Değerleme Yöntemleri

Değerleme bir iĢletmenin aktif(varlıklar) ve pasiflerinin (borçlar) bilanço günündeki değerlerinin belirli yöntemlere göre tespit edilmesidir.

Ekonomik anlamıyla değer kavramı, bir malın veya hizmetin gerekliliğini, fayda sağlama özelliğini, kabul edilen karĢılığını ve taĢıdığı önemi anlatır. Tarımsal faaliyetler açısından önemli görülen üç değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bunlar Pazar yöntemi, gelir yöntemi, ikame (yeniden üretim) yöntemidir.61

2.2.10.3.1. Pazar Yöntemi

Bir malın pazarda cari olan fiyatı baz alınarak o malın değerinin belirlenmesidir. Aktif piyasa koĢullarında oluĢan bir pazarın bulunduğu durumlarda diğer bir ifadeyle alıcı ve satıcıların pazara iliĢkin bilgileri güvenilir bir Ģekilde elde edebildiği durumlarda bu yöntemi kullanarak menkul veya gayrimenkul malların değerleri belirlenebilir. Ekonomisi çalkantılı olan konjonktürel dalgalanmaların yoğunlukta olduğu ülkelerde aktif piyasanın yokluğu veya piyasanın istenilen nitelikte olmaması tarım iĢletmelerinin sahipliğindeki menkul ve gayrimenkul malların değerlerinin belirlenmesini güçleĢtirmektedir. Ancak her Ģeye rağmen özellikle tarımsal arazilerin değerlerinin belirlenmesi için kullanılan diğer yöntemlerle birlikte bir seçenek olarak pazar yönteminden de faydalanılması, kabul edilebilir bir değerleme olarak gereklidir.

60 _{Erdoğan ALKĠN, Kemal YILDIRIM, Mustafa ÖZER, Ġktisada GiriĢ, Açık Öğretim Fakülte} Yayını, no:785, 9.Baskı, EskiĢehir, Nisan 2009, sf.167

61 _{AKBABA AyĢenur, Canlı Varlıkların Değerlemesi, MuhasebeleĢtirilmesi ve} Raporlanması:Borsa Ġstanbul’da (BĠST) Kayıtlı Tarım,Orman ve Balıkçılık Alanında Faaliyet Gösteren ĠĢletmelerde Analiz,BEU.SBE.Derg.Cilt 4,Sayı2 Aralık 2015

Uygulama yönünden Pazar yöntemi üç temel baĢlık altında ele alınabilir. a) KarĢılaĢtırmaya dayalı Pazar yöntemi

Pazar yönteminin uygulanıĢı bakımından ilk usul olan „karĢılaĢtırmaya dayalı pazar yöntemi‟ adından anlaĢılabileceği gibi bir mala pazardaki benzerinin fiyatına bakılarak değer belirlemeyi ifade etmektedir. Tanımlamadan anlaĢılabileceği bu yöntemin uygulanabilmesi için değeri belirlenecek malın piyasada alınıp-satılabilir bir mal olması diğer bir deyiĢle fiyatının olması gereklidir.

Yöntemin değer belirlemede icra edilmesi bakımından, karĢılaĢtırması istenilen mal ile değeri belirlenecek olan malın benzer veya birbirine yakın bulunması, serbest rekabet Ģartlarında karĢılaĢtırma da kullanılacak fiyatların tespit ediliyor olması diğer bir deyiĢle otorite tarafından fiyatların belirlenmemesi veya fiyat değiĢimlerinden etkilenmiyor olması ve karĢılaĢtırma bakımından baz alınacak mal fiyatının zaman ve mekan yönünden değer belirleme zamanına ve mekanına yakın olması gibi özelliklerin göz önünde bulundurulması bu yöntemin güvenilir bir Ģekilde kullanımını sağlayacaktır.

b) Ġkame fiyatı yöntemi

Pazar yönteminin bir baĢka icra edilen Ģekli olan “ikame fiyatı yöntemine göre Ģayet kıymeti belirlenecek malların pazarda belirlenen bir fiyatı yoksa veya pazarda alınıp satılamıyorsa, o malların yerine oluĢabilecek fiyatlarından hareket ederek değer belirleme iĢlemini gerçekleĢtirebiliriz.

c) DönüĢüm fiyatı yöntemi

Tarımsal malların değerlerinin belirlenmesinde kullanacağımız bu usulde de mallar arasında tam veya yüksek bir dönüĢüm iliĢkisinin varlığı, fiyatların serbest piyasa koĢullarında oluĢması ve zaman ile mekân olarak fiyatlar arası münasebetin bulunması gibi mevzuların hesaba katılması gerekmektedir. DönüĢüm fiyatı yöntemi, bir mal pazarda alınıp satılamıyorsa ve aynı anda söz konusu malın yerine ikame

edilecek bir malın olmadığı durumlarda kullanılır.62

Pazar yerlerinde belirli bir kıymeti bulunmayan meyve-sebze posalarının tavukları beslemede kullanımı sonrasında yumurtaya dönüĢtüğü kabulüyle yumurta fiyatından hareketle tavuk yemi değerinin belirlenmesi bu yönteme bir örnektir.

Nihayetinde bu yöntemler içinde pazar yöntemi piyasa ekonomisinin düzenli olduğu yani aktif piyasaların çoğunlukta olduğu ekonomilerde icra edilebilecek yegâne yöntem olmakla birlikte; diğer yöntemlerin (ikame fiyatı ve dönüĢüm fiyatı) icra edilmesi değer belirleme karĢılaĢtırmalarına imkân sağlama bakımından alternatifler olarak kabul edilebilir.

2.2.10.3.2. Gelir Yöntemi

Tarımsal üründen beklenen gelirden hareketle değer belirleme yöntemidir. Gelir yöntemini kullanarak bir ürünün değerinin tespit edilebilmesi için ürünün üretim sürecinin devamlı olması ve o üründen bir kazanç sağlanması gerekmektedir. Örneğin; ürün verme dönemi gelmiĢ meyve bahçelerin brüt kazançları tahmin edilerek hesaplanır, hesaplama sonrası pazarlama ve satıĢ giderleri de tahmin edilerek brüt kazançlardan çıkarılır. Sonrasında piyasada oluĢan net fiyat ile değerlenebilir.

2.2.10.3.3. Ġkame ( Yeniden Üretim Değeri) Yöntemi

Bu değerleme yöntemi; bir varlığın o günkü fiyatı ve zamanın geliĢmiĢ teknolojisi ile tekrar elde edilmesi halinde değerinin ne kadar olabileceğinin tahmin edilmesidir. Yeniden üretim değeri genellikle yıllar önce inĢa edilen eski çiftlik çardakları, eski sulama kuyuları gibi tarımsal faaliyet için kullanılan demirbaĢlara maliyet değerleri bilinmediği takdirde uygulanabilecek bir değerleme yöntemidir. Örneğin; eski bir çardağın değerini yeniden hesaplamak istersek, tuğla, demir, kum gibi benzer malzemelerle, aynı kullanım amacıyla ve aynı mimari proje ile çardağı tekrar inĢa ettiğimiz takdirde bulunacak olan bedelden, geçmiĢ yıllarda hesaplanan amortisman tutarlarını düĢerek çardağın o anki değerini hesaplayabiliriz.

Hayvan yemi deposu olarak kullanılan ve 2000 yılında tuğladan yığma inĢaat yapılmıĢ bir binanın 2018 yılındaki değerini yeniden üretim (yeniden inĢa) değeri üzerinden bulmak istersek; bu bina aynı malzeme ve aynı mimari proje ile yani hayvan yem deposu olarak bugün yapılmıĢ olsa kaça mal olur? Bölgede yapılacak soruĢturmaya göre böyle bir yapının m² sinin 200 TL‟ ye mal olabileceği öğrenilmiĢtir. Bahis konusu bina 50 m² dir. O halde yeni imal(inĢa) değeri 10.000 TL‟ dir. Bu tip binaların hizmet süresi (ömrü) 20 yıl olsa 10 yıl daha kullanılabilecek demektir. Yapım tarihinden itibaren geçmiĢ 10 yıl için yıpranma payı (%5) hesaplayıp (10.000/20)x10=5000 yenisinin değerinden düĢersek (10.000-500=5000) 20 yaĢındaki binanın Ģimdiki değeri 5000 TL olarak bulmuĢ oluruz.63

2.2.10.4. Gerçeğe Uygun Değerdeki DeğiĢime Sebep Olan Unsurların