., T:
28.09.1998, E: 1998/10771, K: 1998/9800, İnal, s. 39.
edilmemişse, her bir kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilirler. (KMK. m. 3/II, Ek m. 1)86 Kat malikleri, anagayrimenkulün kaloriferci, kapıcı, bekçi ve bahçıvan giderleri dışındaki ortak giderlerine bağımsız bölümlerin arsa payları oranında katılırlar. (KMK. m. 20/1-a) Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde yapılan tasarrufî işlemler, onunla bağlantılı olan arsa payını da kapsar. (KMK. m. 5/I, 6/son) Öte yandan, arsa payları üzerinde ortaklığın giderilmesi istenemez. (KMK. m. 7/I)
Arsa payının, toplu yapılardaki bağımsız bölümlere ne şekilde özgüleneceği hususunda KMK. m. 66-76’da herhangi bir açıklama bulunmamasına rağmen doktrinde, arsa payı tahsisinin her bağımsız bölümün üzerinde bulunduğu parsel (arsa) baz alınarak yapılması gerektiği düşüncesi hakimdir.87
1.5.2. Anagayrimenkul
Kat mülkiyetine konu olan88 arsa üzerindeki bağımsız bölümlerden, bağımsız bölümlere özgü ortak yerlerden ve varsa eklentilerden oluşan taşınmazın bütününe
“anagayrimenkul” denilmektedir.89 Taşınmaz mülkiyetinin kapsamını düzenleyen TMK.
86 Husumetin tüm kat maliklerine karşı yöneltilmesi gerekir., Y18HD., T: 30.10.2007, E: 2007/7986, K:
2007/8922, İnal, s. 41; “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da somut olayda olduğu gibi bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır.”, Y18HD., T:
11.04.2005, E: 2005/1500, K: 2005/3483, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 03.02.2019); “Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesinin değişik 2. fıkrası hükmüne göre her ne kadar bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarında değişiklik yapılması mümkünse de bu değişikliğin tek nedeni, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak kat mülkiyetine geçildiği haldir. O nedenle, davacı genel giderlere katılma payının fazla olduğu gerekçesiyle arsa paylarının yeniden düzenlenmesini dava edemez. Böyle bir uygulama nedeniyle mağdur olduğu iddiasında ise yönetim planında bu konuda bir değişiklik yapılması önerisi ile bağımsız bölüm malikleri kuruluna başvurabilir.
Bu kurulun alacağı kararı uygun görmediği takdirde ise Kat Mülkiyeti Yasasının 33. maddesi hükmü uyarınca bu konuyla ilgili olarak genel giderlere katılma usulünün değiştirilmesi için mahkemeye başvurabilir.”, Y18HD., T: 22.01.1993, E: 1993/3835, K: 1993/328, İnal, s. 36.
87 Ertaş, Şerh, s. 27; Aksan Nar, s. 31.
88 Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde kurulan taşınmazın bütünü de “anagayrimenkul” olarak kabul edilmelidir., Arpacı, s. 19.
89 Tekinay, s. 10; Gökalp, s. 18; Aybay/Sanal’a göre anagayrimenkul, kat mülkiyeti kurulmuş veya kurulacak olan yapı veya yapıların kurulduğu arsanın tümüne (parsel) denir., Aybay/Sanal, s. 17.
m. 718’e göre, kat mülkiyetine konu arsa ile birlikte arsanın üzerindeki binalar, eklentiler, sair tesisler, bitkiler ve kaynaklar anagayrimenkul kapsamına girmektedir.90
1.5.3. Anayapı
Kat irtifakı veya kat mülkiyetine konu olan anagayrimenkulün esas yapısı mahiyetindeki bağımsız bölümlerin bütününe (bina) “anayapı” denilmektedir. Yasa koyucu, bu kavram ile bağımsız bölümleri içeren asıl yapı veya yapılar91 dışında kalan kömürlük, garaj gibi eklentiler ile bağımsız bölümleri ayrı tutmuştur.92
Anayapının niteliğine ilişkin herhangi düzenlemeye yer verilmemiş olsa da anayapının konusu bağımsız bölümleri içeren yapı veya yapılar olduğundan ve bağımsız bölümlerin tamamının kârgir bir yapı niteliğinde olması gerektiğinden, anayapının tamamının kârgir bir yapı olması gerektiği sonucunu çıkarmak gerekir.93