• Sonuç bulunamadı

1.7. İŞLETME PROJESİ

2.1.1. Kat Maliklerinin Hakları ve Yetkileri

2.1.1.1. Bağımsız Bölümler ve Eklentiler Üzerinde Kullanma Hakkı 2.1.1.1.1. Maddi açıdan

Kat maliki117, bağımsız bölümü Kat Mülkiyeti Kanununun ve Türk Medeni Kanununun belirlediği sınırlar ölçüsünde dilediğince kullanabilir ve ondan yararlanabilir. (KMK. m.

15/I) Kat maliklerinin haklarının bittiği yerde, kat maliklerinin borçlarından bahsedeceğimizden, kat maliklerinin borçları ölçüsünde kat maliklerinin haklarının varlığından söz edebiliriz.

Nitekim kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri dürüstlük kurallarına ve yönetim planına uygun olarak özellikle birbirlerini rahatsız etmeden ve birbirlerinin haklarını çiğnemeden kullanabilir; onlardan serbestçe yararlanabilirler. (KMK. m. 18) Taşınmaz mülkiyetinin kullanımına ilişkin düzenleme getiren TMK. m. 737’ye göre ise her taşınmaz maliki, taşınmaz mülkiyetini doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek tutum ve davranışlardan; özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermekten kaçınmalıdır. Aksi davranış sergileyen kat maliklerinden, durumun eski hale getirilmesi, tehlikenin veya doğan zararın giderilmesi dava yoluyla istenebilir. (KMK m. 730, 737/III)

117 Kat maliklerinin sahip oldukları haklar ve uymakla yükümlü oldukları borçlar, kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümden şahsi hakka dayanarak devamlı oturanlar için de geçerlidir., Germeç, s. 250;

Pulak, s. 168-169; Zira, bu durum KMK. m. 18/II hükmünün bir gereğidir. Bu nedenle, KMK. m. 18 hükmüne aykırı olarak bağımsız bölümün kullanılmasının ve yararlanılmasının öngörüldüğü kira ilişkilerinin kurulması durumunda, diğer kat malikleri veya yönetici, KMK. m. 33 uyarınca hakimin müdahalesini isteyebilir., Şengül, s. 344-345.

Aynı şekilde kat malikleri, anagayrimenkulün bakımını sağlamak ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumak kaydıyla, bağımsız bölümü kullanma hakkına sahip olup (KMK. m. 19/I); kullanma hakkının bir uzantısı olarak, ortak yerlerin veya başkasına ait bir bağımsız bölümün onarımı için bağımsız bölümünden geçilmesi gerekiyorsa, buna müsaade etmelidir. (KMK. m. 23/I) Bununla birlikte, kat maliki bağımsız bölümünü, kullanma tarzı olarak yasaklanan işlerde kullanmamalıdır. (KMK.

m. 24, 25/III-c)

2.1.1.1.2. Hukuki açıdan

KMK. m. 15 gereği, burada da hem KMK. hem de niteliğine uygun düştüğü ölçüde TMK.

uygulama alanı bulacaktır.

Kat malikleri, yasal sınırlar dahilinde bağımsız bölümleri üzerinde, istediği şahıs veya şahıslar lehine ayni veya şahsi hak kayıtlayarak tasarrufî işlemlerde bulunabilir. Bu hakkın istisnasını, bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşların, öncelikle satın alma haklarının bulunduğunu düzenleyen KMK. m. 8/II hükmü oluşturur.

Kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerinde hukuki açıdan hak ve yetkileri sahip olması, onlar üzerinde istedikleri gibi tasarrufta bulunabilmelerinin yanında, onlar üzerinde maddi kullanma hakkını sınırlayan veya ortadan kaldıran müdahalelere karşı hukuki önlemler alabilmeyi de kapsamaktadır. Bu nedenle kat malikleri, müdahalenin men’i118 ve istihkak davası (TMK. m. 683) ve tapu kaydının tahsisi (TMK. m. 1025) gibi ayni nitelikli davaları ve şahsi hakka ilişkin zilyetliğin korunması davalarını (TMK. m. 982,

118 “Kiracı bağımsız bölümü kullanmasını engelleyici eylemler nedeniyle müdahalenin men’i davası açma hakkına sahip olduğu gibi, herhangi bir kat malikleri kararına dayanmadan temiz ve pis su giderlerinin, ortak su ve kanalizasyon tesisatı ile irtibatını projeye aykırı olarak kesmiş olan yönetici, bu eylemden bizzat sorumlu olacağından pasif husumet ehliyeti vardır.”, Y18HD., T: 06.12.2010, E: 2010/10490, K: 2010/15650, İnal, s. 132; "Kiracı bağımsız bölümü kullanmasını engelleyici eylemler nedeniyle müdahalenin önlenmesi davası açma hakkına sahip olduğu gibi, herhangi bir kat malikleri kararına dayanmadan temiz ve pis su giderlerinin ortak su ve kanalizasyon tesisatı ile irtibatını projeye aykırı olarak kesmiş olan yönetici bu eylemden bizzat sorumlu olacağından pasif husumet ehliyeti vardır.", Y18HD., T: 06.12.2010, E: 2010/10490, K: 2010/15650, Pulak, s. 169.

983), maddi ve manevi tazminat davalarını119 açabilirler.120 Bununla birlikte, bir bağımsız bölüm üzerinde paylı malik olan kat malikleri, bağımsız bölüm üzerinde ortaklığın giderilmesini isteyebilirler. (KMK. m. 7/II) Buna karşın, kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu bir anagayrimenkul için ortaklığın giderilmesi istenemez. (KMK. m.

7/I)

2.1.1.2. Ortak Yerler Üzerinde Kullanma Hakkı 2.1.1.2.1. Maddi açıdan

Kat malikleri, anagayrimenkuldeki bütün ortak yerlere, kural olarak arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. (KMK. m. 16/I) Kat maliklerinin sahip oldukları haklar ve uymakla yükümlü oldukları borçlar, kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümden şahsi hakka dayanarak devamlı oturanlar için de geçerli olduğuna göre, aynı durumun varlığını ortak yerler için de söylemek gerekir.

Kat maliklerinin, ortak yerlerde kullanma hakkı; aksine sözleşme olmadıkça genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde arsa payları ile oranlıdır. (KMK. m. 16/II) Bu hükme göre, kat malikleri sayılan ortak yerler üzerindeki kullanma haklarının ölçüsünü ve şeklini yönetim planında serbestçe belirleyebilirler. Yönetim planında böyle bir belirlemeye gidilmemesi durumunda, kanundaki esaslar uygulama alanı bulacaktır.

Yönetim planında yapılacak düzenleme ile bazı ortak yerlerden kat maliklerinin münhasıran yararlandırılmasının mümkün olup olmadığı hususunda mevzuatta hüküm bulunmamakta olup doktrinde de görüş birliği söz konusu değildir. Doktrindeki bazı yazarlara göre121, ortak yerler niteliği gereği her kat malikinin belli bir ölçüde

119 Ortak yerlerde ortaya çıkan arıza dolayısıyla bağımsız bölümü ya da eklentileri zarara uğrayan kat maliki, zararı tazmini için açacağı tazminat davasını yöneticiye değil, arsa payları oranında tüm kat maliklerine yöneltmelidir., İnal, s. 130; Aynı yöndeki karar için bkz., Y18HD., T: 16.03.1993, E:

1993/769, K: 1993/3574, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 04.10.2019)

120 Gökalp, s. 83;Germeç, s. 251; Reisoğlu, Safa: Yeni Kanuna Göre Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı, Sevinç Basımevi, Ankara 1966, s. 41; Oy/Oy, s. 36; Bir bağımsız bölüm üzerinde paydaş olan kat maliklerinden her biri, diğerinin onayını almaksızın dava açabilir., İnal, s. 47.

121 Ayan, s. 488; Erman, s. 133; Esener/Güven, s. 289; Kurşat, Zekeriya: "Kat Mülkiyetine İlişkin Yönetim Planında Ayni Hak Tesisi Yasağı ve Uygulaması", Prof. Dr. Hüseyin Hatemi'ye Armağan, C.

2, İstanbul 2009, s. 1181;“Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim

kullanmasına ve yararlanmasına tahsis edildiği için münhasıran bir veya birkaç kat malikinin kullanımına ve yararlanmasına özgülenemez.122 Bir kısım yazarlara göre123 ise KMK m. 16/II hükmü kat maliklerine, sözleşme ile genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi ortak yerlerde kullanma hakkına ilişkin düzenleme yapabilmelerine imkan tanıdığından, bu gibi ortak yerlerin bir veya birkaç kat malikinin kullanımına ve yararlanmasına özgülenmesi mümkündür.

KMK. m. 16 uyarınca, kural olarak kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup ortak yerlerde arsa payları ölçüsünde kullanma ve yararlanma hakkına sahiptirler. Bununla birlikte, genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerleri kullanmanın veya bu yerlerden yararlanmanın ölçüsü, yönetim planı ile belirlenebilir.

Öte yandan, asansör, apartman girişi, merdiven veya yangın merdiveni gibi ortak yerlerin kullanımında arsa payının ölçü olması, söz konusu ortak yerlerin niteliği gereği mümkün değildir.124 Bu nedenle kat malikleri, bu gibi ortak yerlerde dürüstlük kuralları

planının bu niteliği, yani sözleşmeye taraf olmayan onu imzalamayan sonraki maliklerin de uymaları gereken bir belge oluşu, yasada tanımlanan kapsamının genişletilmesine izin vermez. Ana gayrimenkulün yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin ( kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane) belli bir kat maliki ya da maliklerince inhisarı kullanımına terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızasını ya da 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen yönetim planında yer verildiği taktirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz.", YHGK., T: 22.09.1993 E: 1993/18-417, K: 1993/514, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 07.02.2019)

122 Bu durumda, hususu düzenleyen yönetim planı hükümlerinin iptali istenebilir., Ayan, s. 488; Yönetim planındaki hükümlerin geçersizliği kendiliğinden gerçekleşmeyip, bu hükümlerin taraflarca değiştirilmesi veya dava yoluyla iptalinin istenmesi gerekmektedir., Kurşat, s. 1185.

123 Tekinay, s. 50; Sirmen, s. 516; Karahasan, Mustafa Reşit: "Kat Mülkiyeti Kanununda Düzenlenen Yönetim Planının Niteliği ve İşlevi", İBD., C. 80, S. 1, 2006, s. 27-29; Ortak yer olan terasa çıkış, bir bağımsız bölümün içinden geçilerek sağlanabiliyorsa, diğer kat maliklerinin ortak yer olan terastan yararlanabilmeleri, ancak televizyon anteni takılması, baca bakımı veya tamiri gibi geçici nedenlerle mümkün olabilir., Y18HD., T: 28.02.1995, E: 1995/1816, K: 1995/2639, Germeç, s. 126.

124 Reisoğlu, Kat İrtifakı, s. 42; Eren, Mülkiyet, s. 155; Ayan, s. 486; Akipek/Akıntürk, s. 424; Ertaş, Şerh, s. 136; Esener/Güven, s. 296; Germeç, s. 255; Oğuzman/Seliçi/Özdemir, s. 645; Tekinay, s.

50; Sirmen, s. 516-517; Reisoğlu, Safa: Yeni Kanuna Göre Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı, Sevinç Basımevi, Ankara 1966, s. 42; Aksan Nar, s. 65; Sirmen, s. 516-517; Gökalp, s. 83.

çerçevesinde ve ihtiyaçları doğrultusunda herhangi bir oransal sınırlama olmaksızın serbestçe yararlanabilirler.125

2.1.1.2.2. Hukuki açıdan

Kat maliklerinin, bağımsız bölümlerden farklı olarak ortak yerler üzerinde istediği şahıs veya şahıslar lehine ayni veya şahsi hak kayıtlayarak tasarrufî veya borçlandırıcı işlemlerde bulunabilmesi mümkün değildir. Ancak KMK. m. 6/IV hükmü uyarınca, bağımsız bölümün başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış sayılacağından ve bu yönüyle, ortak yerler üzerinde eşyaya bağlı bir mülkiyet ilişkisinden söz edebileceğimizden, ortak yerler üzerinde tasarrufî veya borçlandırıcı işlemler yapılamasa da bağımsız bölümler üzerinde yapılacak tasarrufî veya borçlandırıcı işlemler ortak yerleri de kapsamaktadır.

Öte yandan kat malikleri, ortak yerler üzerinde kat maliklerinin paylı mülkiyeti bulunduğundan, mülkiyetin korunmasına ilişkin müdahalenin men’i ve istihkak davalarını (TMK. m. 683); zilyetliğin korunmasına ilişkin davalarını (TMK. m. 981 vd.) haksız müdahalede bulunan diğer kat maliklerine veya üçüncü kişilere karşı tek başlarına126 açabilir.127