Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

2.2.2.1. Yapının Zamanında Tamamlanması Yükümlülüğü ve Zarardan Sorumluluk

Kat irtifakı kurulmasına dair tapu memurunca düzenlenen resmi sözleşme ile üzerinde kat irtifakı kurulmuş olan arsanın ileride kat mülkiyetine geçirilmesi amacıyla bir araya gelerek ortak irade ortaya koyan kat irtifakı sahiplerinin her birinin, sözleşmenin tarafı olarak karşılıklı borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Nitekim, yasa koyucu kat irtifakı sahiplerinin borçlarını 26. maddede düzenlemiştir. Ancak 26. madde hükmü ile birlikte 13. maddedeki kat irtifakının kurulmasını; 17. maddedeki kat irtifakı sahiplerinin haklarını; 49. maddedeki kat irtifakının sona ermesini düzenleyen hükümleri; bağımsız mülkiyet hakkı olan kat mülkiyetine geçilmediğinden ve arsa üzerinde kat irtifakı sahiplerinin paylı mülkiyeti bulunduğundan TMK. m. 694 hükümleri¹⁶³ de ele alınarak, kat irtifakı sahiplerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin belirlemelerde bulunmak daha doğru olacaktır.

Üzerinde kat irtifakı kurulacak arsanın üzerine yapılacak yapının üzerinde kat mülkiyetinin kurulması amacıyla bir araya gelen kat irtifakı sahiplerinin asli borcunun, arsa üzerinde yapılacak yapının resmi sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, dürüstlük kurallarına uygun olarak kolaylaştırmak olduğu açıktır.¹⁶⁴ (KMK. m. 17/I, 26/I)

Her kat irtifakı sahibi, yapının resmi sözleşme ile belirledikleri süre içinde veya en geç beş yıl içinde tamamlanmasını diğer kat irtifakı sahiplerinden isteyebilirler. Resmi sözleşme ile kararlaştırılan veya belli bir süre kararlaştırılmamışsa, en geç beş yıllık süre, kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi üzerine birden fazla kez mahkemece uzatılabilir.

(KMK. m. 49/III)

Kat irtifakının kurulmasına dair resmi sözleşme ile karşılıklı olarak sözleşmeden doğan sorumluluk kapsamında borç altına giren kat irtifakı sahibinin, kusuru sebebiyle yapının zamanında tamamlanamamasına neden olması durumunda diğer kat maliklerinin zararlarını tazmin etme yükümlülüğü bulunmaktadır.¹⁶⁵ Her ne kadar 26. maddenin

163 Ertaş, Şerh, s. 445.

164 KMK. m. 17 ile kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanması maksadıyla bir veya birden fazla yönetici tayin edebilmelerine imkan tanınmış olsa da kat maliklerinin, KMK. m. 26 hükmüne binaen dava açabilmeleri için yönetici tayin etmiş olmaları şart değildir., YHGK., T: 07.11.1984, E:

1982/5-550, K: 1984/905, Pulak, s. 460.

165 Sanrı Arslan, s. 21; Ertaş, Şerh, s. 445; KMK. m. 17 ile kat irtifakı sahiplerine, yapının yapımına zamanında başlamaları ve yapımını zamanında bitirmeleri yönünde bir borç yüklenmiş ve KMK. m.

26 ile buna aykırı davranan kat irtifakı sahiplerine yaptırım uygulanması öngörülmüştür. KMK. m.

49/III hükmü karşısında; üzerinde kat irtifakı kurulu yapının 5 yıl içerisinde tamamlanamaması durumunda kat irtifakının mutlak olarak sona erdirilmesi söz konusu olmayıp, gerektiğinde sürenin

üçüncü fıkrasında, zarara uğrayan kat irtifakı sahiplerinin tazminat istemleri, yapının zamanında yapılamaması sebebiyle kat irtifakının düşmesi şartına bağlanmışsa da birinci fıkra uyarınca kat irtifakı sahibinin sözleşmeye ve plana göre yapının zamanında tamamlanması için kendisine düşen borçları vaktinde yerine getirmemesi durumu hasıl olduğundan, yapı tamamlanmış olsa dahi diğer kat irtifakı sahiplerinin, yapının zamanında tamamlanamamış olmasından doğan zararlarını tazmin etmesi gerekmektedir.¹⁶⁶

Zararı tazmin yükümlülüğü, kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeye ve dolayısıyla sözleşmesel ilişkiye dayandığından, zararın tazmini taleplerinde zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bununla birlikte, sözleşmeden doğan ilişki dolayısıyla alacaklı, borçlunun kusurunun varlığını değil; borçlu, kusursuzluğunu ispatlamak zorundadır. (TBK. m. 112)

2.2.2.2. Kat İrtifakının Devri Zorunluluğu

Kendisine düşen borçları yerine getirmeyen kat irtifakı sahibinin tazminat yükümlülüğü dışında arsa üzerindeki payını ve kat irtifakını diğer kat irtifakı sahiplerine devretme yükümlülüğü de doğabilmektedir.

Kendisine düşen borçları yerine getirmeyen kat irtifakı sahibi, diğer kat irtifakı sahiplerince noter aracılığıyla yapılan ihtar tarihinden başlayarak iki ay içerisinde de borçlarını ifa etmezse, diğer kat irtifakı sahiplerinin yazılı istemi üzerine sulh hakimi, borçlarını ifa etmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payını ve kat irtifakını hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, diğer paydaşlara¹⁶⁷, arsa payları oranında devrine karar verir.

(KMK. m. 26/II)

Bu madde, her ne kadar devir zorunluluğunu düzenlemiş olması yönüyle, kendisine düşen borç ve yükümlülükleri ihlal ederek, ortak yaşam alanında bir arada yaşamayı diğer kat malikleri nezdinde çekilmez hale gelecek dereceye getiren kat malikinin, bağımsız

uzatılabilmesine imkan tanınmıştır. Bu durumda, söz konusu düzenlemelerin ve KMK. m. 26'da öngörülen yaptırımın amacının, kat irtifakı sahiplerince yapının bir an önce tamamlattırılması olduğunun gözetilmesi gerekmekte olup, yapının 5 yıl içerisinde tamamlanmaması dolayısıyla kat irtifakının düşürülmesi ile buna sebep olan kat irtifakı sahibi lehine olan kat irtifakının devrine karar verilmesi yerinde olmayacaktır., Y18HD., T: 22.06.1999, E: 1999/6512, K: 1999/8417, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 31.08.2019)

166 Ertaş, Şerh, s. 445.

167 Kat irtifakına ilişkin arsa payının, diğer paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye devredilmesi mümkün değildir., Sanrı Arslan, s. 21.

bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devrini düzenleyen 25. madde ile benzerlik taşısa da farklı usulî şartlar içermektedir. Nitekim, ihtarın noter aracılığıyla yapılması, ihtar tarihinden itibaren iki ay içerisinde de kat irtifakı sahibinin borcunu yerine getirmemesi ve diğer kat irtifakı sahiplerinin yazılı isteminin bulunması, arsa payı ve kat irtifakının devri davasının usulî şartlarını oluşturmaktadır. Bununla birlikte, 25.

maddenin aksine 26. maddede, devir davası açılması için diğer kat irtifakı sahiplerinin oy çokluğu ile karar almaları gerekmemektedir.¹⁶⁸

Borcunu ifa etmeyen kat malikinin, bağımsız bölümü üzerindeki kat mülkiyetinin devri için açılacak davaya, diğer kat maliklerinin aksi kararlaştırılmamışsa sayı ve arsa payı çokluğuyla rıza göstermesi ve ardından kat mülkiyetinin devrini isteyen bir veya birden fazla kat malikinin, kat malikleri kurulunun devir davası açılması için aldıkları kararı öğrendikleri tarihten itibaren altı ay ve her halükarda alınan karardan itibaren beş yıl içerisinde devir davası açması açmaları gerekmektedir. Bu nedenle, kat malikleri kurulunda devir davası için olumlu oy veren kat malikinin, devir davası açması gerekmemektedir. Buna karşın yasa koyucu, borcunu ifa etmeyen kat irtifakı sahibinin arsa payı ve kat irtifakının devri istemiyle açılacak dava için paydaşların, oy çokluğu ile karar almaları ve devir davasını herhangi bir süre içerisinde açmaları yönünde bir düzenlemeye yer vermemiştir. Devir davası açılabilmesi için kat irtifakı sahiplerinin oy çokluğu aranmadığından, arsa payı ve kat irtifakının devrini isteyen paydaş veya paydaşların yazılı istemle sulh hakimine başvurmaları gerekmektedir. Bu durumda sulh hakimi, arsa payı ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, devri isteyen paydaşlara payları oranında devrine karar verecektir. Ancak, arsa üzerindeki kat irtifakının paydaşlardan birinin istemi üzerine sulh hakimince sona erdirilmesi durumunda paydaşlar, ortada devri talep olunan kat irtifakı bulunmayacağından, borcunu yerine getirmeyen paydaşın arsa pay ve kat irtifakının kendilerine devredilmesini isteyemeyeceklerdir. Bu durumda paydaşlar, ancak ortaya çıkan zararlarının tazminini borcunu ifa etmeyen paydaştan talep edebileceklerdir.

168 Ertaş, Şerh, s. 445.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİNDEN DOĞAN HUKUKİ SORUMLULUK

3.1. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİNE KATILANLAR