BÜYÜKÇEKMECE 2. SULH HUKUK MAHKEMESİNE

(1)

BÜYÜKÇEKMECE 2. SULH HUKUK MAHKEMESİNE

2020/183 Esas, 2020/1045 Karar

FAALİYET RAPORU – 2

{01 Ocak 2021-01 Nisan 2021}

Kayyım Av. Altan Görkem GÜRCAN

(2)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 2 / 26 İlk faaliyet raporumuzda listelenen hedefler ve bunların ilk 3 ay içinde gerçekleştirilenleri hakkında detaylı izahlarımızı maddelere göre tek tek yapılmıştır.

Tekrardan kaçınmak amacıyla ilk faaliyet raporuna sadece atıf yapılmış ve belirlenen hedef ve gerçekleşme koşullarından bahsedilmiştir.

TOPLU YAPININ GENEL DURUMU

01.01.2021 tarihi itibari ile Toplu Yapı yönetiminin kurumsallaşmasının sağlanması için gerekli çalışmalar yapılmaya başlanmıştır.

İlk faaliyet raporumuz kapsamında belirlenen ve izah edilen işletme ve yatırım bütçesi;

faaliyet raporu ile birlikte, İngilizce ve Arapçaya çevrilmiş; web sitesinden ilan edilmiş; site yönetim ofisinden talep eden herkese elden teslim edilmiş ve maili olanlara e-mail yolu ile gönderilmiştir.

Maliklerin toplu yapıda adres kayıtları bulunmamaktadır. Bu nedenle güncel adresleri için tapu sicil müdürlüğüne başvurulmuş ancak KVKK kapsamında başvuruya yanıt verilmemiştir.

Mahkemenize talep edilerek tapu sicil müdürlüğünden celbi sağlanan adres kayıtlarının dahi büyük kısmı eksik ya da hatalıdır. Ancak başka bir adres temin yöntemi bulunmadığından, bu adreslere faaliyet, denetim raporu tebliğ edilecektir.

Yönetim Planında öngörülen genel düzenlemeler dışında toplu yapımızda site yaşam kurallarına için herhangi bir yazılı çalışma yapılmamıştır. Bu nedenle de öncelikle; hem toplu yapıyı tanıtan hem de huzurlu bir toplu yapı ortak yaşamı sağlamak için uyulması gereken kuralları listeleyen bir metin olan “Site Yaşam Kuralları” metni yönetimimizce düzenlenmiş;

İngilizce ve Arapçaya çevrilmiş ve web sitesinden malik ve sakinlerin bilgilerine sunulmuştur. Bu metin içinde, temizlik, güvenlik, taşınma, kiralama, tadilat gibi tüm faaliyetler hakkında genel kurallar yer almaktadır.

Toplu Yapının önemli sorunlarından bir tanesi, bir kısım dairenin maliklerinin sadece tapuda malik sıfatını haiz olması, fiilen dairesi ile ilgilenmemesidir. Toplu yapıdaki dairelerin ciddi bir kısmının anahtarı bir emlakçıya ya da emlakçı sıfatını haiz olmayan bir aracıya teslim

(3)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 3 / 26 edilmiştir. Bu durum, sitenin “olumsuz ranttan beslenmesine” neden olmakta; kısa süreli yasaya aykırı kiralamalar ile işgal altındaki evleri ortaya çıkarmakta hem bir güvenlik sorunu hem de aidat tahsilatı sorunu nedeniyle gelir ve yatırım sorunu doğurmaktadır.

Bu nedenle de toplu yapıda kiralama ve satış yapacak emlakçıların yönetimden yetki belgesi alması; yönetimden yetki belgesi olmayan emlakçının ise kat maliki ile olan aracılık sözleşmesini ibraz etmesi halinde toplu yapıdaki daireler hakkında işlem yapması konusunda kural konmuş ve yetki verilen emlakçılardan bu konuda imzalı taahhütname alınmıştır.

Taahhütnameye aykırı işlem yaptığı tespit edilen emlakçının yetkisi kaldırılmıştır.

Toplu yapıda halen tam olarak çözülememiş olan sorunlardan bir tanesi ise, bir kısım toplu yapı sakinlerinin “maniplasyon ve dedikodu” ile hareket etmesidir. Yönetimi teslim aldığımız günden bugüne her site sakini ve kat malikine açıkça, birebir yüz yüze görüşme yapılmayacağı;

herkes ile aynı mesafede bulunulacağı; herkesin her yaşananı, gerçeği, kuralı aynı anda öğreneceği; bu nedenle de yönetim hakkında gerçek veriye ancak web sitesi ve Apsiyon programındaki duyuruları takip ederek edinebilecekleri izah edilmiştir. Buna rağmen bir kısım site sakini, halen kulaktan duyma bilgilerle hareket etmekte olup; bu bilgiler nedeniyle uğrayacakları zarar konusunda, yönetimimizce yapılabilecek hiçbir şey bulunmadığını;

kendilerinin artık doğru kılavuz belirlemekle yükümlü olduğunu da belirtmek istiyoruz.

Şöyle ki; bir kısmı yabancı kökenli olarak malikler arasında, özellikle Araplara ayrımcılık yapıldığı, Türklerden aidat tahsil edilmediği sadece Araplardan tahsilat yapıldığı gibi asılsız iddialarda bulunulmuş ve hatta bu yabancı kökenli maliklerimize, kayyım Kasım 2020de yönetime atandığından, bu tarihten önceki döneme ilişkin aidatları tahsil etme yetkisinin olmadığı gibi, Türk hukukunda hiçbir yeri bulunmayan bir iddia dahi belirtilmiştir.

Öncelikle belirtmek istiyoruz ki; bugüne kadar, bütçesini, faaliyet raporunu, duyurularını Arapça ve İngilizceye çevirerek ilan etmiş tek bir yönetim dahi bulunmamaktadır. Bu insan hakları ayıbı niteliğinde olan yönetim usulü sırasında hiçbir eleştiri getirilmemişken, bugün hemen her malike kendi dilinde ulaşılması aşamasında; ayrımcılık yapıldığı iddiasının yanlış anlaşılma ve iyiniyetle açıklanması mümkün değildir.

(4)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 4 / 26 Toplu yapıda; etnik ya da dini kökenli bir ayrımcılık yapılmamaktadır. Şu anda bu şikayetlerin yoğunlaşmasının nedeni ayrımcılık yapılması değil; geçmiş dönemlerde, yönetime yakın ilişkiye girerek gecikme tazminatlarını silinmesi, olmayan kayıtların yaratılması, elektrik borçlarının silinmesi gibi işlemlerin, artık yapılamaz hale gelmesidir. Kısacası; toplu yapımızdaki ne bugün ne de öncesinde etnik bir ayrımcılık yoktur, olan ayrımcılık “yönetime yakın olanlar ve bunda haksız menfaat elde edenler” ve “düşman olanlar ve bu nedenle baskıya uğrayanlar”

ayrımıdır ve bizim yönetimimizde bu ayrım ortadan kaldırılmıştır. Şu anda bazı grupların en rahatsız oldukları husus, her malike aynı derecede anlaşılır bilginin yazılı olarak ve kendi dilinde iletilmesidir. Çünkü bu durum dedikodu ve işgalle elde edilen rantın ortadan kalkmasına neden olmaktadır.

Kat malikleri ve sakinlerinin bir kısmı; düzenli olarak hemen her gün bir sözleşmeyi görmek ya da bir hesabı denetlemek gibi taleplerde bulunmaktadır. Defalarca belirtilen bir hususu burada da belirtmekte fayda vardır; KMK yasası gereği faaliyet raporları ve mali denetimler her 3 ayda bir hazırlanıp, yayınlanacaktır. Ne sözlü ne yazılı olarak her gün her bir malike ayrı ayrı cevap verilmesi mümkün olmadığı gibi; 01.01.2018-04.11.2020 döneminde geçen 35 ay boyunca, bu malik ve sakinlerin denetim haklarını kullanmaya yönelik kayıtlarda en küçük bir dilekçesinin dahi olmaması da dikkat çekicidir.

TOPLU YAPI PERSONELİ

Teknik birimde inşaat konusunda deneyimi olan bir teknik müdür, 2 elektrik ustası ile 1 mekanik-su ustası, bir temizlik görevlisi ve aşçı düzenli olarak çalışmaktadır.

Muhasebe ve halkla ilişkiler birimi; 1 birim şefi, 1 Arapça/İngilizce çevirmen; 3 personel ile birlikte hizmet vermektedir.

Personellerin görevlerini ifa ederken; maliklerin herhangi biri ile yakınlık kuracak bir ilişki kurmamasına ve her site sakini ve malike eşit şekilde hizmet vermesine özen gösterilmektedir.

2021 yılı tahmini bütçesinde aylık personel gideri maaş ve sigorta toplamı 94.0004,00 TL olarak öngörülmüşse de aidatlar düzenli ödenmediğinden yeterli personel alınmamış ve aylık ortalama vergi ve SGK dahil 78.000,00 TL düzeyinde ortalama personel gideri harcanmıştır.

(5)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 5 / 26 05.12.2020 tarihi itibariyle; temizlik hususunda en uygun teklifi veren Arma Temizlik AŞ firması ile sözleşme yapılmıştır. Halen bu firma ile çalışılmaya devam edilmektedir.

İşletme projesinde aylık ortalama temizlik maliyeti personel ve sarf malzemesi dahil 100.000,00 TL olarak belirlenmiştir. 2021 başındaki asgari ücret ve primlerdeki artış nedeniyle temizlik maliyeti öngördüğümüz tutarlar içinde gerçekleşmiştir. Mart 2021 faturası 94.954,60TL’dir. İlk 4 aylık dönemin sonunda 31 Mart 2021 tarihi itibariyle temizlik şirketine olan borcumuz 78.119,60 TL’dir.

Toplu yapının temizliği konusunda iki temel sorun vardır. Birincisi; yüksek katlı olan hemen her binada 7-10 katta bir temizlik odaları inşa edilmekte ve temizlik yapıldığı sırada, görevlinin temiz su, deterjan gibi kaynaklara hızlı erişimi sağlanmaktadır. Toplu yapımızdaki hiçbir blokta böyle bir oda bulunmamaktadır. Asansörlerin yeterli sayıda olmaması nedeniyle de temizlik sırasındaki malzeme değişimi ciddi bir vakit kaybına yol açmakta ve temizliğin kalitesi ve verimini düşürmektedir. İkincisi; üzülerek belirtiyoruz ki birçok site sakini ortak alanları kuralsızca kullanmaya, çöplerini düzenli bir torbada saatinde çıkarmak yerine parça parça ve düzensiz şekilde çıkarmaya devam etmektedir. Her saat başı yeniden çöp çıkarılan bir alanın temiz tutulması mümkün değildir. Bu nedenle kurallara uymayan malikler ve kiracılar hakkında idari para cezası uygulaması başlatılacaktır.

Toplu yapının çalışanlarının gerektiğinde ödenmek üzere kıdem tazminatlarının karşılanması için fon oluşturulması öngörülmüştür. Ancak aşağıda arz ve izah ettiğimiz gibi;

gerekli bütçe düzenli olarak toplanamadığından bu fon henüz ayrılamamıştır.

Mart 2021 itibariyle tüm personelin SGK primleri ile toplu yapının muhtasardan doğan vergileri cari ay içinde düzenli olarak ödenmeye başlanmıştır. 2014 yılında kurulan site yönetiminde ilk kez süresinde vergi ve SGK primi ödenmiştir.

TOPLU YAPI GÜVENLİĞİ

Nisan 2020’den itibaren Toplu Yapı güvenliği ALP Securities Ltd Şti tarafından sunulmuş ve Nisan 2021 itibari ile sözleşmenin süresi sona ermiştir.

(6)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 6 / 26 Göreve başladığımız tarihte Toplu Yapının Alp Securities Ltd Şti’ne olan borcu 255.068,04 TL’dir. Görev süremiz içinde alınan hizmetler karşılığı bedeller, yönetimimizce ödenmiştir.

31.03.2021 tarihi itibariyle toplu yapının güvenlik şirketine olan borcu 244.538,49 TL’dir. Geçmiş yönetimlerden devredilen bu borç, taksitler halinde yatırım bütçesinde belirtilen özel hukuk borçlanmalarına ilişkin bütçeden ödenecektir.

Güvenlik şirketlerinden toplanan teklifler; öngörülen hizmet ve fiyat performanslarına göre, ayrıca şirketin referanslarına göre değerlendirilerek RUMELİ KORUMA VE GÜVENLİK HİZMETLERİ LTD. ŞTİ. İle özel güvenlik hizmet sözleşmesi imzalanmıştır.

2021 işletme projesine güvenlik gideri aylık vergiler dahil 160.000,00 TL olarak eklenmişse de; gerçekleşen/toplanan bütçe bu meblağı karşılama henüz yeterli olmadığından şimdilik KDV dahil 135.000,00 TL bedelle anlaşma sağlanmış olup; bu tutara 1 amir ve 16 güvenlik personeli dahildir.

1 Nisan 2021’de göreve başlayan güvenlik şirketine site giriş kartı olmayan kişilerin siteye giriş yapmaması konusunda net talimat verilmiştir. Onlarca kişinin henüz site giriş kartı almadığının tespit edilmesi üzerine, 1 hafta süre ile yönetim ofisi öğle arası dahil sabah 9.00 – akşam 20.30 arasında açık tutularak, site giriş kartı almak isteyen site sakinlerine hizmet vermiştir.

Site sakinlerinin araç plakalarının sistemde kayıtlı olmadığı ya da kayıtlı olanların gerçeği yansıtmadığı tespit edilmiştir. HGS/Sticker gibi uygulamaların ise, araçlar arasında HGS değişimi sağlanarak, güvenlik açığı doğuracak şekilde kullanıldığı belirlenmiştir. Bu nedenle de “plaka tanıma” sistemi kurulmakta olup; Nisan sonu itibariyle plakası kayıtlı olmayan araçlar da siteye alınmayacaktır.

Toplu Yapımızın en büyük güvenlik sorunlarından biri, bazı evlerin işgal evi niteliğinde olmasıdır. Şöyle ki; bazı malikler ülke dışında oldukları için ya da başka nedenlerle, uzun yıllardır siteye hiç gelmemiş olup; bu nedenle de evleri sahipsiz kalmıştır. İlk faaliyet raporunda belirttiğimiz gibi, oturumu işgal ile başlayan toplu yapıda, bu durum, bazı kişilerin, sahipsiz daireleri tespit edip, yasaya aykırı şekilde kiralama yaparak kazanç elde etmeleri ile sonuçlanmıştır.

(7)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 7 / 26 Yönetimimizce getirilen “malik ve ye yetkili temsilcisi ile yapılan kira sözleşmesi ibraz edilmedikçe site giriş kartı verilmeyeceği” ne ilişkin kural; sahipsiz dairenin işgali nedeniyle doğan rantı engelleme sonucunu doğurmuş ve bu da bir kısım kişilerin gerçek dışı olaylarla yönetimiz aleyhine başvurular yapmasına veya maliklerle bu nevide görüşmeler yapmasına neden olmuştur.

Her malikinin, sitemize gelip, dairesinin boş olup olmadığını kontrol edip, anahtarını değiştirerek gerekli tedbiri alması elzemdir. Bunun yanı sıra yönetimimizce tespit edilen bu nevideki işgal dairelerine emniyet ile birlikte işlem de yapılacaktır.

Yeni güvenlik şirketinin göreve başlaması ile birlikte, otoparkta yaşayan evsizler site dışına çıkarılmıştır. Plaka kayıtları tamamlandıktan sonra, otoparkta park etmiş ancak sistemde kaydı olmayan tüm araçlar site otoparkından çıkarılacaktır.

Toplu Yapının güvenliğinin sağlanması için kamera sisteminin kurulması, var olanın revize edilmesi için çalışmalar başlanmıştır. Öncelikle kamera merkez odasının güvenliği sağlanmıştır, güvenli bir zayıf akım projesi uygulanmış ve bir zayıf akım odası kurulmuştur. Şu anda yönetim ofisinin kameraları aktif haldedir. Bahçe kameraları da satın alınmış olup; Nisan ayı içinde aktif kayıt yapar hale getirilecektir. Bu aşamadan sonra otopark kameralarının devreye alınması için gerekli işlemlere başlanacaktır.

HUKUKİ İŞ VE İŞLEMLER

İlk faaliyet raporunda belirtildiği gibi 2020 yılı için 900 TL ve üzeri aidat borçlarının ödenmemesi durumunda bu aidatlar için icra takibi başlatılacağı duyurulmuş, makul bir süre (yaklaşık 45 gün) beklendikten sonra bu aidat dönemi ve aidat meblağları için icra takipleri başlatılmıştır.

Sadece 2020 Ocak – 2020 Kasım dönemi aidat borçları (Elektrik..vb alacaklar hariç) için 349 adet icra takibi başlatılmış olup 52 icra dosyasına itiraz edilmiştir. İtiraz edenlerin bir kısmı, ödeme yapmaktadır. Bu nedenle 52 dosyanın tamamının davaya dönüşmeme olasılığı mevcuttur.

Yapılan itirazlar detaylı incelenmiş olup itiraz eden borçluların çok büyük bir kısmının geçmiş dönemde de birçok defa takibe uğradıkları, tüm takipleri itirazla durdurdukları tespit

(8)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 8 / 26 edilmiştir. Önceki dönemlerde yapılan takiplere vaki itirazların iptali için bir dava açılmamış olduğundan; düzenli olarak itiraz eden borçlular yönünden, itiraz mekanizmasının siteye karşı yükümlülüklerden kaçmak için bir araç olarak algılandığı kanaatine ulaşılmıştır.

Hukuk Bürosunun diğer borçlularla yaptığı görüşmeler neticesi; ödemelerini yapan borçluların, itiraz edenlere geçmiş dönemlerde işlem yapılmamasına ilişkin haklı serzenişlerinin olduğu tespit edilmiştir.

01.01.2021’ den sonra ilk 3 aylık süreçte icra takiplerinden tahsil edilen toplam tutar 443.792,09 TL’ dir (Karşı taraf vekalet ücretleri ve harçlar bu meblağ içerisinde olup bu meblağa SMM’ lere konu edilmemiş tahsilatlar dahil değildir). Toplam tahsilat meblağı sadece 2021 takiplerine ilişkin tahsilatları oluşmamakta; geçmiş dönem takiplerinden 01 Ocak 2021’ den sonra yapılan tahsilatlar da bu meblağa dahildir.

Tahsilatlar, mahkeme denetimindeki Vakıfbank Hesabına yöneltilmekte, hukuk bürosunca nakit tahsilat yapılmamakta (İcra dosyası için kredi kartı ile ödemek yapmak isteyen borçlular hariç. Borçlunun kredi kartı ile taksitle ödeme talebi olması durumunda Barolar Birliği ile anlaşmalı Türk Elektronik Para AŞ’ nin altyapısı kullanılarak tahsilat yapılabilmektedir) ve icra dosyalarına düzenli olarak bildirilerek tahsil harçları yatırılmaktadır.

İcra dosyalarında borçlu tarafından ödenen karşı vekalet ücretleri dahi yönetim hesabına tahsil edilmekte ve ay sonlarında tahsilat ve hakediş raporlarının akabinde avukata ödenmektedir. Fi Tower toplu yapısının kayıtlarında, 2015-2020 yılı dönemini kapsayan 5 yıl içinde yapılan yaklaşık 2500 icra takibinde (Tarafımızca tespit edilebilen) ne kadar vekalet ücreti tahsil edildiğine dair tek bir kayıt veya serbest meslek makbuzu bulunmamaktadır. Bu usul ve yasaya aykırı uygulamanın tam aksine bir kurumsallaşma ve çalışma düzeni tesis edilmiş olup;

tarafımızca uygulanmakta olan yöntem, her türlü denetime izin veren şekilde bir muhasebeleştirilmedir.

Hukuk Bürosunca yapılan herhangi bir tahsilatta, gecikme tazminatından feragat edilmemiştir.

(9)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 9 / 26 Ancak 2020 Ocak – 2020 Kasım dönemi aidatlarını konu edinen 349 icra takibinin hazırlanma - açılma aralığı içerisinde, Site Yönetiminin banka hesabına ödeme yapılmış olan veya hatalı olarak takip listesine alınarak takip açılmış bulunan icra dosyalarından, ilgili takiplere ilişkin herhangi bir tahsilat yapılmaksızın feragat edilmiştir. Bir dosyada, borçlunun ödeme yapmış olması nedeniyle ödediği meblağ kendisine iade edilmiştir.

2015-2020 dönemindeki 5 yıllık süreçte Fi Tower Toplu Yapısının herhangi bir sıfatla taraf olduğu tespit edilebilen tüm icra ve dava dosyalarına vekalet ibraz edilmiştir. Önceki yönetimler döneminde, leyh ve aleyhe açıldığını tespit edebildiğimiz icra dosya sayısı yaklaşık 2500 adettir.

Açılmış ve dahi tahsil edilmiş olan icra dosyaları ile yönetimde görünen alacaklı ve borç kayıtları arasında ciddi şekilde uyumsuzluklar vardır.

Nisan 2021 itibari ile 2015-2020 döneminde yapılan takipler ile toplu yapı kayıtlarının uyumlu hale getirilmesi çalışması başlatılmış; bu sırada tahsil edilen takipler hakkında zimmet hesabının da netleştirilmesi hedeflenmiştir.

Topu yapımızın taraf olduğu dava dosyaları hukuk bürosu tarafından takip edilmektedir.

Derdest dosyaların duruşmalarına katılınmış, aleyhe karara çıkan dosyaların istinaf başvuruları yapılmıştır.

Kat Malikleri Açısından Önemli Olabilecek Yapılmış Hukuki İşler

 Avel Elektrik ile borç tasfiye sözleşmesi yapılmış; Avel Elektrik firmasının takipleri, tarafların anlaşması ile talik edilmiş olup kat maliklerine gönderilen Birinci Haciz İhbarnamelerinin kaldırılmasının talep edilmesi sağlanmıştır.

 MSK ve Ölçer Asansör firmalarına karşı yasal süreçlere başlanmıştır (Not: Tarafımızca başlatılan ve başlatılacak süreçler dışında Av. Şeyma Karakulak tarafından açılmış ancak Şeyma Karakulak’ ın görevinin sona ermesi sonrası, işlemden kaldırılmış MSK’ ya karşı mevcut olan dava da şu an derdesttir).

 Eski bir yönetici tarafından, kendi adına kiralanmış gözüken ortak alan kira sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti ve ecr-i misil yönünden dava ikame edilmiştir.

(10)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 10 / 26

 Eski yöneticilerin hukuki sorumluluğuna ilişkin dava açılmıştır.

 Görevi sona ermiş olan bazı avukatların hukuki sorumluluğuna ilişkin sürecin ilk adımları atılmıştır.

 7 Mart Asansör (Erdoğan Alan) Firmasına karşı yasal işlemlere başlanmıştır.

 Aleyhe başlatılan ve tarafımıza tebliğ edilen takiplere itiraz edilmiştir.

 2015-2020 arası yıllara ilişkin tespit edebildiğimiz tüm icra dosyalarına vekalet sunulmuştur.

 Kararları tarafımıza tebliğ edilmiş olan hukuki bir menfaatin olduğu aleyhe olan tüm kararlar istinaf edilmiştir.

 Tespit edebildiğimiz ve vekalet sunulan tüm dosyaların duruşmalarına katılınmıştır.

Haziran 2021 Sonuna Kadar Yapılması Planlanan İşler

 Yaptığı itirazlarla yıllardır siteye karşı yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı itirazın iptali davaları açılacaktır. Açılacak dava, itiraz ettikleri tüm icra dosyalarını kapsayan tek bir dava olacaktır. Böylece tek bir dava ile birden fazlaya ilişkin icra dosyasının itirazının iptali sağlanmış olacaktır.

 Geçmiş dönem takiplerinden düşmüş olanlar yenilenecek ve gerekli icrai işlemler sürdürülecektir.

 2021 takiplerine ilişkin, icra dosya borçlarını ödemeyenlere karşı cebri icraya devam olunacaktır.

 Siteye karşı dava açılmasına yol açmış (işçinin ücretini ödemeyerek, gerekli yönetimsel tedbirleri almayarak) eski yöneticilere, açılmış davaların ihbarı sağlanacaktır.

 SGK Müfettiş Raporları ile tespit edilmiş bulunan, gerçekte fiili bir hizmet ilişkisi bulunmayan ve birçoğu tek bir eski yöneticinin akrabası olan kişilerin Site Yönetiminde

(11)

 SGK’lı çalışan gösterilmesi neticesi oluşmuş prim yükünün kaldırılması için gerekli hukuki süreçler başlatılacaktır.

 Siteye ait ana hattan faturalandırılan elektrik enerjisinden, usulsüz yöntemlerle karşılıksız olarak yararlanan kişiler hakkında tarafımızca suç duyurusunda bulunulacağı gibi bu kullanımlara ilişkin ilgili elektrik dağıtım firmasına da kaçak ihbarında bulunulacaktır.

Yapılmamış ve Yapılmayacak Hukuki İşlemler

 Site Yönetimine karşı keşide edilmiş ve “düşük kiraya verilmiş yerlere karşı kayyımın bir şey yapmadığı, keşidecilerin mal ve can güvenliklerine dair endişe içerisinde oldukları, Türkçe bilmedikleri için bilgilere erişemedikleri, site içerisinde tehdite maruz kaldıkları” gibi iddialara havi ihtarnameye cevap verilmemiştir. Cevap verilmemesinin temel nedeni, tüm iddiaların gerçeği yansıtmaması ve iddiaların tamamen inkâr edilmesidir. Üst bölümlerde açıkça belirtildiği üzere; Yönetim tarafından yayınlanan tüm metinler üç dilde yayınlanmakta, gerek sitede gerek hukuk bürosunda İngilizce ve Arapça bilen kişiler çalışmaktadır. Düşük kiraya verilmiş gibi gözüken yerlerle ilgili bu ihtardan çok önce gerekli dava açılmıştır. Sitenin genel tamiratı ve imarı ise, yatırım bütçesi kavramı ile ilgili olup sitede yaşayan kişilerin şu aşamada böyle bir maliyeti kaldıracak güçleri yoktur. Böyle bir yatırım bütçesi planı da mevcut değildir.

 Yine Site Yönetimine karşı keşide edilmiş ve tüm çatıların tamiratını talep eden iki ihtara da cevap verilmemiştir. Devasa kulelerle birlikte 15 bloğun yer aldığı, aidat ödemelerinde sıkıntı bulunan ve yatırım bütçesinde böyle bir konunun bulunmadığı sitede; kışın ortasında çatı tamiri talebi sürrealist bir talep olarak yorumlanmıştır.

 Yönetimsel çekişmeler nedeniyle ikame edilmiş bulunan, neredeyse davacısı da davalısı da site yönetimi olan, hiçbir hukuki kıymete sahip sonucu olmayacak, mahkemeler nezdinde uzun yıllardır iş yükü yaratmış olan bir kısım davaların sürüncemede bırakılmaksızın ivedilikle neticelendirilmesi hedeflenecek olup menfi veya müspet bir sonucu olmayan bu tip davalar için üst mahkemeye gidilmeyebilecektir.

(12)

MALİ KAYITLAR VE MUHASEBE

Toplu yapımızda halen bütün aidatlar banka hesabına ödenmekte; tüm ödemeler banka hesabından yapılmaktadır.

Mali kayıtların bilanço usulüne göre tutulması sağlanmıştır.

Muhasebe ve mali kayıtların daha güvenilir ve denetime elverişli şekilde kaydına olanak sağlayan ve veri değiştirilmesine yönelik güvenlik tedbirlerini de barındıran “Apsiyon” isimli aidat takip, muhasebe ve Toplu Yapı yönetim programı ile kayıtların tutulması için devir işlemleri tamamlanmış olup; tüm malik ve sakinler kendileri oluşturdukları şifreler ile sisteme girerek ödeme yapabilmekte ya da yaptıkları ödemeleri kontrol edebilmektedirler.

Muhasebe kayıtlarının devri sırasında uygulanmakta olan temel yöntem; kişi ve daire bazlı devir bakiyelerinin devir tarihi itibari olan 31.12.2020 tarihi itibari ile hesaplanıp, yeni sisteme aktarılmasıdır. Ancak, toplu yapımızda yapıldığı ve hatta yapılmadığı iddia edilen tüm tahsilatlar şaibeli olduğundan, yıllara sair olmak üzere devir bakiyeleri alınarak, cari borç ve alacaklar kaydedilmiştir. Her dairenin ve bu daireye bağlı kişilerin 2018, 2019, 2020 yıllarındaki devir bakiyeleri yıl bazında tek tek ayrıştırılarak kaydedilmiş ve kişilere ilgili yıllara göre ödeme yapma seçeneği sunulmuştur. 1755 dairede 3 yıl için farklı farklı devir bakiyesi alma işlemi, son derece uzun mesai gerektiren bir işlem olup; başarı ile tamamlanmıştır.

Kiracı kayıtlarının da birçok kayıt gibi gerçeği yansıtmadığı ortadır. Sistemde halen kiracı görünen bazı kişiler yıllar önce siteden ayrılmış olup; bazı kişiler de yıllardır sitede oturmakta olduğu halde halen kiracı kaydı bulunmamaktadır.

Site giriş kartlarının yenilenmesi ve Plaka Tanıma sistemi gibi uygulamalarla, hem sitede yaşayanların kaydı düzenlenmekte; hem de aidatın yansıtılması gereken kiracı tespit edilmektedir. Bu sırada, geçmiş yıllarda siteden ayrılan ve çıkış işlemini yapmış olan kiracıların, borçlarından kat maliki sorumlu olduğu halde, bu hesaplar devredilmemiştir. Bu nedenle, 2018- 2021 yıllarında siteden borçlu olarak ayrılmış olan yüzlerce kiracının borçları, virman yapılarak kat malikine yansıtılmış ve bu anlamda da bir muhasebe kaydı düzeltilmiştir. Düzeltilen işlem sayısı, sadece eski kiracılar için 3.000 satırdır.

(13)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 13 / 26 Apsiyon sisteminde, yapılan her duyuru sistemde kayıtlı mail adreslerine düzenli olarak gönderilmektedir. Yapılan faaliyetler, faaliyet raporları, site için getirilen temel kurallar gibi tüm duyurular web sitesi, mail zinciri üzerinden tüm site sakinleri ve maliklerine ulaştırılmaktadır.

Özel Hukuk Borçlanmaları kapsamında detayları izah edileceği üzere; sitemizin geçmiş dönem elektrik tedarikçisi olan AVEL Elektronik ile görüşmeler tamamlanmıştır. Avel Elektronik’in alacaklı olduğu icra dosyalarından kat maliklerine gönderilen İİK 89/1 haciz ihbarnameleri nedeniyle bir kısım kat maliki ve kiracının icra müdürlüğüne yaptığı ödemeler, icra dosyalarındaki kayıtlar temin edilerek ve bu kayıtlara göre muhasebeleştirilmiş ve ilgili aidat borçlarından düşümü sağlanmıştır.

İlk Faaliyet Raporunda belirttiğimiz gibi; halen bazı malikler, geçmişte İSKİ ve CK Boğaziçine yaptıkları ödemelerin dekontları ile tarafımıza başvurarak aidattan mahsup edilmesini talep etmektedir. Bu nedenle tarafımızca CK Boğaziçinden ve İSKİ’den Toplu Yapı adına maliklerce yapılan ödemelerin dökümleri alınıştır.

Bu dökümlerdeki tutarlar ile Toplu Yapı yönetiminin mali kayıtlarında aidata mahsuben yapılan ödemelere ilişkin tutarlar karşılaştırılmıştır. Yapılan karşılaştırma neticesinde elde edilen sonuçlar şunlardır:

 İSKİ ve CK Boğaziçi’nden alınan ödeme listesinde, ödeyen isimleri bulunmamaktadır. Sadece tarih ve tutarlar belirlidir. Aynı tarih ve tutarlarda bir gün içinde yapılan ödeme sayısı birden fazladır. Bu nedenle kurum kayıtlarında görünen ödemenin, kim tarafından hangi borca mahsuben, hangi daire için yapıldığını tespit etmek imkansızdır.

 Toplu Yapının muhasebe kayıtlarında, site sakinlerinin aidat ödemelerinden hangisinin İSKİ ve CK Boğaziçi’ne yapılan ödemelerden olduğu, hangi aidatlara mahsup edilerek işlendiği belirsizdir. Dolayısı ile herhangi bir kişi yönetime başvurup, bu kurumlara ödeme yaptığını belirttiğinde, bu ödemenin zaten sistemde kayıtlı bir ödeme mi olduğu, yoksa henüz kaydedilmemiş bir ödeme mi olduğunu tespit etmek imkansızdır.

(14)

 Bazı malikler ilgili kurumlara ödeme yaptığı iddiasında ise de; kurum kayıtlarında önce yapılan ama sonra iptal talebi ile kat malikince iade alınan birçok ödeme bulunmaktadır. Kısacası bu ödeme iddialarının bir kısmı da suça konu edilmiş ve site yönetimi dolayısı ile kat malikleri zarara uğratılmıştır.

 Bazı kat maliklerinin ödeme yaptığı iddiası ile yönetime getirdiği dekontların, EFT talimatı niteliğinde olduğu, ancak daha sonra iptal edildiği tespit edilmiştir.

 Sitenin aidat alacaklarının, üçüncü bir kişiye (İski, Ck Elektrik, 7mart asansör vb ) temlik edilemez.

Kısacası; İSKİ ve CK Boğaziçi kurumlarına aidat borcuna mahsuben yapıldığı iddia edilen ödemelerin hiçbiri, yönetimimizce aidattan mahsup edilmemiş, muhasebeleştirilmemiştir ve muhasebeleştirilmeyecektir. Bu ödeme iddiaları ile geçmişe dönük herhangi bir kayıt oluşturulmayacaktır.

Toplu Yapı adına tahsil edilen ancak Toplu Yapı hesabında bulunmayan meblağın tespiti ve zimmete esas kayıtların belirlenmesi gereği ilk faaliyet raporumuzda tespit edilmiştir. Bu kapsamda yapılan çalışmalarda edinilen bilgiler şöyledir:

 Emlak Konut Yönetim AŞ tarafından tutulan ve 31.12.2017 tarihine kadar olan dönemini kapsayan mizanlar arşivden bulunarak kayda alınmıştır.

 01.01.2018-04.10.2020 dönemindeki hesaplar sadece “Yönetimcell” isimli bir programda tutulmuş olup; işletme defteri olarak basılmamış, mali yılsonu kapanışları yapılmamıştır.

 Yönetimcell, programındaki, gelir gider kayıtları incelendiğinde; işlemin bilgisayarda gerçekten yapıldığı tarih ile makbuz üzerine işlenen tarih arasında 900 güne kadar farklar olduğu; makbuz numaralarının sıralı olmadığı; birden fazla makbuzun aynı numarayı ancak farklı tahsilatları içerdiği görülmüştür.

 Denetim raporlarında belirtilen o döneme ilişkin işlemler ile raporlar içindeki çelişkinin “denetleme faaliyeti” ile izah edilebilir yanı yoktur.

(15)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 15 / 26 Kısacası; 01.01.2018- 04.11.2020 dönemindeki yapılan her türlü gelir gider kaydı şaibelidir. Malik ya da kiracıların sistemden çıktı olarak aldıkları belgeler bilgilendirme niteliğinde olup; tarafımızca banka hesabının açıldığı tarih olan 05.11.2020 tarihinden önce düzenlenmiş hiçbir belgenin tevsik edici bir gelir gider kaydı bulunmamaktadır. Bu nedenle de, elinde ödeme dekontu olduğu gerekçesi ile yönetimimize başvurarak, borcunun silinmesini ya da icra dosyasının kapatılmasını talep eden tüm malik ve kiracıların bu talepleri reddedilmiştir ve reddedilecektir.

Bundan sonraki faaliyetimiz içinde; malik ve kiracılardan tahsil edildiği iddia edilen gelirlere ilişkin inceleme yapılarak; ilgilerin zimmetinde olan tutarlar tespit edilecek ve tahsili için yasal işlem başlatılacaktır.

ELEKTRİK

A6-A7 isimli üç blokta bireysel elektriğe geçiş için Esenyurt Belediyesince onaylanmış

“oturuma uygun olduğuna” ilişkin Ocak 2020 tarihli resmi yazının BEDAŞ idaresi tarafından gerçeği yansıttığının kabulü sağlanmıştır. Yine aynı yazı ile fenni muayene yapılması talebi kabul edilmiştir. Bu blokların yapı ruhsatları ve imar durumları hakkında BEDAŞ tarafından talep edilen tüm resmi yazılar tamamlanarak teslim edilmiş ve neticesinde 04.02.2021 ve 02.04.2021 tarihlerinde iki kez BEDAŞ tarafından kontrol ve muayene işlemleri için toplu yapımıza gelinmiştir.

02.04.2021 tarihli son fenni muayenede; bireysel elektrik işlemlerinin onaylanması ve abonelik tesisi için gerekli teknik işlemler listelenmiş ve tarafımıza teslim edilmiştir.

Bu iki bloktaki eksiklikler giderilip, BEDAŞ tarafından kabulü verildikten sonra; aynı tip proje A4 ve A5 için de uygulanacaktır. Tip projenin kabul edildiği görülmeksizin yapılacak yatırımların boşa gitmesi ihtimali olduğundan şu anda A4 ve A5 için yatırım yapılmamaktadır.

Bunun yanı sıra; D1 – D2 – A4 – F1 – F2 Bloklardaki şantiye elektriğinin düzenli olarak süzme sayaçlardan profesyonel şirket aracılığı ile ölçülerek dairelere yansıtılması uygulanmasına başlanmıştır. Bu ölçümler sırasında; birçok dairenin sayacı olmadığı, uzun yıllar elektriği kaçak kullandığı tespit edilmiş ve geçmişe yönelik tahakkuk ve ceza uygulanmıştır. Sayaçlarındaki

(16)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 16 / 26 tüketim bedeline itiraz eden dairelerin ölçümleri tekrar yapılmakta ve hatalı okuma yapıldı ise kayıtlar düzeltilmektedir.

Ancak burada belirtmek gerekir ki; toplu yapının şantiye elektriği kullanan bloklarında yaşayan site sakinlerinin en az %30’u her ay yapılan ölçümleri yadırgamaktadır; yani her ay elektrik bedelinin ödenmesi gerektiği gibi bir genel anlayış dahi bir kısım site sakininde bulunmamaktadır.

Yönetimimizce alınan 25.02.2021 tarihli ve 22 sayılı karar ile hali hazırda bireysel elektriğe geçmemiş olan ve elektrik kullanım bedelleri süzme sayaçlarla okunup dairelere dağıtılan A4 - D1 - D2 - F1 - F2 Bloklarda; CK Boğaziçi'ne ödenmesi gereken fatura bedelleri ile dairelere yansıtılan tüketim bedellerinin toplamı arasında büyük fark oluştuğu; bu blokların sakinleri tarafından ödemeyen bedelin başkaca maliklerden tahsil edilen aidatlardan ödendiği, bunun geçmiş yönetimler zamanında düzenlenmiş olan yasaya ve hakkaniyete aykırı tahakkuk ve tahsilat sistemi olduğu ve son verildiği belirtilmiştir. Yine aynı karar içinde; tüm dairelerin elektrik borçları sisteme yüklendiği ve 10.03.2021 tarihine kadar ödenmesi zorunlu olduğu ve bu tarih itibariyle elektrik borcu bulunan dairelerin elektriklerinin kesilmesi için teknik birime yetki verildiği belirtilmiştir.

Ancak elektrik faturalarının ödeme süresi içinde sadece yarısı ödenmiş; süzme sayaç nedeniyle ELEKTRİK borcu bulunan dairelerin kesim işlemleri yapılmıştır. Aidat borcu nedeniyle kesim yapılmamıştır. Kesim sonrası bir grup daha borcunu ödemiş, bir kısım site sakini ise kaçak olarak elektrik kullanmaya devam etmiştir. İkinci kez yapılan kesimler, videolar ile kayıt altına alınmış ve bu daire sakinleri hakkında TCK’nın 163. maddesinde düzenlenen karşılıksız yararlanma hükmü gereği suç duyurunda bulunulacaktır. Her ay bu işlemler devam edecektir.

Aşağıdaki grafikte 5 Blok için CK Boğaziçine ödenen elektirik bedelleri ile; bu bloklardan tahsil edilen elektrik bedelleri grafik olarak gösterilmiştir. Görüldüğü gibi, site yönetiminin sadece aracılık etmesi gereken, yani aidat ve yatırım bedellerinden karşılanmaması gereken ama bu blokların elektrikleri kesilmesin diye karşılamak zorunda kaldığı bedeller çok yüksektir. Bu nedenle de her ay elektrik kesim işlemlerine devam edilecek ve kaçak kullanan hakkında suç duyurusunda bulunulacaktır.

(17)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 17 / 26 2021 yılı yatırım bütçesinde, derhal ödenmesi zorunluluğu hasıl olan şantiye elektriğine ilişkin güvence bedeli olan 150.000,00 TL bu üç aylık dönem içinde tamamen ödenmiş olup;

elektrik ve güvence bedeli borcu kalmamıştır.

ASANSÖR

İlk Faaliyet raporumuzda belirttiğimiz gibi O8 Ocak 2021 tarihi itibariyle taşınmazda toplam 25 asansörün aktif çalışmasını sağlamış bulunmaktayız. 10 tane blokta 2’şer asansör; 5 tane blokta ise 1’er asansör faaliyettedir. Kısa süreli bakım ve arızalar dışında uzun süre devre dışında kalan asansör bulunmamaktadır.

Geçen 3 ay içinde tamamı kırmızı etiketli olan asansörlerin mavi etiketinin alınması için gerekli çalışmalar yapılmıştır.

Faaliyet Raporunda da belirtildiği gibi asansör konusunda 2021 de yapılması gereken hedefler; aktif asansör sayısının 25’ten 30’a çıkarılması; böylece her blokta 2 adet aktif asansör;

ilk 3 ay içinde 9 asansöre; yılsonuna kadar tüm asansörlere mavi etiket alınması için gerekli işlemlerin yapılması hedeflenmektedir.

Nisan 2021 itibariyle, toplam 9 adet asansörün mavi etiketi alınmıştır. 2 asansörün daha mavi etiketi Nisan 2021 sonunda hazır olacaktır.

(18)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 18 / 26 Asansörde kalındığındaki kapalı devre çağrı sistemi olan interkom sistemi, kablolaması ve kurulmuş ve devreye alınmıştır. Bu işlem sadece mevcut asansörlere değil, toplam hedef olan 30 asansöre göre yapılmıştır.

32 katlı kule olan F2 Blokta aktif tek bir asansör vardır ve bakımını yapan firma tarafından ciddi tehlike içerdiği; 2. asansörün aktif hale getirilerek; bu asansörün ağır bakıma alınması gerektiği yazı ile tarafımıza bildirildiğinden, Mart 2021’de F2 Blokun diğer asansörü için de talimat verilmiştir. Nisan 2021 sonunda bu bloğun 2. asansörü kullanıma başlayacaktır.

Bunun yanı sıra yeni asansörlerin yapılması ve mevcut olanların mavi etiket revizyonlarının sağlanması da gerekmektedir.

Bu nedenle asansör firmamızdan bu konuda yapılacak teknik çalışma için fiyat teklifleri talep edilmiş olup; firma tespit ve tekliflerini tarafımıza yazılı olarak iletmiştir.

Nisan 2021 içinde; firmanın 01.11.2020 tarihi itibariyle birikmiş olan alacaklarının; 14 adet mevcut asansöre mavi etiket alınması için ödenmesi gereken bedeller ile yapılması gereken işlemlerin ve 5 adet yeni asansörün teslimi için gerekli tekliflerin uzmanlarca incelenmesi ve neticesine göre; ödeme planı ile ödenmesi ve iş planına dönüştürülmesinin uygun olacağı kanaatindeyiz.

04 Kasım 2020-31 Aralık 2020 döneminde 25 asansörün çalıştırılabilmesi ve aylık bakım ve yedek parça maliyetlerinin toplamı olarak gerçekleşen 404,205,99 TL’nin 2021 bütçesinden karşılanmaması geçmiş dönem aidatlarından karşılanması gerekmektedir. Zira 2021 bütçesi yapılırken bu işlemlere göre değil; gelecekte yapılacak olan yatırımlara göre belirlenmiştir.

KAMU BORÇLARI

Toplu Yapının vergi, sigorta ve İSKİ borçları mevcuttur.

7256 sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun kapsamında kamu borçları yapılandırılmıştır.

(19)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 19 / 26 İSKİ borçları 18 taksitle yapılandırılmış olup; 2021 içinde ödenmesi gereken toplam tutar 239.723,04 TL’dir. İlk 2 taksiti süresi içinde, toplam 79.954,00 TL olarak ödenmiştir.

Vergi borçları 18 taksitle yapılandırılmış olup; 2021 içinde ödenmesi gereken toplam tutar 199.982,17 TL’dir. İlk 2 taksiti süresi içinde toplam 66.661,16 TL olarak ödenmiştir.

SGK prim borçları için aylık ödeme tutarı 165.000,00 TL olup; 31 Mart 2021 tarihinde, kasada bu tutar birikmediğinden ilk taksit ödenememiştir. Bunun yanı sıra toplu yapıda fiilen çalışmadığı halde sigortalı olarak gösterilmiş olanlardan doğan prim yükünün azaltılması için de girişimlerde bulunulmaktadır.

ÖZEL HUKUK BORÇLANMALARI

Muhasebe kayıtlarına ilişkin tespitlerimiz sırasında da belirttiğimiz gibi; Toplu Yapının alacaklarına olduğu gibi borçlarına ilişkin kayıtlar da sahih değildir. Bunun yanı sıra kayyım atanmadan önce başlamış ve sona ermiş dava dosyalarından kaynaklanan ilama dayalı borçlar söz konusudur.

Toplu Yapının elektrik borçlarının bir kısmı mahkemeniz dosyasına da müdahil olmuş olan Avel Elektrik AŞ firmasına olan borçları; firma ile yapılan görüşmeler neticesinde taksitlendirilmiş ve Mart 2021’de ilk taksiti ödenmiştir.

Göreve başladığımız tarihte Toplu Yapının güvenlik şirketi olan Alp Securities Ltd Şti’ne olan borcu 255.068,04 TL’dir. Görev süremiz içinde alınan hizmetler karşılığı bedeller, yönetimimizce ödenmiştir. 31.03.2021 tarihi itibariyle toplu yapının güvenlik şirketine olan borcu 244.538,49 TL’dir ve tamamı geçmiş yönetimden devreden borçtur, taksitler halinde ödenebilecektir.

Göreve başladığımız tarihte Toplu Yapının asansör şirketi olan As Onur Asansör Ltd Şti’nin işlemleri nedeniyle; 04 Kasım 2020-31 Aralık 2020 döneminde 25 asansörün çalıştırılabilmesi ve aylık bakım ve yedek parça maliyetlerinin toplamı 404,205,99 TL olarak gerçekleşmiş ve aynı dönem içinde 200.443,43 TL ödeme yapılabilmiştir. 01.01.2021 itibariyle sadece bu 2 aylık asansör giderinden firmaya olan borcumuz -203.761,66 TL’dir.

(20)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 20 / 26 Bu nedenle de 01.01.2021 tarihi itibari ile asansör konusunda yapılacak olan yatırımların tamamında hem 203.761,66 TL’nin ödenmesi, hem de yeni asansör ve mavi etiket revizyonlarının yapılabilmesi için hareket edilmiştir. Nihayetinde 01.04.2021 itibari ile kayyımlığımız döneminden kalan borç tutarı 23.985,3 TL’dir. 01.01.2021 ila 31.03.2021 arasında toplam 453.735,95 TL ödeme yapılarak; hem kayyımlık dönemi borçları ciddi şekilde ödenmiş; hem F2 Blok 2. Asansörün peşinatı ödenmiş; hem de 9 asansörün mavi etiketi alınmış, hem de 30 asansöre erişebilen interkom sistemi kurulmuştur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus şudur:

Firmanın 01.11.2020 itibariyle kayıtlarda görünen alacak tutarı yaklaşık 993.000,00 TL’dir. Bu Tutarın uzmanlarca tespit edilmesi ve akabinde tespit edilen tutarın öngörülen bütçeden ödenmeye başlanması gerekmektedir.

GELİRLERİMİZ

Toplu Yapımızda hali hazırda kiralık olan ve ya kiralanmaya müsait olan ortak alanlarımız mevcuttur.

Bir kısım kat maliki, kayyımlığımızca site ortak alanlarının nerdeyse bila bedel kiralandığına ilişkin dilekçeler vermiş olsa da bu iddiaların hiçbir gerçekliği bulunmamaktadır.

Site ortak alanının kiracılarından marketin 31.11.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi; 5 yıl boyunca kira artış bedellerinin de açıkça tutar olarak düzenlendiği hükümler içermektedir.

Kira bedellerinin 31.11.2021’e kadar bu sözleşme hükümlerine tahakkuk etmesi yasal durumdan kaynaklanmaktadır.

Site ortak alanını kiracılarından taksi durağının 13.12.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi; 5 yıl sürelidir. Kira bedellerine TBK uyarınca Ocak 2021’de artış oranı uygulanmıştır.

Site ortak alanını kiracılarından mobilya – dekorasyon olarak kiraya verilen A5 Blok altındaki alanın kira sözleşmesi 01.08.2020 başlangıç tarihlidir ve aylık kira bedeli olarak 500,00 TL belirlenmiştir.

Site ortak alanını kiracılarından emlak ofisi, kira, elektrik ve aidat borçlarını ödeyerek 15 Mart 2021’de taşınmazı tahliye etmiştir. Bu alan henüz kiralanmamıştır.

(21)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 21 / 26 Site ortak alanını kiracılarından Kafe ve Kuaför’ün ise; Kahraman Birdal’ın kiracısı olduğunu gösteren kira sözleşmelerinin batıl olduğu ve kira bedellerinin 2 yıl için peşin olarak ödendiğine ilişkin mali kayıtlarının gerçeği yansıtmadığı iddiası ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmıştır. Dava henüz derdesttir. Bu işyerleri ise fiilen kapalıdır.

Geçmiş yıllarda, otoparkta bulunan bir alanın oto yıkama olarak hizmet verdiği görülmüş ve bir gelir kaynağı olarak bu husus düşünülmüşse de; oto yıkama alanına özgü su şebekesinin bulunmaması ve dışarıdan araç girişlerini teşvik ederek, güvenlik sorunu yaratması nedeniyle vazgeçilmiştir. Böyle bir kiralama yapılmayacaktır.

Görüldüğü gibi, Kafe ve Kuaför hakkında dava açılmıştır; taksi durağı ve market için ise kira sözleşmelerinin süresi sona ermeden yasal girişimde bulunmayı gerektirir bir husus bulunmamaktadır.

BAKIM ONARIM FAALİYETLERİ

Toplu Yapı yönetimi teknik personelinde düzenli olarak bakım onarım faaliyetleri yürütülmektedir. Site sakinlerince gelen arıza bildirimlerine olabildiğince hızlı yanıt verilmekte ve arıza giderilmektedir.

Depolar kontrol altına alınmış; taşınmazın farklı yerlerine dağılmış teknik malzemeler depoya alınarak kilitlenmiştir.

Depolardan bir tanesi teknik atölyeye dönüştürülmüş; basit tadilat işlerinin daha uygun fiyata ve site personeli ve olanakları ile yapılması sağlanmıştır.

TV, uydu santralleri düzenlenmiş, bu bölümlerdeki kablo yığını ortadan kaldırılmıştır.

Blok kapılarından bir kısmı tamir edilmiş; bir kısmı hiç olmadığı için tamamen yenilenmiştir.

D1 Blokta daire içinde başlayan ve dışarısını da etkileyen yangın sonrasında, yangın temizliği yapılmış; boya, su tesisatı, doğalgaz tesisatı, elektrik tesisatı ve tadilatı yönetim tarafından kendi teknik personelimiz ile yapılmıştır.

(22)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 22 / 26 Site kapalı otoparkına su akmasına neden olan yağmur giderlerinde ilk tadilatlar yapılmış;

pimaş boruları yenilenmiştir.

Sitede bulunan hidroforların düzenli bakım ve onarımları yapılmaktadır.

Toplu yapının temel sorunlarından biri izolasyon ve drenaj problemidir.

Blokların çatıları ciddi şekilde su almaktadır. Çatıların uzun yıllar suya ve güneşe dayanıklı şekilde izole edilmesi için alınan fiyat teklifleri, uygulanacak malzemeye göre metrekaresi 80 ila 120 TL arasındadır. 15 blok için çok yüksek bir maaliyeti vardır.

Blokların zeminlerindeki drenaj ise tıkalı ya da yıpranmıştır. Bu da otoparkların ve bina zeminlerinin sürekli su almasına ve yıpranmasına neden olmaktadır.

Ayrıca ortak alanlardaki araba kullanıma tahsis edilmiş yollar yıpranmış ve çökmeler oluşmuştur. Bu da zemine giden su miktarını ciddi şekilde arttırmaktadır. Bu nedenle, kaldırım taşı yapılmaksızın, sadece araba yollarının asfaltı için fiyat teklifi alınmıştır. 6 cm kalınlığında asfalt teklifinin tutarı 723.000,00 TL’dir.

Ancak; ilk faaliyet raporumuzda ve tahmini bütçemizde çatı zemin izolasyonu giderleri için ayrıca bir yatırım gideri eklenmemiştir. Zira bu hali ile dahi aidat tutarları toplu yapı yaşayanlarının bir kısmının ödemekte zorlandıkları bedellerdedir.

Bu nedenle 2021 içinde, drenaj giderlerinin tamiratı ve çatı giderlerinin açılması gibi, daha ucuz yöntemlerle suyun akışının kesilmesi için bir çalışma yapılacaktır. Bu çalışma için mevsim koşulları gereği yaz ayları beklenmektedir.

Bunun yanı sıra; otoparklardan ve drenaj sorunundan kaynaklanan ve otoparklardan gelen suyun, bina girişlerine buradan da asansör boşluklarının zeminlerine dolmasını önlemek işi çok acil bir iştir. Zira bu su; asansör yıpranmayı payını arttırmakta, korozyona neden olmaktadır. Aynı zamanda bu kısımlar, site sakinlerinin araçlarını park edip, bloklarına girdikleri bölümlerde bulunmaktadır. Bu da binanın sürekli kirlenmesine ve site sakinlerinin gündelik yaşamlarının da olumsuz etkilenmesine neden olmaktadır. Bu kısımların izolasyonu ve kalebodur ile kaplanması işi için fiyat araştırmalarımız devam etmektedir.

(23)

PLANLANAN / GERÇEKLEŞEN BÜTÇE

Faaliyet raporu kapsamında planlanan bütçe, 2021 Şubat itibariyle kat maliklerine ve kiracılara tahakkuk ettirilmeye ve tahsil edilmeye başlanmıştır.

Aşağıdaki grafikte; 01.03.2021 - 31.03.2021 tarihleri arasında planlanan bütçe ile tahsil edilen bütçe; yani tahakkuk eden gelirler ile ödenen tahsil edilen gelirler karşılaştırılmalı olarak gösterilmiştir.

Bu grafikte; aidatlar, yatırım bedellerinden oluşan toplam tahakkuklar ve tahsilatlar mevcuttur.

(24)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 24 / 26 Görüldüğü gibi Şubat ve Mart aylarında tahakkuk eden yatırım bedellerinin henüz yarısı dahi ödenmemiştir.

Fi Tower Toplu Yapısının yöneticisi olarak; sadece bir toplu yapı yönetmediğimin, aynı zamanda iskanı alınmamış ve inşaatı yer yer natamam durumda olan bu taşınmazda, kat irtifakı sahiplerinin temsilcisi olarak inşaatı tamamlamak için gerekli esaslı işlemler yapıldığının farkındalığı ile bazı temel ilkeler ile planlama yapıldığının bilmesi gerekmektedir.

1) Yatırım faaliyetleri, toplu yapının daha fazla borçlanmasına neden olacak şekilde asla planlanmamaktadır ve planlanmayacaktır.

2) Tahmini bütçe ile tahakkuk ettirilen gelir, gerçekleştiği oranda yatırım yapılacaktır.

Yani, ay içinde, zamanında tahsil edilen aidata göre planlama yapılmaktadır.

3) Tahakkuk ettirilen geliri düzenli ödeyen kat malikinin hakları korunacak; yani ödemeyenler aleyhine yasal işlemlere başlanacaktır veya başlanmış işlemlere devam edilecektir. Hiç kimsenin bedelini ödemediği bir hizmeti, uzun süre ödememesine izin verilmeyecek; aylık %5 gecikme tazminatından asla feragat edilmeyecektir.

Bu ilkeler çerçevesinde 2021 yılının ilk 3 ayında neden esaslı yatırımların sadece asansörlerle sınırlı olarak yapıldığının izahı yukarıdaki grafikte mevcuttur. Bütçenin yarısı toplandığı takdirde, faaliyetlerin de yarısı yapılacaktır. Ancak, ısrarla aidat ödemeyen yarısından icra takipleri ile tahsilat hızlı şekilde yapılıp; diğer faaliyetler de bu tahsilatların akabinde yapılacaktır. Kısacası 01 Mayıs 2021 itibari ile 2 aydan daha fazla aidat borcu olan herkese icra takip işlemi yapılacak ve toplanan tutarlar ile Haziran-Temmuz-Ağustos 2021 yatırımları gerçekleştirilecektir.

01.01.2021-31.03.2021 döneminde yapılan tahsilatlar ve ödemelerin, gelir-gider gruplarına göre listesi ektedir. Bu dönemde toplam 2.633.090,07 TL tahsil edilmiş; 2.417.997,49 TL ödeme yapılmıştır.

(25)

SONUÇ

01.01.2021 – 01.04.2021 dönemine ilişkin faaliyetler şöyledir.

1) Toplu yapı yönetimin kurumsal hizmet vermesi için site yaşam kuralları gibi temel metinler düzenlenmiş; muhasebe ve halka ilişkiler departmanı oluşturulmuş; Arapça ve İngilizce bilen personel istihdam edilmiş; kişilerin kendi ödeme kayıtları ile kiracılarını da takip edip, site hakkında bilgi edinebilecekleri Apsiyon sistemine geçilmiş; duyurular 3 dilde web sitesinde yayınlanmıştır.

2) Her site sakini ve malikinin yönetime rahatça ulaşabileceği, mesaj gönderebileceği, mail atabileceği online sistem kurulmuş ve aktif olarak kullanılmaya başlanmıştır.

3) Site teknik birimi ve atölyesi kurulmuş; arıza kayıtlarına hızlıca müdahale edilmeye başlanmış; bakım ve onarımlar site teknik ekibi tarafından yapılmaya başlanmıştır.

4) Bireysel elektriğe geçiş için A6 ve A7’nin yasal sorunları çözülmüş; fenni muayene tamamlanmış; proje ve uygulamadaki son eksiklerin giderildiği aşamaya gelinmiştir.

5) 25 asansör aktif olarak çalıştırılmış; 26. Asansörün revizyonu için ilk peşinat ödenmiş; 9 asansöre mavi etiket alınmış; 30 asansör için interkom sistemi kurulmuştur.

6) 2020 yılında aidat borcunu ödemeyenler hakkında icra takip işlemleri başlatılmış ve tahsilat hızlandırılmıştır.

7) Mali kayıtlarda, geçmişe yönelik değiştirme yapılamayacak hale getirilmiş; gerçeğe aykırı kayıtların analizlerinin yapılmasına başlanmıştır.

8) Toplu yapının kamuya olan İSKİ, vergi borçlarının yapılandırma kapsamındaki ilk iki taksiti ödenmiştir. İSKİ yapılandırma bedeli düzenli ödendiği takdirde, tüm sitenin suyunun kesilme riski de ortadan kaldırılacaktır.

9) Toplu yapının CK Boğaziçine olan elektrik güvence bedeli borcunun tamamı ödenmiş; 5 bloğun elektrik sözleşmesinin feshi riski ortadan kaldırılmıştır.

10) Toplu yapının asansörlerinin kayyımlık dönemindeki revizyonları, bakım giderleri ödenmiş; yeni asansörün peşinatı ödenmiştir.

11) Toplu yapının; özel firmalara olan borçlarından Avel Elektrik ile indirim içeren ödeme taksit protokolü yapılmış; kat malikleri ve kiracılar 89/1 haciz ihbarnamesi riskinden kurtarılmış, 10 taksit ile tüm borcun tavsiye edilmesine karar verilmiş ve ilk taksiti ödenmiştir.

12) Toplu yapıdan alacaklı olduğu iddiası ise başvuran hiçbir kişi ve kuruma, bu alacak iddiasını bir mahkeme kararı ile ispatlamadan ödeme yapılmamakta, böylece toplu yapının

(26)

Faaliyet Raporu – 2 { 1 Ocak 2021 – 31 Mart 2021 } Sayfa 26 / 26 düzenli borçlandırılması ile menfaat elde etmeye çalışan gruplara karşı kat maliklerinin hakları korunmaktadır.

Yöneticisi olduğum Fi Tower Toplu Yapısı için genel olarak belirtmek istediğim hususlar şunlardır:

Bireysel elektriğe geçiş, asansör revizyonu gibi yüklü yatırımlar tamamlanmadan kamu denetiminden çıkması halinde; toplu yapının tekrar bir suç merkezine dönüşmesi an meselesedir.

Toplu yapı yönetiminin inşaatı tamamlama faaliyetlerinin bir rant kapısı olmaktan çıkarılması ancak kamu gücü ile sağlanabilecek durumdadır.

Bu süreçte; büyük yatırımların tamamlanması; gerçekten ödenmesi gereken borçların ödenmesi; hileli işlemlerle borçlandırılan toplu yapının yasal yollardan borçsuzluğunun tespitinin sağlanması; böylece toplu yapı hesaplarının haciz baskısından kurtarılarak, nakit tahsilata dönüşün engellenmesi, tahsil edilen ancak toplu yapı lehine kullanılmayan zimmetlerin tespiti ve ilgilisinden tahsilinin sağlanması; bu bedellerle iskan alınmasına yönelik adımların atılmasının zorunluğu kanaatini mahkemeniz takdirlerine arz ederim.

Makine Mühendisi Prof. Dr. Ali Pınarbaşı ile mahkemenizce belirlenecek bir mali müşavir bilirkişinin görevlendirilerek; asansör firmasının kayyım atanmadan önceki cari kayıtları ile sözleşmeler ve tekliflerinin incelenmesi ve ödenmesi gereken tutarlara ilişkin inceleme yapılması; yine aynı heyetin 14 asansörün mavi etiketi ve yeni yapılacak 5 asansör için sunduğu fiyat teklifleri ile teknik tespitlerin incelenerek, rayice uygunluğunun denetlenmesi konusunda yerinde inceleme yapılmasına karar verilmesini arz ve talep ederiz.

Saygılarımızla;

13.04.2021 Av. Altan Görkem GÜRCAN

(27)

Toplam Tahsilat 61.652,30 TL 132.444,45 TL 340.762,93 TL 1.193,53 TL 836.520,45 TL -195,00 TL 1.734,13 TL 4.549,47 TL 190,00 TL 356.289,50 TL 5.605,00 TL 3.092,24 TL 23.314,62 TL 8.596,60 TL 135,73 TL 428.883,32 TL 428.320,80 TL

Toplam 2.633.090,07 TL

İP-2021-16-POSTA GİDERLERİ 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 5.616,80 TL

İP-2021-14-KİRALAMA GİDERİ 2.622,20 TL 0,00 TL 2.622,20 TL 5.240,20 TL

İP-2021-15-NOTER GİDERLERİ 334,43 TL 0,00 TL 334,43 TL 334,43 TL

İP-2021-12-MUHASEBE DANIŞMANLIK GİDERLERİ 26.966,23 TL 0,00 TL 26.966,23 TL 17.700,00 TL

İP-2021-13-MAHKEME VE İCRA MASRAFLARI 58.139,00 TL 0,00 TL 58.139,00 TL 113.402,79 TL

İP-2021-10-OFİS MALZEMELERİ 7.222,81 TL 0,00 TL 7.222,81 TL 1.606,01 TL

İP-2021-11-HUKUK MÜŞVAİRLİK GİDERLERİ 48.064,10 TL 0,00 TL 48.064,10 TL 19.600,00 TL

İP-2021-08-ORTAK ALAN SU GİDERİ 8.752,46 TL 0,00 TL 8.752,46 TL 8.752,46 TL

İP-2021-09-DEMİRBAŞ ALIM 27.306,17 TL 0,00 TL 27.306,17 TL 43.053,15 TL

İP-2021-06-TAMİR BAKIM ONARIM 55.689,84 TL 0,00 TL 55.689,84 TL 55.689,84 TL

İP-2021-07-ORTAK ALAN ELEKTRİK GİDERİ 25.134,12 TL 0,00 TL 25.134,12 TL 33.385,30 TL

İP-2021-04-ASANSÖR PERİYODİK BAKIM VE YEDEK PARÇA (SÖZLEŞMELİ FİRMA) 126.104,89 TL 0,00 TL 126.104,89 TL 145.000,00 TL

İP-2021-05-GİRİŞ TURNİKE VE GÜVENLİK KAMERA SİSTEMİ BAKIMI 11.800,00 TL 0,00 TL 11.800,00 TL 5.691,00 TL

İP-2021-01-PERSONEL MAAŞ GİDERİ 233.719,95 TL 0,00 TL 233.719,95 TL 149.139,38 TL

İP-2021-02-PERSONEL YEMEK GİDERİ 23.189,37 TL 0,00 TL 23.189,37 TL 31.173,85 TL

99-DAĞITILACAK ELEKTRİK GİDERİ 589.510,33 TL 0,00 TL 589.510,33 TL 438.116,54 TL

İcradan Gelen Vekalet Ücretleri 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 18.745,92 TL

GİDER ÖZETİ

Gider Adı Tahakkuk Mahsup Toplam Ödenen

3.078.448,57 TL 83.903,02 TL 0,00 TL 3.162.351,59 TL 2.593.140,16 TL 39.949,91 TL

0,00 TL

YATIRIM-2021 1.030.140,00 TL 28.843,11 TL 0,00 TL 1.058.983,11 TL 425.682,55 TL 2.638,25 TL

Virman Alacakları 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 428.883,32 TL

6,17 TL

SU 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 135,73 TL 0,00 TL

SİTE GİRİŞ KARTI 13.050,00 TL 6,17 TL 0,00 TL 13.056,17 TL 8.590,43 TL

147,25 TL

KİRA 49.502,00 TL 48,33 TL 0,00 TL 49.550,33 TL 23.266,29 TL 48,33 TL

İCRA 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 2.944,99 TL

7.943,49 TL

HURDA GELİRİ 5.605,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 5.605,00 TL 5.605,00 TL 0,00 TL

ELEKTRİK 500.072,61 TL 14.648,07 TL 0,00 TL 514.720,68 TL 348.346,01 TL

0,00 TL

EK GİDER 180,20 TL 9,80 TL 0,00 TL 190,00 TL 180,20 TL 9,80 TL

EK BÜTÇE 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 4.549,47 TL

0,00 TL

AVANS 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 1.734,13 TL 0,00 TL

Aidat İadesi 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL -195,00 TL

0,00 TL

AİDAT 1.410.495,00 TL 40.347,54 TL 0,00 TL 1.450.842,54 TL 828.824,47 TL 7.695,98 TL

2021-İCRA DOSYALARINDAN GELEN MASRAF VE TAZMİNAT 69.403,76 TL 0,00 TL 0,00 TL 69.403,76 TL 1.193,53 TL

0,00 TL

2020 YILI DEVRİ 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 323.478,83 TL 17.284,10 TL

2019 YILI DEVRİ 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 132.444,45 TL

Tahsil Edilen Gecikme

2018 YILI DEVRİ 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 57.475,76 TL 4.176,54 TL

Gelir Adı Tahakkuk Gecikme Mahsup Toplam Tahsilat

GELİR ÖZETİ

Tahakkuk / Borçlandırma Tahsilat

(28)

Toplam 0,00 TL 3.009.950,82 TL 2.794.858,24 TL 215.092,58 TL

Vakıfbank TL Hesabı Banka kasası 0,00 TL 2.629.760,11 TL 2.424.134,54 TL 205.625,57 TL

NAKİT KASA Nakit kasası 0,00 TL 89.505,00 TL 88.001,72 TL 1.503,28 TL

İCRA KASASI Nakit kasası 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL 0,00 TL

Apsiyon POS Apsiyon POS kasası 0,00 TL 290.685,71 TL 282.721,98 TL 7.963,73 TL

KASA ÖZETİ

Kasa Adı Kasa Tipi Devreden Giren Çıkan Bakiye

YT-2021-08-VERGİ YAPILANDIRMA 66.661,16 TL 0,00 TL 66.661,16 TL 66.661,16 TL

Toplam 2.527.404,42 TL 0,00 TL 2.527.404,42 TL 2.417.997,49 TL

YT-2021-06-SATICILARA VE HİZMET SAĞLAYICILARA OLAN BORÇ VE İLAMA DAYALI BORÇLAR 76.558,68 TL 0,00 TL 76.558,68 TL 86.558,68 TL

YT-2021-07-RİSK ANALİZİ RAPORUNA GÖRE YAPILMASI GEREKEN TADİLATLAR 15.437,22 TL 0,00 TL 15.437,22 TL 15.437,22 TL

YT-2021-04-ASANSÖR REVİZYON 162.779,34 TL 0,00 TL 162.779,34 TL 323.660,59 TL

YT-2021-05-KAMERA VE GÜVENLİK SİSTEM REVİZYONU 76.732,64 TL 0,00 TL 76.732,64 TL 60.280,93 TL

YT-2021-01-CK ELEKTRİK GÜVENCE BEDELİ 139.286,88 TL 0,00 TL 139.286,88 TL 149.286,88 TL

YT-2021-02-İSKİ YAPILANDIRMA 79.954,00 TL 0,00 TL 79.954,00 TL 79.954,00 TL

İP-2021-GÜVENLİK GİDERLERİ 349.229,45 TL 0,00 TL 349.229,45 TL 323.000,00 TL

İP-2021-Temizlik Hizmet Bedelleri 286.043,79 TL 0,00 TL 286.043,79 TL 190.000,00 TL

İP-2021-21-ÇEVİRİ GİDERİ 6.126,00 TL 0,00 TL 6.126,00 TL 6.126,00 TL

İP-2021-22-BANKA GİDERLERİ 1.833,09 TL 0,00 TL 1.833,09 TL 1.833,09 TL

İP-2021-19-ÖNGÖRÜLMEYEN GİDERLER 1.460,67 TL 0,00 TL 1.460,67 TL 1.384,67 TL

İP-2021-20-BAĞIMSIZ DENETİM GİDERİ 14.750,00 TL 0,00 TL 14.750,00 TL 14.750,00 TL

İP-2021-17-TELEFON VE İNTERNET GİDERLERİ 5.995,60 TL 0,00 TL 5.995,60 TL 6.816,60 TL