Arazilerin emlak vergisi değerinin belirlenmesi

- Arazinin cinsi, - Sınıfı ve

426 _{Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, md. 27.} 427 _{Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, md. 28.} 428

122 - Kullanma durumu,

dikkate alınarak yapılmaktadır.

Araziye ait asgari ölçüde birim değer takdirleri her ilin tamamı veya her bir ilçe (merkez ilçeler dâhil) için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) itibarıyla gerçekleştirilecektir.

Arazi cinsinin belirlenmesinde esas alınacak özellikler üç şekilde tespit edilir. Bunlar429:

- Kıraç arazi: açık bir şekilde civardan yüksekte bulunan, meyilli ve sulanmayan arazidir. Yıllık yağış miktarı yeterli ve yağış dağılımı uygun olmayan düz ve düze yakın, nadas sistemiyle kültür bitkileri yetiştirilmesi mümkün olan ve sulanmayan arazi de kıraç sayılır.

- Taban arazi: Yağışların ve akarsuların toplandığı taban konumunda (pozisyonunda) genellikle düz ve düze yakın meyilde ve iyi, kifayetsiz ve fena drenaj şartlarındaki arazidir.

- Sulak arazi: Kıraç ve taban arazilerden sulananlara sulak arazi denir.

Her cins arazi; verim gücüne göre,

- İyi, - Orta, - Zayıf ve

- Kültür bitkisi yetiştirilemeyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte,

olmak üzere ayrıca dört sınıfa ayrılır. Her tür ve sınıfa göre arazinin, üzerinde yapılan tarım türüne göre kullanma durumu belirlenir430

.

Arazi cins ve sınıfları ile kullanma durumlarına esas alınacak özellikler, ilgili daire ve kuruluşlardan alınacak bilgi dikkate alınmak suretiyle Maliye Bakanlığınca tespit olunur. Bu tespit sırasında en az aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulur431

:

429 _{Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, md. 34.} 430 _{E. Köktürk/E. Köktürk, a.g.e. s. 509.}

431

123 1. Arazinin kuru ve sulu tarıma ve yağışlı iklimde olmasına göre ayrım (kuruda, suluda, yeterli yağış miktarı ve uygun yağış dağılımında, yarı sulanan arazilerde),

2. Yetiştirilen kültür bitkilerine göre ayrım (tarla arazisi, sebzelik, çayır ve mer'a, bağ, çay ve meyve bahçesi, zeytinlik, fidanlık, kavaklık ve benzeri), 3. Bölgesel uygulanan nöbetleşmede yer alan ürün nevilerine göre ayrım

(hububat, sınai bitkiler, yem bitkileri, yemeklik tane baklagil, sebzeler ve benzeri).

Arazi takdirleri, arazilere ait takdir komisyonu tarafından yapılamaktadır. Arazi vergi değerinin takdiri ise arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu dikkate alınarak yapılır. Ayrıca takdirde, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de dikkate alınır432

.

Bir vergi dairesi veya ilçe sınırları içindeki köy, mevki veya semtte bir malike ait olarak toplu halde bulunan ve cins, sınıf ve kullanma durumu aynı olan arazinin vergi değeri, ayrı olarak tasarruf edilse bile, toplu olarak tespit edilir. Ayrı yerlerde bulunan, cinsi veya sınıfı yahut kullanma durumu farklı olan, kendine özgü belli sınırlarla ayrılmış her arazi parçasının vergi değeri ayrı tespit edilir. Aynı tapu senedinde yazılı bulunan, cinsi sınıfı ve kullanma durumu aynı olan arazinin vergi değeri de toplu olarak tespit edilir433

.

Arazi vergi değerleri; tür, sınıf ve kullanma durumu itibariyle aynı vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınarak takdir olunur. Aynı nitelikte başka bir arazinin normal alım satım bedelinin tespit olunamaması halinde, benzer vasıftaki arazinin normal alım satım bedelleri esas alınır. Ancak, farklı vasıflara göre esas alınan bedele, gerekli ilave ve indirimler yapılır. Beyan tarihi ile emsal arazinin alım satım tarihinin farklı olması halinde, zaman içindeki değer değişiklikleri nazara alınır. Toprak haritası yapılmış bölgelerde, aynı veya benzer vasıftaki arazinin tespitinde bu haritalardan yararlanılır. Emsal alınacak arazinin dönüm fiyatının tespitinde, 42 nci

432 _{Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, m. 33.} 433

124 madde hükmüne göre, düzenlenen normal alım satım bedel cetvellerinden de yararlanılır434

.

Vergi daireleri, görev alanları içerisinde bulunan araziye ait normal alım satım fiyatlarını; her belediye ve köy için ayrı olarak düzenleyecekleri normal alım satım bedel cetvellerine, arazi cins, sınıf ve kullanma durumları itibariyle ve dönümünün alım satım fiyatlarını gösterecek şekilde kaydederler. Mükellefler tarafından vergi dairelerine yapılmış olan beyanlardan normal alım satım bedeli olarak gösterildiğine inanılan arazi vergi değerleri de bu cetvellere işlenir435

.

Vergi değerinin 41. madde hükmüne göre tespitinin mümkün olmaması halinde, normal alım satım bedeli, yıllık üretim değeri yoluyla bulunur. Yıllık üretim değeri, ortalama verim ve ürünün ortalama satış fiyatı ölçülerine göre her tarım biriminden bir yılda elde edileceği hesaplanan mahsul değerinin, mevcut tarım birimi sayıları ile çarpılması suretiyle bulunacak değerdir. Yıllık üretim değerinin hesaplanmasında, VUK’da yer alan zirai kazanç ölçüleri ve bunların tespiti hakkındaki hükümlere göre yapılmış olan takdir ve tespitler esas alınır. VUK hükümlerine göre, bulunan yıllık istihsal değerinin 5 katı, arazinin normal alım satım bedeli olarak kabul olunur436.

Araziye ait asgari ölçüde birim değerlerinin tespitleri, 1319 sayılı Kanun’un 31 inci maddesinde yer alan normlardan ve bu maddeye göre hazırlanmış bulunan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümlerinden (Tüzük Madde: 33, 34, 35, 40, 41, 42, 43) yararlanılarak ilgili il veya ilçede bulunan kıraç, taban ve sulak arazi itibarıyla her arazi cinsi için bu arazi bedellerinden metrekare fiyatı en düşük olanlar dikkate alınmak suretiyle gerçekleştirilecektir. Buna ilişkin örnek aşağıda yer almaktadır.

434 _{Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, m. 41.} 435 _{Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük, m. 42.} 436

125 Tablo 21. Asgari Ölçüde Arazi Metrekare Birim Değeri (Kr)

İli İlçesi Arazinin

Cinsi Rakamla Yazıyla A B Kıraç 10 On Taban 27 Yirmiyedi Sulak 37 Otuzyedi A C Kıraç 20 Yirmi Taban 35 Otuzbeş Sulak 45 Kırkbeş

Kaynak: Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi, Seri No:2009/1.

Takdir komisyonlarınca tespit edilecek asgari ölçüdeki arazi birim değerleri dört yıl süreyle (Bakanlar Kurulunca dört yıllık takdir süresi uzatılmadığı veya kısaltılmadığı takdirde) geçerli olacaktır. Ancak, vergi değerini tadil eden sebeplerin bulunması nedeniyle mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesabında, söz konusu değerler gelecek yıllarda emlak vergisindeki yıllık artış oranı olan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak dikkate alınacağından, değer tespiti yapılırken ileriye yönelik muhtemel değer artış ve azalışı gibi faktörler üzerinde durulmayacaktır. Buna göre takdirler, takdir işlemlerinin yapıldığı tarihteki (2009 yılındaki) kıraç, taban ve sulak arazinin asgari ölçüdeki birim değerine göre gerçekleştirilecektir437

.

Takdir yapılmasına yarar sağlayacak kadastral haritalar, hali hazır haritalar, çevre düzeni haritaları belediyeler veya belediyeler vasıtasıyla iller bankası bölge müdürlükleri, tapu sicil müdürlükleri, valilikler ve diğer ilgili kuruluşlardan diğer kuruluşlardan temin edilmektedir. Takdir işlemleri için belediyeler ayrıca ilgili kurumlardan teknik destekte sağlayabilirler438

.

Araziler için emlak vergisi değeri, takdir komisyonları tarafından belirlenen asgari birim değerlerine göre hesaplanır. Belediyeler, araziler için vergi değerini takdir komisyonlarından her il veya ilçe için, arazinin cinsi itibariyle ayrı olarak tespit edilen birim değerlerine göre hesaplayacaktır.

Arazilerin vergi değeri, takdir komisyonları tarafından belirlenen birim değerinin arazi büyüklüğü ile çarpılması sonucu hesaplanmaktadır. Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının “a” bendine göre, arazilerin asgari

437

Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi, Seri No:2009/1.

438_{B. Can/ Z. Bülbül/V. Dağaşan, a.g.e.}

126 birim değeri; takdir komisyonlarınca yeniden takdir edilmek suretiyle kesinleşen arazinin metrekare birim değeri ile arazinin yüzölçümünün çarpılması suretiyle tespit edilir.

3.3.4.2.4. Birim değerleri tespit eden takdir komisyonları ve merkez