1
ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
DÖNEM PROJESİ
HAZİNE TAŞINMAZLARININ SATIŞ İŞLEMLERİ SÜRECİ VE ÜZERİNDEKİ YAPILARIN DURUMUNUN İRDELENMESİ
Aysel YAVUZ
GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANA BİLİM DALI
ANKARA 2018
Her hakkı saklıdır
i ÖZET
Dönem Projesi
HAZİNE TAŞINMAZLARININ SATIŞ İŞLEMLERİ SÜRECİ VE ÜZERİNDEKİ YAPILARIN DURUMUNUN İRDELENMESİ
Aysel YAVUZ Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü
Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Danışman: Doç. Dr. Arzuhan Burcu GÜLTEKİN
Bu çalışmada Hazineye ait taşınmazların, Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre satışı ile Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. maddesinin (c) fıkrasına göre hissedarlarına yapılan doğrudan satışlarında; satış işlemleri süreci, satış sürecinde karşılaşılan sorunlar ve taşınmazların üzerinde izinsiz olarak inşa edilen yapıların bu süreçteki durumlarına açıklık getirilmiştir. Hazine taşınmazları kavramı açıklanarak, özel kanunları nedeniyle satılamayacak olanlar ve Hazine taşınmazlarının satılabilmesi için hangi şartları taşımaları gerektiği ile üzerindeki yapıların satış sürecine etkisi incelenmiştir. Belirtilen yasal düzenlemeler kapsamında satış işlemleri sürecinde uyulması gereken usuller ve satışı yapılan taşınmazların üzerinde 19.07.2003 tarihinden sonra izinsiz olarak inşa edilmiş olan yapıların, taşınmazın satılması durumunda bedelinin nasıl tahsil edileceği konusunda ortaya çıkan temel sorunlar irdelenmiş ve başlıca çözüm yaklaşımları sıralanmıştır.
Araştırmada öncelikle ülke genelinde ve ikinci aşamada ise Alanya ilçesi örneği çerçevesinde taşınmaz satışlarının gerçekleşme düzeyleri ile satış sürecine başlanan, ancak olumsuz sonuçlanan işlemlerin nedenleri detaylı olarak irdelenmiştir. İnceleme sonuçlarına göre son yıllarda Hazine taşınmazlarını satın almaya yönelik talebin artmasına karşılık işgal edilmiş ve özellikle üzerinde yapı olanlara talebin az olmasının sebebi, alıcıların taşınmazı sorunsuz olarak satın almak istemelerinin olduğu anlaşılmaktadır. Satış gelirlerinin arttırılmasında ve taşınmazların etkili, ekonomik ve verimli kullanımı açısından öncelikle değerli bölgelerdeki taşınmazların sorunsuz hale getirilmesinin gerekliliği ortaya çıkmaktadır. Hazine taşınmazının Milli Emlak mevzuatı çerçevesinde yapılan değerleme işlemlerinin niteliğinin iyileştirilmesi açısından öncelikle mevcut taşınmaz varlığının fiili durumu ve niteliklerine göre kapsamlı incelemelerinin yapılması ve özellikle büyük kentler ile kıyı bölgelerdeki değerli taşınmazların üzerinde inşa edilmiş olan yapıların kullanım biçimleri dikkate alınarak taşınmaz değerlendirme kararlarının verilmesi, mümkün olduğu ölçüde işgalciye piyasa değeri üzerinden satış yapılmasına öncelik verilmesi ve kamu kaynağının etkin yönetiminin gerçekleştirilmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Temmuz 2018, 90 sayfa
Anahtar kelimeler: Hazine taşınmazı, taşınmaz satış işlemleri, hisseli taşımaz satışı, yapıların hazineye intikali ve izinsiz yapılara yönelik işlemler.
ii ABSTRACT
Term Project
SALES PROCEDURES OF TREASURY REAL ESTATE AND ANALYSIS OF STRUCTURES ON TOP OF SUCH REAL ESTATE
Aysel YAVUZ Ankara University
Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development and Management
Advisor: Assoc. Prof. Dr. Arzuhan Burcu GÜLTEKİN
In this study, regarding the sales of real estate belonging to the Treasury in accordance with the provisions of the State Tenders Law, and the direct sales made to shareholders under paragraph (c) of Article 4 of Law on Utilization of Immovable Properties of the Treasury and Amendment of Value Added Tax Law, the process of sales transactions, the problems encountered during sales processes, and the situation of the structures built without permission on such real estate in this process are clarified. The concept of treasury real estate has been explained and the ones that cannot be sold due to special laws, the requirements for the sale of Treasury real estate, and the effects of the structures on such properties on sales have been investigated. The procedures to be followed in the course of sales transactions under the prescribed legal regulations and the main problems that emerge and how the price of the structures built without permission on the real estate sold after 07.19.2003 will be collected in the case of sale of the immovable are discussed and main solution approaches are listed.
In the study, the level of realization of immovable sales and the reasons of failure in sales processes were investigated in detail in the whole country in the first place and in the second stage, in the frame of the Alanya District example. According to the results of the survey, despite the increase in demand for the purchase of Treasury real estate in recent years, the reason why there is little demand for immovable properties, which are occupied and especially with structures on them, is that buyers want to buy minimally problematic real estate. In order to increase sales revenues and to make the most effective, economical and efficient use of immovable properties, it is necessary to make real estate assets in the valuable regions hassle free. In order to improve the quality of the Treasury immovable valuation transactions within the scope of the National Real Estate Law, it is essential to make comprehensive assessments according to the actual status and qualities of the existing immovable assets and to make real estate valuation decisions taking into account the usage patterns of structures built on valuable immovable properties, especially in big cities and coastal regions and to prioritize sales to occupiers based on real market values to the extent possible and to realize effective management of public resources.
June 2018, 90 pages
Keywords: Treasury real estate, real estate sales, sales of shared title properties, procedures related to transfer of structures to the treasury and unauthorized constructions.
iii TEŞEKKÜR
Çalışmalarım boyunca yardımlarını esirgemeyen, değerli fikir ve görüşleri ile yön gösteren sayın danışman hocam Doç. Dr. Arzuhan Burcu GÜLTEKİN’e; yüksek lisans eğitimim boyunca manevi desteklerini esirgemeyen, farklı bakış açıları geliştirmemi sağlayan Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı Başkanı ve Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Dekanı Sayın Prof. Dr.
Harun TANRIVERMİŞ’e teşekkürlerimi sunarım. Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü’nde yüksek lisans çalışması yapmama imkan tanıyan Milli Emlak Genel Müdürlüğü’ne, bölüm hocalarıma, arkadaşlarıma ve aileme sonsuz teşekkürlerimi sunarım.
Aysel Yavuz
Ankara, Temmuz 2018
iv
İÇİNDEKİLER
ÖZET ... i
ABSTRACT ... ii
TEŞEKKÜR ... iii
KISALTMALAR DİZİNİ ... vii
ŞEKİLLER DİZİNİ ... viii
ÇİZELGELER DİZİNİ ... ix
1. GİRİŞ ... 1
1.1 Çalışmanın Amacı ... 1
1.2 Kaynak Özetleri ... 2
1.3 Çalışmanın Materyali, Yöntemi ve Kapsamı ... 3
2. HAZİNE TAŞINMAZLARI VE SATIŞ YÖNÜNDEN İNCELENMESİ ... 5
2.1 Hazine Taşınmazları ... 5
2.1.1 Kamu malları ... 5
2.1.1.1 Hizmet malları ... 5
2.1.1.2 Orta malları ... 6
2.1.1.3 Sahipsiz mallar ... 6
2.1.2 Özel mallar ... 7
2.2 Hazine Taşınmazlarının Satış Yönünden İncelenmesi ... 8
2.2.1 Hazine taşınmazlarının satışa çıkarılma yetkisi ... 8
2.2.2 Satılamayacak olan hazine taşınmazları ... 9
2.2.3 Hazine taşınmazlarının satılabilme şartları ... 10
2.2.4 Hazine taşınmazlarının üzerinde izinsiz yapılan yapıların hazineye geçme şartları ... 11
2.2.5 Hazine taşınmazlarının üzerinde izinsiz yapılan yapıların değerleme işlemleri ... 12
3. HAZİNE TAŞINMAZLARININ SATIŞ İŞLEMLERİ SÜRECİ VE ÜZERİNDEKİ YAPILARIN DURUMU ... 16
3.1 İhale Yolu İle Satılan Hazine Taşınmazlarının Satış İşlemleri Süreci ve Üzerindeki Yapıların Durumunun İncelenmesi ... 16
3.1.1 2886 Sayılı Kanuna göre satış işlemleri süreci ... 17
3.1.2 Zemin ile birlikte yapının da Hazineye ait olması durumunda satış işlemleri .... 21
3.1.3 Hazine taşınmazı üzerindeki yapının üçüncü kişilere ait olması durumunda satış işlemleri ... 21
v
3.2 Hisseli Hazine Taşınmazlarının Doğrudan Hak Sahiplerine Satış İşlemleri
Süreci ve Üzerindeki Yapıların Durumunun İncelenmesi ... 21
3.2.1 4706 Sayılı Kanun’un 4/c maddesine göre doğrudan satış işlemleri süreci .... 22
3.2.2 Taşınmaz üzerindeki yapının hissedar/hissedarlara ait olması durumunda satış işlemleri ... 26
3.2.3 Hazine taşınmazı üzerindeki yapının üçüncü kişilere ait olması durumunda satış işlemleri ... 26
3.2.4 Taşınmaz üzerindeki yapının Hazineye ait olması durumunda satış işlemleri ... 27
3.2.5 Hazinenin üzerinde yapı olan bir taşınmaza hissedar olması durumunda satış işlemleri ... 27
3.2.6 Hazinenin üzerinde yapı olan bir taşınmaza tam malik olması durumunda satış işlemleri ... 27
4. TÜRKİYE’DE 2013-2017 DÖNEMİNDE GERÇEKLEŞTİRİLEN HAZİNE TAŞINMAZLARI SATIŞLARI İLE ALANYA İLÇESİ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ... 28
4.1 2013 – 2017 Yılları Arasında Türkiye’de Gerçekleştirilen Hazine Taşınmazları Satışlarının İncelenmesi ... 28
4.1.1 2886 Sayılı Kanuna göre taşınmaz satışlarının incelenmesi ... 29
4.1.2 4706 (4/c) Sayılı Kanun’a göre taşınmaz satışlarının incelenmesi ... 30
4.2 2013 – 2017 Yılları Arasında Alanya’da Gerçekleştirilen Hazine Taşınmazı Satışlarının İncelenmesi ... 31
4.2.1 2886 Sayılı Kanuna göre taşınmaz satışlarının incelenmesi ... 32
4.2.2 4706 (4/c) Sayılı Kanuna göre taşınmaz satışlarının incelenmesi ... 35
4.2.3 Alanya İlçesi 2013-2017 yılları arası taşınmaz satışları üzerine anket çalışması ... 37
5. SONUÇ VE ÖNERİLER ... 40
KAYNAKLAR ... 43
EKLER ... 45
EK 1 2015/ 1 sayılı Milli Emlak genelgesi ... 46
EK 2 Taşınmaz Tespit Tutanağı ... 55
EK 3 Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu ... 58
EK 4 Süreç Modelleme Çizelgesinde Şekillerin Anlamları ... 60
EK 5 2018 Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu (İ) cetveli parasal ve diğer sınırlara ait cetvel... 61
EK 6 Anket Formu ... 62
EK 7 Alanya İlçesinde 2886 Sayılı Kanuna Göre Gerçekleştirilen Satışlar 1/5 Tablosu (2013 – 2017 Yılları Arası) ... 63
vi
EK 8 Alanya İlçesinde 4706 Sayılı Kanuna (4/c Maddesine)Göre 2013 – 2017 Yılları Arası Gerçekleştirilen Satışlar Listesi ... 68 EK 9 Alanya İlçesinde İhale Süreci Olumsuz Sonuçlanan Taşınmazlar Listesi
(2013 – 2017 Yılları Arası) ... 71 EK 10 Alanya İlçesinde 2886 sayılı Kanuna Göre Dosya Hazırlık Aşamasında
Olumsuz Sonuçlanan Taşınmazlar Listesi ... 77 EK 11 Alanya İlçesinde 4706 sayılı Kanun (4/c maddesi) Kapsamında Olumsuz
Sonuçlanan Taşınmazlar Listesi ... 89 ÖZGEÇMİŞ ... 90
vii
KISALTMALAR DİZİNİ
AYM Anayasa Mahkemesi
DHTA Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altında
E. Esas
HTİHY Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik
K. Karar
md. Madde
MEOP Milli Emlak Otomasyon Projesi
RG Resmi Gazete
s. Sayılı
T Tarih
T.C. Türkiye Cumhuriyeti
TL Türk Lirası
TAKBİS Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi
vb. ve benzeri
vd. ve diğer
viii
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 3.1 2886 Sayılı Kanun’a göre satış işlemleri süreci (satış talebinden bedel tespitine kadar) ... 19 Şekil 3.1 2886 Sayılı Kanun’a göre satış işlemleri süreci (yetkili makamın
tespitinden satışa kadar) ... 20 Şekil 3.2 4706 Sayılı Kanun’un 4/c mad. göre satış işlemleri süreci (talepten satılma
kararına kadar)... 24 Şekil 3.2 4706 s. Kanun’un 4/c mad. göre satış işlemleri süreci (hissedarlarından -
satışa kadar ) ... 25
ix
ÇİZELGELER DİZİNİ
Çizelge 4.1 Milli Emlak gelirlerinin 2013-2017 arası gerçekleşme durumu (*1000 TL) ... 29 Çizelge 4.2 Satışı yapılan taşınmazların yıllara göre dağılımı (2/B ve tarım arazi
satışları dâhil değildir) ... 29 Çizelge 4.3 2013-2017 Yılları Arasında 2886 Sayılı ve 4706 (4/c) Sayılı Kanuna
göre satış gerçekleşmeleri ... 30 Çizelge 4.4 Alanya’da 2013-2017 yılları arasında ihale yoluyla satılan taşınmazlar ... 32 Çizelge 4.5 Alanya’da 2013-2017 döneminde ihale süreci olumsuz sonuçlanan
taşınmazlar ... 33 Çizelge 4.6 2013-2017 döneminde 2886 Sayılı Kanun kapsamında işlemi hazırlık
aşamasında olumsuz sonuçlanan taşınmazlar ... 34 Çizelge 4.7 2013-2017 döneminde 4706 (4/c) Sayılı Kanun kapsamında satılan
taşınmazlar ... 35 Çizelge 4.8 2013-2017 yılları arasında 4706 Sayılı Kanunun 4/c maddesi
kapsamında işlemi hazırlık aşamasında olumsuz sonuçlanan taşınmazlar ... 36
1 1. GİRİŞ
1.1 Çalışmanın Amacı
Hazinenin özel mülkiyetinde ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler Hazine taşınmazı olarak nitelendirilmektedir. Toplam 780.043 km2 (780.043.000.000 m2) yüzölçümüne sahip Türkiye’nin (Anonim 2014), 254.330.225.242 metrekarelik kısmı 3.843.608 adet taşınmaz kaydıyla tapuda Hazine adına tescillidir (Anonim 2018a). Bu çalışmaya konu olan Hazineye ait taşınmazların satılması görev ve yetkisi, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun 46. maddesine1 göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığına (Milli Emlak Genel Müdürlüğü)2 ait olup bu işlemler, esas olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu3 ve bu Kanunun 74. maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmekte olup, satışa yönelik olarak çıkarılan 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre satış işlemleri yapılmaktadır. Bahsedilen mevzuat çerçevesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) Hazine taşınmazları üzerinde her türlü tasarrufta (örneğin; tahsis, irtifak hakkı tesisi, kiralama, devir, satış gibi) bulunma yetkisine sahiptir.
Hazineye ait taşınmazlar, Devlet İhale Kanunu uyarınca genel hükümlere göre ihale yoluyla satışa konu edilebildiği gibi 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un4 4. maddesinde bahsedilen; yabancı devletlere, Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanunu’na göre kurulan vakıflara, kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere kamu kurum ve kuruluşlarına satışı, tapu fazlalıklarının satışı vd. fıkraları ile 6292 Sayılı Kanun5, Kamulaştırma Kanunu6 (30. md.) gibi özel kanunlara göre de satışı yapılabilmektedir.
1 RG; T: 24.12.2003, S: 25326
2 RG; T: 10.07.2018, S: 30474 Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi (Kararname No:1) Milli Emlak Genel Müdürlüğü Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlanmıştır.
3 RG; T: 10.09.1983, S: 18161
4 RG, T: 18.07.2001, S: 24466
5 RG; T: 26.04.2012, S: 28275
6 RG; T: 08.11.1983, S: 18215
2
Bu çalışmada gerçek ve tüzel kişilere 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında açık ihale yoluyla yapılan satışların işlem süreçleri ve bu satışlarda, 19.07.2003 tarihinden sonra taşınmaz üzerinde izinsiz olarak yapılan yapıların satış sürecindeki durumu ile 4706 sayılı Hazineye ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. md. (c) fıkrası uyarınca “hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına” rayiç bedel üzerinden doğrudan yapılan satışlar ve bu satışlarda taşınmazlar üzerinde 19.07.2003 tarihinden sonra izinsiz olarak yapılan yapıların durumu irdelenmiştir. Bahsedilen kanunlar kapsamında elde edilen satış gelirleri ile ilçe örneği üzerinden taşınmazların satılamama nedenleri incelenerek tespit edilen sorunlara yönelik çözüm önerilerinde bulunulmuştur.
Çalışma; 09.11.1982 yılında yayımlanarak yürürlüğe giren Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu, 4706 sayılı Hazine Taşınmazlarının Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisinde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, Kadastro Kanunu ve Mera Kanunu, Türk Medeni Kanun gibi kanunlarla Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, 313 ve 327 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğleri, Genelge ve Bakanlık (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) genel yazıları gibi mevzuat incelemesi, kitap, internet kaynak taramaları ve Milli Emlak Otomasyon Projesi (MEOP) üzerinde çalışma yapılarak hazırlanmıştır.
1.2 Kaynak Özetleri
Hazine taşınmazlarının ekonomiye kazandırılması ve özellikle işgal altında bulunan taşınmazların değerlendirilmesinde yaşanan sorunların analizine yönelik olarak yapılan çalışmaların kısa özetleri aşağıda tarih sırasına göre verilmiştir:
Oğuz (2010) çalışmasında, Adıyaman’daki Hazine taşınmazlarının güncel durumunu inceleyerek Türkiye genelindeki Hazine taşınmazları hakkında durum tespitinde bulunmuştur.
3
Yılmaz’ın (2011) araştırmasında ise, Hazinenin nasıl mal edindiği ve mülkiyeti kendisinde bulunan taşınmazlarının tasfiyesi ve yönetimi ile ilgili çeşitli işlemler ile Hazine taşınmazlarının idare yöntemleri irdelenmiştir.
Aslan (2012) tarafından yapılan çalışmada, uzaktan algılama ve coğrafi bilgi sistemleri aracılığıyla hazine taşınmazlarındaki işgaller ve taşınmaz değerleri üzerine söz konusu sistemlerin hızlı, verimli, ekonomik ve objektif olduğu savunulmuştur.
Çalışkan (2012) çalışmasında, Van İlindeki Hazine taşınmazlarının mevcut durumu ve kullanımı ile 5084 Sayılı Kanun uygulamalarını incelemiştir.
Kara (2017) tarafından yapılan çalışmada ise, Türkiye’de hazine taşınmazlarının ekonomik kalkınma üzerindeki rolü kapsamında tahsis, kira, irtifak hakkı tesisi, satış ve ecrimisil gibi işlemleri incelenmiştir.
Bu çalışmanın farklı yanı ise, Hazine taşınmazlarının genel hükümler çerçevesinde nasıl satıldığı, üzerinde yapı bulunanların bu süreçteki durumu ile Türkiye ve Alanya örneği üzerinde taşınmaz satışı gerçekleşmeleri ve satılamayan taşınmazların satılamama nedenleri ve çözüm önerileri üzerinde durulmuştur.
1.3 Çalışmanın Materyali, Yöntemi ve Kapsamı
Çalışmada, konuya ilişkin mevzuat hükümleri ile birlikte, Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nce satış işlemlerine yönelik olarak 2010 yılından itibaren İl Valiliklerine gönderilen genel yazılar ile her yıl yayımlanan faaliyet raporlarının son 5 yıla ilişkin satış gerçekleşmeleri incelenmiştir. Milli Emlak Otomasyon Projesi (MEOP) sistemi üzerinde Alanya Milli Emlak Müdürlüğü’nce yapılan satış işlemleri incelenerek çalışanlara anket düzenlenmiştir. Hazine taşınmazı satış gerçekleşmelerinin yıllar itibariyle seyri ve örnek ilçe üzerinden satış işlemlerinin hangi aşamalarda son bulduğunun sayısal karşılaştırılması yapılarak özellikle olumsuz sonuçlanmasının nedenleri bulunmak istenilmiştir.
4
Araştırmada kullanılan veriler değerlendirildiğine, Hazine taşınmazı satış gelirleri ve satılan taşınmaz sayısında yıllar itibariyle gerçekleşen artış, Hazine taşınmazlarına olan talebin arttığını göstermektedir. Alanya örneği değerlendirildiğinde her iki kanun kapsamında yapılan satışlarda, 4706 Sayılı Kanun’a göre yapılan satışların daha çok sonuçlandırıldığı görülmektedir. Bunun nedeninin ise imar uygulaması sonucu parsel oluşumlarının fazlalığı ve bununla birlikte hisse miktarını arttırmak ya da hisseli duruma son vererek faaliyete geçilmesi isteği olarak değerlendirilebilir. İdareden ( ilgili kurumlardan bilgi belge temini) kaynaklanan gecikmeler ve satın alma isteğinde olanların sosyal, kültürel durumları ve satın alma gücü açısından çıkan sonuçların ülke ölçeğinde geçerli olabileceği değerlendirilmektedir.
Araştırma sonuçları beş bölüm olarak halinde özetlenmiştir. Çalışmanın birinci bölümünde Hazine taşınmazlarının satışında uyulması gereken mevzuat, yetkinin dayanakları amacı ve kapsamı ortaya konulmuştur. İkinci bölümde Hazine taşınmazı kavramı ve üzerinde serbest tasarruf hakkı bulunan taşınmazların satış yönünden incelenmesi yapılarak genel bilgi verilmiştir. Üçüncü bölümde ise satış işleminin kurum içinde nasıl gerçekleştirildiği ile taşınmaz üzerinde özellikle izinsiz olarak yapılan yapıların satış durumunda bedel tahsilinin nasıl yapılacağı konusu irdelenmiştir.
Dördüncü bölümde taşınmaz satışlarının Türkiye ölçeğinde ve Alanya ilçesi örneğinde gerçekleşme durumları ve taşınmazların satılamama nedenleri, karşılaşılan sorunlar ile beşinci bölümde varılan sonuç ve çözüm önerileri üzerinde durulmuştur.
5
2. HAZİNE TAŞINMAZLARI VE SATIŞ YÖNÜNDEN İNCELENMESİ
Hazine taşınmazı kavramı; genel olarak hazine adına tapuda tescil edilmiş olanlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında (DHTA) olan yerler kastedilmektedir. Bu taşınmazların satışının yapılabilmesi için mevzuat gereği bazı şartları taşıması gereklidir.
DHTA olan alanlardan tescilinde sakınca bulunmayan yerler idari yoldan tescil edilerek satışı gerçekleştirilebilmektedir.
2.1 Hazine Taşınmazları
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar tapuda Hazine adına arsa, tarla, arazi, bağ, bahçe, bina gibi vasıflarla kayıtlı olan taşınmazlarla Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan dağlar, tepeler, kıyılar gibi yerlerdir. Bu taşınmazlar genel kabul görmüş ayırıma göre kamu malları ve özel mallar olarak ikiye ayrılmaktadır.
2.1.1 Kamu malları
Kardeş (2010) tarafından kamu malları Hazineye ait taşınmazlar üzerinde kamusal hizmetlerin yürütüldüğü ve toplumun ortak kullanımına ve yararlanmasına ayrılan mallar olduğu ifade edilmektedir. Kamu malları genel kabul görmüş ayırıma göre hizmet malları, orta malları ve sahipsiz mallar olarak üçe ayrılmaktadır.
2.1.1.1 Hizmet malları
Askeri kışla, polis karakolu, sağlık ocağı, okul, adliye binası, hükümet konağı, hastane gibi üzerinde kamu hizmetlerinin yürütüldüğü taşınmazlara hizmet malları denilmektedir (Kardeş 2010). Taşınmazların niteliklerinden de anlaşılacağı üzere toplumun her kesimine ya da belli bir sebeple bazı kesimlere hizmet sağlayan, farklı kamusal hizmetler için o hizmeti yürütmekle görevli olan kurumlara tahsis edilen taşınmazlardır.
6 2.1.1.2 Orta malları
Orta malları Kadastro Kanunu’nun 16. maddesinin (b) fıkrasında, mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız toplumun yararlanmasına tahsis edilen veya kamunun kadimden beri faydalandığı belgelerle, bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen mallar orta malıdır. Bu mallar parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve özel siciline kaydedilir, şeklinde ifade edilmektedir. Bu taşınmazları sınırlandırma tescil niteliğinde değildir bu nedenle sınırlanan taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla (Mera Kanunu 14. md. gibi) özel mülkiyete konu teşkil edilemezler. Meydanlar, köprüler, yollar gibi orta malları haritasında gösterilmekle yetinilir. Orta mallar herkesin veya bir kısım halkın (köy, belde gibi) kullanımına tahsis edilen kadimden beri o amaçla ortak kullanıma açık olan taşınmaz mallardır.
2.1.1.3 Sahipsiz mallar
Doğal yapıları nedeniyle özel mülkiyete uygun olmayan, herhangi bir tahsis tasarrufunu gerektirmeyen ve doğrudan doğruya kamunun ortak yararlanması ve kullanımına açık yerlerdir. Bunlar dağlar, tepeler, kayalar, tarıma elverişli olmayan araziler, bataklıklar, kıyılar, genel sular gibi yerlerdir.
Kardeş (2010) tarafından ormanlar, kültür varlıkları, tabiat ve tarih varlıkları, kaynaklar, tabi servetlerin de kamu malları olduğu ifade edilmiştir. Kadastro Kanunu’nun 16. md.
(c) fıkrasında ise Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan dağlar, tepeler, kayalar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarımsal faaliyete uygun olmayan sahipsiz yerler, kıyılar ile deniz, göl, nehir gibi genel suların tescile ve sınırlandırmaya tabi olmadığı ifade edilmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nda ise sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile dağlar, buzullar, kayalar, tepeler gibi tarımsal faaliyete uygun olmayan yerler ve bunlardan çıkan
7
kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamazlar. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılmasının özel kanun hükümlerine tabi olduğundan bahsedilmektedir.
Bu özelliklerinden de anlaşılacağı üzere kamu malları toplumsal fayda sağlayan, toplumun ortak kullanımına genellikle bedelsiz olarak bırakılan yerlerdir. Bu mallardan faydalanma doğrudan malın kullanımıyla elde edilir. Bu tür taşınmazlar istisnalar dışında satış işlemlerine konu edilemezler.
2.1.2 Özel mallar
Kardeş (2010) tarafından, tapuda Hazine adına tescil edilmiş olup kamusal hizmetlerde kullanılmayan, bina, tarla, arsa, bağ, bahçe niteliğindeki mallar özel mallar olarak ifade edilmektedir. Bu nitelikteki taşınmazlar, kamu hizmetlerinin yürütülmesinde kamu malları gibi doğrudan fayda sağlamamakla birlikte, Hazineye sağladıkları gelirle dolaylı yoldan fayda sağlayan, hizmet eden mallardır. Özel mallar satış, kira, irtifak, tahsis, devir gibi işlemlere konu edilebilir ve İdarece üzerinde (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü ) her türlü tasarrufta bulunulabilir.
Hazine adına tescilli olan taşınmazların 2018 yılı için yüzölçümü toplamda 254.330.225.242,00 m2, DHTA olup işleme alınmış olan alanların yüzölçümü 13.993.582.156,00 m2 ve ilişikli (mülkiyet yönünden çekişmeli) olan taşınmazların yüzölçümü ise 6.757.170.567,00 m2 olup bu miktarlar sürekli değişmektedir (Anonim 2018b). Taşınmaz sayısındaki değişimin sebepleri ise güncel yapılan imar uygulamaları, kadastro çalışmaları, mülkiyet davalarının Hazine lehine sonuçlanmaları, tescil taleplerine istinaden ya da resen taşınmazların idari yoldan Hazine adına tescili gösterilebilir.
Hazine taşınmazlarının 2018 yılında adet olarak dağılımı ise, 3.843.608 adet taşınmaz Hazine adına tapuda tescilli, 108.355 adet sınırlandırılmış ancak ada parsel numarası olmayan DHTA olarak kayıtlı bulunan alan bulunmakla birlikte, 99.074 adet ilişikli çoğunlukla mülkiyete ilişkin davaları olan taşınmaz bulunmaktadır (Anonim 2018c). Bu
8
üç ayrı nitelikteki taşınmazların MEOP sistemine farklı kodlarda kaydı yapılarak takibi sağlanmaktadır.
2.2 Hazine Taşınmazlarının Satış Yönünden İncelenmesi
Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından Hazineye ait taşınmazlar çeşitli amaçlarla tasarruf edilebilmektedir. Kamusal hizmetlerin yürütülmesi için taşınmazların tahsisi, istihdam ve gelir yaratmak için çeşitli amaçlarla irtifak hakkı tesisi, taşınmazların ekonomiye kazandırılması ve gelir elde edilmesi amacıyla satışı yapılmaktadır. Bakanlık tarafından her yıl çok sayıda taşınmaz satılarak elden çıkarılmaktadır. 2017 yılı içinde 6.110 adette toplam 14.811.990 m2 yüzölçümlü bir alanın satışı gerçekleştirilmiştir (Anonim 2018c). Bu satışlar dolayısıyla hem taşınmazların atıl kalması önlenerek ekonomiye katkı sağlanmış hem de Hazineye gelir sağlanarak doğrudan fayda elde edilmiştir.
2.2.1 Hazine taşınmazlarının satışa çıkarılma yetkisi
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun 46. md. “Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin her türlü taşınır ve taşınmazlarının satışına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) yetkilidir. Satış bedelleri genel bütçeye gelir kaydedilir…” hükmü yer almaktadır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu kanunun 74. md. istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre ise satış işlemleri Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.
Hazine taşınmazlarının satışa çıkarılması yetkisi ve görevi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 76. maddesi uyarınca her yıl yayımlanan Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu’nda belirlenen parasal limitlere göre Bakanlık ya da taşra teşkilatındadır.
9 2.2.2 Satılamayacak olan hazine taşınmazları
Hazineye ait taşınmazlardan özel kanunları gereğince satışına izin verilmeyen taşınmazlar ile satılabilmesi için izin alınması gerekli olan ancak ilgili kamu idaresince satışında sakınca bulunan, izin verilmeyen taşınmazlar satılamazlar.
Satılamayacak olan Hazine taşınmazları 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde (satış konulu) ayrıntılı olarak sayılmış olup, bu taşınmazlar satışa konu edilemezler.
Hazinenin mülkiyetinde olup, satışı gerçekleştirilemeyecek olan taşınmazlar; herhangi bir kamu hizmeti için tahsisi yapılan taşınmazlar, devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar, Kıyı Kanunu’na göre kıyı olarak tanımlanan alanlarda kalan yerler, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar (birinci ve ikinci derece arkeolojik sit ile birinci derece doğal sit alanlarında kalan taşınmazlar), Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Orman ve Su İşleri Bakanlığına tahsis edilmesi gereken taşınmazlar, Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’na göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar, 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 2924 sayılı Kanun gereğince Orman ve Su işleri Bakanlığı yönetimine geçen taşınmazlar, Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’a göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar, Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar, kısmi satın alma talebi olan ancak, ifraz edilmesi Hazine menfaatine olmayan taşınmazlar ve benzeri özel kanunları gereği satışı mümkün olmayan, Hazine taşınmazlarının satışının yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır.
10 2.2.3 Hazine taşınmazlarının satılabilme şartları
Özel kanunlarında satılamayacağı belirtilen taşınmazların dışında kalan, Hazinenin özel mülkiyetinde olup satılmasına engel bir durum (şerh, beyan) bulunmayan taşınmazlardan 327 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde belirtildiği şekliyle “belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanlarda) kalanların satışı yapılamaz” denilmektedir. Bu nedenle satış işlemine konu olabilecek taşınmazlar belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunuyorsa imar uygulamasına girmiş olmaları gerekmektedir. 30.03.2014 tarihinde yürürlüğe giren, 6360 sayılı Ondört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmiyedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla yapılan değişiklikle Ondört Büyükşehir Belediyesinin ve mevcut bulunan onaltı Büyükşehir Belediyesinin sınırları İl idare sınırları olarak belirlenmiştir. Ancak Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün Büyükşehir olan otuz il valiliğine gönderdiği 14.05.2014 tarihli ve 14261 sayılı yazılarında 30.03.2014 tarihinden önce geçerli olan belediye ve mücavir alan sınırlarına göre satış işlemlerinin devam etmesi gerektiği bildirilmiştir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise Hazine mülkiyetindeki taşınmazların satış işlemlerinde imar uygulamasının olup olmadığı aranmamaktadır. Taşınmazların satışına engel bir durum yoksa mevcut vasfıyla satılabilmektedir. Satış işlemleri Devlet İhale Kanunu’nun 36. ve 45. maddelerine göre yapılmakta olup, İhale ile satılamayan taşınmazlar tekrar aynı usul ile satışa çıkarılır. Ancak Hazine taşınmazları hiç bir şekilde pazarlık usulü ile satışa çıkarılamaz.
4706 Sayılı Kanun’un 4. md. (c) fıkrasına göre yapılan taşınmaz satışlarında ise Hazinenin hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dört yüz, dışında ise dört bin metrekareyi aşmamak şartıyla satın almak isteyen hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satışı yapılabilmektedir. Bu fıkra uyarınca yapılan satışlarda taşınmazların imarlı olup olmadığına göre değerlendirilmesi yapılmakta ve doğrudan hak sahibi olan hissedarlarına satılabilmektedir. Hissedarları tarafından Hazine payından hisselerine düşen kısmın satın alınmak istenmemesi halinde almak isteyen diğer hissedarlara, onlarında satın almak istememesi halinde, Hazine
11
hissesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. md. göre açık ihale usulü ile satılabilmektedir.
2.2.4 Hazine taşınmazlarının üzerinde izinsiz yapılan yapıların hazineye geçme şartları
Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler üzerinde 19.07.2003 tarihinden sonra izinsiz olarak yapılan yapılarla ilgili olarak 4706 Sayılı Kanun’un 5. maddesinin onbirinci fıkrasında; “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler” şeklinde hüküm olup ikinci cümlesi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir7.
4706 Sayılı Kanun’un 5. maddesinin onbirinci fıkrasındaki hüküm nedeniyle izinsiz yapı yapanların herhangi bir hak ve tazminat talep edememelerine karşı Anayasa Mahkemesine itirazda bulunulmuştur. İtiraz gerekçesinde hükmün, 1982 Anayasası’nın 2., 10., 13., 35., ve 40. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptali istenilmiştir. Söz konusu fıkranın birinci cümlesinin Anayasa’nın 2. maddesinde hüküm altına alınan hukuk devleti ilkesine, 35. maddesinde hüküm altına alınan mülkiyet hakkı ilkesine ve 13. maddesindeki malikin bireysel yararı ile kamu yararı arasında dengenin gözetilmesi açısından ölçülülük ilkesine aykırı olduğu ve aynı fıkranın ikinci cümlesinin ise Anayasa’nın 2. maddesindeki hukuk devleti ilkesine, 10. maddesindeki herkesin kanun önünde eşitliği ilkesine ve 40. maddesindeki hak ve özgürlükleri zarar görenlerin yetkili makama başvurabilmeleri ilkesine, yine Türk Medeni Kanunu’na göre bu gibi durumlarda başkalarının taşınmazı üzerinde yapı yapanların tazminat hakkının olmasına karşılık Hazine taşınmazları üzerinde yapı yapanların bu hakkının olmaması Anayasa’nın 10. maddesiyle garanti altına alınan eşitlik ilkesine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.
7 AYM; 3.7.2014 tarih ve E:2014/9 ve K:2014/121
12
Anayasa Mahkemesi’nin 03.07.2014 tarihli Kararı ile bahsedilen fıkranın birinci cümlesinin Anayasaya aykırılık teşkil etmediğine, ikinci cümlesinin ise hak arama özgürlüğüne aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmiştir. Söz konusu karar ve 4706 Sayılı Kanun uyarınca bir yapının Hazineye intikal etmesi için; (i) yapının Hazinenin özel mülkiyetinde ya da DHTA olan yer üzerinde izinsiz olarak yapılmış olması ve (ii) 19.07.2003 tarihinden sonra yapılmış bir yapı olması gerekmektedir.
Hazine taşınmazları üzerinde izinsiz olarak yapılan yapı ve tesisler, kamuya ait mülkiyet hakkını ihlal etmektedir. Hazinenin bu hakkından vazgeçmesi ya da kişiler lehine fedakârlıkta bulunması düşünülemez. Bu fıkranın Hazine taşınmazları üzerinde kaçak, çirkin ve plansız yapılaşmanın önlenmesi amacı güttüğü açıktır. Hazineye ait bir taşınmazın eğer özel kanunlarına göre satılması gereken ya da yine özel kanunlarına göre satılamayacak bir taşınmaz olmaması halinde genel hükümlere göre satışı mümkündür.
Ancak bu satış işlemi için Hazine taşınmazının sorunsuz olması gerçek değerini bulması açısından önemlidir. Taşınmazın üzerinde izinsiz olarak yapılan bir yapının bulunması İdarece taşınmazın en iyi şekilde değerlendirilmesini kısıtlamakta olup, toplumsal faydası daha fazla olacak şekilde (tahsis kira, vb.) değerlendirilemediği gibi satış sürecinde de sıkıntılarla karşılaşılmaktadır. İhale ile satışa çıkarılması durumunda üzerinde başkaları tarafından yapılan yapı olması ve hukuki durumu taşınmazların satın alma taleplerini azaltmakta veya sadece yapıyı yapan tarafından ihaleye katılım olmakta ya da hiç katılım olmamaktadır. Bu durum taşınmazın özelliklede değerli ve ihtiyaç duyulan bölgelerde atıl kalmasına ve idarece taşınmazın ihaleye hazırlanması ve çıkarılmasında gereksiz yere zaman kaybı ve masrafa yol açmaktadır. Ayrıca taşınmazın Hazinece kamunun faydasına yönelik olarak ve gelir getirici faaliyetlerde kullanımı da engellenmektedir. Bu nedenlerle izinsiz olarak yapılan yapıların İdarece Hazine taşınmazı gibi değerlendirilmesinde toplumsal fayda olduğu ortaya çıkmaktadır.
2.2.5 Hazine taşınmazlarının üzerinde izinsiz yapılan yapıların değerleme işlemleri
4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 03.07.2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanun ile değiştirilen 5. md. onbirinci (son) fıkrasında; Bu maddenin yürürlük tarihinden sonra Hazine taşınmazları üzerinde yapılan her türlü izinsiz yapı ve tesisler doğrudan,
13
herhangi bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler, şeklinde hüküm bulunurken, bu hükme karşı itirazlar nedeniyle Anayasa Mahkemesince verilen 03.07.2014 tarihli ve E: 2014/9 ve K: 2014/121 sayılı karar ile söz konusu kanunun 5. md. onbirinci fıkrasının birinci cümlesinin Anayasaya aykırı olmadığı ve itirazın reddine, ikinci cümlesinin ise Anayasaya aykırı olduğuna ve iptaline karar verilmiştir. Bu karar 12.12.2014 tarihli ve 29203 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Anayasa Mahkemesinin söz konusu kararı üzerine konu hakkında düzenlemeye gidilerek Bakanlıkça (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) 2015/1 sıra numaralı genelge yayımlanmıştır. Hazineye ait taşınmazlar üzerinde izinsiz yapılan yapılar hakkında bu genelge hükümlerine göre işlem tesis edilmektedir. Mahkeme kararı gereğince, Hazine taşınmazları üzerinde yapılan her türlü izinsiz yapı ve tesislerin başka bir işleme gerek kalmadan Hazineye intikal etmesi kuralı devam etmekle olup, bu yapı ve tesisleri yapanların herhangi bir hak ve tazminat talep edemeyeceklerine ilişkin hükmünün iptal edilmesi nedeniyle, bu yapı ve tesisleri yapanlar genel hükümlere göre hak ve tazminat talep etme hakkına sahip olmuşlardır. Türk Medeni Kanunu’nun 722 ve devamı maddeleri değerlendirildiğinde Hazine taşınmazları üzerinde izinsiz olarak yapılan yapıların taşınmazın bütünleyici parçası olarak Hazineye geçmesi gerektiği ve yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir fıkrası uyarınca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) tarafından, Kanun metninden de açık bir şekilde anlaşılacağı üzere bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra yapılan yapıların intikali söz konusu olduğundan, maddenin yürürlük tarihi olan 19.07.2003 tarihinden sonra yapılan yapılarda, yapıyı yapanların iyi niyetli olmadıklarından hareketle yapının taşıdığı en az değer üzerinden tazminat verilmesi gerektiği değerlendirilmiştir. Ancak, kararın yürürlüğe girdiği 12.12.2014 tarihine kadar Hazine mülkiyetinden çıkanlar ile kalıcı nitelikte yapı olmayan, malzemesi taşınabilir, takılıp, sökülebilir nitelikte olan yapı ve tesisler bu kapsamda değerlendirilmemektedir.
Anayasa Mahkemesi’nin bahsedilen iptal kararına göre, 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde yapılan, Hazineye intikal eden yapılardan, yerinde korunması mümkün olan ve taşınmazın değerlendirilmesine ihtiyaç duyulan
14
durumlarda bu yapı ve tesisler için 2015/1 sayılı Milli Emlak Genelgesinde belirtilen şekilde hesaplanan asgari levazım bedelinin ödenmesi gerekmektedir.
2015/1 sayılı Milli Emlak Genelgesinde asgari levazım bedelinin hesaplanması konusunda şu şekilde bahsedilmiştir: Kamulaştırma Kanunu’nda bir başkası adına tapulu olan, sahipsiz ya da zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerlerin kamulaştırılmasında yapıların asgari levazım bedeli ödeneceğine ilişkin hükmün bulunduğu, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre8 ise bir başkasının malik olduğu taşınmaz üzerine kendi levazımı ile yapıyı yapan kişinin ancak levazımın asgari değerini isteyebileceği yönünde kararların istikrar kazandığı belirtilmiştir. Konu ile ilgili olarak TC Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2014/5197 E. 2014/16813 K. sayılı kararındaki somut davada “mülkiyeti Hazineye ait taşınmaz üzerinde bulunan muhtesatın kamulaştırma bedelinin tespitinde, bilirkişi raporunda ağaçlar yönünden yaş, cins ve sayılarına göre maktuen değer biçilmesi doğru ise de taşınmaz üzerinde bulunan ve davacı adına tapunun beyanlar hanesinde kayıtlı binaların asgari levazım bedeli belirlenip ona göre karar verilmesi gerekirken, mahkemece dava konusu edilen yapıların resmi birim fiyatları üzerinden hesaplanan tüm bedeline hükmolunması doğru görülmemiştir” denilmektedir. Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2013/12884 E. 2013/15843 K. sayılı kararında ise; davacı tarafından, Hazineye ait olan Antalya ili, Kepez ilçesi Varsak Mahallesi 2120 numaralı parselin imar ihya edilerek, üzerinde nar bahçesi yetiştirildiği, uzun zamandan beri taşınmaza zilyet olunduğu ve ecrimisil bedellerinin ödendiği, taşınmaz ihale edilirken ihale şartnamesinde taşınmaz üzerinde bulunan nar ağaçlarının davacıya ait olduğunun belirtildiğinin anlaşıldığı ve davacının kendisine ait olmadığını bildiği bir taşınmazda ağaç yetiştirdiği için iyi niyetli olmadığına ve davalının da TMK’nun 722., 729. maddeleri uyarınca asgari levazım bedelinden sorumlu olduğuna, gerek öğretide gerekse uygulamada asgari levazım değerinin tüm malzemenin işçilik ve bakım giderleri gözetilmeksizin, piyasadaki en düşük değerinden, yapım ve dikim yılı veya yıllarına göre yıpranma payı düşüldükten sonra elde edilecek miktar şeklinde hesaplanacağının benimsenmiş olduğu belirtilmiştir.
Yine Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2014/104 E. 2014/12419 K. sayılı kararı ile 2014/16497 E. 2015/19 K. sayılı kararlarında da başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş taşınmazlar üzerindeki muhtesat bedellerinin asgari levazım bedeli üzerinden ödenmesine yönelik karar verilmesi yönünde yerel mahkeme
8 Yargıtay 13.HD. E:2002/13054 ve K:2003/1148
15
kararlarını bozduğu görülmüştür. Tanrıvermiş (2017) tarafından ise levazım değerinin herhangi bir yapının yapımında kullanılan bütün malzemenin, işçilik ve yapımcı karı gibi unsurlar çıkarıldıktan sonra elde edilen bedeli olduğu ifade edilmiştir.
İnceleme sonuçlarına göre 19.07.2003 tarihinden sonra Hazineye ait taşınmazların üzerinde yapılan, Hazineye intikali gereken, yerinde korunması mümkün olan ve İdarece yapının değerlendirilmesine ihtiyaç duyulan her türlü yapı ve tesislerin asgari levazım bedelinin; Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca her yıl belirlenen yapı yaklaşık birim maliyet bedeli, müteahhitlik karı % 25 oranında, işçilik ücreti % 30 oranında ve ayrıca, yapım yılı ve yıllarına göre yıpranma payı da dikkate alınarak ve aşağıdaki eşitlik kullanılarak hesaplanması gerektiği belirtilmiştir (EK 1). Asgari Levazım Bedeli Eşitliği; Yapı yaklaşık maliyet bedeli, toplam inşaat alanı ile birim maliyet bedeli çarpılarak bulunur.
Müteahhitlik karı; yapı yaklaşık maliyet bedelinin %25’i olarak hesaplanır. Malzeme bedelinin ise % 70’i alınır, yapının yıpranma payı oranı da ondalık kesir olarak alınıp hesaplama yapılmaktadır.
ALB = 0,70 (malzeme bedeli) x (YYMB - MK) x (1 - YPO) YYMB = TİA x BMB
MK = YYMB x 0,25
Asgari Levazım Bedeli (ALB)
Birim Maliyet Bedeli (BMB)
Müteahhitlik Karı (% 25) (MK)
Toplam İnşaat Alanı (TİA)
Yapı Sınıfı (YS)
Yapının Yaşı (YY)
Yapı Yaklaşık Maliyet Bedeli (YYMB)
Yıpranma Payı Oranı (Ondalık olarak alınacaktır.)(YPO)
Örnek, Yıpranma Payı Oranı % 10 ise 0,10 olarak alınacaktır.
İşçilik Bedeli (% 30) (İB)
Malzeme Bedeli (% 70)(MB)
16
3. HAZİNE TAŞINMAZLARININ SATIŞ İŞLEMLERİ SÜRECİ VE ÜZERİNDEKİ YAPILARIN DURUMU
Hazineye ait taşınmaz mallar satılarak elden çıkarılabilmektedir. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan tam mülkiyet sahibi olduğu taşınmazları ihaleye çıkarabildiği gibi 4706 Sayılı Kanun’un 4. md. (c) fıkrasında belirtilenve hissedarlarına hisseleri oranında doğrudan satılması gereken miktarlardan fazla, taşınmazda hazineye ait hisse bulunuyorsa yine genel hükümlere göre ihaleye çıkarılabilmektedir.
Devlet İhale Kanunu’na göre taşınmazlar genel hükümlere göre ihaleye çıkarılmaktadır.
Ayrıca taşınmazlar, 4706 Sayılı Kanun hükümlerine ve çeşitli özel kanunlara göre özel satış işlemine de konu edilebilmektedir. İhale yoluyla satışta, ilana çıkan taşınmaz için 2886 Sayılı Kanunda sayılan genel şartları taşıyan herkes talipli olabilirken, özel satışlarda, o kanunla getirilen özel şartları sağlayan gerçek ve tüzel kişilere satış yapılabilmektedir. Devlet İhale Kanunu’na göre ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. md. (c) fıkrası gereğince Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlardaki hazine payının hissedarlara doğrudan satışı aşamasında yapılan işlemler ve satışa çıkarılan taşınmazlar üzerinde yapı bulunuyorsa yapı bedelinin nasıl tahsil edileceğine ilişkin durumlar üzerinde inceleme yapılmıştır.
3.1 İhale Yolu İle Satılan Hazine Taşınmazlarının Satış İşlemleri Süreci ve Üzerindeki Yapıların Durumunun İncelenmesi
İhale, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun tanımlar kısmında, bu Kanunda belirtilen yazılı usul ve şartlarla, işin istekliler arasından seçilecek biri üzerine bırakıldığını gösteren ve yetkili makamların onayı ile tamamlanan ve sözleşmeden önceki yapılması gereken işlemlerdir, denilmektedir.
2886 Sayılı Kanun’un 36. maddesinde; aynı kanunun1. maddesinde yazılı işlere ilişkin ihalelerde, tekliflerin gizli olarak verilmesini sağlayan kapalı teklif usulünün esas olduğu,
17
ancak bununla birlikte tahmin edilen bedeli her yıl Genel Bütçe Kanunu ile tespit edilecek tutarı geçmeyen ihalelerin açık teklif usulüyle yapılabileceği ifade edilmektedir.
Hazine taşınmazlarını satışa çıkarma yetki ve görevi Çevre ve Şehircilik Bakanlığında (Milli Emlak Genel Müdürlüğünde) olmakla birlikte yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu’nun (İ) Cetveli’nde belirtilen parasal sınırlara göre yetki devri yapılarak taşra teşkilatlarına da yetki verilmiştir. Yine (İ) Cetveli’ndeki parasal sınırlara göre ihale yönteminin kapalı teklif ya da açık teklif usulünden hangisinin uygulanacağı da belirlenmektedir.
3.1.1 2886 Sayılı Kanuna göre satış işlemleri süreci
Hazinenin özel mülkiyetindeki bir taşınmazın satışa çıkarılması süreci, taşınmazı satın alma isteğini belirten talebinin gelmesi ya da İdarece resen taşınmazın satılmasına karar verilmesiyle başlar. Satışa çıkarılacak olan taşınmazın öncelikle MEOP ve TAKBİS kayıtlarına bakılır. TAKBİS kayıtlarında taşınmazın Hazineye ait olup olmadığı, hissedarlarına satılması gereken bir taşınmaz olup olmadığı ile birlikte şerh ve beyan (442 Sayılı Kanun, 2942 Sayılı Kanun 31/B şerhi, kesinleşmiş mahkeme kararı, tescile yönelik dava vd. beyanlar) gibi kısımları incelenir (Tanrıvermiş 2017). MEOP sisteminden üzerinde idarece herhangi bir işlem (tahsis, irtifak hakkı tesisi, kiralama, vs) tesis edilip edilmediği kontrol edilir. Bu kapsamda yapılan değerlendirmede satışa engel olacak bir durum varsa taşınmaz satışa çıkarılmaz ve talep sahibine satılamayacağına ilişkin nedeni belirtilerek bilgi verilir.
Hazineye ait her taşınmaza bir taşınmaz numarası verilerek, MEOP sistemine bu numara üzerinden kayıt yapılmaktadır. Yine her taşınmaz için bir dosya açılır ve taşınmaza ait her türlü bilgi belge dosyasında muhafaza edilir. Bu nedenle taşınmazın dosyası da incelenerek satışa engel bir durumun olup olmadığı belirlenir. Eğer herhangi bir engel yoksa taşınmaza ilişkin ilgili kurumlardan taşınmazın bulunduğu yere göre satışında sakınca olup olmadığı sorulur (örneğin; sit, orman, imar planı gibi), takyidatlı tapu kaydı, güncel imar durum belgesi temin edilir.
18
Taşınmazın satışa hazırlanmasında en önemli işlemlerden biride mahalli tespitinin yapılmasıdır. Tespit yapılırken yeri, üzerinde herhangi bir yapı, işgal olup olmadığı, cinsi, yola cephesi, eğimi vs. özelliklerine dikkat edilerek taşınmaz tespit tutanağı düzenlenir (EK 2). Taşınmazın fotoğrafları MEOP sistemine yüklenir.
Taşınmaz için edinilen tüm bilgi ve belgeler değerlendirilerek satılıp satılamayacağına karar verilir. Satışa engel bir durum yoksa rayiç bedel tespiti yapılır. Bedel tespiti yapılırken taşınmaz üzerinde Hazineye geçmesi gereken (19.07.2003 tarihinden sonra yapılan) bir yapı ve tesisin olup olmadığı da dikkate alınarak 2886 Sayılı Kanun’un 9.
md. ve HTİHY 12. md. göre, bedel tespit komisyonunca tahmin edilen bedel tespit raporu düzenlenir (EK 3).
Tahmin edilen bedel tespit raporundaki miktara göre, 2886 Sayılı Kanun’un 76. md. göre mahalli komisyonların ihaleye yetkili oldukları parasal sınırları gösteren ve her yıl yayımlanan Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu’nun (İ) Cetvelinde belirtilen miktarlara göre taşınmazı ihaleye çıkarmaya yetkili makam ve ihale usulü belirlenir (EK 5).
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 11. maddesinde de belirtildiği gibi taşınmazların satışa çıkarılması için yetkili makamdan onay alınması zorunludur. Onay belgesinde taşınmazın özellikleri, tahmin edilen bedeli, hangi ihale usulüne göre satışa çıkarılacağı gibi bilgiler bulunur. Yetki Bakanlıkta (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) ise satışa çıkarmadan önce izin alınır. Satışa çıkarma izni verilenler ile satışa çıkarma yetkisi taşra biriminde olan taşınmazlar için onay alındıktan sonra ihale sürecine geçilerek ihalede oluşan bedel üzerinden ihalesi üzerinde kalana satışı gerçekleştirilir (Şekil 3.1). Satış bedeli peşin ya da en fazla iki yıla kadar eşit taksitlerle ödenebilir. Taksitli taşınmaz satışlarında sözleşme düzenlenmesi zorunludur. Hazine taşınmazının satışı sürecinde üzerindeki yapının yapılma tarihine göre; 19.07.2003 tarihinden sonra yapılanların Hazineye intikali söz konusu olacağından satış gerçekleştikten sonra satış bedelinin tahsili açısından eğer üzerinde yapı varsa yapıyı yapana asgari levazım bedelinin ödenmesi gerektiğinden farklı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
19
Şekil 3.1 2886 Sayılı Kanun’a göre satış işlemleri süreci (satış talebinden bedel tespitine kadar) Taşınmaz
Satılabilir Taşınmaz
Satılamaz
Kurum Görüşlerinin Alınması/ Satılıp Satılmayacağına Karar Verilmesi
Talep Sahibine Red Cevabının
Yazılması
Taşınmaz Satılabilir Taşınmaz
Satılamaz
Taşınmaz Tespit Tutanağı
Taşınmazın Tespitini Yapılması
Bilgi ve Belgeler Tapu Kaydı Tapu Senedi Koordinat Değerli Kroki
İmar Durum Belgesi Fotoğraf
vs.
Taşınmaz Dosyasındaki Mevcut Bilgi ve Belgelerle Ön İnceleme
Yapılması Satış Talebi
Talep Sahibine Red Cevabının Yazılması
Bedel tespitinin Yapılması
20
Şekil 3.1 2886 Sayılı Kanun’a göre satış işlemleri süreci (yetkili makamın tespitinden satışa kadar)
Taşınmaz Satıldı İhale İşlemlerinin Yapılması
İhale Onayının Alınması Satışı Uygun
Görülen Taşınmazın İhaleye Hazırlanması Talep Sahibine Red
Cevabının Yazılması
Taşınmazın Satışı Onaylandı
Taşınmazın Satışı Onaylanmadı
Bakanlıkça Taşınmazın Satışına Onay Verilmesi
Defterdarlık Bakanlık
Parasal Sınıra Göre Yetkili Makamın Belirlenmesi
21
3.1.2 Zemin ile birlikte yapının da Hazineye ait olması durumunda satış işlemleri
Taşınmazın zemini ile birlikte üzerindeki yapının da (Genel Bütçe Kapsamındaki idareler tarafından yaptırılan) Hazineye ait olması durumunda; toplam tahmin edilen bedeli bulunurken zemin bedeline yapının bedeli eklenerek hesaplanır. Bulunan bu toplam bedel üzerinden taşınmaz ihale edilir ve bedelin tamamı Hazineye gelir kaydedilir.
Taşınmazın üzerinde 19.07.2003 tarihinden sonra yapılan bir yapı varsa yapının Hazineye intikali söz konusu olacağından yine taşınmazın rayiç bedeli; zemin bedeline yapının bedeli de eklenerek toplam tahmin edilen satış bedeli bulunur. Bu bedel üzerinden ihaleye çıkarılır. İhalede bulduğu bedel üzerinden satış işlemi gerçekleştirilir. 2015/1 sayılı Milli Emlak Genelgesi hükümlerine göre asgari levazım bedeli hesaplanarak yapıyı yapana bu bedelin ödenmesi gerekir. İhale yapıyı yapan üzerinde kalmışsa bu durumda asgari levazım bedeli satış bedelinden düşülerek kalan bedel tahsil edilir.
3.1.3 Hazine taşınmazı üzerindeki yapının üçüncü kişilere ait olması durumunda satış işlemleri
Hazine taşınmazı üzerinde, eğer 19.07.2003 tarihinden önce yapılan bir yapı varsa Hazineye intikali mümkün olmadığından satış bedeline dâhil edilemez, zemin bedeli üzerinden satışa çıkarılır. Ancak satış ihalesine çıkarılırken bu durumun satın almak isteyen isteklilerin bilmesi amacıyla ihale ilan metninde ve şartnamesinde belirtilmesi gereklidir. Yapılan İhalesi sonucunda oluşan bedel taşınmazın satış bedeli olur ve bu bedel üzerinden satış işlemi gerçekleştirilir.
3.2 Hisseli Hazine Taşınmazlarının Doğrudan Hak Sahiplerine Satış İşlemleri Süreci ve Üzerindeki Yapıların Durumunun İncelenmesi
Hazine taşınmazlarından hisseli olanlarının 4706 Sayılı Kanun’un 4. md. (c) fıkrasına göre satışının değerlendirilebilmesi için hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmaması gereklidir. Bu şartları sağlayan Hazine taşınmazı talepte bulunan hissedarlarına,doğrudan
22
rayiç bedel üzerinden satılabilir. Bu tür satışlarda ihale yapılmaz, hissedarlar Hazine hissesini satın alma konusunda öncelik hakkına sahip olup, taşınmazdaki kendi hisseleri oranına göre Hazineye ait payı doğrudan satın alma hakkına sahiptirler.
3.2.1 4706 Sayılı Kanun’un 4/c maddesine göre doğrudan satış işlemleri süreci
Hazinenin özel mülkiyetindeki ve hisseli olduğu taşınmazlar, hissedar/ hissedarlarının satın alma talebi üzerine ya da resen İdarelerce satışa çıkarılabilmektedir. Satışa çıkarılacak olan taşınmazın öncelikle MEOP ve TAKBİS kayıtlarına bakılır. TAKBİS kayıtlarında taşınmazın Hazineye ait olup olmadığı, hissedarlarına satılması gereken bir taşınmaz olup olmadığı ile birlikte şerh ve beyan kısımlarında satılmasını engelleyecek bir durumun olup olmadığı incelenir. MEOP sisteminden, üzerinde idarece herhangi bir işlem (tahsis, irtifak hakkı tesisi, kiralama, vs) tesis edilip edilmediği kontrol edilir. Eğer İdarece üzerinde işlem tesis edilmişse satışa konu edilemez. Taşınmazın hissesinin oranına bakılarak doğrudan satışa konu olup olmayacağına karar verilir. Hisse oranı doğrudan satışa konu edilemeyecek bir taşınmaz ise Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre ihale yoluyla satışa çıkarılabilir. Eğer doğrudan satışa konu edilebilecek bir taşınmaz ise dosyası incelenir, taşınmaza ilişkin ilgili kurumlardan satışında sakınca olup olmadığı sorulur, takyidatlı tapu kaydı, güncel imar durum belgesi gibi gerekli belgeler temin edilir. Mahallinde tespiti yapılır, tespiti yapılırken yeri, üzerinde herhangi bir yapı, işgal olup olmadığı, cinsi, yola cephesi, eğimi vs. özelliklerine bakılır ve taşınmaz tespit tutanağı tutulur (EK 2). Taşınmazın fotoğrafları MEOP sistemine yüklenir.
Taşınmaz için edinilen tüm bilgi ve belgeler değerlendirilerek satılıp satılamayacağına karar verilir. Satışına engel bir durum yoksa rayiç bedel tespiti yapılır. Bedel tespiti yapılırken taşınmaz üzerinde Hazineye geçmesi gereken (19.07.2003 tarihinden sonra yapılan) bir yapı olup olmadığı da dikkate alınarak 2886 Sayılı Kanun’un 9. md. ve HTİHY 12. maddesine göre, bedel tespit komisyonunca tahmin edilen bedel tespit raporu düzenlenir (EK 3). Hazineye intikal etmesi gereken bir yapının olması durumunda Hazinenin hissesinin zemin bedeline taşınmazdaki yapının Hazine hissesi oranına göre geçmesi gereken kısminin bedeli de eklenerek satış bedeli bulunur. Bedel tespitine göre, 2886 Sayılı Kanun’un 76. md. ile mahalli komisyonların satışa yetkili oldukları parasal
23
sınırları gösteren ve her yıl yayımlanan Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu’nun (İ) Cetveli’nde belirtilen miktarlara göre yetkili makam ve ihale usulü belirlenir (EK 5).
Taşınmazların satışa çıkarılması için yetkili makamdan onay alınır. Yetki Bakanlıkta ise satışa çıkarmadan önce izin alınır. Satış onay belgesinde taşınmazın nitelikleri hangi kanun kapsamında satıldığı ve taşınmazın bedeli gibi bilgiler bulunur. Onay alındıktan sonra hak sahiplerine Hazine hissesinden düşen pay ve bedelinin bildirildiği tebligat yapılır. Otuz gün içinde satın almak isteyenlere belirlenen bedel üzerinden Hazineye ait paylar satılır (Şekil 3.2). Hissedarlardan paylarına düşen Hazine hissesini satın almak istemeyenlerin payı diğer hissedarlara yine payları oranında satılarak taşınmazdaki tüm hisse satılır. Satış bedeli peşin ya da en fazla iki yıla kadar eşit taksitlerle ödenebilir (Anonim 2018d). Taksitle ödenmek istenmesi halinde taşınmaz satış sözleşmesi imzalanır. Taşınmazın üzerinde Hazineye intikali gereken bir yapı varsa tahsilat konusunda farklı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
24
Şekil 3.2 4706 Sayılı Kanun’un 4/c mad. göre satış işlemleri süreci (talepten satılma kararına kadar)
Taşınmaz Satılabilir Taşınmaz
Satılamaz
Kurum Görüşlerinin Alınması/
Satılıp Satılmayacağına Karar Verilmesi
Talep Sahibine Red Cevabının Yazılması
Taşınmaz Satılabilir Taşınmaz
Satılamaz
Taşınmaz Tespit Tutanağı
Taşınmazın Tespitini Yapılması
Bilgi ve Belgeler Tapu Kaydı Tapu Senedi Koordinat Değerli Kroki
İmar Durum Belgesi Fotoğraf
vs.
Taşınmaz Dosyasındaki Mevcut Bilgi ve Belgelerle
Ön İnceleme Yapılması Satış Talebi
25
Şekil 3.2 4706 s. Kanun’un 4/c mad. göre satış işlemleri süreci (hissedarlarından - satışa kadar )
Taşınmaz Satıldı Hissedarlara Hisseleri Oranında Satışının Yapılması
Doğrudan Satışı için satış onayının alınması Talep Sahibine Red
Cevabının Yazılması
Taşınmazın Satışı Onaylandı Taşınmazın Satışı
Onaylanmadı
Bakanlıkça Taşınmazın Satışına Onay Verilmesi
Defterdarlık Bakanlık
Parasal Sınıra Göre Yetkili Makamın Belirlenmesi
Tahmin Edilen Bedel Tespit Raporu Bedel tespitinin
Yapılması
Satın Almak İsteyip İstemediklerine Dair Dilekçelerin Alınması Hissedar/ Hissedarların Belirlenmesi ve Tebligat Yapılması
26
3.2.2 Taşınmaz üzerindeki yapının hissedar/hissedarlara ait olması durumunda satış işlemleri
Hazinenin hisseli olduğu bir taşınmazda taşınmaz üzerindeki yapı 19.07.2003 tarihinden önce yapılmış ise satış bedeli belirlenirken dikkate alınmaz. Satış işlemi Hazine payının zemin bedeli üzerinden gerçekleştirilir. Ancak bu tarihten sonra yapılan yapı ve tesisler Hazineye intikal edeceğinden Hazine, taşınmazdaki hissesi kadar bir oranda yapı ve tesisten pay sahibi olur. Dolayısıyla rayiç bedeli, hissedar/ hissedarlarına doğrudan satışı yapılacak taşınmazdaki Hazine hissesi zemin değeri ve bu hisse oranında düşen yapı bedelinin toplamıdır.
Hazinenin satış işlemine konu taşınmazında tek hissedar olması durumunda ve yapıyı yapanında aynı hissedar olması halinde hissenin tamamı hissedara satılır, yapıya ait bedelden asgari levazım bedeli düşülerek kalan bedeli tahsil edilir. Eğer yapı hissedar tarafından yapılmamış ise toplam bedel tahsil edilerek, yapıyı yapana Hazine payına düşen asgari levazım bedeli ödenir. Söz konusu taşınmazdaki Hazine hissesinin hissedarı tarafından satın alınmak istenmemesi halinde, hisse genel hükümlere göre ihale yoluyla satılabilir.
Hazinenin birden fazla hissedarlı olduğu taşınmazının satışında ise, yapıyı yapanın hissedarlardan birisi olması durumunda, yapıdan Hazine hissesine düşen bedel dâhil toplam satış bedeli hissedarlardan hisseleri oranında tahsil edilir. Yapıyı yapandan ise asgari levazım bedeli düşüldükten sonra kalan kısım tahsil edilir. Söz konusu taşınmazdaki yapıyı yapan hissedar tarafından, Hazine hissesinden payına düşen kısmın alınmak istenmemesi halinde, diğer hissedar/ hissedarlara satışı yapılarak Hazine payına isabet eden asgari levazım bedeli yapıyı yapana ödenir.
3.2.3 Hazine taşınmazı üzerindeki yapının üçüncü kişilere ait olması durumunda satış işlemleri
Hazinenin hisseli olduğu ve üzerinde Hazineye intikal etmesi gereken yapının paydaşlar dışında üçüncü kişilere ait olduğu durumlarda ise, Hazine hissesinin zemin değeri ve
