DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:

İlgi (a) yazı ile Ümraniye, Y. Dudullu Mah., S.S. Anadolu Yakası Marangoz ve Mobilyacılar Sitesine (MODOKO) ilişkin yapılanma koşulları, yol ve otopark düzenlemesine ilişkin 03.12.2012 tarih, 2012/127 sayılı İlçe Meclis Kararı ile uygun bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi, tarafımıza iletilmiştir.

Söz konusu ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifinin, 20.11.2009 onanlı 1/1000 ölçekli Ümraniye Ihlamurkuyu A. Dudullu, Y. Dudullu ve Esenşehir Mahallelerinin Havza

İçinde Kalan Kısmına ait Uygulama İmar Planı üzerine ve plan notlarına ilişkin değişikliğin de 25.03.2011 onanlı 1/1000 Uygulama İmar Planı değişikliği üzerine hazırlandığı, Ümraniye, Y. Dudullu Mah., S.S.

Anadolu Yakası Marangoz ve Mobilyacılar Sitesi’nin (MODOKO) plan tasdik sınırı içine alınarak, sitenin kuzeyinde yer alan adalardaki kadastral boşluk alanlarında planlanan yol alanlarının 6758, 6761, 6767, 6773 parsellere kaydırıldığı, kadastral boşlukların ise T2 rumuzlu “Ticaret Alanı”na alındığı, teklife konu alanın kuzeybatısındaki kadastral boşlukta yer alan “Otopark Alanı”nın küçültülerek bir kısmının yol alanına alındığı, meri plan notlarının 14. Ticaret Alanları (T2 Lejantlı) başlığı altında yer alan “14.1 Modoko Ticaret Alanında maxTAKS:0.50, maxKAKS:1.00 ve Hmax:10.50 olmak üzere blok ve bitişik nizamda uygulama yapılabilir.” hükmünde yer alan maxKAKS:1.00 ifadesinin çıkarılarak; “14.1 Modoko Ticaret Alanında maxTAKS:0.50, Hmax:10.50 (3 kat) olmak üzere blok ve bitişik nizamda uygulama yapılabilir.” şeklinde düzenlendiği görülmüş olup, teklife ilişkin plan notları olarak;

“1- İlgili kurum görüşleri doğrultusunda yapılaşılacaktır.

2- Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

3- Açıklanmayan hususlarda 1/1000 ölçekli meri Uygulama İmar Planı hükümleri geçerlidir.” şeklinde plan hükümleri önerilmiştir. edilmesine rağmen, yollar terk ettiği için alanı 79.000 m² küçültülmüştür. Onaylanan mevzi imar planında TAKS ve KAKS değerleri yazılı olmayıp, yalnızca vaziyet planı üzerine bloklar çizilmiştir. Onaylı Vaziyet Planlarına göre ruhsat alınmış (2981 sayılı kanuna göre) ve her bir üyenin kat irtifakı tapusu vardır … Mevcuttaki yapılar analiz edildiğinde, parsel içersindeki Taban Alanı kullanımı min:0.78’dir. Yani mevcutta onaylı imar planı şartlarının (TAKS=0.50) üstünde bir yapılaşma vardır... MODOKO'da hem üst ölçekli planlardan gelen kararlardan dolayı hem de piyasa koşullarından dolayı üretim birimlerini İstanbul dışına taşıma ve Dudullu'da mevcut alandaki etkinliklerini satışa yönlendirmeye kararı almıştır… Mevcut imar haklarına göre yapıların tadilat edilmeleri ya da yıkılıp yeniden yapılmaları mümkün değildir. Bu sebeplerden dolayı MODOKO Mobilyacılar Sitesinde plan tadilatı yapılmasına karar verilmiştir. Yapılan plan tadilatında fonksiyonda her hangi bir değişiklik yapılmamış olup, ilk onaylanan vaziyet planındaki blokların korunması şartı ile MODOKO Ticaret Alanında Hmax=3 kat olmak üzere blok ve bitişik nizamda uygulama yapılabilir.” denilerek söz konusu plan teklifine ilişkin gerekçeler belirtilmektedir.

İlgi (a) yazı eki Ümraniye Belediye Başkanlığı’nın söz konusu teklife ilişkin Başkanlık Makamı’na yazısında; “Teklif plana dair Kurum görüşlerinde; “23.07.2012 tarih ve 376773 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü görüşünde; "... yapılmak istenen tadilat, yoğunluk arttırıcı olduğundan ilgi yönetmelik ve ilgi yönerge hükümlerine göre İdaremizce uygun bulunmamıştır." denildiği görülmüştür. Ayrıca yapılan incelemede bahse konu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifine ilişkin alınması gereken diğer kurum görüşlerinin dosyasında bulunmadığı tespit edilmiş olup; bu itibarla tarafımızca da teklife ilişkin görüş bildirilememektedir.” denildiği görülmüştür.

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün söz konusu teklife ilişkin görüşünde; mevcut durumdaki TAKS değerinin (0,78) meri imar plandaki değerinden (0.50) yüksek olduğundan bahisle vaziyet planındaki blokların korunması şartı ile H:7.35 m olan yükseklik şartının Hmax:3 kata çıkarılmasına ilişkin teklifin yoğunluk artışı getirerek ulaşıma ilave yük getireceği tespit edildiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmadığının belirtildiği,

Yapılan incelemede; Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nden görüş istenilen teklif plan paftası notlarında, tarafımıza iletilen teklif paftasından farklı olarak “14.1. Modoko Ticaret Alanında; Hmax:3 kat olmak üzere blok ve bitişik nizamda uygulama yapılabilir.” plan notunun bulunduğu, ancak tarafımıza iletilen teklif plan paftasında “14.1. Modoko Ticaret Alanında; TAKS:0.50, Hmax:10.50 (3 kat) olmak üzere blok ve bitişik nizamda uygulama yapılabilir.” plan notu bulunduğu,

İSKİ Genel Müdürlüğü’nün teklife ilişkin görüşünde de teklif paftalarında yapılan inceleme sonucunda teklife konu alanın meri planda herhangi bir fonksiyonda kalmadığı, meri boş alanın tadil edildiği belirtilerek, yoğunluk arttırıcı olduğundan uygun bulunmadığına ilişkin görüşünün bulunduğu, ancak tarafımıza iletilen plan paftalarının meri 1/1000 ölçekli plan üzerine hazırlandığı ve meri planda teklife konu alanın kısmen T2 rumuzlu “Ticaret Alanı”nda, kısmen “Park ve Dinlenme Alanı”nda, kısmen “Modoko Kültürel Tesis Alanı”nda, kısmen “Modoko Sosyal Kültürel Tesis Alanı”nda kısmen de otopark ve yolda kaldığı,

Bu nedenlerle ilgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine ilişkin Ulaşım Planlama ve İSKİ Genel Müdürlüğü’nden yeniden görüş alınması gerektiği görülmüştür.

Teklife konu yol alanlarına ilişkin düzenlemede; söz konusu alanın kuzeyindeki adalarda yer alan kadastral boşlukların meri planda yol alanı olarak düzenlendiği, ancak fiiliyatta kadastral boşlukların üzerinde yapı bulunduğu ve kadastral boşlukların yanında yer alan parsellerin bir kısmının da yol olarak kullanıldığı, bu nedenle söz konusu yol alanlarının genişliği korunarak kadastral boşlukların yanında yer alan hisseli şahıs mülkiyetindeki 6758, 6761, 6767, 6773 parseller üzerine kaydırıldığı, ayrıca teklife konu otopark alanına ilişkin yapılan düzenleme ile de fiiliyatta yer alan yol alanının korunması amacıyla otopark alanının küçültüldüğü görülmüştür.

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliğine konu MODOKO Mobilyacılar Sitesi, 15.06.2009 onanlı 1/100000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı’nda, “Havza İçi Rehabilite Edilecek Alanlar” lejandında kalmakta olup, söz konusu teklif ile yol ve otopark alanlarına ilişkin yapılan düzenlemenin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilemediği, yapılanma koşullarında yapılan değişikliğin ise 1/5000 ölçekli meri plan hükümlerine aykırı olduğu, görülmüş olup, yapılan bu değişiklik ile yaklaşık 41.500 m² inşaat artışı getirildiğinden, söz konusu teklifin yapı yoğunluğunu arttırıcı bir nitelik taşıdığı görülmektedir. " denilerek

İlgi (a) yazı eki İlçe Meclis Kararı ve eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup; yazımız ve eklerinin ilgi (b) başkanlık onayı ve genelge, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 3194 sayılı yasanın 8. maddesi ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Yukarı Dudullu Mahallesi, S.S. Anadolu Yakası Marangoz ve Mobilyacılar Sitesi’ne (MODOKO) ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup meri 1/1000 ölçekli plan hükümlerinin korunması komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.

Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör

Komisyonu Başkanı

İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye

Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye

T.C

KONUNUN ÖZÜ: Kadıköy , 104 pafta, 392 ada, 35,36 parsellere ilişkin 1/1000 ölçekli U.İ.P tadilatı teklifi hk.

KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğünün 14/ 01 /2013 gün ve 2012-16947 sayılı yazısında;

"İLGİ: a)Kadıköy Belediye Başkanlığının 24.12.2012 tarih ve 2012-1715574 sayılı yazısı ve eki Kadıköy Belediye Meclisinin 09.08.2012 tarih ve 112 sayılı kararı ile 1/1000 ölçekli teklif parsellerde planlanan 3mt.’lik imar yolunun Mahkeme kararı ile iptal edilmesi sonucu ilgilisi 35 parselin malikinin dilekçesiyle 35 parseldeki irtifak hakkının 3m.’lik imar yolu olarak açılması yönündeki talebinin Kadıköy Belediye Meclisinin 09.08.2012 tarih ve 112 sayılı kararı ile uygun bulunduğu belirtilerek, konunun 3194 ve5216 sayılı yasanın ilgili maddeleri gereğince tetkiki ve karar alınması istenmektedir.

MÜLKİYET:

Plan tadilatına konu Kadıköy İlçesi, 392 ada 35 parsel, 934 m² yüzölçümle hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu, 36 parselin ise 816 m² yüzölçümle şahıs adına kayıtlı olduğu 15.07.2004 tarihinde edinildiği tapu sorgulama sisteminden anlaşılmaktadır.

MEVCUT DURUM:

İlgi (a) yazı eklerinde söz konusu 36 parsel üzerinde özel anaokulu bulunduğu ifade edilmektedir.

PLANLARDAKİ DURUM:

Kadıköy İlçesi, İkbaliye Mah., 104 pafta, 392 ada, 35, 36,37 ve 56 parseller;

09.03.2005 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Nazım İmar Planında “Yüksek Yoğunluklu Konut Alanı”nda,

11.05.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Arası Uygulama İmar Planında max. TAKS:0.35, max. KAKS:2.07, hmax:serbest yapılanma koşullarında “Konut Alanı”nda , kısmen 3m.’lik yolda kalmakta olup, 37 ve 56 parsellerden geçen imar yolu 36 parsele mahreç sağlamaktadır.

Bahse konu imar yoluna ilişkin 37 ve 56 parsel hissedarları tarafından Kadıköy Belediyesi aleyhine açılan davada ; İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 04.11.2011 gün ve E:2009/1652-K:2011/1621 sayılı kararı ile “dava konusu işlemin iptaline” karar verildiği, dolayısıyla 11.05.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Arası Uygulama İmar Planında

Göztepe Mahallesi ,104 pafta, 392 ada, 36 ,37 ve 56 parsellerde planlanan 3m.’lik imar yolu iptal edildiğinden söz konusu parsellerde plan boşluğu oluştuğu görülmektedir.

İLÇE MECLİS KARARI:

Kadıköy İlçesi, Göztepe Mah., 104 pafta, 392 ada, 36 ve 35 parsele ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliğinin İlçe İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 03.08.2012 gün, 1715574 sayılı yazısı ile Belediye Meclisine iletildiği,

İlçe Komisyonunun; “ …ilgilisinin talebi doğrultusunda bilgi paftasında gösterildiği şekliyle komisyonumuzca uygun görülmüştür “ şeklindeki görüşü 09.08.2012 tarih ve 112 sayılı Meclis kararı ile kabul edilmiştir.

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan teklifine ilişkin tüm kurum görüşlerinin Kadıköy Belediye Meclisinin kararından sonra talep edildiği görülmekte olup, iletilen kurum görüşlerine bakıldığında;

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 26.11.2012 tarih ve 4354-218789 sayılı yazısında;

“..36 parsele mahreç sağlanması koşuluyla ulaşım sistemi açısından uygun olmakla birlikte 3 metre genişliğindeki bağlantının 35 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki mevcut yapıyı etkilemesi durumunun plan bütününde değerlendirilmesi konusunda bilgi alınması ve gereği hususu rica olunur.” denildiği ,

Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 11.09.2012 tarih ve 1843-173946 sayılı yazısında; söz konusu alanın "Yerleşime Uygunluk Haritaları"nda "Uygun Alanlar (UA)" lejantlı sınırlar içerisinde kaldığı,

"UA' lejantıyla gösterilen bu alanların, her ne kadar yapılaşma açısından mühendislik problemi içermeyen alanlar olsa da, uygulama öncesi yapılacak zemin etüt çalışmalarında farklı mühendislik davranışı gösteren litolojilerin, yapısal unsurların konumlan ve özellikleri ile diğer lokal olarak görülebilecek sorunların tespit edilmesi ve çözüm önerileri sunularak uygulama projelerinin bu hususlar göz önüne alınarak hazırlanması ve alanda bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması şartıyla, ilgi yazı talebi 1/1000 Ölç.U.Î.Planı tadilatının yapılması Jeolojik yönden uygun görülmekte olduğu belirtilmektedir.

İ.S.K.İ. Genel Müdürlüğü’nün 28.09.2012 tarih ve 485416 sayılı yazısı ile; yapılacak uygulama ve inşaat çalışmalarında İdarelerine ait her türlü mevcut tesisler ile iş sonu projesi ayrıca taraflarına ulaşmamış İSKİ’de kaydı bulunmayan Belediyesince ve halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemesi, bahse konu 392 ada 35,36,37 ve 56 parsellerde yapılacak olan plan tadilatıyla ilgili İdarelince sakınca görülmediği ifade edilmektedir.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:

İlgi (a) yazı eki plan teklifinin sayısallaştırılmış mer-i plan paftası üzerine hazırlandığı, İstanbul 3.

İdare Mahkemesinin 04.11.2011 gün ve E:2009/1652-K:2011/1621 sayılı kararı ile iptal edilen ve 392 ada 37 , 56 ve 36 parsellerden geçen 3 metrelik imar yolunun pafta üzerinde mevcut olduğu, 36 parsele mahreç sağlamak üzere 35 parselde bulunan mevcut blok üzerinden 3 metrelik imar yolu oluşturulduğu , plan tasdik sınırının 35 parselin bir kısmı ve 36 parsel üzerinden geçirildiği, yine bir kısmı plansız kalan 37 ve 56 parsellere ilişkin bir çözüm getirilmediği ve bu alanda 36,37 ve 56 parsel için halen plan boşluğunun devam ettiği, plana notu olarak;

“Tasdik sınırı Göztepe Mah., 104 pafta, 392 ada, 35 parselin bir kısmı ile 36 parsel sınırıdır.” denildiği görülmektedir.

İlgi (a) yazı eki plan tadilat teklifine dair Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün Ulaşım sistemi açısından uygun bulunduğu ancak 35 parseldeki yapının etkilenmesi durumunun plan bütününde değerlendirilmesi yönünde görüşü , İSKİ Genel Müdürlüğü ile Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı olumlu görüşleri olduğu görülmektedir.

Dosyasında yapılan incelemede; 11.05.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Arası Uygulama İmar Planında max. TAKS:0.35, max. KAKS:2.07, hmax:serbest yapılanma koşullarında “Konut Alanı”nda , kısmen 3m.’lik yolda kalmakta olup, 37 ve 56 parsellerden geçen imar yolu 36 parsele mahreç sağlamaktayken,

Bahse konu imar yoluna ilişkin 37 ve 56 parsel hissedarları tarafından Kadıköy Belediyesi aleyhine açılan davada ; İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 04.11.2011 gün ve E:2009/1652-K:2011/1621 sayılı kararı ile “dava konusu işlemin iptaline” karar verildiği, dolayısıyla 11.05.2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Arası Uygulama İmar Planında Göztepe Mahallesi ,104 pafta, 392 ada, 36 ,37 ve 56 parsellerde planlanan 3m.’lik imar yolu iptal edildiğinden söz konusu parsellerde plan boşluğu oluştuğu,

Plansız kalan söz konusu alana dair ilgilisinin talebi üzerine Kadıköy Belediyesice hazırlanan teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planı sınırının Mahkeme kararıyla iptal edilen alanı kapsamadığı 36 parselin mahreç sorununa farklı bir çözüm önerildiği,

36 parsele mahreç sağlamak üzere 35 parselde bulunan mevcut blok üzerinden 3 metrelik imar yolu oluşturulduğu , plan tasdik sınırının 35 parselin bir kısmı ve 36 parsel üzerinden geçirildiği, İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 04.11.2011 gün ve E:2009/1652-K:2011/1621 sayılı kararı ile bir kısmı plansız kalan 37 ve 56 parsellere ilişkin bir çözüm getirilmediği ve bu alanda 36,37 ve 56 parsel için halen plan boşluğunun devam ettiği,

İlgi (a) yazı eki Kadıköy Belediye Meclis kararında 36 parselin , 35 parsel üzerinde irtifak hakkı olduğunun belirtildiği, ancak irtifaka konu olan 3metrelik yolun plan onama sınırı içerisine alındığı, 35 parsel maliklerince bu plan tadilatına ilişkin muvafakat verildiğine dair herhangi bir belgenin dosyasında bulunmadığı,

1/1000 ölçekli plan tadilatı teklifine ilişkin tüm kurum görüşlerinin Kadıköy Belediye Meclisinin kararından sonra talep edildiği,

Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatının 1/5000 ölçekli mer-i bölge planını etkilemediği görülmektedir. " Denilerek

İlgi (a) yazı eki İlçe Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi ekte olup; yazımız ve eklerinin ilgi (d) Başkanlık onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.