SERBÜLENT BAYRAK
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI KONUSUNDA VERGİ VE SPK MEVZUATI BOYUTUYLA DÜZENLEMELER GEREKİYOR
I- GİRİŞ
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) da içinde bulunduğu gayrimenkul ve inşaat sektörü, özellikle gelişmekte olan ülkeler açısından çok önemli görevler üstlenirler.
Bu sektör; kendisiyle çok yakın bir ilgi kurulabilecek çimento ve demir sektöründen başlayarak, kendisiyle çok ilgisiz gibi görünen turizm ve ulaştırma sektörüne kadar uzanabilecek bir yelpazede binlerce ilişkili sektör ve alt sektöre sahip bulunmaktadır.
Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul ve inşaat sektöründe yaşanacak olası bir canlılık, sinerji etkisinin çok kolay başlayacak olması nedeniyle, milli gelir üzerinde daha fazla olumlu bir etki yaratabilecektir.
İşte GYO’ların önemi burada yatmaktadır.
Gayrimenkul ve inşaat sektöründe önemli bir piyasa aktörü görevi üstlenmesi beklenen GYO’lar; özellikle SPK denetimine açık, şeffaf işleyişi bakımından sektördeki diğer unsurlar için kayıt dışılığı önleme yolunda bir emniyet sübabı vazifesi göreceği gibi, gerçekleştireceği gayrimenkul yatırımları ve yürüteceği gayrimenkul projeleri bakımından da sektöre hareket getirebilecek, ülke ekonomisine dinamik bir işleyiş kazandırabilecektir.
Bunun yanı sıra, GYO’ların, en küçüğünden en büyüğüne; alışveriş merkezlerini, otelleri, iş merkezlerini vs “menkulleştirici” bir fonksiyonu da bulunmaktadır. GYO’ların menkulleştirici fonksiyonları, bunların hisse senetlerinin bir kısmının (% 49) halka arz edilmesinin zorunlu olmasından ileri gelmektedir. Bu fonksiyon sayesinde, küçüğünden büyüğüne tüm yatırımcılar belki de kısıtlı imkânlarla sahip olmayacakları gayrimenkul ya da gayrimenkul projelerinde hissedar olabilmektedirler.
Konu hakkında pek çok şey söylenebilecek olmakla birlikte, GYO’ların ülkemiz uygulamasına baktığımızda, gerek vergi mevzuatımız ve gerekse SPK mevzuatımızdan kaynaklanan bazı sorunların var olduğu görülmektedir.
II- SORUNLAR
A- GYO’ların Faaliyet Gelirlerinin Büyük Bölümü Kira Gelirlerinden Oluşmaktadır
2006 yılı sonu itibariyle İMKB’de işlem gören 11 GYO’nun toplam piyasa değeri 1,5 milyar ABD$ ve toplam net aktif değeri 1,8 milyar ABD$’dır.
İMKB’ye kote olan ortaklıkların portföyünde en büyük ağırlığa sahip olan gayrimenkul yatırımlarının oranı 2006 sonunda % 93,79 ve 2007 Mart sonu itibariyle % 92,44 olarak devam etmiştir.
Ancak, ikinci üç aylık dönemde kamu menkul kıymetlerine olan yatırımların payını %7,37’den % 20’lere artırmasıyla, gayrimenkullerin payı %79’a düşmüştür.
2007/Haziran dönemi itibariyle GYO’ların portföy dağılımları aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir1.
Görüleceği üzere, GYO portföylerinde ağırlığı gayrimenkuller oluşturmakta ve portföydeki gayrimenkuller nedeniyle elde edilmekte olan kira gelirleri ise GYO faaliyet gelirleri içerisinde önemli bir yer teşkil etmektedir.
Bilindiği üzere, GYO’ların her türlü kazançları Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesi uyarınca, kurumlar vergisinden istisna edilmiş bulunmaktadır.
Bunun anlamı GYO’lar tarafından elde edilecek kira gelirleri üzerinde hiçbir şekilde kurumlar vergisi yükü bulunmamasıdır.
Aslında, GYO’ları diğer varlık şirketlerinden ayıran temel özellik budur. Yani aktiflerinde gayrimenkullerin önemli bir yer teşkil ettiği kurumlar ile varlık şirketleri elde edecekleri kira gelirleri üzerinden kurumlar vergisi ödemekle yükümlü iken, GYO’lar için bu yükümlülükten bahsedilememektedir.
Bununla birlikte, kira gelirlerinin vergiye tabi tutulmamasının sektöre ne şekilde destek sağlayacağı hususu kanımca tartışmalı bulunmaktadır.
Ülkemizde son dönemlerde alışveriş merkezlerinin sayısında büyük artışlar gözlemlenmektedir. Bu alışveriş merkezlerinin belli bir bölümü GYO çatısı altında işletilmektedir. Başka bir ifadeyle, alışveriş merkezlerinde bulunan mağaza ve ofisler için kira bedelleri GYO’lara ödenmektedir ve ödenen bu kira bedelleri KVK’nun yukarıda yer verdiğimiz hükmü sayesinde kurumlar vergisi matrahlarına dâhil edilmemektedir.
Bu şekilde bir desteğin; alışveriş merkezleri yoluyla istihdam temin edilebilmesi, bu yerlerde faaliyet gösteren mağaza veya ofislerin kurumlar vergisi ödeme potansiyeli bulunan mükellefler olması gibi mülahazalarla haklı yönleri olabilmesine rağmen, bu unsurların ülke ekonomisi üzerindeki etkisi oldukça sınırlı kalacak, dolayısıyla
“vergilendirmemenin” alternatif maliyeti tartışılır hale gelebilecektir.
1 http://www.gyoder.org.tr/zirve7/Z7sunum/Turan.Erol.Gayrimenkul.Zirvesi.pdf (12.09.2007)
B- GYO’ların Fonları Para ve Sermaye Piyasalarına Yönelmektedir
SPK Seri No: VI Sıra:11 nolu Tebliğ’inin 25/a maddesi uyarınca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları; sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler.
Tebliğ’in 27/b maddesine göre ise gayrimenkul yatırım ortaklıkları; sermaye piyasası araçları alım-satımı, borsa para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı ile işletmeci şirketlere, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere, belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere ve iktisap tarihinde portföye alınması planlanan gayrimenkulün ekspertiz değeri bilanço aktifinin en az
% 75'ini oluşturan Türkiye'de kurulu şirketlere iştirak edilmesi halinde bunların portföy değerinin2 en fazla % 50'si oranında yatırım yapabilmektedirler.
Dolayısıyla GYO’lar fonlarını para piyasalarında değerlendirmek istediklerinde;
- Repo işlemi yoluyla gelir elde edebilmektedirler.
- Mevduat faiz geliri elde edebilmektedirler.
- Hisse senedi alım-satım işlemi yapabilmektedirler.
- Devlet tahvili-Hazine bonosu alım-satım işlemi yapabilmektedirler.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, bu işlemlerde değerlendirilebilecek fon miktarındaki sınır genel olarak “portföy değerinin % 50’si” olarak belirlenmiş bulunmaktadır.
Bu bağlamda üzerinde düşünülmesi gereken konu, gerek genel idare giderlerinin karşılanabilmesi ve gerekse ani yatırım fırsatlarının değerlendirilebilmesi maksadıyla atıl bekletilmesi gereken ya da para ve sermaye piyasalarında değerlendirilebilecek fon miktarının ne olduğudur. Hiç şüphesiz bu ihtiyaçları karşılayacak fon miktarı atıl bekletilmeyebilecek para ve sermaye piyasalarında gelir amaçlı kullanılabilecektir.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 34/8 madde hükmü uyarınca GYO’lar;
kazançlarının elde edilmesi sırasında aynı Kanunun 15. maddesi uyarınca kendilerinden kesilen vergileri, Kanunun 15/3 maddesine göre kurum bünyesinde yapacakları vergi kesintisinden mahsup edebilmekte ve mahsup edemedikleri kesinti tutarlarını başvuruları durumunda genel hükümler doğrultusunda iade alabilmektedirler.
Kurumların menkul kıymet gelirleri bakımından vergi kesintisi KVK’nun 15 ve Geçici 1. maddelerinin birlikte değerlendirilmesi sonucu, Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. maddesi uyarınca ve tevkif suretiyle vergilendirilmektedir.
Bilindiği üzere GYO’ların KVK md. 15/3 uyarınca, kazançları üzerinden kurum bünyesinde yapacakları tevkifatın oranı 2003/6577 sayılı BKK uyarınca “0” olarak belirlenmiş bulunmaktadır. Buna göre GYO’lar tarafından GVK geçici madde 67 uyarınca tevkif suretiyle ödenmiş bulunan vergiler, kesintiyi yapanlarca fiilen ödenmiş olmaları şartıyla, tamamen iade alınabilmektedir.
2 Portföy değeri; ortaklığın aktifinde yatırım amacıyla bulundurulan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, haklar, sermaye piyasası araçları, borsa para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadeli mevduat, yabancı para cinsinden vadesiz mevduatın rayiç değerleri ile iştiraklerin toplamıdır Md.4/ı).
Özetle, GYO’lar tarafından fonların para ve sermaye piyasalarında değerlendirilmesi sonucu elde edilecek gelirler KVK md. 5/1-d uyarınca kurumlar vergisine tabi olmadığı gibi, ilgili banka ya da aracı kurumlarca kendilerinden tevkif suretiyle kesilen vergilerin iadesi alınabilmekte ve elde edilen gelirler bu yönüyle vergiden tamamen arındırılmış olmaktadır.
Kanaatimce olayın ana fikri açısından tartışma yapmak yarar sağlamayacaktır.
Yani GYO’larca gerek genel idare giderlerinin karşılanabilmesi ve gerekse ani yatırım fırsatlarını değerlendirilebilmesi maksadıyla atıl bekletilmesi gereken bir fonun bulunması ve bu fonun da değerlendirilmesi suretiyle gelir elde edebilmesi normal karşılanmalıdır.
Ancak portföy değerinin % 50’si gibi yüksek bir oranda yapılacak fon değerlendirme işlemi; GYO’ların bir vergi planlama aracı olarak kullanılabilmesine olanak vereceği gibi, bu işlem söz konusu piyasa aktörlerinin ortaya çıkış gerekçesi ile de uyuşmayacaktır3.
C- GYO’ların Yabancı Gayrimenkullere Yapacağı Yatırımların Türkiye’de Vergilendirilmemesi Konusu
SPK Seri No: VI Sıra:11 nolu Tebliğ’inin 25/i maddesi uyarınca GYO’lar, mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilmekte, faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olmak kaydıyla yurt dışında kurulu şirketlere ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilmektedirler.
Aynı tebliğin 27/c maddesi uyarınca ise yatırıma bir sınırlama getirilmiş, söz konusu yabancı gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına portföy değerinin en çok % 49'u oranında yatırım yapılabileceği konusu hüküm altına alınmış bulunmaktadır.
GYO’lara vergi istisnası sağlanmasındaki temel gerekçe; sayıları binlerle ifade edilebilecek alt sektöre sahip inşaat ve gayrimenkul sektöründe belli bir dinamizm sağlamak, kayıt düzeninin yerleşmesini temin etmek, bu şekilde gelişecek inşaat sektöründen daha fazla vergi geliri elde etmek (tapu harçları, KDV, gelir vergisi stopajı gibi) ve istihdam yaratmaktır.
Ancak GYO’lara yabancı gayrimenkullere yatırım yapabilmelerine imkân sağlayan söz konusu düzenlemenin bu temel gerekçelerle hiç de uyuşmayacağı ortadadır.
En başta, mali idare açısından olayın KDV (kira gelirleri nedeniyle) ve tapu harcı (al-sat işlemi nedeniyle) ya da damga vergisi (kira sözleşmeleri nedeniyle) bakımından gelir getirici bir etkisinden bahsedilemeyecektir. Zira yabancı gayrimenkullere yatırım yapmak suretiyle yurt dışında elde edilecek kira gelirleri ülkemizde KDV’nin konusuna girmemektedir. İşlemlerden tapu harcı da alınamayacağı açıktır.
Yabancı ülkelerde ve yabancı gayrimenkullere yatırım yapılmasının istihdam yaratıcı etkisinin ülkemizde değil, yatırımın yapılacağı ülkede ortaya çıkacağı konusunu da tartışmaya açmak olanaklı değildir.
Kayıtdışılığın önlenmesi, sinerji etkisi, dinamizm gibi temel prensiplerden de bahsetmeye imkan bulunmamaktadır.
Elbette ki, konusu gayrimenkul ve yatırımı olan bir şirketin faaliyetini sınırlandırmamak ya da sınırı düşük tutmak anlamlı bir hareket tarzı olabilecektir.
3 Nitekim, 2004 yılı ortalarına kadar yüzde 20 (duruma göre %10) olarak uygulanmakta olan söz konusu oran SPK’nın Seri No: VI Sıra No: 17 numaralı Genel Tebliği ile değiştirilmiştir (Resmi Gazete Tarihi: 18.05.2004, Sayısı: 25466A).
Ancak anlamlı olarak değerlendiremeyecek husus, “kurumlar vergisi yönünden vergilendirmeme” konusuna dayanak teşkil edecek gerekçelerin hiçbirisinin karşılanmadığı bir gelirin istisna kapsamına alınmak suretiyle vergilendirme yetkilerinin tamamen ilgili yabancı ülkelere bırakılmış olmasıdır.
D- GYO’ların Kar Dağıtımı Teşvik Edilmemektedir
Sermaye şirketlerinde temel gaye, her ne şekilde olursa olsun bir kazanç elde etmek ve bunu ortaklarına dağıtmaktır.
Her ne kadar GYO’ların gerek faaliyet içi ve gerekse faaliyet dışı gelirleri KVK md. 5/1-d uyarınca vergiden istisna edilmiş olsa da, ödenmeyen vergi GYO’ların yatırımcı ya da ortakları tarafından bir şekilde ödenebilmektedir.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-a-1 maddesinde, kurumların tam mükellefiyete tabi bir başka kurumun sermayesine katılmaları nedeniyle elde ettikleri kazançlar kurumlar vergisinden istisna edilmiş bulunmakla beraber aynı maddede yer alan parantez içi hüküm ile yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinden elde edilen kar payları istisna kapsamı dışında tutulmuştur.
Bu durumda, gerek kanuni veya iş merkezi Türkiye’de bulunan tam mükellef kurumlar ile gerekse kanuni ve iş merkezinin her ikisi de Türkiye’de bulunmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde eden dar mükellef kurumlar tarafından gayrimenkul yatırım ortaklıklarından kar payı elde edilmesi durumunda, elde edilen kar paylarının kurum ticari kazancına dâhil edilmesi zorunlu bulunmakta, söz konusu kazançlar istisna kapsamında değerlendirilememektedir.
Gelir Vergisi Kanunu hükümleri çerçevesinde ise, GYO’lardan kar payı elde eden gerçek kişi ortak veya yatırımcılara kar payı dağıtımı sırasında tevkifat uygulanmamakla beraber, kar payı tutarının 38.000 YTL’yi aşması4 durumunda5 bu gelirin tam mükellef gerçek kişilerce gelir vergisi beyannamesi verilmek suretiyle beyanı zorunlu bulunmaktadır.
Görüleceği üzere, her ne kadar kar dağıtımındaki tevkifat oranı “sıfır” olarak belirlenmiş ve GYO’ların bizatihi kendisinin elde ettiği kazançlar vergiden istisna tutulmuş olsa da, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ödemediği kurumlar vergisi, kar dağıtımı esnasında, gerek bireysel ve gereksel kurumsal yatırımcı ya da ortakları tarafından gelir ya da kurumlar vergisi olarak bir şekilde ödenmektedir
Kazancın sonsuza kadar kurum bünyesinde tutulamayacağı, bir şekilde bunun ortaklara dağıtılacağı hususu göz önünde bulundurulduğunda, “GYO’lar vergisel cazibesi bulunan piyasa aktörleridir” şeklinde yapılacak bir değerlendirmenin doğruluk payı sınırlı kalacaktır.
Bu açıdan olaya baktığımızda da, düzenlemenin GYO’ların varoluş gerekçeleri ile uyuşmadığı iddia konusu edilebilecektir.
III- SONUÇ
4 Ortak ya da yatırımcının başka bir geliri olmadığı varsayılmıştır.
5 2007 takvim yılı için geçerli tutardır.
GYO’lar konusunda SPK mevzuatında ve vergi mevzuatında yer alan bazı düzenlemelerin, bunların varlık sebebiyle uyuşmayan yönlerinin bulunduğu yazımızda ifade edilmiştir.
Düzenlemeler sonucunda;
•GYO’lar yoluyla gayrimenkul ve inşaat sektörü geliştirilmek istenmiş, ancak bunların atıl tutabilecekleri fon için sınır yüksek belirlenmiş olmakla, para ve sermaye piyasalarında fazladan yatırım yapmanın önü açılarak para ve sermaye piyasaları desteklenir hale gelmiştir.
•Kurumlar vergisi istisnası yoluyla İMKB’de işlem gören GYO hisse senetlerine avantaj tanınmak istenmiş, ancak yatırımcıların GYO hisse senedi al-sat işlemleri tevkif suretiyle vergiye tabi tutulduğu gibi, GYO’larca yapılacak hisse senedi al-sat işlemleri için vergisiz bir pozisyon devreye sokulmuştur.
• Gayrimenkul sektöründe sinerji etkisi, dinamizm yaratılmak istenmiş, ancak GYO’ların gelirleri büyük ölçüde kira gelirlerinden ibaret kalmıştır.
•GYO’lar yoluyla istihdam sağlanmak istenmiş, ancak yabancı gayrimenkul yatırımları nedeniyle dış ülkelere ait istihdam verilerine de katkı sağlanmıştır.
•KDV, tapu harcı ve damga vergisi yönünden vergi gelirlerinin artırılması istenmiş, ancak yabancı gayrimenkullere yatırım yapılabilmesinin önü açılmak suretiyle yetki dış ülkelere bırakılmıştır.
•GYO’ların kazançları vergiden istisna edilmek yoluyla “avantajlı piyasa aktörü modeli” oturtulmak istenmiş, ancak kazanç, dağıtım esnasında yatırımcı ve ortaklar nezdinde (dar mükellefler hariç) vergilenir hale gelmiştir.
SERBÜLENT BAYRAK
Not: Bu makale 2007/12 Dönemi Vergi Sorunları Dergisi’nde Yayımlanmıştır.
