Y a p ı E k o n o m i s i
G A Y R İ M E N K U L L E R İ N Ü Z E R İ N E K R E D İ M E S E L E S İ Yazan • Ernest Reuter
Siyasal Bilgiler okulu şehircilik profesörij.
Türkçeye çeviren '• A. Kolatan Avrupa memleketlerinde resmî idarelerin
ve bilhassa belediye idarelerinin gelişimindeki gö- ze çarpan karakteristik vasıf bu idarelei'in vazife- leri arasında ikametgâh inşaatının daima daha bü- yük bir rol oynamağa doğru yürümüş olmasıdır.
Her memleketin umumî efkârında modern şehir ve arazi plânları yapılmasının mutlak surette lü- zumlu bir şey olduğu kanaatinin yerleşmesi ile birlikte belediyeler ve mahalli idareler arsa ve a.
razi alma ve satma işlerine girişmeğe ve ikamet- gâh inşaatında müteahhid ve hiç olmazsa muta- vassıt vazifesi görmeğe başlamışlardır. Şehir ve arazi plânlama işi artık dünyayı düzeltmek \ddia- sında bulunanların keyfine bağlı bir şey olmaktan çıkmıştır. Bu iş, belediye idarelerinin büyük mik- yasta, doğrudan doğruya veya vasıtalı olarak, in- şaat sahibi sıfatiyle ortaya çıkmaları üzerine ar- tık şehirlerin gelişmesinde ve gittikçe artan bir surette de şehir dışındaki arazi ve köylüklerin in- tır. Harbm yaptığı tahribat dolayısiyle Avrupada bu gelişmenin hızlanacağı belli bir şeydir. Fakat unutmamak icap eder ki bu hareket zaten harp- ten çok daha evvel radikal bir surette başlamış bulunuyordu. Daha ilk dünya harbinin sonunda modern icaplara uygun şehir ve arazi plânlayışı ile birlikte belediyelerin ikametgâh inşaatını her çareye başvurarak teşvik etmeleri lüzumu umu- miyetle kabul edilmiş bir esas kaide haline gel- mişti. Diğer bir noktai nazardan bakınca, bu teş- vikin belediyelerce doğrudan doğruya inşaat ya- pılmak suretiyle veya kooperatifler tesis ederek ikametgâh inşaatım geliştirmek tarzında vasıtalı olarak yapılmış meselesi ancak ikinci derecede bir ehemmiyeti haizdir. Kooperatifler, an'anele- ri ve son zamanlardaki inkişafları mucibince git- tikçe daha ziyade umuma faydalı ve yarı resmî müesseseler mahiyetini almakta bulundukların- dan yukarıda temas ettiğimiz iki usul arasındaki fark o kadar büyük değildir. Kooperatifler vasıta siyle ikametgâhlar inşa ettirilmesinin faydası, ev-
lerde oturanların (kooperatif ister mülk olarak ister kiraya bağlanarak verilmek prensibiyle in- şaat yapsın) doğrudan doğruya gösterecekleri alâ- kanın daha büyük ve daha şiddetli olmasından ibarettir. Belediyenin kendi inşa edeceği ikamet- gâhlara karşı ise bu alâka daha zayıftır, çünkü be- lediye muamelâtı ne de olsa biraz kırtasiyeciliğe kaçacıktır. Tatbikatta şüphesiz ki bu kaideden ayrılışlar da vardır. Çünkü bir belediye idaresin-
den daha kırtasiyeci kooperatifler bulunduğunu biliyoruz. Bunun aksine olarak, kiracılardan mü- teşekkil komisyonlar vesaire vasıtasiyle belediye ikametgâhlarının idaresi daha sıkı bir kontrol ve iştirak altına almabilir, kırtasiyeci bir idare usu- lüne kaymasına engel olunabilir. İkametgâh me- selesinin bu gelişmesi için bittabi devletin de u- mumî bir alâka göstermesi ve bu alâkanın bilhas- sa vergi kanunlarında ve finansman hususunda kolaylıklar yaratılmasında göze çarpması icap e- den devletin malî muvazene işlerine daima artan bir dikkat göstermek mecburiyetinde bulunan maliye siyaseti ikametgâh inşaatını teşvik yüzün- den hasıl olacak ihtiyaçları da gözetmek mecburi- yetinde kalacaktır.
Bu siyaset bilhassa devletin istikraz vasıtala-
rını emre amade tutarak, daima güç olan ikinci
derece ipoteklerin finansmanını kolaylaştımıalı-
dır. İkametgâh ihtiyacı, ikametgâhların finansma-
nı, ikametgâhların tipleri ve kaça mal oldukları
vesaire hakkında yapılacak geniş tetkikatın ve is-
tatistik araştırmalarının finans tedbirleri ile el ele
yürümesi lâzım gelir. Bu işin en tabiî şartlarından
birisi de ikametgâhlar durumu hakkında yapıla-
cak umumî soruşturmalar, anketler, vesairedir ki
bunların devlet ve belediye idarelerinin sıkı bir
iş birliği yapması suretiyle geliştirilmesi müm-
kündür. İkametgâh inşaatını teşvik vazifesi, an'-
anelere göre, her memlekette başka bir bakanlığa
verilirse de hiç bir Avrupa memleketi tasavvur
edemeyiz ki orada gerek umumî efkârın şuurunda
gerekse bütün resmî idarelerin işleyişinde ikamet-
gâhlar inşası meselesi, bütün içtimaî iktisadî malî
imkânlariyle birlikte ve memleketin plânlı bir
şekilde gelişmesi üzerindeki ehemmiyeti de unut- mayarak, daima artan bir rol oynamasın.
Buna mukabil bizde ikametgâhlar inşaatı me- selesiyle uğraşmağa başlamış bir belediye hemen de yok gibidir. Her ne kadar bizim belediyeler ka- nunumuz koşu mahalleri vesaire yapılmasını bü- yük şehirler belediyelerinin vazifeleri arasında saymakta ise de ikametgâhlar yapılmasından bah- setmiyor. (Siyasal Bilgiler Okulu Dergisinin 2 nci sayısındaki - Belediye masrafları - başlıklı ya- zıma bakınız.) Ne îstanbulda, ne Ankarada ne de Izmirde belediyelerin ikametgâh inşa etmesine da- ir bir şey gördüğümüz yoktur. Modern ve sağlam bir ikametgâhlar siyasetinin ilk şartı olan sistema- tik bir surette (arsalar alıp saklama siyaseti) ta- kip eden bir belediyemiz yoktur. Ankarada on se- nelik bir zaman içinde arsa fiyatlarının yüz misli, hattâ daha ziyade arttığını gördük. Geniş mikyas- ta ikametgâh semtleri vücude getirmek üzere toplu bir halde bulunan boş arsaları ve araziyi satın almak imkânı artık kalmamış gibidir. Halbu- ki bu manada ikametgâhlar yapabilmek için en mümkün ve endoğru yol bu idi. Şimdi ise arsa mülkiyetleri öyle karma karışık bir hale gelmiş- tir ki bunları çözmek ve düzeltmek kabil değil gi- bidir. İkametgâh inşaatının finansmanının, yani bu hususta icap eden paraların bulunmasının ile- ride nasıl mümkün olabileceği ise bugün bir bil- mece halindedir. Bu sebeple düzeltme yapılacak ilk büyük harekette bütün masrafların iptida dev- let üzerine alınmasına ve kira bedellerinin tayi- nini, amortisman, idare vesaire gibi diğer bütün meselelerin inşaat bittikten sonraya bırakılması- na karar verilmiştir. Bir meselenin bu şekilde hal- li şüphe yok ki ancak bir defa, o da ancak mah- dut bir mikyasta mümkün olabilir ve ancak har- bin yarattığı fevkalâde durum ile izahı kabildir.
Bundan başka meselenin halli için lâzım olan doğ- ru rakamların ve istatistik malzemesinin hiç biri- si yoktur. Halbuki ikametgâh ihtiyacının sadece toptan ve doğıu bir rakkamla bilinmesi bile kâfi gelmeyip meselâ normal ve mutat finansmanı bilmek, inşaat masraflarını, arsa bedellerini, ve- rim hesabını, kira bedelinin ne suretle teşekkül ettiğini bilmek vesaire gibi ikametgâh inşaatı ile alâkadar sair doğru istatistik malumatına sahip- bulunmak da icap eder. Kanunun vereceği bir sa- lâhiyete dayanılarak hiç olmazsa büyük şehirler- de hususî bir ikametgâh anketi yapmak suretiyle elde edilmesi mümkün bulunan ve bugün mevcut vaziyeti aydınlatacak olan böyle bir özel malûma- ta malik bu'.anulmadıkça meselenin halli için iıerı- ri sürülecek her türlü teklif ve tavsiyeler, bütün ciddiyetlerine rağmen, hiç bir esasa dayanamaz- lar ve muallâkta kalırlar. Misalleri çok bulunan böyle bir anketi yapmak o kadar güç bir iş değil- dir. Yeni makamlar ve daireler kumağa lüzum ol-
madan yapılabilir. Memleketin ileride ne gibi bir fiyat ve iktisat politikası takip edeceği hakkında hiç bir sarahat mevcut olmamasmdan doğan hu- susî müşkilâttan ise burada bizzarur bahsetmiye- ceğiz. Vahdetli ve koordinasyonlu bir iktisat ve maliye siyaseti meselesi o derece acil ve tehir ka- bul etmez bir şeydir ki şu üzerinde konuştuğu- muz mesele gibi sair her bir mesele için de şöyle diyebiliriz: «O esas mesele ele alınmadıkça bu iş kat'iyyen halledilemez.» Onun halli ne kadar uza- ğa atılırsa umumî vaziyet de o kadar güçleşecek- tir. ve münferit meselelerin halli yolunda ileri sü- rülecek bütün çareler o kadar nazarî mahiyette kalacak, tatbiklerine imkân olmıyacaktır.
İkametgâh inşaatına mahsus kredi meselesi- nin tanzimi her memlekette bir taraftan ikamet- gâh inşaatına taallûk eden hususî teamüllere, di- ğer taraftan sermaye piyasasının vizayetine bağlı- dır. (Biz burada evvelâ ve bililtizam şehirlerde- ki ikametgâh inşaatı meselesini göz önünde tutu- yoruz).
3elediyenin ucuz arsaları müsait şartlarla emre amade tutabilecek bir durumda bulunduğu- nu ve inşa mesraflarının yüzde (10) nisbetinde bir miktarı için zatî sermaye mevcut olduğunu far.
zedersek yüzde (90) nisbetinde bir finansman lâ- zım geliyor demek olur. (Bu yüzde 10 hisbetinde- ki zati sermaye doğrudan doğruya verilmiş veya kooperatiflere yatırılmış olabilir.) İşte bu yüzde (90) nisbetindeki sermayenin, memleketteki vazi- yetine göre, muhtelif sermaye vericilerin, meselâ tasarruf sandıklarının, sigorta şirketlerinin, em- lâk bankalarının, içtimaî sigorta müesseselerinin ve sairenin nezdinde temin edilmesi imkânı bu- lunmalıdır. Şehirlerimizdeki ikametgâh inşaatın- da kullanılan sermayenin ne suretle terekküp et- tiği hakkında hiç bir fikrimiz yoktur, çünkü güve- nilebilecek bir ikametgâh anketi yapılmamıştır.
Hususî mahiyette, fakat bittabi natamam olarak yapılan bazı tetkiklerin bizi götürdüğü neticeye göre zati sermayenin umumiyetle daha fazla ol- ması icap etmektedir, çünkü inşa kıymetinin yüz- de (50) sini aşan miktar için hipotek karşılığı pa- ra ikraz edecek sermaye menbaları güçlükle bu- lunabilmektedir. (Bu meyanda kooperatif usuliy- le ikametgâh inşatmda görülen bazı daha elveriş- li haller müştesnadır.) Meselâ Ankarada küçük binalar inşaatında ve bilhassa tek ailelik evler in- şatmda inşa kıymetinin takriben yüzde (50) si nisbetinde zati sermayeye lüzum görülmektedir.
Kira miktarının hesabında bu zati sermayenin fa- izi umumiyetle yüzde (15) den aşağı tutulmuyor.
Diğer yüzde (50) yani yabancı sermaye için ise
yine senede takriben yüzde (15) hesap ediliyor,
çünkü amortisman nisbetleri fevkalâde yüksek-
tir ve (8) seneye kadar inen itfa müddetleri hiç
de gayri tabii sayılmıyor. Kira miktarının hesa-
bında üç sene sonra başlıyacak olan bina vergisi de zamları ile birlikte nazarı itibara alındığından yabancı sermaye için amortisman müddeti bitince (Yani 8 - 1 5 sen arasında oynayan bir müddet son- ra zati sermayenin takriben yüzde otuzu nisbe- tinde bir gelir hasıl olmaktadır. Bir sermayenin bu derecede yüksek bir gelir temin etmesinin, Avrupadaki nisbetlere göre düşününce, uzun bir zaman devam edemiyeceğini anlatmak ve bu şart- lar altında ikametgâhlar inşası finanse edilmesi ve hallolduğu için münasip bir esas bulunmasının kat'iyyen mümkün olamıyacağmı izah etmek maksadiyle bir kelime dahi sarfetmek israf olur.
Eğer ucuz kira ve sağlam usul temin edilmek isteniliyorsa fikrimce ilk defa tedavisi icap* eden ilk yara amortisman müddetindeki bu kısalıktır ve bu kısa müddeti haklı gösterebilecek hiç bir akla yakın sebep yoktur. Başka memleketlerde halk yararına çalışan, uzun tecrübeler geçirmiş olan ve mevcut ikametgâhların gittikçe daha ziyade artan miktarını idare etmekte olan- ikametgâh ko- operatifleri gerek zati, gerekse yabancı sermaye- lerin amortisman müddetini vasatı olarak takri- ben 40 - 50 sene kabul ederler. G<srçi bazı mal- larda, belediyeler vesair resmî idareler tarafından verilen üçüncü derecedeki hipoteklide amortis- man nisbeti o derece indirilir ki bu gibi hipotek- ler için (70 sene kadar süren bir itfa müddeti el- de edildiği vardır. Fakat bunu mümkün kılan sebep birinci ve ikinci derecedeki hipoteklerin 3 0 - 4 0 sene içindo kâmilen inmesi ve bu sayede son dere- ceden verilmiş olan hipotek için bir tehlike mev- cut olmamasıdır. Yukarıda bahsettiğimiz Ankara misalinde amortisman müddeti uzatılırsa bunun manası faiz miktarının yarıya indirilmesi ve do- layısivle de eğer zati sermaye için gayri tabiî bir yükseklikte olan yüzde (15) baki kalır ve haklı görülürse kiraların derhal yüzde (25) nisbetinde azalması demek olur. Bence malûm olan şimdiki
(8) senelik amortisman müddetli bazı hallerde bu müddet uzatıldığı takdirde kiraların daha da fazla düşeceğini söyliyebilirim. İtfa müddetinin uzatılması hakkındaki bu talebin haklı olduğunu tebarüz ettirmek maksadiyle şurasını da arzede- yim ki şehirlerdeki modern binaların hakikî ömrü derpiş edilebilecek her hangi ifta müddetinden el- bette çok daha uzundur. Meselâ Almanyadal930 senelerinde harap olmak, yıkılmak suretiyle ve- sair sebeplerle yok olan ikametgâhlar yüzde iti- bariyle şu nisbetlerde idi:
1932 1933 1935 193(6 1938 0.11 0.14 -0.13 0.13 0.11
Bu nisbetlerin bu- derece alçak olmasını Al- manyada o senelerde hâlâ tamamen bertaraf edi- lememiş olan ikametgâh ihtiyacının büyüklüğüne hamletsek bile yine de şehirlerdeki evlerin en az
100 hattâ vasatı olarak 200 sene yaşayabilecekleri- ni hiç düşünmeden kabul edebiliriz. Bu hale göre de ev kıymetlerinin (10) sene içinde itfa edilme- sinin lâzım olduğunu hiç kimse ciddî olarak, kira miktarının tayininde sebep diye ileri süsemez.
Böyle bir hal iktisadî bir manasızlıktır ve buna bir son verilmek lâzımdır. Hiç olmazsa birinci de- receden ipoteklerde inşa kıymetinin yüzde (50 - 60) ı nisbetinde (ve bittabi tasarruf û dilen faizler ilâve edilmek şartiyle) yüzde birden fazla bir a- mortisman nisbetine artık müsaade edilmemelidir.
Bu hipoteklerin büyük bir kısmı Emlâk Bankası Emniyet Sandığı gibi yarı resmî müesseseler tara- fından verilmekte olduğundan böyle bir amortis- man nisbetinin tatbikinde güçlük de çekilmez.
Güç olan şey hipotekler için para bulmaktır.
Memleketimizin şimdiye kadar erişmiş olduğu ik- tisadî gelişme henüz kifayetli bir sermaye piya- sası teşkil etmemiştir. Başka memleketlerde ser- maye menbaı olarak şu müesseseler vardır: Dev- let ve belediyelerin yapacakları istikrazlarla elde edilecek paralar, içtimaî veya hususî sigorta ida- relerinin ihtiyat sermayeleri, kooperatiflerin para- ları ve bunların en sonuncusu olmıyarak da tasar- ruf sandıkları.
Şimdiye kadar tabiî bir şekilde sermaye pi- yasasının gelişmesi, icap eden sistematik tedbir- lerin alınması suretiyle, teşvik edilmiş değildir.
Hattâ benim kanaatimce kâfi derecede etraflı ola- rak düşünülmemiş bir takım tedbirlerle buna en- gel olunulmuştur. Meselâ (4060) numaralı kanun bütün resmî ve yarı resmî müesseselerin ihtiyat- larını mecburî ikraz şeklinde Maliye İdaresine ya- tırmalarını istemektedir. Sadece fevkalâde mahi- yette olup bu şekilde karşılanmasına imkân olmi- yan devlet ihtiyaçları için malûm bulunan yüzde (7) faizli istikraz bonoları çıkarılmaktadır. Dev- letin bu suretle elde ettiği tasarruf anlatılan yüz- de iki nisbetindeki faiz farkı ile bonolarm_ ihracın- daki kurs farkı yani disagio'dur. Hakikatte ise bü- tün meblâğın böyle istikrazlarla karşılanması ha- linde, yani devlet müesseselerine ihtiyatlarını bu ihtiyatlara da yatırmak hakkı verildiği takdirde devletin çıkardığı istikraz bonolarının faiz mikta- rının biraz indirilmesi mümkün olabilir gibi gö- rünüyor. Devlet istikrazlarına hücum şimdiden
(ve bilhassa vergiden muaf tutulmaları sebebiyle) o derece büyük olmuştur ki her seferinde müd- detin bitmesinden evvel satılmış bitmişlerdir. Ma- liye idaresi eğer büyük çapta istikrazlar yapmak üzere ve vahdetli bir istikraz tipi geliştirecek olur- sa faiz miktarlarının indirilmesi yolunda müessir olacak bir sermaye piyasasının inkişafını temin et- miş olabilir. Bundan başka, her halde daha birçok gizli tasarruf sermayeleri mevcut olsa gerektir.
Emlâk Bankası, Belediyeler Bankası vesaire gibi
yarı resmî müesseseler ayrıca bu sermayelere hi- tap ederek yirmi - yirmi beş sene müddetli istik- raz bonoları çıkarıp bunların hasılatını birinci de- rece hipoteklere para vermekte kullanabilirler.
Şüphesiz ki iktisadî hayatın gelişmesini hedef tu- tan bütün tedbirlerde olduğu gibi bu işte de teda- vüldeki kâğıt para miktarının azaltılması, dev- let masraflarının indirilmesi ve fiyatların düşü- rülmesi vesaire gibi tedbirlerin birlikte alınması icap eder. Yani bir sermaye piyasasının gelişme- sini hedef tutan bir siyaset, daha doğru bir söy- leyişle, memlekette gizli duran sermayelerin ha- rekete geçirilmesi siyaseti, daima modern umumî bir iktisat politikasının içinde dahil bir kısımdır.
İçtimaî sigorta teşkilâtı henüz mevcut olma- dığından bu gibi sigorta idarelerinden para bul- mağa şimdilik imkân yoktur. Sadece muhtelif res- mî müesseselerin kısmen lüzumsuz yere dağınık bir halde bulunan tekaüt sandıklarında sermaye- ler birikmekte ve daima artmaktadır. Fakat bun- lar yukarıda dediğimiz (4060) numaralı kanunun hükümleri sebebiyle battal bir haldedir ve bil- hassa ikametgâhlar inşası işinin gelişmesine hiz- met etmelerine imkân verilmemiştir. Halbuki bu iş böyle takaüt sandıkları için gayet münasip bir faaliyet sahası teşkil eder. Misal olarak söyliye- bilirim ki, ben Berlinde uzun seneler zarfında,
(24000) işçi ve memuru olan Berlin şehrinin sa- tış şirketinin tekaüt sandığmdaki sermayelerle
(4000) den fazla modern yeni ikametgâhlar yap- tırdım. Bunların ikinci derece ipotekleri ucuz fa- izle tekaüt sandığından verilmiştir.
İkametgâh inşaatı işinde kendisinden vaz geçile- cek olan bir hazine mahiyetinde bulunan tasarruf sandıklarının gelişmesi memleketimizde henüz ta- mamiyle geri bir haldedir. Sadece İstanbuldaki Emniyet Sandığı şimdiye kadar Avrupadaki ma- nada bir tasarruf sandığı) halinde gelinebilmiştir, ve son zamanlarda şubeler açmak suretiyle tesir sahasını genişletmeğe çalışmaktadır. Fakat bura- ya yatırılan paraların miktarı ve bunun borç ver- me imkânları henüz çok mahduttur. Her halde İs- tanbul piyasasının ihtiyaçlarına yetmediği şüphe- sizdir. Tasarruf sandıkları kurulmasına dair 1930 senesinde çıkan (110) numaralı kanun on sene- den fazla bir zamandan beri nizamnamesiz kalmış ve nihayet çıkabilen nizamname ise işi o kadar çapraşık bir hale sokmuş ve tasarruf sandıklarının mahiyetindeki özellikleri bütün teferruatiyle bir- likte o derece anlıyamamıştır ki bunun üzerine bir tek tasarruf sandığının bile kurulmamış oldu- ğuna hayret etmemek lâzım gelir. Gerek kanunu gerekse nizamnameyi değiştirmek icap eder. Ta- sarruf sandıkları teşkilâtlan basit, irade masraf- ları ve faiz miktarları alçak müesseselerdir. Eğer
4
