ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ DÖNEM PROJESİ

(1)

ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

DÖNEM PROJESİ

KENT MERKEZİNİN GELİŞİMİ VE EMLAK VERGİSİ İLE

İLİŞKİLENDİRİLMESİ OLANAKLARI: ELAZIĞ KENT MERKEZİ ÖRNEĞİ

Yusuf Ziya ÖLÇÜCÜ

TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANABİLİM DALI

ANKARA 2015

(2)

ii ÖZET

Dönem Projesi

KENT MERKEZİNİN GELİŞİMİ VE EMLAK VERGİSİ İLE İLİŞKİLENDİRİLMESİ OLANAKLARI: ELAZIĞ KENT MERKEZİ ÖRNEĞİ

Yusuf Ziya ÖLÇÜCÜ Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

Kentlerdeki nüfus artışı ve imar hareketlerinin kentsel gelişme ve değişimi beraberinde getirmesi ve kentsel gelişimin hızlanmasına hizmet etmesi beklenmektedir. Artan nüfus ve değişen talep yapısına bağlı olarak kentlerde hızla yeni yerleşim alanlarının oluşmasına yerel yönetimler ve merkezi idarelerce önem ve öncelik verilmekte ve imar ve altyapı yatırımlarının yapılması ile taşınmaz piyasasında ciddi değişimin olduğu gözlenmektedir. Bu çalışmada öncelikle kentsel gelişme kavramı irdelenmiş ve Elazığ İli kent merkezinin gelişim süreci ile kentsel gelişimin taşınmaz piyasasına ve emlak vergi değerine yansıma olanakları irdelenmiştir.

Alan çalışması kısmında Elazığ İli şehir merkezinin kentsel gelişimi ve merkezde önemli gelişim trendi gösteren Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra ve Sürsürü Mahalleleri’nde taşınmazların piyasa değerlerindeki değişim ve son üç emlak vergisi beyan dönemi (2006, 2010 ve 2014 emlak vergisi genel beyan dönemleri)’nde arsa takdir komisyonlarınca belirlenen ve kesinleşen arsa birim değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmıştır.

Seçilmiş mahallelerde beyan dönemlerinin cari fiyatları ile ifade edilen arsa birim değerlerinin, genel olarak söz konusu dönemlerde yeniden değerleme veya üretici fiyatları endeksindeki artışın biraz üzerinde artırılması yoluna gidildiği, mahalle, cadde ve sokak düzeylerinde imar ve yapılaşma koşulları ile taşınmazların piyasa değerlerindeki değişimin arsa birim vergi değerlerine yansıtılamadığı ortaya konulmuştur. Seçilmiş mahallelerde üç beyan döneminin güncellenen arsa birim değerlerinin söz konusu yerleşim yerlerinde arsa piyasa değerlerine oranlarının % 12 ile % 28 arasında değişim gösterdiği ve doğal olarak emlak vergisi değerinin taşınmazların piyasa değerlerinin kabaca 1/5 ile 1/6’sı gibi oldukça düşük mertebesinde kaldığı görülmektedir. Araştırma sonuçlarına göre kentlerdeki imar hareketlenmeleri ve buna paralel taşınmaz piyasasından oluşan rantın etkin olarak vergilendirilmesine hizmet edemediği, rant artışının kamu kesimi ve taşınmaz malikleri arasında etkin olarak bölüşülemediği ve kent ekonomisinin canlandırılması ve yerel gelişmenin finansmanı için taşınmazın vergilendirilmesi ile ilave gelirin oluşturulamadığı dikkati çekmektedir. Yerel yönetimlerin öz gelirlerinin artırılması ve emlak vergisi sisteminin iyileştirilmesi açısından mutlaka vergiye esas değerleme sisteminin; organizasyon yapısı, işleyiş ve uygulama araçları yönlerinden yeniden düzenlenmesi gerektiği ortaya çıkmaktadır.

Ocak 2015, 78 sayfa

Anahtar Kelimeler: Kentleşme ve kentsel gelişme, emlak vergisi, arsa ve arazi vergisi, imar uygulaması ve rant artışı, vergileme ve vergiye esas taşınmaz değerlerinin takdiri.

(3)

iii ABSTRACT

Term Project

DEVELOPMENT OF CITY CENTRE AND REAL ESTATE TAX RELATED WITH POSSIBILITIES: AS A MODEL ELAZIĞ CITY CENTRE

Yusuf Ziya ÖLÇÜCÜ

Ankara University

Graduate School of natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development Supervisor: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

Due to increasing population and rapidly changing demands, new residential areas in the cities are given importance and priority by the local governments and central administrations. In addition to this, zone and infrastructure investments shows to be significant changes in the real estate market. This study has initially dealt with urban development, and then deeply has focused on development of Elazığ city center. Lastly, impacts of this aforementioned development on the real market and value of the property tax has been discussed. Rises of value of properties in Elazığ city center and in the neighborhoods Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra and Sürsürü, showing significant growth trend, and of the last three property tax declaration period (2006, 2010 and 2014) land unit values has been found by comparative analysis. Based on the findings in this study, it is observed that development in the city real estate market, and profits obtained from this development has not been reflected in the economy of city.

Unit value of land in the selected neighborhood which is expressed in current prices of the declaration period is found to be revaluated or to be slightly increased above rise of the producer price index. Besides, development and construction conditions in the level of neighborhoods, streets and avenues and change in the market value of real estate are said not reflected to the tax value of the land unit. The ratio of the updated land unit value of three declared period in the selected neighborhood to the land market value in these settlements has been found between 28% and 12% and apparently the market value of real estate property tax has remained fairly low order. Based on the findings in this study, it is observed that urban movements and as a consequence of this movements, profits in the real estate market has not been served in taxation and profits can not effectively divided between the public sector and the owners of properties.

Moreover, it is pointed out that additional income/profit can not be obtained by means of taxation of real estate in order to boost of city economy and finance for local development. In order to increase own income of local governments and improve the property tax system tax basis of valuation system should be reorganized in terms of organizational structure, operation and application tools.

January 2015, 78 pages

Key Words: Urbanization, urban development, property tax, land and land tax, urban application and profit increase, taxation and tax basis-property value.

(4)

iv TEŞEKKÜR

Bu çalışmamı sürdürdüğüm dönemde bana daima güler yüzlülüğüyle destek olan çalışma disiplin sağlayan, gösterdiği büyük sabrı, öneri, eleştiri ve düzenlemeleriyle çalışmanın gerçekleşmesine büyük katkıda bulunan tez danışmanım saygıdeğer hocam Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’e ve çalışmam süresince her türlü konuda desteklerini esirgemeyen Harita Mühendisi Mücahit ÇELEBİ’ye, Mehmet YILDIZ’a ve araştırmalarımda fikir oluşturmama katkı sağlayan ismini sayamayacağım taşınmaz piyasası içerisinde yer alan işletmelere teşekkürlerimi sunarım.

Yusuf Ziya ÖLÇÜCÜ Ankara, Ocak 2015

(5)

v

İÇİNDEKİLER

ÖZET ... ii

ABSTRACT ... iii

TEŞEKKÜR ... iv

KISALTMALAR DİZİNİ ... vii

ŞEKİLLER DİZİNİ ... viii

ÇİZELGELER DİZİNİ ... ix

1. GİRİŞ ... 1

2. ELAZIĞ ŞEHRİ’NİN KURULUŞU VE GELİŞİMİNİN İNCELENMESİ ... 4

2.1 Harput ... 5

2.2 Elazığ Ovası’na Geçiş ... 6

2.3 Elazığ Şehir Merkezi’nin Tarihsel Gelişimi ... 7

2.4 Cumhuriyetten Sonraki Dönemde İmar Uygulaması ve Kentsel Gelişme ... 8

3. ELAZIĞ İLİ KENT MERKEZİNDE HIZLI GELİŞEN SEÇİLMİŞ MAHALLELERDE 2006-2014 DÖNEMİNDE ARSA VE ARAZİLERİN VERGİ DEĞERLERİ İLE PİYASA DEĞERLERİNİN KARŞILAŞTIRILMASI ... 13

3.1 Kentsel Gelişme Eğilimlerinin Genel Değerlendirilmesi ... 13

3.2 Abdullahpaşa Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri ... 18

3.3 Ataşehir Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri ... 277

3.4 Cumhuriyet Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri ... 35

3.5 Çaydaçıra Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri ... 45

3.6 Sürsürü Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri ... 51

3.7 İncelenen Mahallelerde Vergi Değeri ve Piyasa Değeri İlişkileri ... 62

4.GENEL DEĞERLENDİRME VE SONUÇ ... 64

KAYNAKÇA ... 67

EKLER ... 70

EK-1: Abdullahpaşa Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu ... 71

EK-2: Ataşehir Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün Entegrasyonu ... 72

(6)

vi

EK-3: Cumhuriyet Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün

Entegrasyonu ... 73 EK-4: Çaydaçıra Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün

Entegrasyonu ... 74 EK-5: Sürsürü Mahallesi İmar Planı Verileri İle Uydu Görüntüsünün

Entegrasyonu ... 75 EK-6: Alan Araştırması ve Veri Toplamada Kullanılan Görüşme Formu ... 76 ÖZGEÇMİŞ ... 78

(7)

vii

KISALTMALAR DİZİNİ

ABD Amerika Birleşik Devletleri

DSİ Devlet Su İşleri

km Kilometre

km² Kilometrekare

m² Metrekare

SSK Sosyal Sigortalar Kurumu

TL Türk Lirası

TOKİ Toplu Konut İdaresi

TÜİK Türkiye İstatistik Kurumu

ÜFE Üretici Fiyat Endeksi

º Derece

“ Dakika

(8)

viii

ŞEKİLLER DİZİNİ

Şekil 2.1 Elazığ İl haritası ... 4

Şekil 2.2 Harput’tan görünüş ... 5

Şekil 2.3 Harput’tan Elazığ manzarası ... 7

Şekil 2.4 Eski Belediye Hizmet Binası... 8

Şekil 2.5 Belediye Hizmet Binası’nın yerine yapılan iş merkezi ... 8

Şekil 3.1 Elazığ İli kent merkezinin imar planı ve çalışma alanı ... 17

Şekil 3.2 Abdullahpaşa Mahallesi imar planı ... 19

Şekil 3.3 Abdullahpaşa Mahallesi beyan edilen arsa ve arazi vergi değeri ile piyasa değeri arasındaki karşılaştırma ... 26

Şekil 3.4 Ataşehir Mahallesi imar planı ... 28

Şekil 3.5 Ataşehir Mahallesi beyan edilen arsa ve arazi vergi değeri ile piyasa değeri arasındaki karşılaştırma ... 34

Şekil 3.6 Cumhuriyet Mahallesi imar planı ... 36

Şekil 3.7 Cumhuriyet Mahallesi beyan edilen arsa ve arazi vergi değeri ile piyasa değeri arasındaki karşılaştırma ... 44

Şekil 3.8 Çaydaçıra Mahallesi imar planı... 47

Şekil 3.9 Çaydaçıra Mahallesi beyan edilen arsa ve arazi vergi değeri ile piyasa değeri arasındaki karşılaştırma ... 50

Şekil 3.10 Sürsürü Mahallesi imar planı ... 52

Şekil 3.11 Sürsürü Mahallesi beyan edilen arsa ve arazi vergi değeri ile piyasa değeri arasındaki karşılaştırma ... 61

(9)

ix

ÇİZELGELER DİZİNİ

Çizelge 3.1 Abdullahpaşa Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014 dönemlerindeki arsa ve arazi vergi değerleri ve güncel piyasa

değerlerinin karşılaştırılması ... 20 Çizelge 3.2 Ataşehir Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014 dönemlerindeki,

arsa ve arazi vergi değerleri ve güncel piyasa değerlerinin

karşılaştırılması ... 29 Çizelge 3.3 Cumhuriyet Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014

dönemlerindeki arsa ve arazi vergi değerleri ve güncel piyasa

değerlerinin karşılaştırılması ... 37 Çizelge 3.4 Çaydaçıra Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014

değerlerinin karşılaştırılması ... 48 Çizelge 3.5 Sürsürü Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014 beyan

değerlerinin karşılaştırılması ... 53 Çizelge 3.6 Seçilmiş mahallelerde 2006-2014 dönemlerindeki cari ve 2014 yılı

fiyatları ile ifade edilmiş (güncellenmiş) emlak vergisi beyan değerleri ile taşınmazların piyasa değerlerinin karşılaştırılması ... 62

(10)

1 1. GİRİŞ

Kentlerdeki nüfus artışına paralel ekonomik ve sosyal yapı ile çevre koşullarında önemli değişim gözlenmektedir. Artan nüfusa bağlı olarak özellikle kentlerde sosyal ve kültürel değerlerin korunması ile kentsel hizmetler ve insanların refah düzeylerinin artırılmasına yönelik çalışmalar daha da önem kazanmaktadır. Kentlerdeki gelişim ve imar hareketleri, taşınmaz piyasasında bazı değişikliklere ve rant artışlarına da etki etmektedir. Kentlerde artan taşınmaz talebi doğal olarak kente yakın çevrede yeni yerleşim alanlarının imara açılmasını zorunlu kılmaktadır. İmar planlarının yapılması ve bu planların hayata geçirilmesiyle birlikte taşınmaz varlığı ciddi oranda değer kazanmaktadır.

Toprak mutlak konumu nedeniyle, kullanım değerini belirleme hakkına sahip olan toprak sahibine tekelci ayrıcalıklar sağlamaktadır. Fiziksel mekanın, iki kişi ya da nesnenin, tamamen aynı konumda yer alamayacağı özelliği ve bu özelliğin kapitalist ekonomide özel mülkiyet olarak kurumsallaştırılması nedeni ile kullanım ve değişim değeri kentsel arazi kullanımı üzerinde önemli sonuçları ortaya çıkarmıştır (Harvey 2003, Meydan ve Emür 2013). Dolayısıyla arazi varlığı, kıt bir kaynak olmasına rağmen, belirli kullanımlar için arazi arzı, bedeli ödenmek koşulu ile esnek bir nitelik kazanmakta ve kentsel arazi piyasasında değer artışları meydana gelmektedir (Ertürk 1995). Kamusal ve özel sektör yatırım kararları, kent içi ve yakın çevresindeki arazinin, kent içindeki ya da kentsel gelişme yönündeki göreli konumuna bağlı olarak, kullanım ve değişim değerinde artış veya azalış olmasına yol açmaktadır.

Türkiye’de birçok büyük kent ve kıyı yerleşimlerinde imar uygulaması ve kentsel dönüşüm projelerine bağlı olarak önemli değer artışı ve hatta rant artışının olduğu gözlenmektedir. Ancak mevcut emlak vergisi sistemi ve genel olarak taşınmaz varlığının vergilenmesine yönelik düzenleme ve uygulama ile imar hakkı ve kentsel gelişmenin neden olduğu değer artışının kamuya kısmen veya tamamen dönüşü sağlanamamakta ve bu alanda yeni model geliştirilmesi zorunlu görülmektedir (Aliefendioğlu ve Tanrıvermiş 2015). Bu çalışmada, kentsel gelişme sürecinde ortaya çıkan değer artışı ve taşınmaz maliklerin elde ettikleri rantın kent ekonomisine yansıtılma durumu, öncelikle genel olarak irdelenmiş ve daha sonra konu Elazığ İli kent

(11)

2

merkezi yönünden değerlendirilmiştir. Kentsel gelişme sürecinde taşınmazların piyasa değerleri, vergi değerlerinden oldukça yüksek düzeyde artış göstermekte ve taşınmazların piyasa değerleri, ciddi oranda artış göstermesine karşın, söz konusu değer artışının emlak vergi değerine yansıtılamadığı hemen her ilde gözlenmekte ve sıklıkla tartışma konusu yapılmaktadır. Bu yapı özellikle yerel yönetimlerin öz gelir kaynağı olan emlak vergi gelirleri ile harçlar, veraset ve intikal vergisi ve değer artış kazancının vergilenmesi gibi yönlerden de merkezi idare vergi gelirlerinde ağır kayba yol açmaktadır.

Elazığ İli kent merkezinin gelişimine bağlı olarak ortaya çıkan değer artışı ve bunun emlak vergisi yoluyla kamuya geri dönüş olanağının irdelenmesi açısından, ilde kayda değer gelişim gösteren Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra ve Sürsürü Mahalleleri’nde taşınmazların piyasa değerleri ile vergiye esas değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Bu amaçla seçilmiş mahallelerde 2006, 2010 ve 2014 genel beyan dönemlerinde takdir komisyonlarınca belirlenen ve kesinleşen arsa ve arazi vasfındaki taşınmazların değerleri ile piyasa değerleri karşılaştırmalı olarak analiz edilmiştir. Genel olarak ülke genelindeki birçok kentte ve özel olarak Elazığ İli kent merkezinde taşınmazların piyasa değerlerinin, beyan edilen arsa ve arazi vergi değerlerinin çok üzerinde olduğu görülmektedir.

Türkiye’de gerek emlak vergisi değeri, gerekse diğer amaçlarla taşınmazların takdir edilen değerlerinin doğru ve tutarlı olmadığı ve buna paralel olarak kamu kaynaklarında kayıpların olduğu görülmektedir. Elazığ İli kent merkezinin gelişimi ile ilgili birçok sayıda bilimsel araştırma yapılmış olmasına (Buldaç 1963, Karaboran 1990, Atay 1991, Ergücü 1991, Temizer 1991, Taşcı 1996, Karakaş 1999, Demirel 2007, Coşkun 2008, Susmaz 2010) karşın, kent gelişiminin taşınmaz piyasasına olan etkisine ilişkin az sayıda da olsa bilimsel çalışmanın yapılmadığı tespit edilmiştir. Az sayıda ilde arazi ve arsa vergisine esas taşınmaz değerlerinin, söz konusu taşınmazların piyasa değerlerine oranla çok düşük düzeyde kaldığı ortaya konulmuştur (Karasu ve Karakaş 2012, Tanrıvermiş vd. 2013). Ankara (Sincan), Konya (Selçuklu) ve Şanlıurfa İlleri’nin kent merkezlerinde vergi değerlerinin, piyasa değerlerinin altında kaldığı piyasa araştırmaları ve farklı yöntemlerle yapılan analizlere dayalı olarak ortaya konulmuştur. Şanlıurfa’da yapılan çalışmada, seçilmiş mahallelerden örnekleme yöntemi ile belirlenen dairelere ait

(12)

3

vergi değeri ile piyasa değeri karşılaştırılmış ve araştırma sonuçlarına göre taşınmazların piyasa değerlerindeki artış ve ortaya çıkan ranttan, kent ekonomisinin yeterli düzeyde pay almadığı ve ciddi oranda vergi kaybının olduğu tespiti yapılmıştır (Karasu ve Karakaş 2012). Gelişen teknolojinin yardımı ile Coğrafi Bilgi Sistemleri teknikleri kullanılarak, yasal mevzuatta bölge, cadde veya sokak bazında belirlenen asgari emlak vergi değerlerinin, değer kazanan taşınmazlara yansıtılması ve asgari beyan sisteminin kontrolünün sağlanacağı da değerlendirilmiştir (Alkan vd. 2006).

Bu çalışmanın amacı; Elazığ İli kent merkezinin gelişim aşamaları ve gelişim trendi yüksek olan seçilmiş beş mahallesinde 2006-2014 genel beyan dönemlerine ilişkin olarak takdir komisyonlarınca belirlenen ve kesinleşen arsa ve arazilerin vergi değerleri ile piyasa değerlerinin karşılaştırılmalı analizi yapılmış ve yerel yönetimlerin önemli gelir kaynaklarından, emlak vergisi gelirinin hakkaniyete uygun biçimde tarh, tahakkuk ve tahsil edilemediği ortaya konulmuştur. Araştırmanın önemi ve amaçlar giriş bölümünde kısaca açıklanmış ve izleyen bölümünde, Elazığ İli kent merkezinin kuruluşu, tarihsel gelişimi, bölge insanlarının yaşam tarzları ve Cumhuriyet’in kurulmasından itibaren gelişim trendi irdelenmiştir. Üçüncü bölümünde; Elazığ İli kent merkezinin 2006-2014 genel beyan dönemleri arasında imar hareketlerinin diğer mahallelere göre daha fazla olduğu; Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra ve Sürsürü Mahalleleri’ndeki cadde ve sokakların, beyan edilen arsa ve arazilerin vergi değerleri ile gayrimenkul değerleme ilkelerinin göz önünde bulundurularak tespit edilen piyasa değerlerinin, karşılaştırmalı sayısal analizi yapılmıştır. Araştırma sonuçları kısmında ise, imar hareketleri ile birlikte değer kazanan taşınmazların, kent ekonomisine yansıtılması noktasına yönelik genel değerlendirme yapılmış ve mevcut uygulamanın iyileştirilmesine yönelik teknik ve hukuki önlemlerin genel çerçevesi çizilmiştir.

(13)

4

2. ELAZIĞ ŞEHRİ’NİN KURULUŞU VE GELİŞİMİNİN İNCELENMESİ

Elazığ İli, tarihsel ve mekânsal gelişimi Harput ile başlamıştır. Osmanlı Devleti’nin himayesine giren Harput idari açıdan, Diyarbakır Eyaleti’ne bağlı bir sancak olarak teşkilatlandırılmıştır. Bu dönemde önemli gelişim gösteren Harput 1845 yılında eyalet merkezi olmuş, Malatya, Dersim (Tunceli) ve Ergani sancakları Harput’a bağlanmıştır.

Elazığ İli, Doğu Anadolu Bölgesi’nin güneybatısında olan Yukarı Fırat Bölümü’nde yer almaktadır. Toplam alanı 9.151 km² olan ve bu alanı ile Türkiye topraklarının % 0,12’sini meydana getiren il sahası, 40º 21” ile 38º 30” doğu boylamları ile 38º 17” ile 39º 11” kuzey enlemleri arasında kalmaktadır. Bu çerçeve içinde şekil olarak kabaca bir dikdörtgene benzeyen Elazığ İli, topraklarının doğu-batı doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık 150 km, kuzey-güney yönündeki genişliği ise yaklaşık 65 km civarındadır (Şekil 2.1). İli, doğudan Bingöl, kuzeyden Tunceli, batıdan Malatya, güneyden ise Diyarbakır İlleri’nin arazileri çevrelemektedir. İklim olarak Karasal ve Akdeniz iklimlerinin hakim olduğu görülmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)’nun Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi çalışmasına göre 2014 tarihinde Elazığ İl nüfusunun 568.753 kişi olduğu ve kent merkezi nüfusunun son yıllarda hızlı büyüme trendi gösterdiği ortaya konulmuştur.

Şekil 2.1 Elazığ İl haritası

(14)

5 2.1 Harput

1515 yılında Çaldıran Muharebesi’nden sonra Osmanlı Ordusu tarafından fethedilerek Osmanlı İdaresi’ne geçen Harput, başlangıçta Diyarbakır Eyaleti’ne bağlı bir sancak halinde teşkilatlandırılmıştır. Harput’ta o zaman toplam 17 adet mahalle bulunmaktadır.

19. yüzyılın sonlarında Harput’ta 2670 konut, 843 dükkan, 10 camii, 10 medrese, 8 kütüphane, 8 kilise, 12 han ve 90 adet hamamın olduğu bilinmektedir. Harput, birbirine çok benzeyen sebeplerle tarihe karışan birçok eski Türk şehirleri gibi terk edilmiş ve yerini bugünkü Elazığ’a bırakmıştır. Elazığ, II. Mahmut döneminde, 1834 yılında şark vilayetlerinde ıslahata ve devlet otoritesini yeniden kurmaya memur edilen Reşit Mehmet Paşa zamanında halk arasında mezra denilen şimdiki yerine kurulmaya başlanmıştır(Susmaz 2010). Aynı yıl içinde hastane, kışla ve cephane binaları yapılmış, vilayet merkezi Harput’tan buraya nakledilmiştir. Bu nakilde, Harput’un artık bir hudut şehri olmaktan çıkması, ana yollara uzak kalması, bilhassa kış mevsiminde ulaşım güçlüğü ve mezranın şehir kurulmasına elverişli topoğrafik yapısının olması önemli rol oynamıştır (Şekil 2.2).

Şekil 2.2 Harput’tan görünüş

(15)

6

Yeni kurulan şehir, önceleri eyalet ve kısa süre içerisinde vilayet merkezi olmuştur.

Osmanlı Devleti’nin son yıllarında Malatya ve Dersim Sancakları da buraya bağlı iken 1921’de bu iki sancakta Elazığ’dan ayrılmıştır. Sultan Abdülaziz devrinde imar uygulamalarından dolayı Elazığ’a tayin edilen İsmail Paşa’nın teklifi ile 1862 yılında

‘Mamurat Al-aziz’ adı verilmiştir. Fakat telaffuzu zor olduğundan halk arasında kısacası

‘Elaziz’ olarak söylenegelmiştir. Atatürk’ün 1937’de şehre teşrifleri sırasında ‘Azık İli’

anlamına gelen Elazığ adı verilmiştir (Susmaz 2010).

2.2 Elazığ Ovası’na Geçiş

1800’lü yılların ikinci yarısından itibaren mezraya göç başlarken, din adamları ve muhafazakârlar yaşantılarını Harput’ta devam ettirmekte olup, kabristan ziyaretleri ve bahçelere geliş gidiş gibi sebeplerden dolayı Harput, hareketliliğini devam ettirmekteydi. O yıllarda Elazığ’da refah seviyesi iyiydi. Refahın kaynağının en önemli etkenini ticaret oluşturmakta ve geniş bir hinterlandın ticaret merkeziydi. Elazığ o günlerde Türkiye’nin en geniş vilayetlerinden bir tanesi olup, henüz Tunceli teşekkül etmemiş, Bingöl kopmamış, İsmet Paşa’nın iltimas ve himayesine geçen Malatya, Elazığ’a akrabalık bağları ile bağlı Arapgir’i almamış, keza yine yakın akrabalık bağları olan Kemaliye, Erzincan’a verilmemişti. Merkezde her ilde bulunan Devlet Hastanesi ve Askeri Hastane’nin dışında Cumhuriyet’ten önceki dönemden kalma Amerikalılar tarafından yapıldığı söylenen Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da branşındaki tek müessese olan ‘Emrazı Akliye ve Asabiye Hastanesi’ bulunmaktaydı (Demirel 2007).

Elazığ’ın tarihi gelişimine bakıldığında; 1800-1900 döneminde Harput’tan Elazığ’a göçle birlikte şehir oluşmaya başlamaktadır (Şekil 2.3). Şehrin ilk yerleşim yeri Çarşı Mahallesi ve civarı olup, daha sonra İzzet Paşa, Rızaiye, Nail Bey ve Çarşı Mahallesi etrafında gelişim göstermiştir. Şehrin dokusu, ilk yerleşimde birbirini dik kesen sokak ve caddelerden oluşurken, kerpiç ve taştan 1-2 katlı binalarda zamanla yapılmaya başlamıştır (Coşkun 2008).

(16)

7

Şekil 2.3 Harput’tan Elazığ manzarası 2.3 Elazığ Şehir Merkezi’nin Tarihsel Gelişimi

Elazığ Şehri’nin kuruluşu 19. yüzyılın ortalarına doğrudur. Bu tarihten evvel, kalesinin ve yüksek konumun verdiği müdafaa imkanlarından faydalanarak 20.000 nüfuslu Harput Şehri, ovaya hakim olan tek şehirdir. Fakat şartların değişmesi, şehrin ana yollardan uzak olması, ova ile arasındaki ulaşım yolunun kış aylarında kapanması ve diğer birtakım sebeplerden dolayı ovaya geçiş başlamıştır. Bu suretle başlangıçta bir askeri garnizon ve memur kolonisi olarak kurulan Elazığ, yerli halkın da yerleşmesi ile kalabalıklaşmış ve genişlemiştir (Taşçı 1996).

Ulukent (Hüseynik), Elazığ’ın kuzeybatı tarafında kurulmuş çok eski bir yerleşim yeri olup, o zamanlarda Harput’un bir mahallesiyken, bugün ise Elazığ İl merkezi sınırları içerisindedir. Ulukent ile Harput’un ticari bağlantıları uzun yıllar devam etmiştir.

1900’lü yılların başında önemli bir alışveriş merkezi olan Ulukent, verimli bahçelere ve bu bahçeler içerisinde estetik mimarili yapılara sahipti (Susmaz 2010).

(17)

8

2.4 Cumhuriyetten Sonraki Dönemde İmar Uygulaması ve Kentsel Gelişme

1931 yılında Belediye Başkanlığı’na seçilen Hürrem Bey, belediye binasının hizmet vermekte yetersiz olduğunu görünce, yeni bir belediye binası yapmaya karar vererek bakımı güçleşen birçok belediye taşınmazını satarak yeni belediye hizmet binasını inşa etmiştir. Bu bina Elazığ’ın ilk betonarme yapısı olma özelliğini de taşımış ve ilerleyen zamanlarda ihtiyaçlara yeteri düzeyince cevap verememesi nedeni ile belediye hizmet binası taşınarak, yerine alış-veriş merkezi inşa edilmiştir (Şekil 2.4, Şekil 2.5).

Şekil 2.4 Eski Belediye Hizmet Binası

Şekil 2.5 Belediye Hizmet Binası’nın yerine yapılan iş merkezi

(18)

9

İkinci Dünya Savaşı’ndan dolayı 1927–1950 yılları arasında Elazığ İli kent merkezinin gelişimi, birçok şehirde olduğu gibi geri kalmıştır (Karakaş 1999). Şehrin ilk imar planı 1933 yılında çıkarılan 2290 sayılı Belediye Kanunu çerçevesinde 1944 yılında yapılmıştır.

1950’lerde Türkiye koşullarında önemli değişiklikler olmuştur. Tarımda makineli sisteme geçişle birlikte ilin kırsal kesim nüfusunda önemli bir işsizlik problemi belirmiş ve böylece kırsal nüfusun merkezlere akın etmesi sürecine girilmiştir. Bu şartlar Elazığ İli’nde de gerçekleştiği için çevreden göç alarak 1927 yılında 19.216 olan nüfus, 1950 yılında 29.317’ye yükselirken, 1955 yılında ise 41.667 kişiye ulaşmıştır.

Kentin gelişmesinde yeni bir dönemin başlangıcı olmuştur. İnşaat sektörü birden bire canlanırken kent çıkışlarında toplu konut siteleri ile kentsel alan yeni boyutlar kazanmıştır. Keban Barajı Projesi’nin uygulamaya konulmasıyla, kırsal alanların su altında kalmasından dolayı vatandaşlara ödenen kamulaştırma bedelleriyle başlayan kent merkezine göç, günümüzde ise terör sebebiyle her geçen gün artmaktadır. Bu tür olaylara hazırlıklı olmayan yerel yönetimler, gerekli önlemleri alamadıkları için kentin problemleri daha fazla artmıştır. 40-50 yıl önceki bahçeli nizamdaki 1-2 katlı kerpiç evler yıkılarak çok katlı ve bitişik nizamda bir yapılaşmaya gidilmiştir. Alt yapının yetersiz, park ve yeşil alanları olmayan çarpık bir şehirleşme olmuştur (Taşçı 1996).

1950-1965 yılları arasındaki nüfus artışına, kamuya ait işyerlerinin çoğalması, ticari ve sanayi yatırımlarındaki gelişmelerinin yanı sıra dışarıdan gelen göçler de kayda değer etki yapmıştır. DSİ, İller Bankası, Karayolları, SSK Hastanesi ve diğer kamu kurumları ile birlikte çimento ve şeker fabrikalarının açılmasıyla şehir, Doğu Anadolu Bölgesi’nde merkez haline gelmiştir (Karakaş,1999). 1963 yılı kamu yatırımlarında kişi başına Türkiye’de 23,4 TL düşerken, Elazığ’ın 30-40 TL’lik bir yatırım payı almış olması ve prodüktif yatırımlarda ülke ortalaması 80 TL iken, Elazığ’ın 200 TL’den fazla pay alması ekonomik canlanmayı doğurmuş ve nüfusun hızlı gelişimini daha da tetiklemiştir (Keleş 1964).

(19)

10

1950–1965 döneminde şehir, kuzey ve güneyde olmak üzere iki alanda gelişme göstermiştir. Kuzeyde İzzetpaşa ve Nail Bey Mahalleleri’nin batı kesimlerindeki gelişmeler devam etmiş, Yenimahalle ve Kültür Mahalleleri’nin ilk temelleri oluşmaya başlamıştır. Güneyde ise demiryoluna paralel, doğu-batı doğrultusunda uzanan Kızılay (Kesrik) ve Sürsürü Köyleri’nin kent merkezine mahalle olarak katılması ile birlikte tarım arazilerinin zamanla azaldığı görülmektedir (Karakaş 1999).

Nüfusun artmasında kamuya ait işyerlerinin, eğitim tesislerinin ve sanayi işletmelerinin sayısal artışlarının etkisi fazla olmuştur. Şehir cazibesindeki artış ve göçlerle birlikte nüfus artışı hız kazanmıştır. Elazığ Devlet Mühendislik ve Mimarlık Akademisi’nin açılması ve 1969 yılında Keban Barajı istimlâk bedellerinin sanayiye kanalize etmek için oluşturulan Keban Holding sayesinde nüfus artışı daha da hızlanmıştır (Ergücü 1991, Karaboran 1990).

1966 yılında temeli atılan ve 1974 yılından sonra su toplamaya başlayan Keban Barajı altında kalan yerleşimlerden göç eden kırsal nüfusun şehir merkezine yerleşmesi ve üniversitenin kurulması ile birlikte şehir merkezi son derece gelişim göstermiştir (Karakaş 1999). Barajın yapılmasından dolayı göç etme zorunda kalan ailelerin; % 49’u Elazığ Şehir merkezine, % 5’i Erzincan ve Tunceli’ye ve % 2’si de Malatya’ya göç etmişlerdir (Tümertekin 1968).

1965 yılında yapılan imar planında şehrin çevresinde yer alan kırsal yerleşim alanlarından bir kısmı plan içine alınırken büyük bir kısmı da plan dışında tutulmuştur.

Kentin gelişiminde problem olabileceği düşünülerek çevredeki kırsal yerleşim alanlarının tümü plan içine alınsaydı; hem ileride şehrin kontrolsüz büyümesi engellenebilir, hem de plansız ve denetimsiz yapılaşmanın önüne rahatlıkla geçilebilirdi.

Sürsürü ve Kızılay Mahalleleri, 1965 yılında yapılan planda kent merkezine dahil edilmiş fakat diğer bölgeler yine plan dışında tutulmuştur. Böylece şehir merkezine mahalle olarak eklenen kırsal yerleşim sahalarında yer alan konutların, yapı niteliklerinin şehirsel alanlardaki konutlardan farklılığı ve şehirde nitelik olarak çok tartışılan gecekondu sorununu ortaya çıkarmıştır. (Doğanay 1991, Keleş 1984).

(20)

11

1960 yıllarına kadar şehirde hiç görülmeyen gecekonduların belirmeye başladığı ve 1965 yılında 12.504 konuttan 3.000’nin gecekondulardan oluştuğu belirtilmektedir (Buldaç 1963). 1965 yılında en fazla 4 kat imarı kabul eden ve düşük yoğunluklu bir dokulaşmayı hedef alan ikinci imar planı yapılmıştır. Fakat bu planın, yukarıdaki belirtilen kontrolsüz gelişmeler hesap edilemediğinden yetersiz kalma durumuna gelmiştir. 1968 yılında Elazığ’ın kalkınmada öncelikli iller arasında yer alması, baraj öncesinde gelen ve gelecek olan nüfusu şehrin kaldıramayacağı ve gecekondulaşma ihtimaline karşı Zafran ve Abdullahpaşa Mahalleleri’nde gecekondu önleme alanları oluşturulmuştur (Atay 1991).

Yoğun göç dalgası nedeniyle plan içinde bulunmayan ve şehrin kenar kesiminde yer alan Çatalçeşme, Gümüşkavak ve Ulukent gibi kırsal yerleşmelerde de nüfusun arttığı görülmektedir. Bu gelişme şehrin çevresindeki plansız yapılaşma ve denetimsiz konut oluşumunu hızlandırmıştır. Zira göç edenlerin büyük bir kısmı kırsal yerleşim alanlarından araziler satın alarak yapılaşmayı hızlandırmışlardır. Bu olay izinsiz yapılaşmayı tetiklemiş ve şehrin geniş bir alana yayılmasının ilk sinyallerini vermiştir.

Türkiye’de 1980 yılından itibaren hızlanan toplu konut uygulamalarında yer seçiminin coğrafi çevre şartlarından ziyade arazi varlığına bağlı olarak ana ulaşım aksları ve çevre yollarına yakın yerlerin seçildiğini görüyoruz (Doğanay 1989). Elazığ’da da 1985 yılından itibaren toplu konut uygulamaları hız kazanmış ve 16.500 konutluk Doğukent Projesi, 1990 yılında başlatılmıştır (Temizer 1991). 1975-1998 döneminde merkezdeki mahallelerde dikey yönde gelişim görülürken, kuzeyde Safran ve Esentepe, güneyde Hicret, doğuda Kırklar, Ulukent, Gümüşkavak, Doğukent ve Çatalçeşme, batıda ise Abdullahpaşa ve Cumhuriyet Mahalleleri oluşmuş ve şehir yatay olarak da hızla büyümüştür.

Son olarak 2014 yılı verilerine göre ilin kent merkezi; yaklaşık 400.000 nüfusa sahip ve 38 adet mahalleden oluşmaktadır. Özellikle 2006-2014 döneminde, Çaydaçıra, Cumhuriyet, Sürsürü, Abdullahpaşa ve Ataşehir Mahalleleri gibi şehrin batı kesiminde yer alan yerleşimlerin gelişmesi ve kent gelişiminin batı yönünde olması sebebiyle söz konusu yerleşim yerlerinde taşınmaz talebinin oldukça yüksek düzeye çıktığı ve doğal

(21)

12

olarak taşınmaz piyasa değerlerinin artış eğiliminde olduğu gözlenmiştir. Anılan mahallelerde yeterli talep gören arazi varlığı, kooperatifleşme ve toplu konut uygulamaları ile hızlı gelişim göstererek aşırı nüfus kazanmışladır.

(22)

13

3. ELAZIĞ İLİ KENT MERKEZİNDE HIZLI GELİŞEN SEÇİLMİŞ MAHALLELERDE 2006-2014 DÖNEMİNDE ARSA VE ARAZİLERİN

VERGİ DEĞERLERİ İLE PİYASA DEĞERLERİNİN

KARŞILAŞTIRILMASI

3.1 Kentsel Gelişme Eğilimlerinin Genel Değerlendirilmesi

Kentsel gelişme ve kentte mekanın kullanımı birçok doğal, ekonomik, tarihsel ve sosyal parametrelere bağlıdır. Konum ve ulaşım özellikleri, yerleşimlerin gelişme eğilimlerini etkileyen birçok unsuru barındırmaktadır. Doğu Anadolu Bölgesi’nde ulaşım ağının önemli bir parçası olmakla birlikte Bingöl, Tunceli, Muş ve Van Şehirleri’nden karayolu ile İç Anadolu Bölgesi’ne seyahat eden araçların büyük bir kısmı Elazığ İli kent merkezinden geçmektedirler. Bu durum kent merkezinin gelişimi ve kent ölçeğinin büyümesine önemli katkı yapmaktadır.

Elazığ İli şehir merkezindeki mahallelerin orantılı biçimde gelişim gösteremedikleri gözlenmektedir. Şehir merkezinin doğu ve kuzey kısımlarında bulunan mahalleler, sosyal ve ekonomik durumlarından dolayı istenilen gelişim düzeyine erişemedikleri dikkati çekmektedir. Oysa şehir merkezinin batı kısmında böyle bir durum söz konusu değildir. Şehrin batıya doğru eğilim göstermesi ve yeni imar alanlarının oluşturulması ile Çaydaçıra, Cumhuriyet, Sürsürü, Abdullahpaşa ve Ataşehir Mahalleleri gibi yerleşimler, ciddi oranda gelişim göstermiş ve kent merkezinde önemli bir konuma sahip olmuşlardır. Bu gelişim ve imar hareketlenmeleri ile birlikte bölgedeki taşınmazların değerinde ciddi oranda artışlar meydana gelmiştir. Türkiye’de birçok kent merkezinde oluğu gibi Elazığ İli kent merkezi de batıya doğru gelişimini devam ettirmekte ve söz konusu bölgelerin imar uygulamaları ile birlikte daha da cazip hale geldiği görülmektedir (Şekil 3.1).

Elazığ İli kent merkezi yerleşim alanının % 90 kadarı alüvyon zemin üzerinde kurulu olup, kentsel yerleşimin en yoğun olduğu bölgenin yarısı, birinci derece deprem riskli zemin üzerinde bulunmaktadır. Yoğun yerleşim bölgesindeki konutlar yüksek katlı, cadde ve sokaklar ise dar olduğundan deprem hasarının boyutunu artırıcı etki yapabileceği değerlendirilmiştir. Konu ile ilgili önceki çalışmalarda genel olarak zemin

(23)

14

özelliklerinin ön planda tutulacağı çağdaş bir şehir planının hazırlanarak, deprem riski yüksek olan bölgelerdeki binaların azaltılması ve buralara yeşil alanlar, parklar, açık spor alanları, geniş cadde ve bulvarların tesis edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır (Palutoğlu ve Tanyolu, 2006). Ancak kentsel yerleşim alanlarının içinde çok katlı konut ile ticari alanlardaki yapıların afet riskli olması ve yeni imar uygulaması ile yıkılması, ancak bedelinin ödenmesi veya yerine yeni taşınmaz verilmesi ve değerlerinin denkleştirilmesi yoluyla mümkün olabilecektir. Bununla birlikte hem merkezi idare, hem de yerel idarenin bu yönde bir çalışma yapabilecek mali olanaklara sahip olmadığının vurgulanması gerekecektir.

Kent merkezinde seçilmiş mahallelerde arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerleri ile vergi değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmış ve gelişme ile ortaya çıkan değer artışının vergi değerine yansıtılma olanakları irdelenmiştir. Mahalle ölçeğinde arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde; Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın resmi internet sitesinden (Anonim 2014) temin edilerek son üç genel beyan dönemine (2006-2010-2014 dönemleri) ait arsa ve arazi vergi değerlerinin incelenmesi neticesinde; beyan dönemlerine göre takdir komisyonu tarafından belirlenen vergi değerlerinin mahalle sınırları içinde bulunan taşınmazların imar durumları ve yapılaşma koşulları ile büyük ölçüde ilişkili olmadığı, genel olarak önceki beyan dönemlerine ilişkin vergiye esas arazi ve arsa değerlerinin enflasyon oranı dikkate alınarak belirli nispetlerde artırılması yoluna gidildiği gözlenmiştir.

Taşınmazların imar ve kullanım durumları ile gayrimenkullerin piyasa değerlerine bakılmaksızın takdir edilen vergi değerlerinin mevzuata ve bilimsel esaslara uygun olmadığı açıkça görülmektedir (Anonim 2014).

Kent merkezinde hızlı gelişim gösteren; Abdullahpaşa, Ataşehir, Cumhuriyet, Çaydaçıra ve Sürüsü Mahalleleri’nde hazine, belediye ve diğer kamu idarelerinin taşınmaz satışları ile özel kişi ve kurumların satışlarına ilişkin tapu verileri ile toplam 32 adet taşınmaz alım-satımı yapan ve danışmanlık hizmeti veren ofislerle anket ve karşılıklı görüşme ile toplanan verilerin analizi yapılarak bulunan taşınmazların piyasa satış değerleri ortaya konulmuştur. Piyasa değerlerinin analizinde seçilen beş mahallede

(24)

15

son 10 yıldaki taşınmaz satışları ile kamu idarelerinin ihaleli satışları ve satış ilanları gibi diğer veri kaynaklarından da yararlanılmıştır.

Gerek emlak ofislerinden toplanan veriler, gerek kamu kurumlarının taşınmaz satış verileri, gerekse emlak alım-satımı yapan kişi ve kurumların satış ilanlarından elde edilen verilerin değerlendirilmesi neticesinde karşılaştırmalı satış analizi ile arsa ve yapı piyasa değerleri tespit edilmiş ve bağımsız bölümlerin piyasa satış değerlerinden inşaat maliyetleri düşülerek de arsa birim değerlerinin tespiti yapılmış ve elde edilen arsa piyasa değerlerinin geçerliliği olası bütün yöntemlerle teyit edilmiştir (Tanrıvermiş 2008, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2008). Son üç beyan döneminde arsa ve arazilerin vergi değerleri ile hem cari, hem de 2014 beyan dönemi (Ağustos 2013 tarihi) fiyatları üzerinden incelenmiş ve değerlendirme yapılmıştır. Seçilmiş mahallelerde cadde ve sokakların güncel arsa piyasa değerleri ile son üç genel beyan döneminin fiyatlarının karşılaştırması yapılmış ve önceki beyan dönemlerine ait vergi değerlerinin güncellenmesinde, vergi değerlerinin kesinleştiği ayın Üretici Fiyatları Endeksi (2006 genel beyan dönemi için Temmuz 2005 ÜFE, 2010 genel beyan dönemi için Temmuz 2009 ÜFE) ile 2014 genel beyan dönemi için vergi değerinin kesinleşme tarihi olan Ağustos 2013 tarihinin Üretici Fiyatları Endeksi arasındaki oran artıştan yararlanılmıştır.

Seçilmiş mahallelerde hem genel beyan dönemlerine ait cari fiyatlar ile cadde ve sokaklara göre vergi değerleri ile söz konusu dönemlerde arsa piyasa satış fiyatları, hem de son üç beyan dönemlerinin güncellenmesi yoluyla bulunan vergi değeri ile arsa piyasa değerlerinin karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Özellikle 2014 genel beyan dönemi fiyatları ile ifade edilen vergiye esas arsa ve arazi değerleri ile kentsel gelişme ve vergi değeri ilişkileri irdelenmiş (Çizelge 3.6) olup, cadde ve sokak düzeylerinde takdir edilen arsa birim değerlerinin gerçek piyasa satış değerlerine oranları bir karşılaştırma ölçütü olarak ele alınmıştır.

2013/1 nolu Maliye Bakanlığı İç Genelgesi’nde de vurgulandığı üzere, takdir komisyonlarınca yapılacak değer takdirlerinde cadde ve sokak düzeylerinde asgari değerin ortaya konulması esas olmakla birlikte her bir cadde ve sokakta değer

(25)

16

bakımından farklı bölgeler veya imar ve kullanım özellikleri yönünden farklılık gösteren adaların olması halinde, söz konusu bölgelerin cadde ve sokaklardan farklı vergi değerlerinin olması gerekecektir. Ancak incelenen bütün mahallelerde cadde ve sokak düzeylerinde en düşük değerli arsanın piyasa değeri olarak tanımlanan asgari ölçüdeki vergi birim değerinin tespiti yapılmış ve değer bakımından farklı ada ölçeğine inilmemiştir.

(26)

Şekil 3.1 Elazığ İli kent merkezinin imar planı ve çalışma alanı

17

(27)

18

3.2 Abdullahpaşa Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri

Mahalle, şehir merkezinin batı kısmanda yer almakta ve yaklaşık 2,5 milyon m² alanı kaplamaktadır. Mahallenin güncel nüfusu 25.000 kişi olup, fiziksel nüfus yoğunluğu hektara 100 kişi düzeyinde ve nüfus yoğunluğunun oldukça yüksek seviyede olduğu tespit edilmiştir. İncelenen mahalle sınırları içinde mevcut arsa varlığının imar işlevleri ağırlıklı olarak konut ve ticari alanlar olarak belirlenmiş olup, yeni alanların imara açılması ile birlikte sürekli gelişimin olması beklenmektedir. Mahalle sınırları içindeki Eğitim Sokak, Hamzet Sokak, Malatya Caddesi, Prof. Dr. T.Yazagan Caddesi, Şair N.Yıldırım Gençosmanoğlu Caddesi, Saraybosna Caddesi ve Vahit Uslu Sokak hariç genel olarak konut imarlı parsellerde kat adedi üç, belirtilen cadde ve sokaklarda ise genelde 5 katlı yapı inşasına izin verilmektedir (Çizelge 3.1, Şekil 3.2, Ek-1).

Kent merkezinin en cazip yerleşim alanlarından biri olan mahalle, ayrık nizamda yapılaşmış ve geleneksel yerel yerleşim kültürüne uygun bir yapılanma göstermektedir.

Genel olarak eğitim seviyesi yüksek, suç oranı düşük, ticaret ve esnaflar ile ilin bürokrat ve akademisyenlerinin ikamet ettiği mahallede taşınmaz talebinin ve doğal olarak taşınmazların kira bedeli ve piyasa değerlerinin oldukça yüksek düzeyde oluştuğu tespit edilmiştir. 2006 döneminde ortalama arsa ve arazi vergi değeri 15,00 TL/m² iken, 2010 döneminde ortalama % 100 oranında artış yapılarak asgari beyan değeri 30,00 TL/m² seviyesine taşınmıştır (Çizelge 3.1, Şekil 3.3). Son olarak 2014 beyan döneminde birim arsa vergi değerinin 80,00 TL ile 90,00 TL aralığında değişim gösterdiği ve takdir komisyonu tarafından belirlenen vergi değerinin her üç beyan döneminde de piyasa koşullarına oranla çok daha düşük olduğu ortaya konulmuştur.

Mahalle sınırları içinde arsa birim vergi değerlerinin düşük olması nedeni ile son üç genel beyan dönemi içinde vergi değerinin iptali ve yeniden takdir edilmesine yönelik açılmış davanın olmadığı tespit edilmiştir. Hem mahalle muhtarı ve mahalle yönetimi, hem görüşülen emlak ofisleri ve danışmanlık firmaları tarafından da genel olarak mahallede emlak vergisine esas arsa değerinin oldukça düşük düzeyde olduğu beyan edilmektedir. Ancak vergi değerinin aynı zamanda harca esas değer olarak kullanılması nedeni ile yüksek değer takdir edilmesi, emlak aracıları tarafından arzu edilmemektedir.

(28)

Şekil 3.2 Abdullahpaşa Mahallesi imar planı

19

(29)

Çizelge 3.1 Abdullahpaşa Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014 dönemlerindeki arsa ve arazi vergi değerleri ve güncel piyasa değerlerinin karşılaştırılması (Anonim 2015)

Sokak/Cadde Genel İmar

Durumu

2006 Dönemi Vergi Beyan Değeri

(TL/m²)

2014 Yılı Piyasa Değeri

(TL/m²)

250. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

251. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

252. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

253. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

254. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

255. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 350,00

256. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

257. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

258. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 350,00

259. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

260. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

261. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 350,00

20

(30)

21

Durumu

(TL/m²)

262. Sokak Konut- 3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

263. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

264. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

265. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

266. Sokak Konut-3 Kat 20,00 40,00 80,00 320,00

267. Sokak Konut-3 Kat 20,00 40,00 80,00 320,00

268. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

270. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

271. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

272. Sokak Konut-3 Kat 20,00 40,00 80,00 350,00

273. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

274. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

21

17

(31)

22

Durumu

(TL/m²)

275. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

277. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

278. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

279. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

287. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

288. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

289. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

290. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

292. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

293. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

294. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

295. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

22

(32)

23

Durumu

(TL/m²)

2014 Yılı Piyasa Değeri(TL/m²)

296. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

297. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

298. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

300. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

301. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

302. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

303. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

304. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

305. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

306. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

307. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

308. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

23

(33)

24

Durumu

(TL/m²)

309. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

310. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

311. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

312. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

313. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

318. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

319. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

320. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

321. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

322. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

323. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

332. Sokak Konut-3 Kat 15,00 30,00 75,00 300,00

24

(34)

25

Durumu

(TL/m²)

Eğitim Sokak Konut-5 Kat 25,00 30,00 210,00 650,00

Hamzet Sokak Konut-5 Kat 25,00 30,00 210,00 650,00

Malatya Caddesi Ticaret+Konut-5

Kat/6Kat 30,00 60,00 210,00 1.200,00

Prof.Dr. Turan Yazagan.

Caddesi Konut-5 Kat 20,00 50,00 210,00 650,00

Şair Niyazi Yıldırım

Gençosmanoğlu Caddesi Konut-5 Kat 25,00 60,00 250,00 700,00

Saraybosna Sokak Konut-5 Kat 25,00 60,00 190,00 900,00

Şehit Vahit Uslu Sokak Konut-5 Kat 10,00 30,00 76,00 650,00

25

(35)

26

Şekil 3.3 Abdullahpaşa Mahallesi’nde arsa vasfındaki taşınmazların vergi değerleri ile arsaların piyasa değerlerinin karşılaştırılması 0,00

50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00 400,00

2006 2010 2014

Değer (TL/m2)

Beyan Dönemleri

Beyan Değeri Güncel Değer

26

Piyasa Değeri

(36)

27

3.3 Ataşehir Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri

Mahalle, şehir merkezinin güney-batı kısmanda yer almakta ve yaklaşık 4 milyon m² alana kurulu bulunmaktadır. Mahallenin güncel nüfusu 15.000 kişi olup, fiziksel nüfus yoğunluğu hektara 270 kişi olarak tespit edilmiş ve nüfus yoğunluğunun Abdullahpaşa Mahallesi’nden daha yüksek olduğu görülmektedir. Mahallenin genel imar durumuna bakıldığında ise konut ve ticari alanların hakim olduğu dikkati çekmektedir. Güney Çevre Yolu’nun faaliyete girmesi ile birlikte imar hareketlenmeleri ciddi oranda artış göstermiş ve bölgede oldukça kıt olan arsa ve arazi varlığının değerinde ciddi artış olması kaçınılmaz olmuştur. İmam Efendi Bulvarı ve Malatya Caddesi, diğer sokak ve caddelere nazaran daha fazla imar hakkına (5 kat ile 8 kat aralığında) sahip ve ticari alanlarında yoğun olduğu görülmektedir. İncelenen mahalle içindeki diğer cadde ve sokaklarının imar durumları genel olarak incelendiğinde ise imar parsellerinin 4 kat ile 5 kat aralığında yapılaşma iznine tabi olduğu görülmektedir (Çizelge 3.2, Şekil 3.4, Ek-2).

Güney Çevre Yolu’nun kent merkezine entegre edilmesinden sonra söz konusu yerleşim alanının oldukça cazip bulunduğu ve son 15 yılda mahallede imar değişimleri ile birçok parselde yeni yapılaşmaların gerçekleştiği tespit edilmiştir. Bu imar değişikliklerinin doğrudan taşınmaz piyasasına yansıması nedeni ile taşınmazların piyasa değerlerinde gün geçtikçe daha hızlı artışın olduğu ve taşınmaz alım-satımında değer artış kazancının önemli bir sorun haline gelmesini önlemek için emlak vergisi beyan değeri üzerinden işlem yapıldığı gözlenmiştir. İncelenen mahallede 2006 döneminde ortalama arsa ve arazi vergi değeri 20,00 TL/m² iken, bu değer 2010 döneminde ortalama % 75 oranında artış göstererek 35,00 TL/m² seviyesine taşınmıştır (Çizelge 3.2, Şekil 3.5). Son olarak 2014 genel beyan döneminde takdir edilen ve kesinleşen birim arsa ve arazi vergi değerlerinin 50,00 TL ile 70,00 TL aralığında kaldığı tespit edilmiştir.

Mahalle içinde cadde ve sokak düzeylerinde yürürlükteki birim arsa ve arazi değerlerinin, Abdullahpaşa Mahallesi’nde olduğu gibi, piyasa koşullarına göre oluşan gerçek alım-satım değerlerinin (320 TL/m² ile 1.200 TL/m² arasında) ancak % 6 ile % 22’sine karşılık geldiği ve vergi değerlerinin oldukça düşük düzeyde kaldığı belirlenmiştir.

(37)

28

Şekil 3.4 Ataşehir Mahallesi imar planı

28

(38)

29

Çizelge 3.2 Ataşehir Mahallesi’nde cadde ve sokakların 2006-2014 dönemlerindeki arsa ve arazi vergi değerleri ve güncel piyasa değerlerinin karşılaştırılması (Anonim 2015)

Durumu

(TL/m²)

23 Nisan Sokak Konut-5 Kat 10,00 25,00 40,00 610,00

Akyüzlü Sokak Konut-5 Kat 10,00 25,00 40,00 630,00

Bal Sokak Konut-5 Kat 15,00 30,00 47,00 570,00

Bedir Sokak Konut-5 Kat 15,00 35,00 55,00 580,00

Cennetyolu Sokak Konut-5 Kat 10,00 25,00 45,00 500,00

Çalışkan Sokak Konut-5 Kat 15,00 30,00 50,00 500,00

Çankaya Sokak Konut-5 Kat 15,00 30,00 45,00 450,00

Çayırlı Sokak Konut-5 Kat 10,00 20,00 50,00 450,00

Dervişler Sokak Konut-5 Kat 15,00 30,00 55,00 450,00

Ergenekon Sokak Konut-5 Kat 20,00 40,00 65,00 470,00

Gakkoşlar Sokak Konut-5 Kat 15,00 30,00 50,00 450,00

Gazi Nihal Sokak Konut-5 Kat 15,00 30,00 50,00 450,00

29

(39)

30

Durumu

(TL/m²)

General Eşref Bitlis Caddesi Konut-4 Kat 15,00 40,00 70,00 750,00

Gözde Sokak Konut-4 Kat 10,00 30,00 50,00 440,00

Hasbahçe Sokak Konut-4 Kat 10,00 20,00 40,00 440,00

Hükümdar Sokak Konut-4 Kat 10,00 25,00 45,00 450,00

İmam Efendi Bulvarı Ticaret+Konut-8 Kat 30,00 55,00 250,00 1.100,00

Kafkaslılar Sokak Konut-4 Kat 10,00 20,00 35,00 350,00

Karakoyunlu Sokak Konut-4 Kat 10,00 20,00 40,00 350,00

Karayol Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 50,00 320,00

Kardeşler Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 45,00 450,00

Kavaklı Sokak Konut-4 Kat 20,00 40,00 55,00 470,00

Kibar Sokak Konut-4 Kat 15,00 25,00 40,00 450,00

Kırgızlar Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 55,00 450,00

30

(40)

31

Durumu

(TL/m²)

Kuvayi Milliye Caddesi Konut-5 Kat 15,00 30,00 70,00 450,00

Malatya Caddesi Ticaret+Konut-5/6

Kat 50,00 75,00 300,00 1.200,00

Mazi Sokak Konut-5/6 Kat 90,00 113,00 140,00 700,00

Misk Sokak Konut-4 Kat 30,00 40,00 65,00 460,00

Muhabirler Sokak Konut-4 Kat 25,00 35,00 55,00 450,00

Muharipler Sokak Konut-4 Kat 25,00 35,00 60,00 450,00

Muharirler Sokak Konut-4 Kat 20,00 30,00 50,00 420,00

Nakkaşlar Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 55,00 430,00

Nazlı Sokak Konut-4 Kat 25,00 35,00 60,00 450,00

Nene Hatun Sokak Konut-4 Kat 30,00 40,00 65,00 460,00

Nöbetçi Sokak Konut-5 Kat 30,00 40,00 70,00 480,00

Orcikli Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 55,00 440,00

31

(41)

32

Durumu

(TL/m²)

Sancaktar Sokak Konut-4 Kat 15,00 25,00 40,00 430,00

Sarahatun Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 45,00 430,00

Semazen Sokak Konut-4 Kat 15,00 25,00 40,00 420,00

Semerci Hoca Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 45,00 450,00

Serdarlar Sokak Konut-4 Kat 25,00 40,00 60,00 460,00

Süleyman Paşa Sokak Konut-4 Kat 20,00 30,00 55,00 450,00

Şelale Sokak Konut-4 Kat 20,00 35,00 55,00 450,00

Şeyh Edebali Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 45,00 450,00

Şehit Polis Naim Gök

Sokak Konut-4 Kat 25,00 40,00 65,00 400,00

Şehit Ali Çalışkan Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 55,00 400,00

Taptuk Emre Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 40,00 400,00

Tatarlar Sokak Konut-4 Kat 25,00 35,00 55,00 400,00

32

(42)

33

Durumu

(TL/m²)

Turkuaz Sokak Konut-4 Kat 20,00 35,00 50,00 400,00

Uğur Böceği Sokak Konut-4 Kat 10,00 25,00 40,00 420,00

Ulubey Sokak Konut-5 Kat 30,00 45,00 60,00 450,00

Uygur Sokak Konut-4 Kat 15,00 30,00 45,00 430,00

Yeni Çevre Yolu Bağ ve Bahçe- 2 Kat 10,00 20,00 30,00 500,00

Yiğitcan Sokak Konut-5 Kat 20,00 45,00 60,00 450,00

Zahitler Sokak Konut-5 Kat 20,00 45,00 60,00 450,00

Zeybekler Sokak Konut-5 Kat 25,00 45,00 65,00 470,00

33

(43)

34

Şekil 3.5 Ataşehir Mahallesi’nde arsa vasfındaki taşınmazların vergi değerleri ile arsaların piyasa değerlerinin karşılaştırılması 0,00

50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00

2006 2010 2014

Değer (TL/m2)

Beyan Dönemleri

Beyan Değeri Güncel Değer

34

Piyasa Değeri

(44)

35

3.4 Cumhuriyet Mahallesi’nde Gelişme ve Vergi Değerleri

Mahalle, şehir merkezinin batı kısmanda yer almakta ve sınırları içinde kalan alan 3,5 milyon m² olarak ölçülmektedir. İncelenen mahallenin toplam nüfusu 25.000 kişi olup, fiziksel nüfus yoğunluğu hektara 140 kişilik seviyesinde ve nüfus yoğunluğu bakımından orta düzeyde bulunmaktadır. Mahalle sınırları içinde 2000’li yılların başında Şehit General Hulusi Sayın Caddesi üzerindeki Akgün Alışveriş Merkezi’nin faaliyete girmesi ile birlikte mahallede mesken ve diğer amaçlarla kullanıma yönelik taşınmaz talebinde ciddi artışın olduğu gözlenmiştir. Bu yerleşim yerinde hem eski yapılaşmış ve yerleşime açılmış alanlar, hem de yeni yapılaşmış alanlar bulunmaktadır.

Farklı dönemlerde inşa edilmiş bina stoku bulunan mahallenin imar durumu incelendiği zaman; genel olarak konut ve ticari kullanımlara ayrılmış alanların varlığı dikkati çekmektedir. Mahallenin büyük bir kısmı 3 kat ve konut imarlı parsellerden oluşmakta olup, özellikle mahalle sınırları içinde Fethi Ahmet Bulvarı, Malatya Caddesi ve Şehit General Hulusi Sayın Caddesi üzerinde 5 kat yapılaşma izni verilmiş olan parsellerin de bulunduğu, ancak anılan bulvar ve caddelerde vergiye esas arsa birim değerinin bütün parsellerde aynı olduğu görülmektedir (Çizelge 3.3, Şekil 3.6, Ek-3).

Mahallede çöküntü alanı niteliğini kazanmış olan eski binaların malikleri tarafından son yıllarda bireysel kentsel dönüşüm uygulaması tercih edilmekte ve bu uygulamada eski binaların yıkılarak yerine yeni binaların inşa edilmesi sağlanmaktadır. Fırat Üniversitesi Kampüsü’ne yakın olması nedeniyle mahallede öğrenci ve akademisyenlerin taşınmaz kiralama ve satın alma eğiliminde oldukları bilinmektedir. Mahalle sakinlerinin sosyal ve ekonomik durumunun il ortalamasına oranla daha yüksek olması söz konusu yerleşim yerini daha çekici kılmakta, mahalle içinde ve çevresinde perakende başta olmak üzere ticari kullanımlar gelişmektedir. Mahallede 2006 döneminde ortalama arsa vergi değeri 30,00 TL/m² olup, bu değer 2010 döneminde ortalama % 70 oranında artış ile 50,00 TL/m² seviyesine ulaşmıştır (Çizelge 3.3, Şekil 3.7). 2014 döneminde arsa vergi değerlerinin 110,00 TL/m² ile 120,00 TL/m² aralığına çekildiği, ancak araştırma sonuçlarına göre hala beyan edilen birim arsa vergi değerlerinin piyasa koşullarına oranla çok daha düşük düzeyde kaldığı ortaya konulmuştur.

(45)

36

Şekil 3.6 Cumhuriyet Mahallesi imar planı

36