Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

KMK. m. 19 ile yasa koyucu, kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımını yapma, anagayrimenkulü koruma ve anagayrimenkulde değişiklik yapmama borçlarını düzenlemiştir.

135 Arpacı’ya göre, KMK. m. 32/II’de öngörüldüğü üzere; kat malikleri kurulu kararlarının, tüm kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlayacak olması karşısında KMK. m. 24/IV hükmüne yer verilmesine gerek yoktu., Arpacı, s. 163, dn. 257.

Anagayrimenkulün bakımını yapma yükümlülüğü, anagayrimenkuldeki yapıların, ortak yer ve tesislerin kullanılabilir veya yararlanılabilir halde olması için gerekli önlemlerin zamanında alınmasını¹³⁶, anagayrimenkulde aksayan yerlerin onarımının yapılmasını ihtiva etmektedir.

Anagayrimenkulü koruma yükümlülüğü kendi içinde anagayrimenkulün onaylı mimari projeye uygun olarak kullanılmasını sağlama, anagayrimenkulün güzelliğini ve estetiğini koruma ve statik ve teknik açıdan sağlamlığını koruma ve tesis etme olarak üç başlıkta toplanabilir:¹³⁷

Anayapının onaylı mimari projesine aykırı olarak yapılması durumunda, kat maliklerinden her biri, tek başlarına veya birlikte, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinden, yapının, onaylı mimari projeye uygun hale getirilmesini talep edebilirler.¹³⁸ Bu durumda mahkeme, anayapı üzerinde yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde saptanacak projeye aykırılıkların giderilmesine karar verecektir. Ancak, saptanan projeye aykırılıkların giderilmesi için aykırılıkların giderilmesinin, anayapının sağlamlığına zarar verecek nitelikte olmaması gerekir.¹³⁹ Anayapının onaylı mimari projeye aykırı olarak yapılması dolayısıyla aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi durumunda aykırılığın giderilmesi, anayapının büyük bir bölümünün yıkılmasına veya anayapının sağlamlığının bozulmasına neden olacaksa, aykırılığın giderilmesini talep eden kat maliki veya maliklerinin böyle bir davayı açmakta hukuki yararlarının bulunmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmektedir.¹⁴⁰

136 Terastaki veya çatıdaki sızıntıdan dolayı ortaya çıkan zararın giderilmesinde tüm kat malikleri sorumluluğu vardır., Y18HD., T: 01.06.1995, E: 1995/5755, K: 1995/6582, İnal, s. 48.

137 Germeç, s. 307-310; "Dükkan niteliğindeki bağımsız bölümde pasta-börek pişirilmesi diğer kat maliklerini rahatsız ederse, bunu giderini önlemler alınmalı, mümkün olmaz ise bu faaliyete son verilmelidir. Projeye aykırı tadilat ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Yargıç bu yönde re'sen karar veremez.", İnal, s. 172.

138 Y18HD., T: 17.09.2007, E: 2007/6677, K: 2007/7317, İnal, s. 131.

139 Y20HD., T: 24.04.2017, E: 2017/3928, K: 2017/3492; Y18HD., T: 12.04.2005, E: 2005/1456, K:

2005/3540 ve Y18HD., T: 11.11.2002, E: 2002/10781, K: 2002/11066 sayılı kararlar, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 24.02.2019)

140 “Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre binanın ilk yapılışı sırasında veya sonradan yapılan ilave ve değişikler, projeye aykırı olsa bile bunların eski hale getirilmesinin ana yapının statiğine zarar vereceğinin ve dolayısıyla binanın yıkılması riskinin doğuracağının anlaşılması durumunda, davacı yönünden de, sağlayacağı yarardan çok zarar doğuracağı dikkate alınarak eski hale getirme istemlerinin reddi gerektiği kabul edilmektedir.”, Y18HD., T: 12.03.2002, E: 2002/1806, K:

2002/2412, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T:24.02.2019); Aynı görüşteki başka bir Yargıtay kararı için bkz., Y15HD., T: 02.10.2012, E: 2011/5885, K: 2012/5955, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T:

24.02.2019)

Kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumuna uygun hareket etme yükümlülüğü, anagayrimenkulün ortak yerlerinde proje değişikliğini gerektirecek nitelikte değişiklikler yapılması durumunda da söz konusu olur. Ortak yerlerdeki böyle bir değişiklik için tüm kat maliklerinin muvafakatini içeren ve İmar mevzuatına uygunluğu Belediyece onaylanmış bir değişiklik projesinin varlığı gerekmektedir.¹⁴¹ Usulüne uygun düzenlenmiş, onaylı değişiklik projesinin bulunmaması, mimari projeye aykırılık teşkil edecek olup her bir kat maliki, aykırılığın giderilmesini mahkemeden talep edebilir.¹⁴² Kat malikleri, kamu düzenini ilgilendiren İmar mevzuatına ve onaylı mimari projeye¹⁴³ aykırı olmamak kaydıyla ve tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızasının alınması şartıyla¹⁴⁴, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yapabilirler.

Kat malikleri, anagayrimenkulün güzelliğini ve estetiğini korumakla yükümlüdürler.

Bağımsız bölüm malikinin, binanın dış duvarının kendi bağımsız bölümüne düşen kısmını farklı bir renkte boyaması; balkon demirlerinin veya pencerelerin, diğer bağımsız

141 Söz konusu değişiklik projesine tüm kat maliklerinin muvafakat vermesi ve projenin uygunluğunun Belediyece onaylanması gerekmekte olup projenin tapuya verilmemiş olması, projeyi geçersiz kılmayacaktır. Bu durumda, yapılan değişikliklerin projeye uygun olup olmadığı yönünden tespit yapılacaktır., Y18HD., T: 11.04.2006, E: 2006/474, K: 2006/2984, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 24.02.2019)

142 “Taşınmazın mimari projesine ve yönetim planına aykırı yapılan her türlü imalat ve ortak alanlara yönelik müdahalenin men’ini bağımsız bölüm malikleri dava edebileceğinden mahkemece bu hususta inceleme yapılarak müdahalede bulunan bağımsız bölüm malikleri ve kullanıcıların tespit edilerek ve varsa projeye aykırı yapılaşmaların, imalatların ve ortak alanlara yapılan müdahalelerin neler olduğu tespit edilerek halefiyet ilkesi gereği malik ve kullanıcılara yönelik hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması bozmayı gerektirmiştir.”, Y20HD., T: 02.10.2017, E:

2017/3056, K: 2017/7129; “Ortak yerlerde yapılacak değişikliklerin, tüm kat maliklerinin rızaları ile gerçekleşebileceği 634 sayılı yasanın 19. maddesinde yazılıdır. Davacının tek başına düzenlediği kapıcı dairesinin bölünmesiyle ilgili değişiklik projesinin belediyece onaylanmış olması, davacının rızası bulunmadığı sürece geçerli sayılamaz. Bu nedenlerle davacının kapıcı dairesini bölünmesiyle ilgili isteminin reddine hükmedilmesi gerekir.”, Y5HD., T: 17.11.1986, E: 1985/15352, K: 1986/15314, www.sinerjimevzuat.com.tr, (E.T: 24.02.2019)

143 “Bir yapının tasdikli projesi, doğrudan doğruya kamu düzenini ilgilendirdiğinden mahkemece re’sen nazara alınmak zorundadır. O halde, uyuşmazlık konusu binaya ait tasdikli proje esas alınmak suretiyle taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözülmesi gerekir.", YHGK, T: 14.04.1978, E: 1977/5-334, K.

1978/325, Germeç, s. 358; Yapılarda, mimari, elektrik, sıhhi tesisat (atık su, temiz su, ısıtma) olmak üzere üç tane tasdikli proje yer alır ve bu projeler, ilgili Belediyenin İmar Müdürlüklerince tasdiklenir.

Bu belgeler, KMK. m. 19'a ve yapılarda tasdikli projelere aykırı olarak yapılan değişikliklerden doğan eski hale getirme davalarının çözümünde kullanılır., Gökçe, Erdoğan: Kat Mülkiyeti Kanununun Uygulanmasından Doğan Davaların Delilleri, İBD., 2013/6, s. 239.-240.

144 "Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. (KMK. m. 19) Dosya kapsamından, taşınmazın projesinde çatının olmadığı anlaşılmaktadır. Buna rağmen çatı yaptırılmışsa yapılan giderler diğer kat maliklerinden istenemez.", Y18HD., T: 06.10.2008, E: 2008/5765, K: 2008/9813, İnal, s. 111.

bölümlerinkinden farklı ve aykırı bir renkte boyanması veya farklı ve aykırı bir malzemeyle yapılması, anagayrimenkulün güzelliğini ve estetiğini bozan durumlara örnek gösterilebilir.

Kat malikleri, anagayrimenkulün sağlamlığını korumakla ve bu doğrultuda, önleyici ve onarıcı nitelikteki tüm müdahalelere girişmekle ve izin vermekle yükümlüdürler.¹⁴⁵ Nitekim, m. 19/II’ye göre, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde kat maliklerinin rızasının aranması gerekmez.

Anayapının sağlamlığının korunmasında girişilen müdahalelere izin verme yükümlülüğünün yasal yansıması olan m. 23/I-II’ye göre, kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar; anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentileri ile tesislerinin veya ortak yerlerin onarılması, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılmasını gerektiriyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar, girişilen müdahalelere rıza göstermek zorundadırlar.

KMK. m. 19/II’ye göre, kat malikleri bağımsız bölümde, ortak yerlerde ve eklentilerde, anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis veya değişiklik yapamaz. Aksi yorumla, her kat maliki kendi bağımsız bölümünde, ayni hakkın sağladığı haklar dolayısıyla anayapıya zarar vermeyecek nitelikte onarım, tesis veya değişiklik¹⁴⁶ yapabilir. Öte

145 Semerci, s. 207-208; Sirmen, s. 520; Germeç, s. 310; Duvar kalınlığının inceltilmesi durumunda, duvarın ortak yer niteliğini haiz olması dolayısıyla müdahalenin meni talep olunabileceği gibi, KMK.

m. 19/I’e de dayanılarak anagayrimenkulün sağlamlığını korunması yükümlülüğünün ihlal edildiği de ileri sürebilir., Y18HD., T: 22.10.2007, E: 2007/5712, K: 2007/8660, İnal, s. 51.

146 Bağımsız bölümde yapılacak değişiklik, mimari projenin öngördüğü sınırlar içinde kalınarak yapılmalıdır. Aksi durum, bağımsız bölümün niteliğinin değiştirmesine ve mimari projeye aykırılığın vücut bulmasına neden olacaktır. Bu nedenle, anayapıya fiziki anlamda zarar verecek nitelikte olmasa dahi, kütükte mesken olarak gösterilen bir yerin iş veya ticaret yerine dönüştürülmesi mümkün değildir., Ayan, s. 495; Kat maliklerinden her birinin, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve değişik renkte dış badana veya boya yaptıramamasını öngören KMK. m. 19/II hükmü, Anayasamızın 35. maddesinde düzenlenen ve tanınan mülkiyet hakkına açıkça aykırılık teşkil etmekte olup aynı zamanda TMK.'nın, paylı mülkiyette önemli işlerin görülmesinde paylı maliklerin oybirliğini aradığı 692. madde hükmü ile de çelişkiler

yandan, anayapıya zarar vermemek kaydıyla, tavan, taban veya duvarla birbirlerine bağlantısı olan bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde, bağlantılı olan bağımsız bölümlerin maliklerinin ortak rızası ile onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.