ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
DÖNEM PROJESİ
İMARLI PARSELLERDE YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİNİN ARCGIS ORTAMINDA GÖSTERİLMESİ VE ÖZET
BİLGİLERİNİN WEB BROWSER ÜZERİNDE GÖRÜNTÜLENMESİ:
ALTINDAĞ İLÇESİ ÖRNEĞİ
Agah AKSU
TAŞINMAZ GELİŞTİRME ANABİLİM DALI
ANKARA 2013
Her hakkı saklıdır
1 ÖZET Dönem Projesi
İMARLI PARSELLERDE YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİNİN ARCGIS ORTAMINDA GÖSTERİLMESİ VE ÖZET BİLGİLERİNİN WEB BROWSER ÜZERİNDE GÖRÜNTÜLENMESİ: ALTINDAĞ
İLÇESİ ÖRNEĞİ
Agah AKSU
Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Danışman: Doç. Dr. İlhami BAYRAMİN
Bu çalışma ile imarlı parsellerin üzerinde bulunan taşınmazlara ait yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin coğrafi bilgi sistemleri ortamı hazırlanarak ArcGIS Server aracılığıyla Web Browser üzerinden iredelenmesidir. Amaç, taşınmaz değerleme uzmanlarının değerleme sırasında gerek yapıya gerek parsele ait özellikleri çevresel durumlarla birlikte web browser üzerinden sorgulayabilecektir. Aynı zamanda gayrimenkule yatırım yapacak kişilere ve emlakçılara da hitap edebilecek olan bu çalışma ile Türkiye’de Taşınmaz Bilgi Sistemine olan ihtiyacı vurgulanmaktır.
2013, 35 sayfa
Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul, Taşınmaz, Taşınmaz Değerleme, CBC, ArcGIS, Yapı Belgeleri, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanmaz İzin Belgesi
2 ABSTRACT
Term Project
ArcGIS PARCEL RESIDENTIAL BUILDING LICENCE AND BUILDING PERMITS IN DOCUMENTS ON DISPLAY AND SUMMARY INFORMATION SEE
WEB BROWSER:
ALTINDAĞ COUNTY CASE
Agah AKSU
Ankara Univercity
Graduate School of Natural And Applied Sciences Department of Real Estate Development Supervisor: Assoc. Prof. Dr. İlhami BAYRAMİN
In this study, the immovable located on parcels zoned for construction permits and building permits use of geographic information systems environment through Web Browser via ArcGIS Server iredelenmesidir prepared. The aim is to structure real estate valuation experts to the valuation of the properties of the parcel with the web browser to be able to question the environmental conditions. At the same time people will invest in real estate and real estate agents who can cater to the need for this study vurgulanmaktır Commercial Real Estate Information System.
2013, 35 pages
Key Words: Real, Real Estate, Real Estate Appraisal, GIS, ArcGIS, Construction Documents, Construction Permit, Building Permit
3 TEŞEKKÜR
Ankara Üniversite Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı’nda yüksek lisans programına kabul eden ve yönlendiren sayın bölüm başkanımız Prof. Dr.
Harun TANRIVERMİŞ’e, Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı ile Türkiye Belediyeler Birliği Protokol dahilinde ikinci öğretim kapsamında harç ve ücretlerimizi karşılayan Türkiye Belediyeler Birliği’ne, proje kapsamında yardımlarını ve fikirlerini esirgemeyen sayın danışmanım Doç. Dr. İlhami BAYRAMİN’e, düşünceleri ile katıkıda bulunan sayın hocam Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU’na, proje ve yüksek lisans boyunca destekte bulunan sayın Harita Müh. Metin Kamail ERDOĞAN’a, çalıştığım kurum olan Altındağ Belediyesin’de zaman ve izin sorunu olmaksızın dışında yüksek lisans yapmamı desteklyen öncelikle sayın belediye başkanımız Veysel TİRYAKİ’ye, müdürlerim olan sayın Ziya KALAYCIOĞLU ile sayın Abdurrahman KELEŞ’e ve bugüne kadar her zaman yanımda olan canım aileme ve arkadaşlarıma sonsuz teşekkür ederim.
Agah AKSU Ankara, Ocak 2013
4
İÇİNDEKİLER
ÖZET ... 1
ABSTRACT ... 2
TEŞEKKÜR ... 3
ŞEKİLLER DİZİNİ ... 6
1. GİRİŞ ... 7
2. YAPI KAVRAMI ... 8
2.1. Genel Anlamda Yapı Kavramı ... 8
2.2. Hukuki Anlamda Yapı Kavramı ... 8
2.2.1. Binanın elemanları ... 14
2.3. Kanun ve Yönetmeliklerde Tanımlanan Yapı Türleri ... 16
2.3.1. Karada yapılan yapı ... 16
2.3.2. Suda yapılan yapı ... 17
2.3.3. Resmi yapı ... 17
2.3.4. Özel yapı ... 18
2.3.5. Umumi bina ... 19
2.3.6. Daimi ve muvakkat yapı ... 19
2.3.7. Sabit ve hareketli yapı ... 19
2.3.8. Tamirat ve tadilatlar ... 20
2.3.9. İlaveler ... 20
3. RUHSAT (İZİN) KAVRAMI ... 21
4. WEB TARAYICI (BROWSER) ... 22
5. COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİ ... 23
5.1. Temel Kavramlar ... 24
5.2. ArcGIS ... 26
6. TAŞINMAZ DEĞERI VE DEĞERLEME KAVRAMI ... 31
6.1. Taşınmaz Değerlemesinin Uygulama Alanları ... 32
6.1.1. Anayasa ... 32
6.1.2. Kamulaştırma yasası ... 32
6.1.3. Emlak vergisi yasası ... 34
6.1.4. Özelleştirme yasası ... 34
6.1.5. İmar yasası ... 34
6.1.6. Kat mülkiyeti yasası ... 35
6.2. Taşınmaz Değerleme Kriterleri ... 36
6.2.1. Uzaklık ... 36
5
6.2.2. Ulaşım ağı ... 36
6.2.3. Cephe ... 36
6.2.4. Geometrik özelllikler ... 36
6.2.5. Eğim ... 37
6.2.6. Manzara ... 37
7. ALTINDAĞ BELEDİYESİ ÖRNEĞİ ... 38
8. SONUÇ ... 42
KAYNAKLAR ... 43
ÖZGEÇMİŞ ... 44
6
ŞEKİLLER DİZİNİ
Şekil 5-1: Grafik ve grafik olmayan veriler (İŞG, 2005). ... 24
Şekil 5-2: CBS kurulması için gerekli elemanlar (İŞG, 2005). ... 25
Şekil 5-3:ArcGIS Server uygulama yapısı (İŞG, 2005). ... 28
Şekil 7-1: Altındağ Belediyesi Uygulama Örneğinde Web Tarayıcı yardım ile sayfanın yüklenmesi ... 38
Şekil 7-2: Ada / Parsel Sorgulama ... 39
Şekil 7-3: Parselin Bulunması ... 39
Şekil 7-4: Parselin Görüntülenmesi ... 40
Şekil 7-5: Mouse yardımyla parsel üzerindeki gerekli bilgilerin görüntülenmesi ... 40
Şekil 7-6: Geometrik Sorgulamalar ... 41
Şekil 7-7: Yazdırma(Çıktı Alma) Türleri ... 41
7 1. GİRİŞ
Günümüzün en önemli sorunlarından biri de bilgiye gerektiğinde kolaylıkla ulaşabilmektir. Mevcut bilgilerin düzensiz olarak arşivlenmesi bu sorunun doğmasına neden olmaktadır. Mevcut bilgilerin belli bir düzen içerisinde derlenmesi yanında, bu bilgilerden yenilerinin üretilmesi, kullanıcı ihtiyaçlarının hızlı bir şekilde karşılanması, ancak kurulacak bir bilgi sistemi ile mümkün olabilir. Günümüzde CBS bu ihtiyaçlara cevap verebilecek niteliktedir.
Bölgedeki Ruhsatlı ve İskanlı yapıların dağılımı
Gayrimenkul değerleme uzmanlarına ve expertizlere yapının özniteliklerine sağlıklı bir şekilde ulaşabilmesi.
Vatandaşın yatırım yapacağı binanın durumunu sorgulayabilmesi.
Emlakçıların yapı bilgilerine kısa yoldan ulaşabilmeleri
Proje kapsamında pilot uygulama olarak Ankara ili Altındağ ilçesi örnek teşkil edilerek, son 5 yıldaki yeni yapıların öznitelikleri (ada/parsel, parsel alanı, yapı oturum alanı, yapı inşaat alanı, bağımsız bölüm sayısı, ruhsat ve iskan tarih ile no, mimari proje onay tarihi vb.) Esri ürünlerinden ArcGIS, ArcMAP ve Server programları ile yorumlanarak Web ortamına açılmıştır.
8 2. YAPI KAVRAMI
2.1. Genel Anlamda Yapı Kavramı
Türkçe Sözlükte yapı; bina, barınmak veya başka amaçlarla yapılmış her türlü mimari eser, yapılmakta olan bina, yol, köprü, ev vb. inşaat; esas, temel, asıl (mecazi anlamda); yapma, meydana getirme, imalat, imal; canlı bir varlığın vücut özellilerinin tamamı, bünye; özellik, nitelik; bir insanın ruhi özelliklerinin tamamı;
unsurlarıyla somut bağımlılığı olan bütün, gibi birçok anlamı bünyesinde barındıran bir kavramdır.
Yapı kavramının birden fazla anlamı bünyesinde barındırmasının nedeni birçok bilim dalında kullanılan bir kavram olmasından kaynaklanır. Misal olarak, Tıp Bilimi’nde insan yapısı, Antropoloji’de toplum yapısı, Dil Bilimi’nde sözcük yapısı, İktisat Bilimi’nde ekonomik yapı v.b.
Hukuk alanında da yapı kavramı, geniş ve dar olmak üzere iki anlamda kullanılmaktadır. Dar anlamda yapı kavramı yalnızca “bina” kavramına karşılık gelmekle birlikte, geniş anlamda yapı kavramı binayı da içine alan daha geniş bir kavramdır.
30.05.1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapı ve bina kavramları ayrı ayrı belirtilmiştir.
Burada öncelikle daha geniş bir kavram olan yapı kavramına değinildikten sonra bina kavramı açıklanmaya çalışılacaktır.
2.2. Hukuki Anlamda Yapı Kavramı Geniş Anlamda Yapı Kavramı
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre ise yapı; “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamiratlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” şeklinde tanımlanmıştır.
Öncelikle 6785 sayılı İmar Kanun’da yer alan yapı kavramı ile, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yer alan yapı kavramı aynı gibi görünse de 6785 sayılı İmar Kanunu’nda ana yapının hareketli olabileceği öngörülmemişken, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda “sabit ve müteharrik tesisler” ibaresi ile ana yapının hem sabit hem de
9 hareketli olabileceği öngörülmüştür.
Gerek 6785 sayılı mülga İmar Kanunu’nda gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapı kavramının tanımından ziyade, hangi tür inşa faaliyetlerinin İmar Kanunu açısından yapı kavramı içinde kalacağı belirtilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21 ve devamı maddelerinde ruhsata tabi olan ve olmayan inşa faaliyetleri ayrıntılı olarak düzenlendiğinden, imar hukuku açısından yapı tanımının Kanun’da yer alması yerinde olacaktır.
Burada öncelikle doktrinde yer alan tanımlara yer verildikten sonra İmar Kanunu ve doktrinde yer alan açıklamalara dayanarak yapı için genel bir tanım yapılmaya çalışılacaktır.
Doktrinde yapılan tanımlara göre yapı, “belirli ihtiyaçları karşılamak üzere, çeşitli malzemeler ile yapım metotlarına uygun bir şekilde inşa edilen tesistir”. Diğer bir tanıma göre de yapı denildiği zaman, tekniğin yardımı ve insan eliyle, yeraltına ve yerüstüne, sürekli kalmak üzere yapılan ve toprağa bağlı bulunan bina, duvar, mecra, kiler, depo, garaj, kömürlük, köprü, kanal, menfez, direk, sütun gibi şeyler anlaşılır.
Öncelikli olarak bir inşa eseri olan yapı; toprakla doğrudan veya dolaylı olarak bağlılığı olan ve insan eliyle meydana getirilen veya düzenlenen şeylerdir. Sabitlik unsuru İmar Hukuku alanındaki yapı kavramını diğer inşa eserlerinden ayıran en önemli unsurdur. Mesela bir gemi de inşa eseridir. Ancak, toprakla bağlılığı olmadığından yapı kavramı içine girmez. Yapının toprakla olan bağlılığının da doğrudan olması gerekmez. Taşıyıcı kolonlar üzerine oturtulan yapının, enerji hatlarının ya da yere bağlı raylar üzerinde sınırlı olarak hareket edebilen ve kullanma açısından hareketsiz tesisler gibi kullanmak üzere yapılan yapıların toprakla olan bağlılığı dolaylı olarak sağlanmaktadır. Burada önemli olan yapının ağırlığının doğrudan ya da dolaylı olarak zemine aktarılmasıdır.
Yapının toprakla olan bağlılığının yalnızca karada yapılacak olan yapılarda değil suda yapılacak olan yapılarda da sağlanması gerekir. Mesela deniz, göl ve akarsularda doldurma ve kurutma suretiyle elde edilen araziler üzerinde yapılan yapılarla denizlerde ve iç sularda su ürünleri istihsal etmek için kazık, çit, çubuk, tel, taş veya beton ve benzeri mânialarla çevrilmek suretiyle, sınırları değişmeyecek şekilde kurulan veya tabii olarak çevrilmiş su sahalarından meydana getirilen diple
10
irtibatlı tesisler (sabit dalyan), İmar Kanunu’nda yer alan, suda yapılan yapılar kapsamına girmekte olup bu yapıların da su tabanıyla doğrudan ya da dolaylı olarak bağlılığı bulunmaktadır.
Yapının diğer önemli bir unsuru da insanlar tarafından yapılmış olmalarıdır. Bu şart doğal nesneleri yapı kavramının dışında bırakır. Mesela bir kaya bloku, tepe, ağaçlar bu anlamda yapı değildir. Ancak, doğal nesnelere insan emeği ile belirli bir düzenleme getirilmesi halinde bunlar da yapı niteliği kazanırlar. Kayanın içine tünel kazılması, kayak için yapay bir tepe oluşturulması, ağacın etrafının düzenlenmesi vb.
hallerde artık bir yapı söz konusu olmaktadır.
Yukarıda belirtilen temel bilgiler ışığında yapının; arzın üzerinde ya da altında, toprakla veya su tabanıyla doğrudan ya da dolaylı olarak bağlılığı olan, sabit ya da hareketli, insan eliyle ve yapı malzemeleri kullanılarak yapılan inşa eseri olduğunu söyleyebiliriz.
Dar Anlamda Yapı Kavramı (Bina)
Doktrinde kabul edilen görüşe göre bina, “insanların ya da hayvanların barınmasına, girip çıkmalarına ya da diğer ekonomik gereksinimlerine hizmet eden ve yapay, çevreleri duvar ve benzeri şeylerle ortaya çıkarılan, üstü az veya çok örtülü olan yerlerdir”.
İmar Kanunu’nun 5. maddesinde “Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan” yapı olarak tanımlanmıştır.
Kanun’da binanın kullanım amacından yola çıkılarak bina tanımı yapılmıştır. Tanımda insan eliyle düzenlenen ya da yapılan yapı tabirinin kullanılmaması, kendiliğinden oluşmuş ve aynı işlevi gören mağaraların da bina tabiri içerisinde yer almasına neden olmaktadır. Oysaki kendiliğinden oluşmuş olan mağaralar yapı değildir. Bu nedenle de bina; kendi başına kullanılabilen, üstü az veya çok örtülü olan ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan, insan eliyle meydana getirilen ve toprakla veya su tabanıyla doğrudan ya da dolaylı bağlılığı olan inşa eseri olarak tanımlanabilir.
11 Bina Çeşitleri
27.11.2007 Tarihli Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ‘in 8 ve devamı maddelerinde binalar, kullanım özelliklerine göre aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.
1. Konutlar; “bağımsız bölüm sayısına göre, en çok iki bağımsız bölümü olan bir ve iki ailelik evler ve üç veya daha çok bağımsız bölümü bulunan” apartmanlardır.
2. Konaklama amaçlı binalar; “konaklama hizmeti veya konaklama hizmeti ile birlikte beslenme, eğlence, gösteri ve animasyon gibi hizmetlerden birinin veya birkaçının sunulduğu yerlerdir. Oteller, moteller, termal tesisler, tatil köyü ve pansiyonlar, kampingler, öğrenci yurtları, kamplar ve benzeri tesisler” konaklama amaçlı binalardır.
3. Kurumsal binalar;
a. Eğitim tesisleri: “Eğitim ve öğretim faaliyetlerinin yürütüldüğü yerlerdir.
Eğitim amaçlı binalar; ilköğretim, ortaöğretim kurumları ve yüksek öğretim kurumları dâhil olmak üzere, altı veya daha fazla kişi tarafından günde 4 saat veya daha fazla bir süre ile veya haftada 12 saatten fazla bir süre ile eğitim amacı ile kullanılan binalar veya binaların bu amaçla kullanılan bölümlerini kapsar. Anaokulları, kreşler, çocuk kulüpleri, özel eğitim kurumları, ilköğretim okulları, ortaöğretim kurumları, dershaneler, kütüphaneler, yetiştirme yurtları, yatılı bölge okulları, yüksek öğretim kurumları ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
b. Sağlık hizmeti amaçlı binalar: “Bedensel veya zihinsel bir hastalığın veya yetersizliğin tedavisinin veya bakımının yapıldığı veyahut küçük çocuklar, nekahet hâlindeki kişiler veya bakıma muhtaç yaşlıların bakımları için kullanılan ve dört veya daha fazla kişinin yatırılabildiği binaları veya binaların bu amaçla kullanılan bölümlerini kapsar. Hastaneler, huzurevleri, çocuk bakım ve rehabilitasyon merkezleri, dispanserler ve benzeri yerler bu sınıfa girer. Sağlık ocakları, özel klinikler, revirler, teşhis ve tedavi merkezleri ve tıbbi laboratuarlar da bu sınıftan sayılır”.
c. Tutukevi, cezaevi ve ıslah evi binaları: “Hürriyetleri kısıtlanmış veya güvenlik sebebiyle hareketleri sınırlandırılmış kişilerin barındırıldığı binalardır. Ceza ve tutukevleri, nezarethaneler, ıslah evleri ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
12
4. Büro binaları; “ticaret amaçlı binaların kapsamına giren işler hariç olmak üzere, iş amacı ile her türlü büro hizmetlerinin yürütüldüğü, hesap ve kayıt işlemlerinin ve benzeri çalışmaların yapıldığı binalardır. Bankalar, borsalar, kamu hizmet binaları, genel büro binaları, doktor ve diş hekimi muayenehaneleri gibi yerler bu binalardandır”.
5. Ticaret amaçlı binalar; “gıda, giyim, sağlık ve diğer ihtiyaç maddelerinin toptan ve perakende olarak satıldığı yerlerdir. Mağazalar, dükkânlar, marketler, süpermarketler, toptancı siteleri, sebze, meyve ve balık halleri, et borsaları, kapalı çarşılar, pasajlar, tamirathaneler, yedek parça ve malzeme satış yerleri ile benzeri yerler ticaret amaçlı binalardır”.
6. Endüstriyel yapılar; “her çeşit ürünün yapıldığı fabrika ve işleme, montaj, karıştırma, temizleme, yıkama, paketleme, depolama, dağıtım ve onarım gibi işlemlere mahsus bina ve yapılardır. Her türlü fabrika, bıçkıhaneler, çamaşırhaneler, tekstil üretim tesisleri, enerji üretim tesisleri, gıda işleme tesisleri, dolum ve boşaltım tesisleri, kuru temizleme tesisleri, maden işleme tesisleri, rafineriler ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
7. Toplanma amaçlı binalar; “tören, ibadet, eğlence, yeme, içme, ulaşım ve araç bekleme gibi sebeplerle, 50 veya daha fazla kişinin bir araya gelebildiği bütün binaları veya bunların bu amaçla kullanılan bölümlerini ifade eder”. Toplanma amaçlı binalar:
a. Yeme ve içme tesisleri: “Beslenme ile ilgili hizmetlerin sunulduğu açık ve kapalı yerleri kapsar. Kahvehaneler, çay bahçeleri, pastaneler, lokantalar, lokaller, fırınlar, kafeterya ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
b. Eğlence yerleri: “Eğlence hizmeti veren açık ve kapalı yerleri kapsar.
Sinemalar, tiyatrolar, pavyonlar, gazinolar, tavernalar, barlar, kokteyl salonları, gece kulüpleri, diskotekler, düğün ve nikâh salonları ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
c. Müzeler ve sergi yerleri: “Sanat ve bilim eserlerinin muhafaza ve teşhir edildiği yerleri kapsar. Müzeler, sergi yerleri, müzayede yerleri, fuarlar ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
d. İbadethaneler: “İbadet yapılan alanları ve benzeri yerleri kapsar. Camiler, kiliseler, sinagoglar ile benzeri ibadet yerleri bu sınıfa girer”.
13
e. Spor alanları: “Spor yapılan alanları ve benzeri yerleri kapsar. Açık ve kapalı spor alanları ve salonları ile benzeri yerler bu sınıfa girer”.
f. Terminal ve garlar: “Kara ve demiryolu araçlarının yolcu ve yüklerini indirip bindirdikleri yerlerdir”.
g. Hava alanları: “Üzerindeki her türlü bina, tesis ve donanımlar dâhil olmak üzere, kısmen veya tamamen uçakların iniş, kalkış ve yer hareketlerini yaparken kullanabilmeleri için yapılmış alanlardır”.
h. Limanlar: “Gemilerin barındıkları, yük alıp boşalttıkları ve yolcu indirip bindirdikleri yerlerdir”.
8. Depolama amaçlı tesisler; “her türlü mal, eşya, ürün, araç veya hayvanın depolanması veya muhafazası için kullanılan bina ve yapıları ifade eder”. Depolama amaçlı tesisler:
a. Depolar: “Çeşitli mal, malzeme ve maddelerin gerektiğinde kullanılmak üzere muhafaza edildiği yerlerdir. Silolar, tank çiftlikleri, basımevi depoları, antrepolar, ahırlar, ambarlar, eşya emanet ve muhafaza yerleri, arşivler ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
b. Otoparklar: “Motorlu ulaşım ve taşıma araçlarının bekletildiği ve muhafaza edildiği yerlerdir. Kapalı ve açık otoparklar, bina otoparkları, oto galerileri, kapalı taksi durakları ve benzeri yerler bu sınıfa girer”.
9. Yüksek tehlikeli yerler; “Parlayıcı ve patlayıcı maddeler ile akaryakıtların imal edildiği, depolandığı, doldurma-boşaltma ve satış işlerinin yapıldığı yerler yüksek tehlikeli yerler olarak değerlendirilir”. Yüksek tehlikeli yerler;
10.
a. Parlayıcı ve patlayıcı gazlarla ilgili yerler: “LPG, doğalgaz ve benzeri gazların depolama, taşıma, doldurma-boşaltma ve satış işlerinin yapıldığı yerlerdir”.
b. Patlayıcı maddelerle ilgili yerler: “Isı ve basınç tesiri ile kolay tutuşabilen ve patlayabilen maddelerin bulunduğu yerlerdir. Mermi, barut, dinamit kapsül ve benzeri maddelerin imal ve muhafaza edildiği ve satıldığı yerler bu yerlerdendir”.
c. Yanıcı sıvılarla ilgili yerler: “Yanıcı sıvıların üretildiği, depolandığı ve hizmete sunulduğu satış tesisleri ve benzeri yerlerdir”.
14 2.2.1. Binanın elemanları
Bir binanın yapısı, kendisini meydana getiren sistemlere ve bu sistemlerin bina yapısındaki fonksiyonlarına göre taşıyıcı sistemler, tamamlayıcı sistemler ve tesisatlar olmak üzere üçe ayrılır. (Bina dışındaki birçok yapıyı da bu sistemler meydana getirir. Misal olarak, köprü, istinat duvarları gibi.)
Bu ayırım, bina denen yapı içerisine nelerin girdiğini saptamak açısından önemlidir.
Nitekim ruhsat aşamasında, yapılarda yapılacak olan ilave ve değişikliklerden hangilerin ruhsata tabi olduğunun belirlenebilmesi için bu ayırımın bilinmesi gerekmektedir.
Taşıyıcı Sistemler: Bir binanın esasını teşkil eden ve yapının yükünü taşıyan ve aktaran elemanlardır. Bu elemanlar sırası ile;
1.Temeller 2.Duvarlar
3.Kolonlar – Sütunlar 4.Kirişler – Lentonlar 5.Döşemeler
6.Merdivenler – Rampalar 7.Çatılar
15
Tamamlayıcı Sistemler: Taşıyıcı sistemlerin yüzeylerini kaplayan, binanın
kullanılır hale gelmesini, görünüşünün güzelleştirilmesini sağlayan ve tamamlayan ince inşaat elemanlarıdır. Bu elemanlardan bazıları;
1. Kapı doğramaları 2. Pencere doğramaları
3. Döşeme ve merdiven kaplamaları 4. Duvar, kolon, kiriş, tavan kaplamaları 5. Merdiven ve balkon korkulukları 6. Suya, sese ve ısıya karşı yalıtımlar
7. Teneke ve benzeri levha halinde kaplamalar 8. Boya ve badanalar
Tesisatlar: Binaların yapılış ve kullanım amaçlarına, özelliklerine göre aşağıdaki tesisatların hepsi veya bir kısmı yapılır.
1Su tesisatı 2.Elektrik tesisatı 3.Isıtma tesisatı
4.Havalandırma tesisatı
5.İklimlendirme – klima tesisatı 6.Kanalizasyon
16
2.3. Kanun ve Yönetmeliklerde Tanımlanan Yapı Türleri
İmar Kanunu, karada ve suda, daimi veya geçici, resmi ve özel olarak yeraltına ve yerüstüne yapılan yapılar ile mevcut yapılarda yapılacak olan ilave, değişiklik ve tamiratleri yapı kavramı içerisinde saymıştır. Kanun’un yapı kavramını bu kadar geniş bir şekilde ele almasının önemi yapıya ruhsat verilmesi aşamasında karşımıza çıkmaktadır. Nitekim resmi ve özel yapılara ruhsat almada farklı prosedürler uygulanır. Yapıda yapılacak olan tamirat ve tadillerin bazıları için ruhsat alınması gerekirken bazıları için de gerekmemektedir. Bu nedenle de tanımda belirtilen karada ve suda yapılan yapıların, resmi ve özel yapıların, ana yapının, ana yapıya yapılacak olan ilave, değişiklik ve tamiratlerin neler olduğunun ayrıntılı olarak belirlenmesi gerekir.
2.3.1. Karada yapılan yapı
Arsa, arazi veya parsel gibi kara parçaları üzerinde yapılan yapılardır.
Arazi (kırsal toprak): “Kent içinde, dışında ya da kent sınırları yakınında tarım etkinliklerine ayrılmış ya da bölünerek ve altyapısı hazırlandıktan sonra kentsel yerbölümler (parsel) durumuna getirilmeye elverişli yerlere verilen” addır.
Arazi resmi olarak imara açılmamış olan toprak parçasıdır. İmara açılmış olan toprak parçaları ise arazi vasfından çıkarılarak arsa vasfını alır.
Arsa (kentsel toprak): “Kent ve kasabalarda, yapı yapmaya ayrılmış ve kent yönetiminin sunduğu kolaylık ve donanımlardan yararlanılabilecek yerey” (yeryüzü parçası)dır.
Parsel (yerbölüm): Kentin düzen tasarımına ve yasalara uygun olarak, üzerinde yalnız bir yapının yapılabileceği toprak parçası; bir kentin toprağın bölünebileceği en küçük birimdir.
Parsel, kadastrosu yapılmış yerlerde, imar düzeni bakımından belli ölçüler göz önüne alınarak, plan ya da haritalarla sınırlandırılmış olan arazi parçasıdır.
17 2.3.2. Suda yapılan yapı
Deniz, göl, akarsu, nehir gibi su alanlarının altında ya da üstünde yapılan yapılardır. Bu yerlerin üstünde yapılan yapıların, imar hukuku açısından yapı kapsamına girebilmesi için, su tabanıyla bağlantısının olması gerekir.
04.04.1990 Tarih ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında deniz, göl ve akarsularda yapılan yapılar, suda yapılan yapılardır. Kanun’un 7. maddesine göre; kamu yararının gerektirdiği durumlarda, uygulama imar planı kararı ile deniz, göl ve akarsularda doldurma ve kurutma suretiyle arazi elde edilebilir. Elde edilen bu araziler üzerinde de Kanun’un 19. maddesinde belirtilen yapılar yapılabilir.
22.03.1971 Tarih ve 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu madde 2’de belirtilen dalyanlar da suda yapılan yapılardandır. Dalyanlar; denizlerde ve iç sularda su ürünleri istihsal etmek için kazık, çit, çubuk, tel, taş veya beton ve benzeri manialarla çevrilmek suretiyle, sınırları değişmeyecek şekilde kurulan veya tabii olarak çevrilmiş su sahalarından meydana getirilen diple irtibatlı yapılardır.
Yapının toprakla olan bağlılığının yalnızca karada yapılacak olan yapılarda değil suda yapılacak olan yapılarda da sağlanması gerekir. Yukarıda belirtilen yapılar İmar Kanunu’nda yer alan suda yapılan yapılar kapsamına girmekte olup bu yapıların da su tabanıyla doğrudan ya da dolaylı olarak bağlılığı bulunmaktadır. Ayrıca bu yapılar da İmar Kanunu hükümlerine tabidirler.
2.3.3. Resmi yapı
Resmi yapının tanımı gerek İmar Kanunu gerekse yönetmeliklerde yapılmamıştır.
Doktrinde yapılan tanıma göre ise resmi yapı: Devlete, kamu idarelerine ve müesseselerine ait olan, belirli amaçlarla kullanılan yapılardır.
Daha ayrıntılı olarak yapılan diğer bir tanıma göre de resmi yapı; “Devlet örgüt ve nizamında yer alan ve devletin yapmakla görevli olduğu hizmet ve faaliyetleri yerine getiren kurumlarca ya da bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlasına iştirak olunan kuruluşlara (teşekküllere) ait olup, bir kamu hizmeti için kullanılan yapılardır”.
Resmi binanın tanımı ise, İmar Kanunu’na dayanılarak düzenlenen 02.11.1985 tarihli Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinin 5. fıkrası ile yine İmar Kanunu’na dayanılarak düzenlenen 02.11.1987 tarihli 3030 Sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin (kısaca Belediyeler Tip İmar
18
Yönetmeliği olarak tabir edilecektir) 16. maddesinin 20. fıkrasında yapılmıştır.
Yönetmeliklere göre resmi bina: “Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyelere veya bu kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir”.
10.12.2003 Tarih ve 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu ile kamu idareleri ve kamu kurumlarının yer aldığı bütçeler yeni bir sınıflandırmaya tâbi tutulmuştur. Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nda yapılan bu değişikliği resmi bina tanımına uyarlarsak, resmi bina; genel ve özel bütçeye, düzenleyici ve denetleyici bütçeye, sosyal güvenlik kurumu ve mahalli idare bütçesine sahip olan kurumlara veya bu kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir.
Vakıf üniversiteleri yukarıda belirtilen resmi bina kategorisi içinde yer almamaktadır. Ancak, Danıştay içtihatlarına göre, vakıf üniversiteleri, Anayasa madde 130’da yapılan tanım ve kamu hizmeti görmeleri nedeniyle resmi bina kavramı içinde yer almaktadır.
Düzenleyici ve denetleyici kurum bütçesi: Özel kanunlarla kurul, kurum veya üst kurul şeklinde teşkilatlanan ve bu Kanuna ekli (III) sayılı cetvelde yer alan her bir düzenleyici ve denetleyici kurumun bütçesidir.
Sosyal güvenlik kurumu bütçesi: Sosyal güvenlik hizmeti sunmak üzere, kanunla kurulan ve bu Kanuna ekli (IV) sayılı cetvelde yer alan her bir kamu idaresinin bütçesidir.
Mahalli idare bütçesi: Mahalli idare kapsamındaki kamu idarelerinin bütçesidir.
2.3.4. Özel yapı
Yapıların, resmi ve özel olarak bir ayırıma tabi tutulması çeşitli açılardan önemlidir.
Misal olarak, yapıya ruhsat verilmesinde özel ve resmi yapılar için İmar Kanunu’nda farklı başvuru usulleri düzenlenmiştir. Özel kişiye ait bir yapıya ruhsat verilirken İmar Kanunu m.22, resmi yapılara ruhsat verilirken İmar Kanunu m.26’da yer alan başvuru usulleri uygulanır. 4708 sayılı Yapı Denetim Hakkında Kanun’un uygulandığı illerde de resmi yapılar bu Kanun hükümlerine tâbi değilken özel yapılar
19 tabidir.
İmar Kanunu’nda ve yönetmeliklerde yer almayan özel yapı ya da özel bina tanımı, doktrinde yapılmıştır.
Kalabalık’a göre özel yapı; “genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara ait olmayan ve bir kamu hizmeti için kullanılmayan yapılarla, eğitim, sağlık ve spor tesisleri, sinema ve tiyatro yapılarının dışındaki yapılar”dır. Kalabalık yaptığı tanımda, umumi binaları özel yapı kapsamı dışında tutmuştur.
2.3.5. Umumi bina
İmar Kanunu’nda tanımı yer almayan ve hem resmi hem de özel olabilen umumi binalar, yönetmeliklerde tanımlanmıştır. Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’nin 16.
maddesinin 21. fıkrasına göre umumi bina: “Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır”.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinin 6. fıkrasında, Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’ndeki umumi bina tanımı yer almakla birlikte, Yönetmelikte “Köy konağı, köy kahvesi ve lokantası gibi köy ortak yapıları”nın umumi bina kavramı içinde yer almadığı belirtilmiştir.
2.3.6. Daimi ve muvakkat yapı
Daimi yapı; sürekli kalmak amacı ile inşa edilen yapılardır. Bu yapılar resmi ya da özel yapı niteliğinde olabilirler. Misal olarak, bina ve köprü gibi.
Muvakkat (geçici) yapı; Sürekli kalmak amacı olmaksızın, geçici bir süre için yapılmış olan yapıdır. Baraka, kulübe, şantiye binaları gibi.
2.3.7. Sabit ve hareketli yapı
Sabit yapı, doğrudan ya da dolaylı olarak zeminle bağlı olan yapıdır. Doğrudan bağlılık, yapının temelinin zemine oturtulması, dolaylı bağlılık ise yapının temelinin
20
yine zeminle doğrudan bağlantılı olan taşıyıcı kolonlar üzerine oturtulmasıdır.
2.3.8. Tamirat ve tadilatlar
Mevcut yapılarda yapılacak olan tamirat ve tadilatlar ikiye ayrılır. Bunlar basit ve esaslı tamirat ve tadilatlardır.
Basit tamirat ve tadilat; yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamiratleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması, korkuluk, paratoner, pergole, bölme duvarı, bahçe duvarı, baca, saçak ve benzeri elemanlarının tamiratı gibi yapının taşıyıcı unsurunu etkilemeyen tamirat ve tadilatlardır.
Esaslı tamirat ve tadilat; yapılardaki temel, duvarlar, kolon, sütun ve kiriş gibi taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya yapı alanını veya ruhsat eki projelerini değiştiren tamirat ve tadilatlardır.
2.3.9. İlaveler
İlave yapılar, yapı inşaat alanında artış meydana getiren inşa faaliyetleridir. Yapı inşaat alanında artış meydana getiren faaliyetler ise, ana yapıya ek ya da ana yapıdan bağımsız olarak inşa faaliyetlerinin yapılmasıdır.
21 3. RUHSAT (İZİN) KAVRAMI
Arapça bir sözcük olan ruhsat, birinci anlamı ile izin, müsaade; ikinci anlam olarak da bu izni veya müsaadeyi gösteren izin belgesi, ruhsatname, anlamlarına gelmektedir.
Arapça ruhsat ve Farsça nâme sözcüklerinin birleşiminden meydana gelen
“ruhsatname” sözcüğü ise, “belli etkinliklerde bulunabilmek, kamu hizmeti ve mallarından yararlanabilmek için kişilere, önceden belirlenmiş ve bazı şartlara uyma kaydıyla idarece verilen izin, ruhsat” anlamına gelir.
“Yapı ruhsatı” deyimi ise, taşınmaz malikinin ya da taşınmaz üzerinde yapı yapma hakkı olan kişi ya da kurumların, taşınmazı üzerinde imar mevzuatına uygun bir yapı ya da mevcut bir yapı üzerinde esaslı değişiklik ve ilaveler yapılabilmesi için yetkili makamlar tarafından verilen izin belgesi anlamına gelmektedir.
İmar Kanunu’nun 21. maddesinde, bu kanun kapsamına giren bütün yapılar için (istisnalar dışında) yetkili idareden yapı ruhsatının alınmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir.
İdare, imar düzenini korumak, dengeli, düzenli ve sağlıklı şehirleşmeyi gerçekleştirmek amacıyla, kolluk faaliyetleri kapsamında çeşitli imar etkinliklerinde bulunur. İdare bu etkinliklerini de değişik organları aracılığıyla ve idare hukukunun en önemli araçları olan idari işlem ve eylemlerle gerçekleştirir.
İdarenin imar etkinlileri arasında yer alan yapıya ruhsat verme işlemi, yapılaşmayı denetim altında tutabilmek ve böylelikle dengeli, düzenli ve sağlıklı şehirleşmeyi sağlayabilmek için, kolluk yetkisine dayanarak yaptığı bir idari işlemdir.
22 4. WEB TARAYICI (BROWSER)
Web standart olarak bilgi hizmetlerinin görüntülenmesi ve hazırlanması için birçok değişik platform (Unix, Windows, MacOs,...) üzerinde çalışan programlara izin verir.
Bu programlara Web Tarayıcılar (Browser) denir. HTML kodları World Wide Web (Dünya Çapında Kütüphane) için hazırlanmış Web tarayıcılarında görüntülenir. Her bir HTML dokümanı tarayıcılar tarafından görüntülenebilse de tarayıcılardan kaynaklanan çeşitli eksiklik ve özelliklerden ötürü hazırlanan dokümanlar her tarayıcıda aynı görüntülenmez.
Neden değişik tarayıcıların değişik sürümlerine ihtiyacımız var? Bu sorunun cevabı, HTML dilinin Internet’ ın ortak dili olduğu gerçeğine bir ölçüde gölge düşürecektir.
Çünkü ortak bir HTML dili bulunmasına rağmen, tarayıcıların ve aynı tarayıcının farklı sürümlerinin HTML kodlarını yorumlayışı farklıdır. HTML, Uluslararası Web Konsorsiyumu adlı kuruluşun çıkarttığı standart sayılan ve 4.01 Sürümüne ulaşmış bir dil konumundadır. Böyle bir standartlaşmaya rağmen, Netscape ve Microsoft firmaları, bilgisayar kullanıcılarını rağbet ettiği tek tarayıcı programını kendi programları olmasını sağlamak üzere giriştikleri rekabet çerçevesinde, programlarını sadece HTML dilini aynı şekilde yorumlayan ve dolayısıyla birbirinden farksız sonuçlar veren programlar olmaktan çıkartmak istediler. Bunun sonucu ise Web tasarımcısının, bazen Netscape’ in anladığı ama IE’ nın anlamadığı, kimi zaman IE’ in becere bildiği, buna karşılık Netscape’ in henüz programına koyamadığı HTML özelliklerinden hangisini kullanacağına karar veremez duruma düşmesi oldu.
HTML dilini kullanarak, ticari amaçlı Web tasarımı yapan kişi, Internet ile bağlantılı bilgisayar kullanıcılarının (Internet kullanıcıların) hepsinin ekranda aynı şekilde gösterilecek sayfalar yapmaya mecburdur. Buna karşılık bir firmanın intranet ortamı için Web tasarımı yapan kişinin, HTML kodlarından sadece kendi firmasının standart olarak benimsediği tarayıcının anlayabileceği özelliklerinden yaralanması mümkündür.
23 5. COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİ
İngilizce Geographical Information Systems (GIS) ifadesinin Türkçe karşılığı olan Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) çok farklı disiplinlerden olması nedeniyle değişik şekillerde tanımlanmaktadır. Özellikle CBS’ nin dünyada konumsal bilgi ile ilgilenen kişi, kurum ve kuruluşlar arasında geniş bir merak uyandırması, gelişmelerdeki hızlı değişiklikler, özellikle ticari beklentiler, farklı uygulama ve fikirler, CBS’ nin standart bir tanımının yapılmasına henüz izin vermemiştir.
CBS, bazı araştırmacılara göre konumsal bilgi sistemlerin tümünü içeren ve coğrafi bilgiyi irdeleyen bir bilimsel kavram, bazılarına göre; konumsal bilgileri dijital yapıya kavuşturan bilgisayar tabanlı bir araç, bazılarına göre de; organizasyona yardımcı olan bir veri tabanı yönetim sistemi olarak nitelendirilmektedir. Buna göre en genel haliyle CBS'tanımı aşağıdaki şekildedir;
Coğrafi Bilgi Sistemleri; konuma dayalı gözlemlerle elde edilen grafik ve grafik- olmayan bilgilerin toplanması, saklanması, işlenmesi ve kullanıcıya sunulması işlevlerini bütünlük içerisinde gerçekleştiren bir bilgi sistemidir.
Dünya üzerinde bulunan konumsal olan ve olmayan bilgileri belirli bir amaca yönelik olarak toplamaya, bilgisayar ortamında depolamaya, kontrol etmeye, analiz etmeye ve görüntülemeye olanak sağlayan teknik araçlar bütününü CBS olarak tanımlamak mümkündür.
Harita üzerindeki bilgiler grafiksel olarak ifade edilebildiğinden, konuma dayalı grafik ve grafik olmayan nitelikleri açıklayabilen bilgilerin, bir bütün içinde aynı sistemde toplanıp analiz edilmesi gereği CBS’nin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bilgilerin tek bir sistem içerisinde toplanıp, depolanması, modellenerek analiz edilmesi, eldeki bilgilere hızlı ve güvenli bir ulaşımı sağlayacağından sistemin etkinliği ve güvenilirliği daha fazla olacaktır.
CAD (Computer Aided Design) gibi bilgisayar destekli çizim ve tasarım ile uydu görüntü analizi sistemleri, CBS sistemlerinin gelişmesine oldukça önemli katkı sağlamışlardır. Bu tür sistemler daha çok fiziksel çevrenin takip-kontrol edilmesi ve modellenmesi ile ilgilenmektedirler. CBS ise coğrafi bilgilerin toplanması, depolanması, analizi ve görüntülenmesinden oluşan yazılımlar bütününü oluşturmaktadır. Karar vermeyi destekleyen bir bilgi sistemi olduğu söylenebilir. CBS sık sık geniş çaplı olarak coğrafik kantitatiflerin modellenmesi ile ilişkilendirilmektedir.
24
Kısacası, CBS, konuma ait olan tüm konularda uygulama alanı bulmaktadır, bu nedenle CBS Konumsal Bilgi Sistemleri olarak da adlandırılmaktadır.
5.1. Temel Kavramlar
Günlük yaşamdaki her karar, coğrafi olgular tarafından etkilenmekte, sınırlanma ve yönlendirilmektedir. Karmaşık planlama ve yönetim sorularının çözülebilmesi için tasarlanan; mekândaki konumu belirlenmiş verilerin kapsanması, yönetimi, işlenmesi, analiz edilmesi, modellenmesi ve görüntülenebilmesi işlemlerini kapsayan donanım, yazılım ve yöntemler sistemidir (İŞG, 2005).
Daha basit bir ifade ile ‘dünya üzerindeki bölgeleri tarif eden, verileri saklayan ve kullanan bilgisayar sistemi’ olarak da tanımlanmaktadır. CBS, mekansal verilere bağlı sözel bilgileri entegre bir şekilde depolayan bir yapıya sahiptir. CBS, problemlerin çözümünde etkin bir koordinatördür (İŞG, 2005).
Veri Yapısı: Coğrafi veri yapısı temel olarak mekansal ve tamamlayıcı bilgiler olmak üzere iki gruba ayrılır. Mekansal veriler, özelliklerin yerini, şeklini ve diğer mekansal veriler ile ilişkilerini belirler. Tamamlayıcı bilgiler ise özelliklere ait bilgilerin veri tabanında tutulmasıdır (İŞG, 2005).
Şekil 5-1 Grafik ve grafik olmayan veriler (İŞG, 2005).
25
Şekil 5-2 CBS kurulması için gerekli elemanlar (İŞG, 2005).
Ancak, sistemin başarısı bu teknolojileri kullanacak personel ve yöneticilerin eğitimine bağlıdır ve en önemli faktör bu konuda yetişmiş “insan”dır. Coğrafi Bilgi Sistemlilerinde amaç Coğrafi bilginin; üretimini, yönetimini, analiz ve network üzerindeki dağıtık veri tabanlarından coğrafi verileri tüm insanların paylaşabileceği profesyonel bilgi sistemi teknolojisini sunmaktır (İŞG, 2005).
Veri Depolama Formatları: Coğrafi Bilgi Sisteminde yeryüzüne ait bilgiler, vektör ve raster formatlarda birbirlerinden soyutlanmış farklı tabakalar seklinde depolanırlar.
Vektörel Veri: Formatında konuma ait veriler; nokta, çizgi ve alan özellikleri x,y koordinat değerleriyle depolanırlar. Nokta özelligi tekbir x,y koordinat çifti ile temsil edilen verilerdir (Elektrik Direkleri, Yangin Musluklari, Kuyular gibi). Çizgi özelliği, bir baslangıç ve bir bitiş noktası olan x,y koordinatlar dizisi ile temsil edilirler (Dereler, Yollar, Elektrik Hatlari gibi). Alan özelliği ise, baslangıç ve bitiş noktası aynı olan x,y koordinatlar dizisi ile temsil edilirler. (Parseller, Binalar, Arazi Kullanimi gibi)
Raster Veri: Formatında konuma ait veriler ise; hücrelere bağlı olarak temsil edilir.
Aynı boyuttaki hücrelerin bir araya gelmesi ile oluşurlar. En küçük birim pixel olarak tanımlanır. Raster verilerde verinin hassasiyeti pixel buyutuna göre değisen çözünürlük (resolution) özelligi ile tanımlanır. Raster veride her pixel bir değere sahiptir. (İŞG, 2005).
26 Aralarındaki Farklılıklar:
Raster verilerin veri depolama hacmi vektör verilere göre oldukça büyüktür. Bazı konumsal analizler (Bindirme analizleri, Alan hesaplamaları ve yakınlık analizleri gibi) raster veri formatında daha kolaydır. Verilerin hassasiyeti raster verilerde pixel size ile orantılı olduğunda hassas çalısmalarda veri kayıplarına neden olabilir. Vektörel veri formatında grafik objeleri tanımlayan öznitelik bilgilerine ulaşma ve güncelleme ve daha kolaydır (İŞG, 2005).
Sorgulama: Cografi Bilgi Sistemi grafik ve grafik olamayan verilerin birbirleri ile bütünleşik olarak sorgulanmasına olanak tanır. Buna göre grafik veriden sözel verilere, sözel verilerden de grafik (konumsal veriye) verilere hızlı bir erişim sağlanmış olur (İŞG, 2005).
Select Feature & Select By Attribute: Cografi Bilgi Sisteminde depolanmış bir yol objesinin tanımlanması ile, o yolun uzunluk, adı, tipi, vb bilgilere hızlı bir erişim sağlanmış olur. Bir parsel tanımlandığında o parselin alan, çevre, ada ve parsel numarası gibi veritabanına girilmiş bilgilere erişim sağlanmış olur. Veri tabanından mantıksal ifadeler kullanılarak grafik verilere ulaşılmış olur. Mahalle adı tanımlanarak o mahalledeki tüm parseller ekranda görüntülenebilir (İŞG, 2005).
Select by Location: Birbirlerinden soyutlanmış farklı tabakalarda ve aynı coğrafi düzlemde depolanmış verilerin (Yol,Mahalle Sinirlari, Parseller, Okullar, Ilçe Sinirlari gibi) birbirleri ile iliskilendirilmesidir. Örnegin bir mahalle içine giren parsellerin, okulların seçilmesi, D750 karayolunun geçtigi ilçelerin seçilmesi, bir sanayi alanına belli bir mesafede olan yerleşim yerlerinin belirlenmesi gibi mekansal sorgulamalar yapılabilmektedir (İŞG, 2005).
Veri Görüntüleme ve Harita Çıktı Işlemleri: Sistemde depolanan vektör veriler, veritabanı bilgilerine göre sınıflandırılarak farklı özelliklerde görüntülenebilirler.
Sistemde yer alan semboloji kütüphanesi ile, vektör verilere çizgi tipleri, tarama, renk ve grafik semboller atayarak ilgili yönetmeliklere göre harita görüntüleme islemleri hizli bir sekilde gerçekleştirilir (İŞG, 2005).
5.2. ArcGIS
ARCGIS™ 10.1 sistemi, entegre bir cografi bilgi sistemidir. CBS yazılım bileşenlerinin ortak kütüphanesi ArcObjects üzerine kurulmuş bir sistemdir.
27
ArcGIS Desktop: Ileri düzeyde CBS uygulamalarının bütünüdür.
ArcGIS Desktop, (ArcInfo, ArcView ve ArcEditor) içerisinde bütünleşik olarak gelen ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox, ArcGlobe ve Model Builder arayüzleri ile, haritalama, coğrafi analizler, veri editleme, veri yönetimi ve görüntüleme islemlerinin gerçeklestirilebildiği entegre bir cografi bilgi sistemi yazılımıdır.
ArcGIS Desktop, üç farklı yazılım üürünü ile CBS kullanıcıları için meknasal verilerin yönetimi ve bilginin etkin kullanımında bir koordinatördür.
•ArcView, çok kapsamli haritalama, veri kullanımı, analiz ve geoprocessing araçları saglar.
•ArcEditor, bütün ArcView fonksiyonlarına ek olarak shapefile ve geodatabase için gelişmiş editleme içerir.
•ArcInfo, çok kapsamlı CBS fonksiyonları ve çok zengin coğrafi işlemler içeren profesyonel bir yazılımdır. Çok gelişmiş geoprocessing ile ArcView ve ArcEditor fonksiyonlarını genişletir. ArcView, ArcEditor ve ArcInfo aynı mimariyi paylaşması sebebiyle ArcInfo Workstation için gereken uygulamaları da (Arc, ArcPlot™, ArcEdit™, AML, vs.) içermektedir.
ArcView: Çok kapsamlı veri kullanımı, haritalama ve analizler üzerine odaklanır.
ArcView profesyonel CBS kullanıcıları için anahtar bir veri kullanımıdır. ArcView 10.1, ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox ve ModelBuilder uygulamalarının bir bütünüdür. ArcView; haritalama, raporlama ve harita-bazlı analizler için güçlü bir toolkit oluşturur.
ArcGIS Server: Ortak CBS yazılım objeleri kütüphanesidir. Sunucu tarafinda bütün CBS uygulamalarını, SOAP tabanlı web servislerini ve web uygulamalarını gerçekleştirmek için kullanılır.
ArcGIS Server, merkezi olarak yönetilen, ileri düzeyde CBS fonksiyonelliği sağlayan, çok kullanıcılı ortamları destekleyen ve endüstri standartlarını kullanan bütün coğrafi bilgi sistemi uygulamalarını ve hizmetlerini kuran bir platformdur.
ArcGIS Server geliştiricilere, CBS Web uygulamaları yapılandırabildikleri bir ortamdır. Bununla birlikte, istemciler tarafindan kullanilan Web browser tabanlı uygulama, ArcGIS Desktop ürünleri ArcInfo, ArcEditor ArcView ve ArcGIS Engine uygulama hizmetleri sağlamaktadır.
28
Web-browser istemcileri, CBS sunucusuna bağlı hizmetlerden faydalanabilmek için kendi üzerlerine kurulan ArcGIS teknolojisine ihtiyaç duymazlar. ArcGIS Server, geliştiricilerin ve sistem tasarımcılarının merkezi olarak yönetilen CBS gerçekleştirmelerini saşlar. Web uygulaması gibi çok kullanıcılı ortamı destekleyen CBS uygulamaları üzerinden daha düşük maliyete sahip olma avantaji sağlar ve desktop uygulamalarını her kullanıcının makinesine yükleme maliyetinden tasarruf eder.
ArcGIS Server, ilişkisel veritabanları, web sunucuları ve bütün uygulama sunucuları gibi diğer kritik IT sistemleri ile entegrasyon için idealdir.
Şekil 5-3ArcGIS Server uygulama yapısı (İŞG, 2005).
ArcGIS; ArcGIS Desktop, ArcGIS Engine, ArcGIS Server ve ArcIMS sistemleri içerisinde yer alabilmektedir. Bütün bu sistemler, iliskisel veritabanlarina ArcSDE üzerinden erisebilir ve bu veritabanlarını kullanabilir.
CBS veri ve uygulamalarını sunmak için Web sitesi geliştirir. Ücretsiz HTML ve Java™ ekranları ArcIMS ile birliktedir fakat ArcIMS aynı zamanda geniş ölçüde istemciyle (ArcGIS Desktop, ArcPad, kablosuz araçlar ve Java istemcileri için Map
29 Objects gibi) çalışabilir (İŞG, 2005).
ArcInfo: Çok kapsamlı CBS fonksiyonları ve çok zengin coğrafi işlemler içeren profesyonel bir yazılımdır.
ArcInfo, ArcGIS’in fonksiyon olarak en zengin istemcisidir. ArcInfo, bütün ArcView ve ArcEditor yeteneklerini sağlar. ArcInfo, GIS veri üretimi, güncelleme, sorgulama, haritalama ve analiz sisteminin bütünüdür.
ArcMap: ArcMap’de mevcut grafik ve sözel verilerin görüntülenmesi, veri günleme, sorgulama ve analiz, grafikleme ve raporlama araçlari ile yüksek kalitede kartografik üretim fonksiyonlari bulunmaktadir.
ArcGIS Desktop yazilimlarinin (ArcInfo, ArcEditor ve ArcView) içerisinde bütünlesik olarak gelen ArcMap uygulamasi, GIS verileri ile ilgili baslica su fonksiyonlari yerine getirir;
•Haritalama (Mapping)
•Günleme (Editing)
•Sorgulama (Querying)
•Analiz (Analyzing)
•Grafikleme (Charting)
•Raporlama Reporting)
ArcCatalog : ArcCatalog, grafik ve sözel verileri tanımlama, gözden geçirme, yönetme, ve organize etme islemlerini üstlenmiş olan uygulamadır. ArcGIS Desktop yazılımlarının (ArcInfo, ArcEditor ve ArcView) içerisinde bütünleşik olarak gelen ArcCatalog uygulaması, GIS verileri ile ilgili su fonksiyonları yerine getirir;
•ArcCatalog’da, ilişkisel veri tabanlarına direk bağlantı Windows Exploler’a benzer işlevler
•Veri Tipleri,içerikleri ve icon Görüntüleme (Contents)
•Drag,Drop Özelliği (ArcMap ve ArcToolBox için)
•Projeksiyon sistemlerinin görüntülenmesi ve yönetilmesi Veri tabanında yer alacak
30
olan alanların (Field) yaratılması ve tüm özelliklerinin yönetimi ArcGIS veri formatlarının yaratılması (Shape File, Coverages ve Feature Class)
•Veri Içerik Tablolarının oluşturulması ve görüntülenmesi •DataView ortamında Ön gösterimlerinin sağlanması
•UML (Unified Modeling Language) ile olusturulmus nesne modellerinden geodatabase yaratma
•Grafik ve Sözel veriler arasındaki işlevlerin tanımlanması (Subtypes, Domain, RelationShips)
•Veri yönetimi (Copy, Rename, Delete)
•ArcGIS Server yönetimi
•Lokal aglar ve Web üzerinde CBS verileri arama ve bulma
•ArcToolbox (Geoprossesing) fonksiyonlarını içerir.
ArcCatalog, mekansal verilerinizin yönetimi ve veritabani tasarimi için kullanilabildigi gibi, depolama, görüntüleme ve metaveri yönetimi için de kullanilabilen bir arayüzdür.
31
6. TAŞINMAZ DEĞERI VE DEĞERLEME KAVRAMI
Taşınmaz değerlemesi birçok faktörün bir arada irdelenmesini gerektiren çok boyutlu bir işlemdir. Bu durum değerlemeyi yapan kişinin teknik ve hukuki bakışla karmaşık bir yapıyı analiz etmesini, bağımsız elemanların ortak etkilerini kavramasını ve yorumlamasını gerektirir. Bu amaçla taşınmaz değerlemesi konusunda uzman sayılabilecek kişilerin bazı özel konularda profesyonel eğitim alarak temel bilgilerle donanmış olmalıdır.
◆ Hukuk Bilgisi,
◆ Miras Hukuku,
◆ Medeni Kanun,
◆ Borçlar Kanunu,
◆ Kamulaştırma Kanunu,
◆ Vergilendirme Hukuku,
◆ Kadastro Kanunu,
◆ Tapu Sicil Kanunu,
◆ İmar Kanunu,
◆ Kıyı Kanunu,
◆ Orman Kanunu,
◆ Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma ile İlgili Hukuk,
◆ Yerel Yönetimler ve İmar Hukuku,
◆ Parsel Ekonomisi,
◆ Genel Finans Bilgisi,
◆ İşletme Ekonomisi,
◆ Şehir ve Bölge Planlama,
◆ Jeoloji,
◆ Jeofizik,
◆ Matematik.
32
6.1. Taşınmaz Değerlemesinin Uygulama Alanları
Ülkemizde bazı yasa hükümlerinin hakça uygulanabilmesi için taşınmaz değerlerinin belirlenmesi ve bunların güncel olarak tutulması gerekmektedir. Başta Anayasamız olmak üzere Medeni Yasa, Kamulaştırma, Emlak, Vergi Usul, Devlet İhale, Gelir, Belediye Gelirleri, Harçlar, Kadastro, İmar, Özelleştirme, Orman, Kat Mülkiyeti, Köy Yasalarını sayabiliriz. Değinilen yasaların değerleme açısından temel ilkeleri, değer kavramı, değerleme veri ve yöntemleri değerleme uzmanları açısından incelendiğinde aşağıdaki yapı ortaya çıkmaktadır (Açlar vd. 2003).
6.1.1. Anayasa
1982 Anayasası’nda taşınmaz değerlemesiyle doğrudan ilişkili olan kamulaştırma ve devletleştirmeyle ilgili hükümler vardır.
Kamulaştırmayı doğrudan ilgilendiren Anayasanın hükmü 46. maddedir ve şöyledir:
Madde 46- “ Devlet kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını kanunla gösterilen esas ve usullere göre kamulaştırmaya ve bunların üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir”
Anayasanın devletleştirmeyi düzenleyen 47. maddesi şöyledir:
“Madde 47- Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunluluğu kıldığı hallerde devletleştirilebilir. Devletleştirme, gerçek karşılığı üzerinden yapılır, gerçek karşılığın hesaplanma tarz ve usulleri kanunla düzenlenir…”
Her iki hükümden de anlaşıldığı gibi Anayasa’da taşınmaz malların gerçek değerlerinin belirlenmesinin düzenlenmesini öngörmektedir.
6.1.2. Kamulaştırma yasası
8.11.1983 tarih ve 18215 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası ülkemizde taşınmaz malların değerlerinin saptanması konusunda en kapsamlı yasadır. Yasada taşınmazların değerleme yöntemleri, veri ve etmenleri ile değerleme uzmanlarının dikkat etmesi gereken değer etmenlerine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler bulunmaktadır.
Kamulaştırma Yasası’nın çeşitli maddelerinde 05.05.2001 tarih ve 24393 sayılı Resmi
33
Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 4650 sayılı “ Kamulaştırma Yasası’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa” ile değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişikliklerin en önemlilerinden biri Kamulaştırma Yasasının 8. maddesiyle, idarelere kamulaştırma kararı alınmasından sonra kamulaştırmanın her evresinde tanınan, taşınmaz sahibi ile anlaşma ve trampa yetkisinin öncelikle uygulanmasıdır. Yasa, kamulaştırma kararı alınan taşınmazın, idare tarafından pazarlıkla satın alınması ya da trampası için taşınmazın kestirim bedelinin belirlenmesi öngörmektedir.
2942 sayılı kamulaştırma yasasının yine değerlemeye ilişkin hükümlerinin bulunduğu 11. maddesi 4650 sayılı yasalı sayının 6. maddesi ile yeniden düzenlenmiştir. Nitekim yasanın 11. maddesi şöyledir:
“15. madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yere mahkeme heyetiyle giderek hazır bulunan ilgilileri dinledikten sonrataşınmaz malın veya kaynağın,
a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, i) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.”
34 6.1.3. Emlak vergisi yasası
Emlak vergisi, servet üzerinden alınan bir vergi olup gelişmiş ve gelişmekte olan pek çok ülkede yerel yönetimler bakımından en önemli gelir kaynağıdır. Ülkemizde Emlak Vergisi Kanunu 11.08.1970 tarih ve 13576 sayılı Resmi Gazete de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. 1319 sayılı yasa, bina, arsa ve arazi gibi taşınmazlardan rayiç bedele göre vergi alınmasına ilişkin bir yasadır.
Rayiç bedele göre alınan emlak vergisine ilişkin oranlar, 29.07.1998 tarih ve 23417 mükerrer sayılı Resmi Gazetesinde yayımlanan 4369 sayılı yasanın yedinci bölümünde yer alan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile ilgili Son Değişikliklere göre binalarda
%0.2, meskenlerde %0.1, arsalarda %0.3 ve arazilerde %0.1 olarak değiştirilmiştir.
6.1.4. Özelleştirme yasası
Ülkemizde özelleştirme faaliyetlerinin şeffaf bir şekilde yürütülmesine yönelik olarak ilk kanuni düzenlemeler 27.11.1994 tarih ve 22124 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 4046 sayılı Özelleştirme kanunu ile yapılmıştır.
Taşınmaz değerlemesi özelleştirmenin en önemli aşamalarından birisidir. Bu nedenle özelleştirilmesi yapılacak olan taşınmazın değer tespitinin ne şekilde yapılacağı yasanın Özelleştirme Yöntemleri, Değer Tespiti, İhale Yöntemleri konu başlıklı 18.maddenin (B) bendinde ayrıntılı değinilmiştir.
6.1.5. İmar yasası
09.05.1985 tarih ve 18749 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
3194 sayılı İmar Yasası ülkemizde planlı gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve yaşanabilir bir çevrede düzenli yerleşim alanları oluşturmak ve yaşam kalitesini arttırmak amacıyla düzenlenmiştir.
3194 sayılı yasada taşınmazların değerlerinin tespitinin sağlıklı olarak belirlenmesini içeren pek çok hüküm yer almaktadır. Yasanın,
Kamuya ait gayrimenkuller başlıklı 11.maddesinin ilk paragrafında yer alan
“…binanın hali hazır kıymeti için takdir edilecek bedel…”,
17. maddenin son paragrafındaki, “Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.”,
35
Arazi ve arsa düzenlemesi başlığı altında 18.maddesinin dokuzuncu paragrafındaki , “…Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri...”
ve on ikinci paragrafındaki “…belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.”,
33.maddenin son paragrafında yer alan “On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.”,
Yönetmelik başlıklı 44. maddesinin I bendinin c alt bendinde değinilen Arazi ve arsa düzenlemesi ile ilgili esaslara ilişkin yönetmeliğinin 10. maddesi c bendi yedinci paragrafında yer alan “ Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durum ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.” ve dokuzuncu paragrafındaki “Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tabidir.”,
Geçici 5.maddesindeki, “Tasfiyeye tabi tutulan taşınmaz mallardaki zemin hakları bedele çevrilmiştir. Zemin hakkı bedeli, ait olduğu taşınmaz malın zeminine ait son emlak vergi değerinin 1/5'idir.”
ibareleriyle taşınmazların değerlerinin doğru ve yansız olarak saptanmasını amaçlamıştır.
6.1.6. Kat mülkiyeti yasası
23.06.1965 tarihinde kabul edilerek 02.07.1965 tarih ve 12038 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak 634 sayılı kat Mülkiyeti yasası yürürlüğe girmiştir. Kırk yılı aşkın süredir uygulamada olan yasada günümüze kadar bir takım değişiklikler ve düzenlemeler yapılmıştır. 28.11.2007 tarih ve 26714 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak 5711 sayılı Kat mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin kanun yürürlüğe girmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası 5711 sayılı kanunun değişik 1. maddesi ile değiştirilmiştir. 5711 sayılı kanunu 1. maddesi şöyledir,
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız
36
bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.”
6.2. Taşınmaz Değerleme Kriterleri 6.2.1. Uzaklık
Taşınmazın değerini artırıcı ve azaltıcı rolde olabilir. Bu nedenle uzaklık kriterini her iki açıdan inceleyebiliriz. Taşınmazın eğitim tesislerine, şehir merkezine, sağlık tesislerine, alışveriş merkezlerine, resmi kurumlara, güvenlik kurumlarına, ibadet yerlerine, ana yola, yeşil alanlara, piknik ve mesire alanlarına yakın olması değerini artırır.
6.2.2. Ulaşım ağı
Kamu hizmeti veren merkezlerden maksimum şekilde yararlanmak, taşınmazın konumu ile doğrudan ilişkilidir. Bir taşınmazdan gidilmek istenilen yere olanaklar dahilinde kolayca ulaşılabiliyorsa, bu durum taşınmazın değerini artırır.
6.2.3. Cephe
Bir parselin geniş cadde cephesi olması değeri arttırırken, dar cadde cephesine sahip olması değeri azaltıcı bir etkendir. Özellikle ticari amaçla kullanılacak nitelikteki taşınmazların yol ile olan cephe genişlikleri büyük önem taşımaktadır. Ulaşım, vitrin büyüklüğü, yükleme ve boşaltım faaliyetlerinin rahat bir şekilde yerine getirilmesi cephe hattının genişliği ile doğru orantılıdır.
6.2.4. Geometrik özelllikler
Parselin şekli ve büyüklüğü, doğrudan doğraya parselin değerini arttıran veya azaltan bir kriterdir. Örneğin, parsel küçükse inşaat yapılması için belirli bir büyüklükte olması gerekiyorsa ve bir komşu parselin satın alınarak yüzölçümünün arttırılabilmesi mümkün
37 değilse parselin değeri azalır.
6.2.5. Eğim
Taşınmazın eğimi değeri etkileyen önemli bir etmendir. Eğim, taşınmazın türüne göre değerin farklı büyüklükte etkiler. Tarım arazilerinde toprağın sulanması, işlenmesi ve yetiştirilecek ürünün türünü, arsalarda ise inşaat alanı ve hacmini etkileyen ekonomik bir etmen olmasından dolayı eğim değerlemede dikkate alınır. Uygulamalarda, eğimi az olan arazi ve arsaların, eğimi fazla olanlara göre daha değerli olduğu kabul edilir.
Engebeli yüzeye sahip bir imar parseli, geniş çaplı hafriyatlar, yıkım çalışmaları vb.
özel nedenlerle yapı maliyetini arttırabilmektedir.
6.2.6. Manzara
Taşınmazın çevresindeki doğal güzellikleri görebilme özelliği olup değeri önemli ölçüde etkiler. Bu etmen, taşınmazda seçilecek bir bakış noktası referans alınarak, kot farklarının da dikkate alınması ile bu noktadan etrafı görebilme durumu değerlendirilir.
38 7. ALTINDAĞ BELEDİYESİ ÖRNEĞİ
Taşınmazın değerlemesi ve taşınmaz ile ilgili bilgilere ulaşabilmek için örnek uygulama olarak gösterilen Altındağ Belediyesi örneğinde. Son 5 yıldaki Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgelerinin verilerinin Coğrafi Bilgi Sistemleri ortamında Esri firmasının ArcGIS ürününün ArcGIS Flexviewer şablonu kullanılarak Web tarayıcı ortmına sunulmuştur.
Görüntülenebilecek özellik parametreleri:
Ada / Parsel
Parselin Alanı
Yapı Ruhsatı Tarihi
Yapı Ruhsatı NO
Yapı Ruhsatı Mimari Proje Onay Tarihi
Yapı Taban Alanı
Yapı İnşaat Alanı
Tadilat Ruhsatı Tarihi
Tadilat Ruhsatı NO
İskan (Yapı Kullanma İzin belgesi) Tarihi
İskan NO
Şekil 7-1 Altındağ Belediyesi Uygulama Örneğinde Web Tarayıcı yardım ile sayfanın yüklenmesi
39
Şekil 7-2 Ada / Parsel Sorgulama
Şekil 7-3 Parselin Bulunması
40
Şekil 7-4 Parselin Görüntülenmesi
Şekil 7-5 Mouse yardımyla parsel üzerindeki gerekli bilgilerin görüntülenmesi
41
Şekil 7-6 Geometrik Sorgulamalar
Şekil 7-7 Yazdırma(Çıktı Alma) Türleri
42 8. SONUÇ
Altındağ Belediyesi Uygulama Örneğinde de olduğu gibi gerek taşınmaz değerleme uzmanlarına gerek yatırım yapacağı taşınmazla ilgili bilgi alma isteyen vatandaş veya emlakçıya yönelik ve en önemlisi ülkemiz adına bir Taşınmaz Bilgi Sistemi kurulabilir. Bu sistemde yapıya ait özellikler dışında:
Eş yükselti eğrileri katmanı,
Sosyal donatı katmanı,
Sağlık ocağı katmanı,
Ulaşım (otobüs, dolmuş) katmanı,
Yapılan inşaat seviye katmanı,
Taşınmaz adres katmanı (Numarataj),
Arsa Payı katmanı,
vb. katmanlarla çoğaltılarak kent bilgi sistemni dışında işlevsel büyük bir TBS (Taşınmaz Bilgi Sistemi) kurulabilir.
