45
46
olarak ilerisi için düşünülen kullanım şekilleri (taşınmazın bulunduğu bölgedeki arsaların %25 anahtar teslim kat karşılığı sözleşme ile yapımcıya verilebilecek değer ihtiva ettiği belirtilerek) esas alınarak taşınmazın getirebileceği karın da nihai taşınmaz değerine yansıtıldığı gözlenmiştir. İncelenen kesime ilişkin seçilmiş parsellerle ilgili bilirkişi raporlarının tamamında taşınmazların emlak vergisine esas değerlerinin düşük olması gerekçesi ile hiç dikkate alınmadığı ve hatta inceleme konusu bile yapılmadığı dikkati çekmiştir (Ek 2).
Taşınmaz değerleme çalışmalarında “değeri olumlu ve/veya olumsuz etkileyen faktörlerin” rasyonel olarak analiz edilemediği, söz konusu faktörlerin kıymet takdir raporlarında ayrıntılı olarak ele alınmadığı tespit edilmiştir. Arazi değerlemede geçerli kapitalizasyon oranının varsayıma dayalı olarak seçildiği ve kapitalizasyon oranının analizinde kullanılan unsurların ayrıca değeri etkileyen diğer objektif unsurlar başlığında yeniden değere katılarak abartılı biçimde işleme alındığı, objektif değer artışına gerekçe olan unsurların bilimsel dayanağının olmadığı ve aynı unsurların değişik ifadelerle mükerrer olarak ele alınması ile (ulaşım yönünden üst üste %35, %40,
%60 ve %70 gibi oranlarda) taşınmazın olması gereken bedelinden daha yüksek kamulaştırma parasının takdir edildiği ve adeta kamulaştırmanın haksız bir edinime dönüştüğü görülmüştür (Ek 2).
Arazi vasfındaki taşınmazın gelir değerinin analizine ilişkin hususların kıymet takdir raporlarında detaylı olarak yer almadığı, raporlarda vasfı çay bahçesi olan parsellerin tek yıllık ürün gibi işleme alındığı, tesisin içinde bulunduğu gelişme dönemi dikkate alınarak çay bahçesi tesis ve üretim dönemi için giderlerin tespit edilmediği, ekonomik ömür içinde yıllara göre net gelir hesabı yapılmadan (yıllara göre ayrı ayrı gelir ile tesis ve üretim masraflarının tespiti yapılmadan) ekonomik ömür içinde seçilen rastgele bir yılın geliri kullanılarak hatalı biçimde arazi gelir değerinin hesabının yapıldığı tespit edilmiştir (Tanrıvermiş 2008abc, Tanrıvermiş 2016). Bazı bilirkişi raporlarında üretim masrafları başlığında bilimsel analizden yoksun biçimde varsayıma dayalı olarak seçilen oranlarla üretim giderlerinin belirlendiği, bazı bilirkişi raporlarında ise üretim giderlerine fiilen yapılanların dışında sermaye faizi ve genel idare giderlerinin dahil
47
edilmediği saptanmıştır21. Arazilerde geçerli kapitalizasyon oranlarının tekniğine uygun analiz ve hesaplama metodu kullanılamadan “araziye yatırılan sermayenin çok az riskli olması ve arazinin çok uzun yıllar kullanılabilmesi, taşınmazların ulaşım ve sosyal güvenilirliği, topoğrafik yapısı, bölgede araziye olan talebin ve toprak sevgisinin çok fazla olması” gibi değere olumlu etki eden özelliklerden bahisle standart olarak %3 alındığı görülmüştür (Ek 2).
İnceleme sonuçlarına göre kamulaştırılan parselin davaya konu olması halinde bilirkişi raporlarında tespit edilen değerinin, idarece kıymet takdir raporlarında tespit edilen değerden yaklaşık üç katı kadar daha fazla bulunduğu dikkat çekmektedir (Ek 2). Bu durum, mal sahiplerinin idareye olan güvenini zedeleyerek uzlaşmaların sonuçsuz kalmasına, yüksek bedel alabilmek için dava yollarına gidilmesine ve uzun süreli bağlayıcı nitelikte idarenin ve mahkemelerin iş yükünün artmasına neden olmaktadır.
Diğer yandan bu sonuç satın alma yoluyla kamulaştırma çalışmalarında uzlaşma başarısını olumsuz etkilemekte, satın alma sürecinde uzlaşan malikler yönünden adil olmayan bir durum yaratmakta ve kamu idarelerine olan güveni sarsmaktadır. Ancak bilimsel bulgular ile taşınmazın gerçek değerini yansıtan bir kıymet takdiri yapılması halinde kamulaştırma bedeline itiraz davalarının azalması ve dava ekonomisi sağlanarak, idarenin daha hızlı ve daha düşük maliyetlerle proje geliştirmesi mümkün olacaktır. Buna ilave olarak kamulaştırma sonrası taşınmazını yitiren maliklerin idareye olan güveninin artırılması ile kamulaştırma sürecinde değerleme sonuçlarının rasyonelleştirilmesi mümkün kılınabilecektir.
Karadeniz Sahil Yolu Projesi’nin Trabzon/Araklı-Rize/İyidere arasına isabet eden 27 km’lik kısmının yapımı işi 01.10.1997 tarihinde ihale edilmiş ve Doğuş + Polat Grubunun ortak girişiminin taahhüdünde proje 2006 yılının sonunda tamamlanmıştır (Anonim 2015). Trabzon İli Of İlçesi Sahil Yolu Geçişi 2.850 metrelik kısım 1998 yılında Katma Değer Vergisi (KDV) hariç 16.875.000 USD (5.302.631,25 + %18 ile 6.257.104,88 TL) maliyet ile tamamlanmıştır (Özdemir 2015). İdareden edinilen
21 Masraflar; fiilen yapılanlar, faiz, genel idare giderleri ve kira toplamlarıdır. Taşınmazın gelir değerinin takdirinde üzerinde kalıcı nitelikte olup uzun yıllardır gelir getiren meyveli ve meyvesiz ağaçlıklar bulunmadıkça, arazide çevrede ekilmesi mutat olan ürünler dikkate alınır (Yargıtay 18. H.D.
E.1998/10551, T:12.11.1998).
48
bilgilere göre toplam kamulaştırma bedelleri toplam 1.926.539,74 TL olarak saptanmış (Ek 1) olup, kamulaştırma bedelinin toplam yapım maliyeti içindeki payı % 30,79 olarak bulunmuştur. Özellikle yargılama masrafları ile tapu devir aşamasındaki giderlerin de eklenmesi halinde kamulaştırma giderlerinin payının % 35 dolayında olabileceği tahmin edilmiştir. İncelenen kesimde olduğu gibi, yatırım güzergahının kırsal alana isabet eden kısmında kamulaştırma giderlerinin payının % 30 ile % 40 arasında olduğu, kent geçişlerinde bu oranın ikiye katlanarak % 40 ile % 80 aralığına çıktığı tespit edilmiştir. Kamu yatırımları için arazi edinim maliyetinin rasyonelleştirilebilmesi için yeniden yapılanmanın sağlanması ve özellikle kamulaştırma yapma yetkisi olan kamu idarelerinde taşınmaz değerleme konusunda uzman kişilerin istihdamı ve değerleme çalışmalarının rasyonel yapıya oturtulmasının zorunlu olduğu ortaya konulmuştur.
Kamulaştırma sürecinde taşınmazın cinsinin arazi ve arsa olarak tanımlanması zorunlu olup, arazilerin gelir ve arsaların emsal değer üzerinden bedelinin takdirine yönelik normların bilinmemesi nedeni ile değerleme sonuçlarının kontrolünün yapılması mümkün görülmemektedir. Gelir yöntemine göre arazi değeri bulabilmek için mutlaka taşınmazın bulunduğu yerde arazi gelirleri ve geçerli kapitalizasyon oranlarının tekniğine uygun alan araştırması ile saptanması, alan araştırmalarının uzman kişi ve kurumlarca yapılarak kişi ve kurumların kullanımına sunulması gerekmektedir. Alan araştırmalarında anket, sayım, ölçüm ve tespit yolu ile araziden toplanacak verilerin analizi neticesinde, arazi nevilerine göre geçerli kapitalizasyon oranları, arazi nevileri ve münavebe sistemlerinin tanımlanması ve buna göre arazinin yıllık ortalama net geliri, arazi nevileri ve köylere göre arazi değeri takdiri, ürün, ağaç ve varlık değerleri tespit edilerek toplam taşınmaz değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Gerçeğe yakın tahminlere ulaşıldığı takdirde tarafların uzlaşma oranlarının artırılması ve yatırımların ekonomikliğine katkı yapılması mümkün olacaktır.
Taşınmazın değerini etkileyebilecek bütün faktörlerin tespit edilerek bilgi sisteminde;
veri girilebilir, güncellenebilir, sorgulanabilir, analiz edilebilir ve paylaşılabilir hale dönüştürülmesi ile değerleme alanında önemli bir bilgi kaynağına ulaşılması sağlanmalıdır. Bu kaynağın, ulusal düzeyde, diğer sistemlere uyumlu hale getirilmesi ve
49
merkezi yapıda olması ile değerleme sektöründe daha etkin ve verimli sonuçlar elde edebilmesine ortam sağlanmalıdır. Bütün değerleme faaliyetleri uluslararası değerleme standartlarında ve uluslararası düzeyde uygulanabilir ve denetlenebilir duruma getirilmelidir. Kamulaştırma uygulamalarında sosyal adalet sağlanmalı, kamusal yatırımlar sonucu oluşan değer artışlarının sağlıklı bir şekilde takibi ve vergilendirilmesi yapılmalıdır. Vergi kaybının önlenmesi, vergiye gönüllü uyum ve vergi adaleti ile ülke ekonomisine katkı sağlanabilecektir (Anonim 2012).
Taşınmaz değerleme sisteminde, değerleme için gerekli olan bilgileri sağlayan, kurumsal yapılanmayı tek bir çatı altında toparlama görevini üstlenen bir yönlendirici ve yaşanan sorunları çözümleyici sorumlu kurum bulunmamakta ve temelinde, taşınmaz değerleme sürecinin bütüncül olarak ele alınmaması yatmaktadır. Türkiye’de taşınmaz değerlemesi kapsamında yapılacak olan her türlü teknik, yasal ve idari çalışmaların;
amaçlanan hedeflerine ulaşabilmesi için kişi, kurum ve kuruluş yaklaşımlarından uzak, ülke gerçekleri ile uyumlu ve mali ve teknik yönlerden sürdürülebilir ülke modeli için, gerçekçi ve şeffaf bir biçimde paydaş kurum ve kuruluşlar, üniversiteler, özel sektör ve sivil toplum temsilcileri ile birlikte yürütülmesi ve siyasi otoritenin dikkatinin çekilmesi gerekli görülmektedir.
50