ANKARA ÜNİVERSİTESİ

ANKARA ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

DÖNEM PROJESİ

KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE DEĞERLEME SORUNLARININ ANALİZİ: TRABZON İLİ OF İLÇESİ KARAYOLU ÖRNEĞİ

Ela İNSEL

GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE YÖNETİMİ ANABİLİM DALI

ANKARA 2016

Her hakkı saklıdır

i

ÖZET

Dönem Projesi

KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE DEĞERLEME SORUNLARININ ANALİZİ: TRABZON İLİ OF İLÇESİ KARAYOLU ÖRNEĞİ

Ela İNSEL

Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı

Danışman: Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ

Bu çalışmada genel olarak kamulaştırmada değerleme işlemleri, Karadeniz Sahil Yolu Projesi Trabzon - Of Bağlantı Yolu Örneği çerçevesinde incelenmiş ve temel değerleme sorunları ile çözüm önerileri ortaya konulmuştur. Öncelikle teorik ilke ve uygulamalar kapsamında kamulaştırma yöntemleri ve değerleme süreci incelenmiş ve ikinci kısımda ise incelenen proje alanına ilişkin bilirkişi raporları, mahkeme kararları ve tescil aşamasına kadar olan dönemdeki uygulamaların genel değerlendirmesi yapılmıştır.

İncelenen Trabzon-Of Bağlantı Yolu Projesine ilişkin olarak hem resmi veriler, hem de araştırmacı tarafından yapılan saha çalışmalarından toplanan veriler ile tespit sonuçlarının tablolar biçiminde sunumunun yapılması ve sonuçların karşılaştırmalı olarak değerlendirilmesine özen gösterilmiştir.

Örnek olarak incelenen proje kapsamında öncelikle kısmen ve tamamen kamulaştırılacak taşınmazlar için idare bünyesinde yapılan kıymet takdirleri raporları ile mahkemece seçilen bilirkişi kurullarınca hazırlanan değerleme raporlarındaki bedellerin karşılaştırılması yapılmış ve seçilmiş parsellerin bilimsel esaslara uygun değerleme sonuçları ile bilirkişi kurullarınca takdir edilen bedeller arasındaki farklılıklar analiz edilmiştir. İdarece kamulaştırılan taşınmazlara ilişkin mahkeme tarafından alınan bilirkişi raporlarında kullanılan veriler ve değerleme yöntemlerinin genel olarak uluslararası değerleme standartları ve değerleme biliminin temel ilkeleri ile çeliştiği, bedel tespiti ve tescil davalarında genel olarak üç farklı bilirkişi kurulundan değer tespit raporunun alındığı, raporlar arasında bedel yönünden fahiş ölçüde farklılıkların olduğu, objektif gerekçe göstermeden farklı bedel takdiri yapan bilirkişilere yönelik yaptırımların olmadığı ve sonuç olarak kamulaştırma davalarından ödenen bedellerin, toplam karayolu yapım maliyetleri içinde olması gerekenden çok daha yüksek pay aldığı ve yatırım projesinin fizibil olmaktan çıktığı gözlenmiştir. İncelenen örnek proje sonuçları ve önceki araştırmaların bulguları birlikte ele alındığı zaman kamulaştırma amaçlı değerleme işlemlerinde bedel takdiri ölçütlerinin yeniden düzenlenmesi, bilirkişi seçiminde mutlaka taşınmaz (gayrimenkul) geliştirme uzmanlarının yer almasına öncelik verilmesi ve idare bünyesinde bilirkişi raporlarının denetimi ve gözden geçirilmesine yönelik yeniden yapılanmanın gerçekleştirilmesinde genel kamu menfaatinin korunması bakımından zorunluluk olduğu ortaya çıkmaktadır.

Mart 2016, 108 sayfa

Anahtar Kelimeler: Kamulaştırma, Kıymet Takdiri (Değerleme), Kamulaştırma Bedeli, Bilirkişi Raporu, Kamulaştırma Sürecinin Denetimi ve Etkileri.

ii

ABSTRACT

Term Project

AN ANALYSIS OF APPRAISAL PROBLEMS IN EXPROPRIATION PROCESSES: THE CASE OF “OF DISTRICT HIGHWAY PROJECT” IN TRABZON PROVINCE

Ela İNSEL

Ankara University

Graduate School of Natural and Applied Sciences Department of Real Estate Development

Supervisor: Prof.Dr. Harun TANRIVERMİŞ

In this study, general valuation studies related to expropriation procedures have been examined within the framework of the Black Sea Coastal Road Project Trabzon - Of District Link Road example and fundamental valuation issues as well as solution suggestions have been put forward. In the first part, expropriation methods and valuation process were examined within the scope of theoretical principles and practices and in the second part, an overall review of the export witness reports, court decisions, and practices up to the registration stage regarding the project area were made. Care has been taken to present data collected through both official records and field studies conducted by the researchers as well as assessment results in the form of tables and to comparative analyses of the results regarding the Trabzon- Of Link Road Project.

Within the scope of the project examined as an example, a comparison of the values determined in the value appreciation reports prepared by the administration with those values determined by the valuation reports prepared by the expert witness boards assigned by the courts regarding the real estate that are to be partially and completely expropriated was made and the differences between the valuation results of the selected parcels based on scientific principles and those values determined by expert witness boards were analyzed. It has been observed that the data and valuation methods used in the expert witness reports submitted to the courts regarding the real estate expropriated by the administration generally contradict with international valuation standards and the fundamental principles of valuation science, that generally three different expert witness board value appreciation reports are received in value appreciation and registration proceedings, that there are enormous differences in terms of values between the reports to an exorbitant degree, that there are no enforcements on experts that appreciate unfair values without providing an objective rationale and as a result, the share of the prices paid in expropriation proceedings in total road construction costs is much higher than it should be and investment projects cease being feasible. When the results of the examined example project and the findings of the previous researches are collectively considered, it emerges that there is a requirement to rearrange expropriation oriented value appreciation criteria, that real estate (property) development experts must be given priority in expert witness selection, and realization of a restructuring process in auditing and review of expert witness reports within administration is a requisite in terms of protection of the benefit of the general public.

March 2016, 108 pages

Keywords: Expropriation, Value Appreciation (Valuation), Expropriation Cost, Expert Witness Report, Audit and Effects of Expropriation Processes.

iii TEŞEKKÜR

Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalında tamamlamış olduğum eğitimin, yürütmekte olduğum görevime ve şahsıma eklemiş olduğu farkındalık içinde araştırma konumu inceleyerek yazıya geçirmiş bulunmaktayım. Bilimsel bir değerinin olması arzusu ile eğitim süresince engin bilgi ve tecrübesi ile desteğini esirgemeyen tüm değerli hocalarımıza ve özellikle çalışmalarımda doğrudan katkısı bulunan Yrd. Doç. Dr. Yeşim ALİEFENDİOĞLU ve danışman hocam Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ’ e şükran ve saygılar sunarım. Bu süreçte özveri ve sabırla daima destek veren kıymetli eşim Ömür İNSEL’ in payı da çok büyüktür. Teşekkürlerimi sunarım.

Ela İNSEL

Ankara, Mart 2016

iv

İÇİNDEKİLER

ÖZET ... i

ABSTRACT ... ii

TEŞEKKÜR ... iii

1. GİRİŞ ... 1

2. KAMULAŞTIRMA VE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN İLKELERİ ... 6

2.1 Kamulaştırma Yöntemleri... 8

2.1.1 Satın alma yöntemi ... 8

2.1.2 Tam ve kısmen kamulaştırma ... 9

2.1.3 İrtifak hakkı tesisi ... 11

2.1.4 Trampa ... 12

2.1.5 Acele kamulaştırma ... 12

2.1.6 Kamu kurumları ve tüzel kişiler arasında taşınmaz mal devri ... 14

2.2 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ... 15

2.2.1 Bedel tespitinin esasları ... 15

2.2.2 İrtifak hakkı bedeli ... 30

2.2.3 Kısmen kamulaştırma bedeli ... 30

2.2.4 Taşınmazın boşaltılması sırasında ürün bedelinin hesaplanması ... 32

2.2.5 Kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti ... 32

2.3 Bilirkişi Seçimi ve Çalışma Esasları ... 35

3. KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİNDE DEĞERLEME SORUNLARI VE ETKİLERİ ... 39

3.1 Yasal Düzenlemeler Yönünden Sorunlar ... 40

3.2 İdare Yönünden Sorunlar ... 40

3.3 Malikler Yönünden Sorunlar ... 41

3.4 Bilirkişiler Yönünden Sorunlar ... 42

3.5 Değerleme Yöntemleri Yönünden Sorunlar ... 42

3.5.1 Gelir yönteminin uygulanmasındaki sorunlar ... 43

3.5.2 Karşılaştırmalı satış analizinin uygulanmasındaki sorunlar ... 44

4. ARAŞTIRMA SONUÇLARI VE TARTIŞMA ... 46

5. GENEL DEĞERLENDİRME VE ÖNERİLER ... 51

KAYNAKLAR ... 56

EKLER ... 62

Ek 1 Karadeniz Sahil Yolu Trabzon-Of geçişi kamulaştırma bilgileri ... 62

Ek 2 Bilirkişi raporları, kıymet takdir raporları ... 68

Ek 3 Kamu yararı kararları ... 96

Ek 4 Kamulaştırma güzergah haritaları ... 103

ÖZGEÇMİŞ ... 108

1 1. GİRİŞ

Bireylerin tek başlarına karşılayamayacakları veya ortak gereksinimlerini gidermek için yapılan hizmetler olarak bilinen kamu hizmetleri için mali kaynaklar yanında yeterli miktar ve kalitede taşınmaz bulunması da gerekli olmaktadır. Kamu idarelerinin toplumun ortak gereksinimlerini karşılamak üzere yapılacak hizmetlerin yerine getirilmesi için sahip oldukları bazı üstün yetkileri mevcuttur. Bu kapsamda bireylerin temel haklardan biri olan mülkiyet hakkına sınırlama getirilmesi ve müdahale edilmesi mümkün olmaktadır. TC Anayasası hem bireylerin mülkiyet ve miras hakkını tanımlamakta, hem de özel mülkiyete konu taşınmazların kamu yararı gerekçesi ile kamulaştırılması ve teşebbüsler ile iş kollarının devletleştirilmesini düzenlemektedir.

İdarelerin kamu yararına kullanmak üzere taşınmaz elde etme yöntemlerinden biri olan kamulaştırma, Türk Hukuk Sistemi’nin kişilere sağladığı temel bir hak olan mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından, anlaşmazlıkların doğmasına neden olmaktadır (Tanrıvermiş vd. 2016).

Birçok ülkede kamulaştırmanın anayasa ve yasalarla düzenlendiği görülmekle birlikte kamulaştırma işlemleri ve değerleme çalışmalarının standart prosedürünün olmadığı görülmektedir (Tanrıvermiş vd. 2002, Tanrıvermiş vd. 2005, Tanrıvermiş vd. 2016).

Türkiye’de önce 1924, 1961 ve 1982 Anayasaları ile kamulaştırmanın temel ilkeleri tespit edilmiş, 1982 tarihli Anayasa’nın 46’ıncı maddesinin tanımladığı temel ilkeler esas alınarak 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu yürürlüğe konulmuştur.

2942 Sayılı Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olan taşınmazların, Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, kamulaştırılan taşınmazın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmazın geri alınmasını, idareler arasında taşınmazların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenlemektedir. İlke olarak kamulaştırma yapılabilmesi için mutlaka özel mülkiyette olan taşınmazın bulunması gerekmekte ve bir kamu idaresinin mülkiyetindeki taşınmazın kamulaştırılmasından söz edilememektedir. Diğer bir ifade ile idarenin sahip olduğu kamu gücüne dayanarak özel mülkiyete konu taşınmazı zorla edinmesi kamulaştırma, bu işlemi yapmaksızın özel mülkiyete yapılan müdahale ise

2

kamulaştırmasız el atma veya el koyma olarak adlandırılmaktadır. Kamu hizmeti için kamu kurumlarının mülkiyetindeki taşınmaza gerek duyulması halinde; iki kamu idaresi arasında taşınmaz devri, süreli veya süresiz tahsis, kiralama ve bağış gibi yöntemlerin kullanılması gerekmektedir (Tanrıvermiş vd. 2016).

Mülkiyet hukuku ve gayrimenkul bilimleri alanındaki çalışmalar incelendiği zaman genel olarak mülkiyet hakkına müdahale ve kamulaştırma hukuku konularının ele alındığı (Dönmezer 1941, Karagözoğlu 1978, Köroğlu 1995, Yıldız 2000, Böke 2003, Gürsel 2009), kamulaştırma tazminatı ve değerleme uygulamaları konularının yeterince örnek olaylarla inceleme konusu yapılmadığı dikkati çekmektedir. Özellikle Berberoğlu (2004)’nun “Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararları Işığında Kamulaştırma Kavramı ve Türkiye Uygulaması” adlı çalışmasında; kamulaştırmanın idarelerin kamu yararına kullanmak üzere taşınmaz elde etme yöntemlerinden biri olduğunu, idareler tarafından sıkça başvurulan bu yöntemin, temel bir insan hakkı olan mülkiyet hakkına müdahaleyi de beraberinde getirmesi nedeni ile kamulaştırma uygulamalarında genellikle uyuşmazlıkların ortaya çıktığını, temel uyuşmazlık konularının bazen kamulaştırma işleminin esasına, bazen de kamulaştırılacak taşınmazlar için idarelerce ödenmek istenen bedele ilişkin olduğunu ifade etmiştir.

Değirmenciler (2008) tarafından hazırlanan “Kentsel Gelişim Sürecinde Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme Sorunları ve Çözüm Önerileri” adlı tezde; ülkemizde yaşanan hızlı kentleşme sürecinin, kentsel arazilerin değerlerinin kontrolsüz biçimde artmasına yol açması ve kamu kurum ve kuruluşlarında gayrimenkul değerleme ile ilgili teknik ve yasal altyapının yetersizliği nedeni ile tırmanan kentsel rantın vergilendirmesinin ve izlenmesinin sağlıklı biçimde yapılmasının zorlaştığını, uluslararası genel kabul görmüş değerleme standartlarının ülkemizde de uygulanması halinde coğrafi bilgi sistemlerine dayalı değer haritalarının oluşturulabileceğini ve kamu mülkiyet ve yönetimindeki taşınmazların daha etkin ve verimli bir şekilde yönetilebileceğini, gayrimenkul değerlemesi ile ilgili bütün yasal düzenlemelerin yapılması ile bu konuda yetişmiş insan kaynağının çoğaltılması gerektiğini belirtmiştir.

Evren (2012) tarafından hazırlanan “Türkiye’de Kamulaştırma Çalışmaları İçin Alternatif Yaklaşımlar” adlı tez çalışmasında; kamulaştırma işinin teknik bir yapıda

3

olması yanında, sürecin öncesi ve sonuçları ile birlikte, sosyal bilimlerin; psikoloji, hukuk, siyaset, ekonomi, iletişim gibi uzmanlık alanlarının da içinde olduğu disiplinlerarası bir birlikte çalışabilirliği gerektirdiği, ayrıca yasada yapılan değişiklikler ile her zaman kamu yararı ve vatandaş odaklılık yapılandırılsa da, uzlaşan vatandaşların aslında hiçbir zaman memnun olmadığı, dava yolunu tercih edenlerin her zaman daha kazançlı çıktığı, işin bütün taraflarının yasanın yeniden yapılandırılmasını gerekli gördüğü, kamu yararı ve vatandaş memnuniyetinin aynı zamanda sağlanabilmesi için, coğrafi bilgi teknolojilerinin kamulaştırma yapan idarelerle beraber mahkemelerinde en önemli aracı olması gerektiği, uzun erimli gerçekçi planlar yapılması gerektiği, diğer imar uygulamalarının yapılabilirliği araştırıldıktan, takas yolu denendikten sonra, son tercih olarak kamulaştırma yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Atik (2013)’in “Kamulaştırmada Yargısal Denetim” adlı tezinde; kamulaştırmanın mülkiyet hakkını izale eden bir kurum olması nedeni ile bu faaliyete ilişkin yetkinin, kanunlara ve insan haklarını düzenleyen uluslararası sözleşmelere uygun olarak kullanılması gerektiği, ayrıca kamulaştırmanın bir kamu faaliyetinin yürütülmesi için, sadece zorunlu olan durumlarda, taşınmaz malikini çok incitmeden uygulanması gerektiği, hukuka ve insan haklarına saygılı bir devletin böyle davranması gerektiği değerlendirmesi yapılmış, kamulaştırma davaları kapsam ve sonuçları bakımından yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Kamulaştırma bedelinin tespitinde kullanılan değerleme yöntemleri ve uygulamalarına ilişkin olarak ilk ulusal düzeyde çalışma Tanrıvermiş vd. (2004) tarafından yapılmıştır.

Özellikle 2007 yılında kurulan Ankara Üniversitesi Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı’nın önemli yatırım projelerinde taşınmazların cins ve nevilerinin analizi, arazi geliri ve geçerli kapitalizasyon oranlarının analizi, arsa vasfındaki taşınmazların emsal değer araştırması ve değer haritalarının üretilmesi konularında önemli çalışmaları yapan adeta ulusal hakem kurumu veya merkez haline geldiği görülmektedir (Tanrıvermiş vd.

2008ab, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2011, Tanrıvermiş vd. 2011abc, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2013, Tanrıvermiş vd. 2013, Tanrıvermiş ve Aliefendioğlu 2015). Buna ilave olarak derdest davalara ilişkin, kamu kurumlarınca Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu kapsamında uzman görüşü almak üzere Taşınmaz Geliştirme

4

(Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi) Anabilim Dalı referans kurum ve tek başvuru noktası haline gelmiştir.

Türk Hukuk Sistemi’nde görevli/yetkili kamu kurum ve kuruluşları bünyesinde kamulaştırma iş ve işlemlerinin genellikle otomasyona dayalı olarak yürütülemediği, iş ve işlemlerin genellikle kağıt ortamında izlendiği ve iş akışının şeffaf ve zamanında tamamlanmasında sorunların olduğu gözlenmektedir. Kamulaştırma yapma yetkisi olan bütün kamu kurum ve kuruluşlarınca çok sayıda evrak hazırlanması ve bilginin depolanması zorunludur. Veri ve bilgi depolama sistemlerinden ileri gelen aksaklıklar hem kurumlar, hem de vatandaşların sağlıklı biçimde bilgi edinmesi ve özellikle kamu kurumlarınca değerlemede başka “resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerine”

ulaşmada yaşamsal derecede güçlük çektikleri açıktır. Bu nedenle bir yerleşim yerinde birden fazla kamu kurumunun genellikle aynı yerleşim yerinin sınırları içinde benzer taşınmazlar için birbirinden çok farklı bedeller takdir ettikleri ve ödeme yaptıklarına tanık olunmaktadır. Görevli ve/veya yetkili kamu kurumlarında geleneksel yönetim anlayışı ve bilgi güncelleme sorunlarından dolayı Coğrafi Bilgi Sistemlerine dayalı kamulaştırma programlarının geliştirilmesi ve kullanımının yeterli olmadığı dikkati çekmektedir (Erdin 2010).

Bu çalışmada öncelikle genel olarak kamulaştırmada değerleme işlemleri incelenmiş ve ikinci aşamada ise Karadeniz Sahil Yolu Projesi Trabzon - Of Bağlantı Yolu Örneği çerçevesinde taşınmaz değerleme ve kamulaştırma çalışmaları ele alınmıştır. Öncelikle teorik ilke ve uygulamalar kapsamında kamulaştırma yöntemleri ve değerleme süreci incelenmiş ve ikinci kısımda ise incelenen proje alanına ilişkin bilirkişi raporları, mahkeme kararları ve tescil aşamasına kadar olan dönemdeki uygulamaların genel değerlendirmesi yapılmıştır. İncelenen Trabzon - Of Bağlantı Yolu Projesine ilişkin olarak hem resmi veriler, hem de araştırmacı tarafından yapılan saha çalışmaları ile toplanan veriler ile tespit sonuçlarının tablolar biçiminde sunumunun yapılması ve sonuçların karşılaştırmalı olarak değerlendirilmesine özen gösterilmiştir. Örnek olarak incelenen proje kapsamında öncelikle kısmen ve tamamen kamulaştırılacak taşınmazlar için idare bünyesinde yapılan kıymet takdirleri raporları ile mahkemece seçilen bilirkişi kurullarınca hazırlanan değerleme raporlarındaki bedellerin karşılaştırılması yapılmış ve

5

seçilmiş parsellerin bilimsel esaslara uygun değerleme sonuçları ile bilirkişi kurullarınca takdir edilen bedeller arasındaki farklılıklar analiz edilmiştir.

Araştırma konusu beş ana başlık altında incelenmiş olup, ilk olarak konunun önemi ve amaçlarının ele alındığı giriş bölümünü takiben kamulaştırma ilke ve esasları başlığında kamulaştırmanın tanımı, yasal boyutu ile kamulaştırma yöntemleri, kamulaştırma bedeli ve bedel tespiti esasları ve bilirkişi kurullarının oluşumu ve çalışma esasları incelenmiştir. Üçüncü bölümde genel olarak kamulaştırma işlemlerinde değerleme çalışmaları ve temel sorunları ele alınmış ve inceleme sonuçlarına göre farklı yönlerden sınıflandırma yapılarak değerleme çalışmalarında karşılaşılan temel sorunlar ve olası çözüm yolları ortaya konulmuştur. Dördüncü bölümde araştırma bulguları ve tartışma başlığı altında çalışma alanı olarak seçilen Karadeniz Sahil Yolu Projesi Trabzon-Of Geçişi örneği çerçevesinde kamulaştırma işlemleri; kamu yararı kararının alınması, işlem tarihleri, parsel sayısı ve alanı, parsellerin cins ve nevilerinin analizi, idare bünyesinde yapılan kıymet takdirleri, bedel tespiti ve tescil davasında alınan bilirkişi raporları ve değer farklılıkları yönlerinden kapsamlı olarak incelenmiştir. Bu kısımda çalışma alanındaki ulaşım projesi için kamulaştırılan toplam 161 adet parselin kamulaştırma bedelleri incelenmiş ve kamulaştırma bedellinin farklılaşma nedenleri ile ödenen bedelin projenin toplam maliyeti içindeki payının analizi yapılmıştır. Gerek alan incelemelerinin sonuçları, gerekse ilgili kamu kurumları, görevli mahkeme ve tapu kayıtlarından toplanan bütün verilerin birlikte analizi ve değerlendirilmesine dayalı olarak; değerleme çalışmalarında karşılaşılan sorunların analizi, bilirkişi raporlarının bilimsel esaslar ve değerleme standartlarına uygunluğu, bedel tespitinde taşınmaz değerlerini etkileyebilecek olumlu ve/veya olumsuz faktörlerin incelenmesi ve değer ile ilişkilendirilmesi, değerleme sürecinden kaynaklanan temel sorunlar ve olası çözüm yolları mümkün olduğu ölçüde karşılaştırmalı olarak irdelenmiştir. Araştırma sonuçları ve temel öneriler sonuç bölümünde ortaya konulmuş olup, bu kısımda yürürlükteki mevzuat ve kamu idarelerinin uygulama hataları değerleme biliminin temel esasları çerçevesinde irdelenerek temel çıktılar ve olası çözüm önerileri üzerinde odaklanılmış ve özellikle iş ve işlem akış şeması ve en iyi uygulama kılavuzunun temel altlığı ortaya konulmuştur.

6

2. KAMULAŞTIRMA VE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN İLKELERİ

Birçok ülkede kamulaştırma kavramı anayasa ve yasalarla düzenlenmekte, ancak kamulaştırma yönteminin bütün ülkelerde bilinen ve kullanılan standart bir prosedürü bulunmamaktadır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35’inci maddesinde herkesin mülkiyet ve miras hakkına sahip olduğu ve belirtilen hakların ancak toplum yararı gerekçesi ile kanunla sınırlanabileceği hükmü amirdir. Anayasa’nın 46’ıncı maddesi ile

“Devlet ve kamu tüzel kişilerinin; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkili” kılındığı hüküm altına alınmıştır. TC Anayasası hem kamulaştırma ile taşınmaz ediniminin temel gerekçeleri ve şekil koşullarını ortaya koymakta, hem de bedel ödemeksizin yapılan idari irtifak kurulması konusunda Devlet ve kamu tüzel kişilerine imkan vermektedir.

Anayasa değişikliği sonrası kamulaştırma mevzuatı yeniden ele alınmış ve 08/11/1983 tarih ve 18215 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile özellikle kamulaştırma bedelinin takdiri ve ödenmesi konusunda önemli değişiklik yapılmıştır. 2942 Sayılı Kanunda 24/04/2001 tarih ve 4650 sayılı Kanun, 26/05/2004 tarih ve 5177 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapılmıştır.

2942 Sayılı Kanunun kamulaştırmasız el atma başlıklı 38’inci maddesinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi üzerine ortaya çıkan boşluğu doldurmak için 18/06/2010 tarih ve 5999 sayılı Kanun, 16/05/2012 tarih ve 6306 sayılı Kanun, 14/02/2013 tarih ve 6427 sayılı Kanun, 11/04/2013 tarih ve 6459 sayılı Kanun, 24/05/2013 tarih ve 6487 sayılı Kanun, 12/07/2013 tarih ve 6495 sayılı Kanun, 10/09/2014 tarih ve 6552 sayılı Kanun ile düzenleme yapılmış ve el atma tazminatının hesaplanması ve ödenmesi belirli koşullara bağlanmıştır¹. Son olarak 10/9/2014 tarih ve 6552 Sayılı Kanunun 99’uncu maddesi ile 2942 Sayılı Kanunun “irtifak hakkı kurulması” başlıklı 4’üncü maddesinde yapılan değişiklik ile özellikle kentsel kesimde ulaşım amaçlı altyapı yatırımlarında irtifak hakkı tesis edilmesi yerine daha çok idari irtifak kurulması ve maliklere tazminat ödemesi yapılmamasına ilişkin düzenleme de

1 Anayasa Mahkemesi, E: 2002/112, K: 2003/33 Karar Tarihi: 10.4.2003.

7

Anayasa Mahkemesi tarafından kısmen iptal edilmiştir². Anılan değişikliklerle 2942 Sayılı Kanun ile kamulaştırma bedelinin saptanması, taşınmazın veya irtifak hakkının idare adına tescili, kullanılmayan taşınmazların iadesi, idareler arasında taşınmazların devir işlemleri, karşılıklı hak ve yükümlülükler, bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerine açıklık getirilmiştir.

Kamulaştırma işleminin konusu; taşınmaz, kaynak ve irtifak hakkı olabilmektedir.

Mevzuatta yapılan tanımlara göre kamulaştırma; kamu yararının gerektirdiği hallerde kamu gücüne dayanarak gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların bedeli karşılığında kamu tüzel kişiliği adına tescili veya bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi yolu ile el konulması olarak bilinmektedir. Kamulaştırmanın temelini kamu hizmeti ve kamu yararı kavramları oluşturmaktadır (Ek3). Esasen kamulaştırma;

yetkili idarenin kamu yararını hedef tutan kamu hizmetini gerçekleştirmek için, bedelini peşin (şartlar gerçekleşmişse taksitli) olarak ödemek kaydı ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin mülkiyetinde olan taşınmazlara mevzuatın öngördüğü usullerle zorla sahip olmasına ilişkin bütün iş ve işlemleri kapsamaktadır.

Yukarıda yapılan tanımlara göre kamulaştırma işleminin rızai bir satış olmadığını ve bir akit mahiyeti taşımadığını görülmektedir. Taşınmaz maliki ile idare arasında rızai bir akitten (satın alma usulü hariç) söz etmek mümkün değildir. İdare, kamu gücünü kullanarak malikin rızası olmasa da, ihtiyacı olan taşınmaza sahip olabilecektir. Buna göre kamulaştırma tanımlarında bazı unsurlar yer almaktadır (Böke 2013):

1. Kamulaştırma yetkisi devlet ve diğer kamu tüzel kişilerine aittir.

2. Kamu yararının kamulaştırmayı gerekli kılması gerekmektedir.

3. Kamulaştırılan taşınmaz malın değerinin peşin ödenmesi gerekmektedir.

4. Kamulaştırılan malın, taşınmaz olması gerekmektedir.

5. Kamulaştırılan malın, özel mülkiyet konusu bir mal olması gerekir.

2 Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz. (İptal üçüncü cümle: Anayasa Mahkemesi’nin 14/5/2015 tarihli ve E.: 2014/177, K.: 2015/49 sayılı Kararı ile.) (…) Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz.

8

6. Kamulaştırma, kanunla düzenlenmiş usul ve esaslara uygun olmalıdır.

7. Kamulaştırmada zorla alım söz konusudur.

2.1 Kamulaştırma Yöntemleri

2942 Sayılı Kanuna göre kamulaştırma yöntemleri; satın alma, tam ve kısmen kamulaştırma, irtifak hakkı kurulması, acele kamulaştırma ve trampa olarak sıralanabilir. Buna ilave olarak iki kamu idaresi arasındaki taşınmaz devri, bedelsiz kullanım ve el atma gibi uygulamalar da mevzuatta açıkça tanımlanmıştır (Tanrıvermiş vd. 2016). Aşağıda mevzuatta tanımlanan kamulaştırma yöntemleri ile kamulaştırma amaçlı değerleme yöntemleri ve uygulamaları genel olarak incelenmiştir:

2.1.1 Satın alma yöntemi

2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesine göre kamulaştırmada görevli veya yetkili idarelerin öncelikle satın alma usulünü kullanmaları zorunludur. Ancak satın alma ile kamulaştırma tapuda kayıtlı taşınmazların edinimi ile sınırlı olacaktır. Bu yöntemi uygulamak için kamulaştırma yapacak olan idarenin bünyesinde üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu ile bir veya daha fazla uzlaşma komisyonu kurulması zorunludur. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilecek tahmini bedel üzerinden taşınmazın satın alınması veya idarenin mülkiyetinde olan taşınmaz ile trampa etmek üzere ilgilisine bedel belirtmeden tebliğde bulunularak tebliğ tarihinden sonraki 15 gün içinde uzlaşma komisyonu tarafından uzlaşma görüşmelerinin yapılması gerekmektedir.

Uzlaşma komisyonu ile malikler veya temsilcileri arasında görüşmede; tespit edilen tahmini bedeli geçmemek üzere anlaşma sağlanması halinde, bu durum bir tutanak düzenlenerek taraflarca imzalanmasının ardından idarece uzlaşılan bedelin 45 gün içinde ödemeye hazır hale getirilmesi ve ilgilisini tapuda ferağ vermeye davet edilmesi ve tapuda yapılan ferağ işleminin ardından da kamulaştırma bedellerinin kendilerine ödenmesi ile son olarak taşınmazın idare adına tescili veya işin özelliğine göre terkin edilmesi ile satın alma süreci tamamlanmış olacaktır. Bu yöntem ile satın alınan veya

9

trampa edilen taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı için bedele itiraz davasının yolu kapalıdır. Ancak eski malikin taşınmazı geri alma hakkının kullanılmasına ilişkin olarak mevzuat ve uygulamada belirsizlik bulunmaktadır.

2.1.2 Tam ve kısmen kamulaştırma

Malik ile uzlaşma yapılması ve satın alma yoluyla taşınmaz ediniminin mümkün olmaması halinde 2942 Sayılı Kanunun 10’uncu maddesine göre bedel tespiti ve tescil davasının açılması gerekmektedir. Bu dava; kamulaştırma yapacak olan idarenin 8’inci madde çerçevesinde uzlaşma sağlayamadığı durumlarda 7’inci maddeye göre topladığı bilgi ve belgeler ile birlikte kıymet takdir komisyonunca yaptırmış olduğu bedel tespitine ait bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaatı ile kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi ve idare adına tesciline karar verilmesini talep etmesini konu eden davadır.

Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, kamulaştırılacak taşınmazın tapu kaydı bilgileri, kamulaştırma yapan idarenin adı, itiraz halinde izlenecek yolu, aksi halde kamulaştırma işleminin mahkemece tespit edilen bedel üzerinden kesinleşeceği ve idare adına tescil edileceği, bedelin hangi bankaya yatırılacağı bilgilerini içeren meşruhatlı bir davetiye ile ilgilisine tebliğ veya ilan eder. Mahkeme duruşmada ilgilileri bedelde uzlaşmaya davet eder ancak yine de uzlaşma sağlanamadığı takdirde en geç 15 gün içinde keşif, 30 gün sonrasında duruşma günü tayin ederek 15’inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle tüm ilgililerin huzurunda mahallinde keşif yapar. Mahkemece belirlenen bedel kamulaştırma bedelidir.

İtiraz olmaması halinde idareye verilen 15 günlük süre içinde bu bedel mahkemenin belirlediği bankaya hak sahibi adına yatırılarak dekontun ibrazı halinde taşınmaz malın idare adına tesciline, kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilerek Tapu Müdürlüğüne ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın 4 ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.

10

Mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda da bu işlemler yapılır. Hak sahibinin belirlenemediği durumlarda 2942 Sayılı Kanunun 18’inci maddede belirtildiği şekilde taşınmazın ihtilaflı olduğu durumlarda ve 19’uncu maddede belirtilen zilyetlik (tapuda kayıtlı olmayan ve kamu malı sayılmayan taşınmazların kullanıcısı olmak) hallerinde mahkemece kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır. 2942 Sayılı Kanunun 14’üncü maddede bildirildiği şekilde kamulaştırma işleminin ilgilisine tebliğinden itibaren 30 günlük süre içinde idari yargıda iptal davası açılması veya yürütmenin durdurulması kararı verilmesi, bu maddenin uygulanmasında bekletici mesele olarak kabul edilmektedir.

2001 yılında 4650 Sayılı Kanun ile 1983 tarih ve 2942 sayılı Kanununda yapılan değişiklik ile kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırma bedelinin, varsa vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, net geliri, arsalarda ayrıca emsal satış değeri, yapılarda ise maliyet değerinin göz önüne alınarak biçilmesini öngörmektedir.

Nitekim 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinde, 15’inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri dinledikten sonra taşınmaz veya kaynağın; (i) cins ve nevini, (ii) yüzölçümünü, (iii) kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, (iv) varsa vergi beyanını, (v) kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, (vi) arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, (vii) arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, (viii) yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını ve (ix) bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanlarını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmazın değerini tespit edeceklerdir. Taşınmazın cinsi ne olursa olsun bilirkişinin tam kamulaştırmada dikkat edeceği hususlar ve toplayacağı bilgiler 2942 Sayılı Kanunun 11’inci ve 12’inci maddesinde sıralanan ölçütler ve unsurlar yönünden kapsamlı olarak analiz edilecektir.

11

Kamu hizmetleri için taşınmazın tamamının edinimine gerek olduğu gibi, bir kısmının kamulaştırılması yoluna da gidilebilir. Taşınmazın sadece bir kısmı kamulaştırıldığı zaman 1983 tarih ve 2942 Sayılı Kanunun 12’inci maddesi hükümlerine göre değerleme yapılmaktadır. Buna göre kısmen kamulaştırılan taşınmazın değeri; (i) kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma nedeniyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o taşınmazın 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinde belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinin kamulaştırılan kısma düşen miktarı, (ii) kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde (değerinde), kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde, bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (i) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklen- mesiyle bulunan miktar ve (iii) kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (i) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktar olacaktır. Ancak taşınmazın arta kalan kısmında değer artışı olması halinde, malike yapılacak ödemeden yapılacak indirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. Kısmen kamulaştırmada arta kalan kısımdaki değer artışı ve azalış oranlarının analizinde; proje ve fiili kullanım durumu karşılaştırması yapılarak, 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinde belirtilen esaslara göre bedel takdiri yapılacaktır.

2.1.3 İrtifak hakkı tesisi

Taşınmazın mülkiyetinin edinimi yerine amaç için yeterli olması halinde taşınmazın belirli bir yüksekliği ve derinliğinde irtifak hakkı tesisi ile boru hattı, tünel, metro, enerji nakil hattı ve teleferik sistemi kurulması ve kaynak üzerinde irtifak hakkı kurulması mümkündür. Bu yolla taşınmazın mülkiyetinin edinimi yanında sınırlı ayni hak tesisi yapılmakta, taşınmaz edinimi için yüksek masraf yapılması ve gereksiz taşınmaz edinimi ve yönetim sorunları ile uğraşılmasına gerek olmamaktadır. İlke olarak irtifak hakkı tesisinde taşınmaz malikine ödenen bedel; irtifak hakkı öncesi ve sonrası taşınmaz değerleri arasındaki fark kadar olacaktır (Tanrıvermiş 1998, Tanrıvermiş 2008).

12

2942 Sayılı Kanunun 4’üncü maddesine göre “taşınmazın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisi” yapılmaktadır.

10/09/2014 tarih ve 6552 Sayılı Kanunun 99’uncu maddesi ile 2942 Sayılı Kanunun 4’üncü maddesine ek fıkra ile “maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri yapılabilecek ve taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin kamulaştırma ve irtifak hakkı tesisine gerek olmayacaktır. Anılan düzenleme ile maliklere bu işlemler nedeniyle kamulaştırma, tazminat ve benzeri isim altında herhangi bir ücret ödemesi yapılmayacak ve ayrıca yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınmayacaktır.

2.1.4 Trampa

2942 Sayılı Kanunun 26’ıncı maddesi ile düzenlenmiş olan trampa; malikin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarın verilebilmesidir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek olan taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonunca, olmaması halinde bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir.

Aradaki fark nakit olarak karşılanır. İdarenin vereceği taşınmazın değerinin kamulaştırma bedelinin % 120’sini aşamayacağı da kanunla sabit kılınmıştır.

2.1.5 Acele kamulaştırma

2942 Sayılı Kanunun 27’inci maddesinde; 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınması halinde, özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmazların kıymet takdiri dışındaki tüm işlemleri sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmazın 10’uncu madde esasları

13

dahilinde 2942 Sayılı Kanunun 15’inci maddeye göre seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri idare tarafından maliki adına mahkemece bildirilen bankaya yatırılarak o taşınmaza el konulabileceği ifade edilmiştir.

Yetkili mercii tarafından acele kamulaştırma kararının alınması kamulaştırmanın bu usulde yapıldığını göstermeye yetmez. Yasada belirtilen durumlarında bulunması gerekmektedir (Danıştay 6. D. E.2004/1179, T:09.11.2004). Açılan davada mahkemece verilen el koyma kararı ile mülkiyet idareye geçmemekte, yine mahkemece verilen taşınmazın kıymet takdiri gerçek bedel olarak nitelendirilmemektedir. Mahkemece verilen bu kararlar tespit mahiyetindedir (Yargıtay 5. H.D. E.2008/7975, T:17.07.2008).

Dava, sözü edilen 2942 Sayılı Kanunun 10’uncu maddesine göre açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkin olup, mahkemece Kanunun 11’inci ve 15/son maddeleri gereğince taşınmazın değerinin yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile belirlenmesi gerekirken 27’inci maddeye göre yapılan işlemin tespit işleminden ibaret olduğu, bedelin gerçek kamulaştırma bedeli olmadığı ve kararın temyiz kabiliyetinin bulunmadığı gözetilmeksizin, 27’inci madde gereğince açılan acele el koyma dosyasında değer belirlenmesi nedeniyle bedel tespit davasının reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir (Yargıtay 5. H.D. E.2010/4373, T:10.05.2010.).

Acele kamulaştırma; olağanüstü durumlarda veya zorunlu hallerde uygulanan bir kamulaştırma yöntemi olup, ancak kanunda sınırlı olarak sayılan hallerde uygulanabilmektedir. Kamulaştırma işleminin tamamlanmasının beklenmesinde sorunlar yaşanabileceği hallerin varlığı halinde sınırlı durumlar için uygulama olanağı bulmakta, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmaktadır. Kanunda acele kamulaştırma kararından sonra 10’uncu maddeye atıfta bulunulduğundan ve özellikle dava açma sürecinin ne zaman başlayacağına dair bir husus bulunmadığından hak kayıpları yaşanabilmektedir. 2942 Sayılı Kanunun 27’inci madde, el koyma kararından sonra süre belirtmeksizin 10’uncu madde usulünün uygulanması yolunu getirmekte olup, bu da mülkiyet hakkının mahiyetiyle bağdaşmamaktadır (Kırmacı 2011).

14

Uygulamada acele kamulaştırmalarda el koyma kararı üzerine taşınmaz sahipleri acele kamulaştırmayı öğrenmekte, bu işlemin iptali için dava açmaktadırlar. Danıştay tarafından davanın açıldığı tarih itibariyle asliye hukuk mahkemesince tebligat olmadığından bu aşamada hukuken kesinleşmiş işlem bulunmadığı gerekçesiyle incelenmeksizin ret kararları verilmektedir (Danıştay 6. D. E.2010/9150, T:04.07.2011).

2.1.6 Kamu kurumları ve tüzelkişileri arasında taşınmaz mal devri

Bir idareye ait taşınmazın diğer bir idareye devri, 2942 Sayılı Kanunun 30’uncu maddesi ile düzenlenmiştir. Kamu tüzel kişiliklerinin ve kurumların sahip oldukları taşınmaz, kaynak ve irtifak haklarının diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle kamu malının kamulaştırılması halinde konusu sakat bir kamulaştırma işleminden bahsedilmektedir (Danıştay 6. D. E.2003/6862, T:14.06.2005).

İki idare arasında taşınmaz devirlerinde izlenecek yol; taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idarenin 2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddeye göre bedeli tespit ederek mal sahibi idareye bu ödeyeceği bedeli de bildiren yazılı müracaatta bulunmasıdır. Mal sahibi idarenin devre muvafakat etmemesi veya 60 gün içinde cevap vermemesi halinde anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu ile Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek 2 ay içinde kesin karara bağlanır. Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde alıcı idare devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde 10’uncu madde usulünce mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini isteyebilir. Mahkemece tespit edilen miktarın bildirilen bankaya 15 gün içinde alıcı idare tarafından yatırılarak dekontun ibrazı ile mahkemece taşınmazın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibine ödenmesine karar verilerek Tapu Müdürlüğüne ve ilgili bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele dair temyiz hakları saklıdır. Bu suretle devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni olmasa başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi halde devreden idare 23’üncü maddeye göre taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

15 2.2 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti

2942 Sayılı Kanunun 8’inci maddesinin 2’inci fıkrasında “kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11’inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az 3 kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir” hükmü çerçevesinde idare bünyesinde bedel tahmini yapılacak ve tahmin edilen bu bedel uzlaşma komisyonu ile malik arasındaki görüşmelerde üst sınır olacaktır.

Aynı maddenin 3’üncü fıkrasında ise, takdir komisyonunun yapacağı bedel tahmininden sonra “ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma veya trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesinde en az 3 kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir” ifadesine yer verilmiştir.

Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel üzerinden uzlaşma komisyonunca anlaşma sağlanamaması halinde idare tarafından 10’uncu madde hükümlerine göre dava yoluna gidilerek bedel tespiti ve tescil kararı mahkemeden talep edilmektedir. Bedel tespit ve tescil davasına konu taşınmaz için mahkemece yaptırılacak olan bedel tespiti 2942 Sayılı Kanunun 15’inci maddesinde tanımlanan bilirkişi kurulu heyeti tarafından 11’inci maddedeki bedel tespit esaslarına göre ve taşınmazın veya kaynağın bulunduğu yere keşfe gidilmesi suretiyle gerçekleştirilmektedir.

2.2.1 Bedel tespitinin esasları

Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: VIII N:

35)’in 3’üncü maddesinde değerleme; “bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, belli bir tarihteki muhtemel değerinin, bağımsız ve tarafsız olarak takdiri” olarak tanımlanmaktadır. Aynı tebliğin 53 numaralı serisinin 3’üncü maddesinde ise değerleme uzmanı; “bir gayrimenkulün, gayrimenkul

16

projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişi” olarak tanımlanmaktadır. Kamulaştırma işlemlerinde idarenin kendi bünyesinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonunca tahmin edilen bedel Kanunun 11’inci madde esaslarına göre yapılacaktır.

Değerleme konusu taşınmazın cinsi, değerlemenin amacı ve amaca yönelik bağlı olduğu kanuna göre değerleme yöntemleri farklılık gösterecektir. 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinin (f), (g) ve (h) bentlerinde; kamulaştırma bedellerinin tespitinde taşınmazın cinsine göre değerleme metotları tanımlanmış ve taşınmazın cinsi arazi, arsa ve yapı olarak belirtilmiştir. Kanunda bildirilen yöntemlerden yola çıkılarak araziler için net gelir, arsalar için emsal satışlara göre satış değeri ve yapılar için ise maliyet hesapları yöntemleri değerlemede kullanılmaktadır.

Değerleme literatüründe değer, kıymet, bedel, tazminat ve baha gibi kavramlar sık ve birbiri yerine kullanılmakla birlikte hukuk kurallarına uygun olarak taşınmazın takdir edilen değeri bedel olarak ifade edilmektedir. 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinde, mahkeme heyetinin bilirkişi kurulu ile taşınmaz veya kaynağın bulunduğu yerde hazır bulunan ilgililerini dinledikten sonra taşınmaz veya kaynağın; cinsi ve nev’ini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, arazilerde taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, yapılarda ise resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenlenecek raporda bütün bu unsurların ayrı ayrı belirtilerek ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir rapor ile taşınmazın değerinin tespit edileceği bildirilmiştir.

17

Kamulaştırma bedelinin takdirinde dikkate alınacak değerleme ölçütleri aşağıdaki yönlerden incelenecek ve nihai bedelin ortaya çıkması tartışılacaktır:

a. Taşınmazın cins ve nevi: Taşınmazın cinsinin arazi ve arsa olarak ayrımının yapılması ve taşınmazın cinsinin arazi olması halinde; tarla arazisi, meyvelik, bağ, zeytinlik, ağaçlık, orman, mera ve çayır arazisi, sazlık ve kamışlık arazi olarak tanımlanması gereklidir. Yapıların kullanış amacı ve inşaat özellikleri onların nevilerini belirtecektir. Bilirkişi kurulunca yapının konut, ticari, tarım gibi farklı amaçlardan hangisine yönelik olarak kullanıldığının tespitinin yapılması zorunlu olup, yapılar arazileri ile beraber düşünüldüğünde ayrıca yapı ve arsa biçiminde belirtilmesine gerek olmayacaktır. Tarım arazilerinin kentlere yakınlığı veya sanayi tesislerinin gelişimi bunlara arsa niteliği kazandırmaktadır. Bu özellikler, kentlerin gelecekteki gelişmeleri ile beraber incelenerek, tarım arazilerinin arsa niteliğine sahip olup olmayacakları belirtilmelidir.

Değerlemede arazi kavramının yerine sıklıkla kadastro parseli kavramının kullanıldığı dikkati çekmektedir. Kadastro parseli kadastro görmüş yerlerde mülkiyet sınırları kadastro idaresince planlanarak, ebatları yazılıp belirlenmiş ve tapuda tescili yapılmış en küçük yeryüzü parçası olup, bu tanımın kamulaştırma çalışmalarında arsa-arazi ayrımı için yeterli olmadığı düşünülmektedir. 3194 Sayılı Kanun’da imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmemiş olan taşınmazların arazi olarak değerleneceği ve 1319 Sayılı Kanunda ise belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazilerin arsa sayılacağı bildirilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde; imar planı ile yerleşim alanı olarak ayrılmış yerlerde bulunan parsellenmemiş araziler arsa sayılacak parsellenmemiş arazilerdir. İmar planı ile yerleşim alanı olarak ayrılmamış ama gerçekte yerleşik durumda bulunan ve belediye hizmetlerinden (su, yol, temizlik gibi) yararlanan yerlerdeki araziler, arsa sayılacak parsellenmemiş arazilerdir.

Bu nitelikteki arazilerin tarım dışı amaçlarla kullanılması, boş tutulması veya bir yıldan çok nadasta bırakılması gerekmektedir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında;

konut, turistik veya sanayi sitesi yapılmak üzere parsellenen ve bu konuda tapuda belirtme yapılan araziler arsa ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırlar içinde imar planı ile yerleşim yeri olarak ayrılan yerlerdeki araziler de arsa sayılacaktır. Bakanlar Kurulu Kararı ile

18

belirlenen alanların deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları çevresinde olması veya sanayi/turizm yönünden öneme ya da hızlı kentleşme etkilerine sahip olması koşulu bulunmaktadır (Çağdaş 2013).

b. Taşınmazın yüzölçümü: Değerlenen taşınmaz ister arazi ister arsa olsun, yüzölçümü tapu kayıtlarında verilmekle birlikte verilen yüzölçümü bazen taşınmazın gerçek yüzölçümünü göstermeyebilir. Bu durumda, taşınmazın mülkiyet ve yüzölçümüne ilişkin itirazlar ve derdest davalar olabilecek ve arazi yüzölçümü tapu kayıtlarına göre saptanmış olsa bile, gerçek yüzölçümünü bulmak için mutlaka ölçüm yapılması gerekecektir.

c. Taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ve her unsurun ayrı ayrı değeri: Taşınmazın değerini etkileyebilecek nitelik ve unsurlar; taşınmazın cinsinin arazi ve arsa olmasına göre değişim göstermektedir. Taşınmazın cinsinin arsa olması halinde; parselin konum, imar ve yapılaşma özelliklerinin incelenmesi ve emsal olarak alınan taşınmazlar ile kamulaştırılacak taşınmazların anılan niteliklerinin karşılaştırılması gerekecektir. Taşınmazın cinsinin arazi olması halinde değerini etkileyebilecek nitelikleri; (i) taşınmazın gelirini etkileyen nitelikler ve (ii) kapitalizasyon oranını etkileyen nitelikler olup, bu niteliklere taşınmazın rahatlığı da demek mümkündür. Bu amaçla taşınmazın fiziksel ve ekonomik nitelikleri incelenir ve hukuksal durumu saptanır ve her unsurun taşınmazın değerini ne dereceye kadar etkilediği ayrı ayrı ortaya konur. Mevzuata göre bilirkişi, yasa gereği, taşınmazın değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları bir sıra dahilinde saptamak ve bunlara ayrı ayrı bir değer vermek zorundadır.

d. Varsa vergi beyanı: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre taşınmaz sahipleri, taşınmazlarının değerini beyan etmektedirler. En son vergi beyanı maliyenin belirttiği asgari birim fiyatları esas alınarak 2014 yılında yapılmıştır. Bilirkişi, taşınmazların beyana dayanan vergi değerlerini taşınmazın bağlı olduğu vergi dairelerinden öğrenebilecek, vergi beyanları her yıl yapılmadığından vergi değerini saptarken, beyanın verildiği yılı da tespit edecek ve ona göre değerlemede dikkate alacaktır.

19

e. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri:

Bilirkişi, değerini biçtiği taşınmazın varsa, kamulaştırma tarihinde resmi makamlarca yapılmış değer takdirlerini de dikkate alacaktır. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdiri işlemleri ve özellikle satış ve kamulaştırma amaçlı değerleme çalışmalarının sonuçlarının da incelenmesi ve bunların kıyaslama amaçlı olarak ele alınması gerekir. Diğer bir ifade ile bilirkişi, resmi makamlarca biçilmiş değerleri, karşılaştırma yoluyla değerlendirecektir. Resmi makamlarca yapılmış değer takdirlerinin hangi yöntemlere göre yapıldığını ve bilimsellik derecesini de saptayacak ve ilerde, tespit ettiği diğer unsurlarla birlikte, değerleme işlemini tamamlayacaktır.

f. Arazilerde, taşınmaz veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir: Bilirkişinin arazi değerlemede net gelir analizi yapması gerekecek olup, arazinin yıllık ortalama net gelirinin (rantının); mutad (yaygın) münavebe sistemindeki ürünlere göre; “gayrisafi üretim değeri –kira hariç toplam üretim masrafları” formülü ile hesaplanması gerekir.

Bilirkişi, maliki tarafından işletilen bir arazinin net gelirini bulabilmek için gayrisafi üretim değerinden arazi kirası hariç çıkarılacak muhtelif masrafların değerlerini, normal bir müteşebbise göre saptayacaktır. Gelir analizinde; kamulaştırılacak arazide yaygın olan işletmecilik usulleri esas alınacak olup, arazinin mal sahibi, kiracı ve ortakçı tarafından işletilmesi biçimlerine göre yıllık ortalama net gelirinin değiştiğine dikkate edilmelidir (Mülayim 2001, Rehber 1999).

Gelir yaklaşımında bir taşınmazın değeri için, ondan gelecekte elde edilecek bütün gelirlerin bugünkü değerinin toplamına eşit olduğu varsayılmaktadır. Taşınmazın değeri, ortalama gelirinin bölgede geçerli olan kapitalizasyon oranına göre kapitalize edilmesi ile bulunmaktadır. Bunu yapabilmek için arazinin rantı ve geçerli kapitalizasyon oranının bilinmesi gerekir. Gelir değerinin analizi aşağıdaki işlemlerin yapılmasını zorunlu kılmaktadır:

i. Öncelikle taşınmazın değerini etkileyen faktörler incelenmelidir (Sulu-kıraç olması, konumu, taşlık-kayalık olma durumu, eğim, verimlilik, derinlik, doğal afet sıklığı kapitalizasyona ve araziye etki eden faktörlerdir).

20

ii. Arazinin yıllık ortalama net geliri (yaygın olarak kullanılan münavebe sistemi, ürün verimleri, üretim maliyeti) tespit edilir.

iii. Arazi piyasasında geçerli kapitalizasyon tahmini yapılır.

iv. Kapitalizasyon işleminin tamamlanmasının ardından varsa ekleme-çıkarma işlemleri yapılmalıdır (Arazinin boşaltılması ve teslim koşulları).

Arazi gelirinin analizinde öncelikle arazilerin nevilerinin tanımlanması gerekmekte olup, uygulamada sulu ve kıraç arazi ayrımında önemli sorunlar yaşanmaktadır. 3083 Sayılı Kanun devletçe sulanan arazi suludur tanımını yapmakta iken 3402 Sayılı Kanun ise arazinin sulu-kuru ayrımının 5403 Sayılı Kanuna göre yapılması gerektiğini belirtmektedir. 5403 Sayılı Kanunun 3/j maddesinde; tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyu, su kaynağından alınacak yeterli miktarda ve kontrollü şekilde karşılandığı araziler sulu arazi, kalan kısmı kuru arazi olarak tanımlanmaktadır.

Kamulaştırma yönünden sulu arazi fiilen kanaldan, dere veya ırmaklardan ve yer altı suyu kaynaklarından sulanan ve sulama yapmak için ilave yatırım yapılması gerekli olmayan taşınmazlar olarak tanımlanabilmektedir. Sulu-kuru arazinin net olarak ayrımı yapılmadan değerleme yapılması birim arazi değerinin olması gerekenden daha yüksek bulunmasına neden olmaktadır. Çünkü net gelir ve kapitalizasyon³ oranları değişken olduğundan birim değerleri de farklı bulunacaktır (Tanrıvermiş 2011).

Gelir analizinde münavebeye alınacak ürünler için dekar başına elde edilecek ortalama verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatına ilişkin olarak ciddi istatistiki bilgilere dayalı olduğu bilinen o yerdeki Tarım Müdürlüğü verilerinin esas alınması aranmaktadır (Yargıtay 18. H.D. E.2003/7045). Net gelir, çevrede ekilmesi mutat olan ürünlerin münavebesi uygulanarak, ürünün döküm zamanı, ortalama toptan fiyatı gözetilerek

3Kapitalizasyon; yatırımın getiri riski olup benzer arazilerin rantı ile satış değerleri arasındaki orandır.

Değerleme alanındaki bölgede yaklaşık 5 ila 10 taşınmazın, net gelirinin değerine oranı toplamlarının ortalaması ile o bölgeye ait bir kapitalizasyon oranı bulunabilmektedir. [f = (R1 + R₂ + R₃ + R_n) / (D₁ + D₂ + D₃ + D_n)]. Net gelirin sabit olması koşulu ile kapitalizasyon düştükçe satış değeri yükselir, arttıkça satış değeri azalır. Türkiye’ de araştırma sonuçlarına dayanmaksızın bu oranın yüksek yargı tarafından alt sınırının % 3 ve üst sınırının % 15 olarak alındığı görülmekte olup, bu genellemenin sağlıklı olmadığı vurgulanmalıdır.

21

bundan kira hariç üretim masrafları düşüldükten sonra bulunur. Türkiye’de tarım arazilerinin yaygın olarak maliki tarafından işletildiği görüldüğünden net gelir; gayrisafi üretim değerinden arazi kirası hariç masraflar çıkarılarak elde edilecektir. Üretim masrafları; arazi kirası, işçilik, masraflar, cari masraflar, amortismanlar, faiz, genel idare giderleridir.

2942 Sayılı Kanunun özellikle arazi vasfındaki taşınmaz değerleri için zorunlu kıldığı gelir yöntemi; artık gelir (direkt kapitalizasyon) yaklaşımı olup, artık gelir yöntemine göre bulunacak değer, arazinin ortalama yıllık gelirinin (rantının) kapitalizasyon oranına bölünmesi ile bulunmaktadır⁴. Bu yaklaşıma göre değerlemede gelir ve kapitalizasyon olmak üzere iki temel göstergenin analiz edilmesi gerekecektir (Tanrıvermiş 2011). Net gelire göre arazi değerlemede gelirlerin kapitalizasyonu formülü (Değer = Yıllık Ortalama Net Gelir /Kapitalizasyon Oranı) kullanılacağından burada bilirkişi, bu formülde kullanacağı kapitalizasyon oranını, ya varsa o bölge için yapılmış araştırmalardan yararlanarak; ya da bizzat kendisi araştırma yaparak saptayacaktır.

Ancak Türkiye’de il ve ilçelere göre arazilerde geçerli kapitalizasyon oranı genellikle bilinmemekte ve hatta sırf bu gerekçe ile büyük ölçekli yatırım projelerinde bilimsel çalışma yapılması zorunlu olmaktadır (Tanrıvermiş vd. 2008a, b, Tanrıvermiş vd.

2013a, b, c).

Değerleme amacına göre değerleme yöntemleri farklılaşabilmektedir. Yasal düzenlemeler gelir ve/veya pazar yöntemine göre değerleme yapılmasını gerektirmekte olup Türkiye’de verim verme dönemindeki meyve bahçeleri, bağ ve meyvesiz ağaçlıkların kamulaştırma bedellerinin takdirinde gelir yönteminin kullanılması yasal zorunluluktur. Meyve bahçesi, bağ ve ağaçlıkların değerleme yönteminin seçimi için tesisin içinde bulunduğu gelişme dönemi, değerleme için mevcut veriler, amaç ve yasal düzenlemelere göre; pazar değeri, maliyet bedeli, gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.

Meyve bahçesi tesisinde tesisin gelişme döneminde (yeni tesis edilmiş ve ürün vermeye başlamamış tesisler) maliyet yöntemine göre ağaç/omca sermayesinin değeri, normal verim verme dönemindeki tesislerde ise gelir ve pazar değeri hesaplanmaktadır.

4 (D = R / f). Gelecek yıllarda elde edilebilecek bütün gelirler değerleme zamanına toplanır [D=R1/(1+f)+

R₂/(1+f)²+R₃/(1+f)³⁺……+Rn/(1+f)ⁿ].

22

Ekonomik ömrünün sonuna yaklaşmış tesislerde kereste/odun değeri bulunur⁵. Gelir yöntemi için her bir yıla ilişkin detaylı gelir ve üretim masrafları verilerinin bilinmesi gerekir. Maliyet yöntemi için fiziki ve parasal veriler gereklidir. Pazar yönteminde ise detaylı piyasa verileri toplanmalıdır (Tanrıvermiş 2011).

Taşınmaz üzerinde değişik yaş ve cinslerde ağaçların bulunması halinde ağaçların ortalama yaşlarına göre gruplara ayrıldıktan sonra her bir grup için kesim zamanına gelinceye kadar geçen zaman ve yıl sayısı belirlenip bu suretle her bir yıllık net gelir bulunduktan sonra gelir yöntemine göre kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir. Uygulamada her meyve türü için tesis ve üretim döneminin uzunluğunun ve ekonomik ömrünün bilinmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde henüz meyve verme zamanına gelmemiş (tesis dönemi) meyveli ve meyvesiz ağaçlıklarda, bu ağaçlıkların bulunduğu arazilere ekilebilecek ürünlere göre değerleme işleminin yapılması ve ağaç değerinin bu bedele eklenmesi gerekmektedir. Tesis döneminin gelir gider farkı tek tek dönemin sonuna götürülüp biriktirildikten sonra dönem sonuna biriken bu miktar da ömrün sonuna (bu dönemde bilanço farkları eksi olacaktır) götürülecektir. Verim artış döneminde ise her yılın net geliri önce tek tek dönemin sonuna biriken miktar ile ekonomik ömrün sonuna götürülecek, normal üretim dönemine gelindiğinde sabit net gelirler, senelikleri sonuna ve daha sonra ekonomik ömrün sonuna biriktirilecektir. Verim eksiliş döneminde ise net gelirler tek tek dönem sonuna götürülerek biriktirilip (burada dönemin sonu, aynı zamanda ömrün sonu olduğundan) ikinci bir işlem yapılmayacaktır. Kamulaştırılacak arazilerdeki farklı türden olan meyveli ve meyvesiz ağaçların tespit edilen ağaç değerleri, gelir yöntemine göre arazinin çıplak toprak değerine ilave edilmelidir⁶.

5 Taşınmaz üzerinde ürün verme döneminde olan meyveli ağaç veya kesim dönemine gelmiş ağaçlık varsa bahçe, bağ ve ağaçlıkların vereceği ürün, kereste ve bunlara yapılacak giderler hesaplanarak net geliri bulunmalı ve buna göre gelirler yöntemiyle arazi değerlenmelidir. Bu yolla bulunacak değerler hem ağaçlar, hem de zemin değerini içerir. Bu değere ayrıca ağaç bedelinin eklenmemesi gerekir (Yargıtay 18.

H.D. E.2002/15587, T:03.06.2002; Yargıtay 18. H.D. E.2002/15754, T:20.06.2002).

6 Kapama meyve veya diğer ürünlere ait bahçe niteliğindeki taşınmazlarda enkazın malikte kalması veya kalmamasına göre, enkaz için öngörülen değerin toplam kamulaştırma bedelinden indirilmesi gerekir.

Ancak kapama meyve bahçesi kabul edilen taşınmazda budama odunu bedeli net gelire dahil edilerek taşınmazın zemin değeri yükseltilemez (Yargıtay 18. H.D. E.1998/2606, T:22.04.1998; Yargıtay 18. H.D.

E.2001/2389, T:10.04.2001).