İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
YÜKSEK LİSANS TEZİ Fadime BAŞTÜRK
Anabilim Dalı : Disiplinlerarası
Programı : Gayrimenkul Geliştirme
HAZİRAN 2009
PLANLAMA İLE TAŞINMAZ DEĞERİNE GETİRİLEN RANT, RİVA ÖRNEĞİ
HAZİRAN 2009
İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
YÜKSEK LİSANS TEZİ Fadime BAŞTÜRK
(516051029)
Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 04 Mayıs 2009 Tezin Savunulduğu Tarih : 02 Haziran 2009
Tez Danışmanı : Doç. Dr. Funda YİRMİBEŞOĞLU (İTÜ) Diğer Jüri Üyeleri : Doç. Dr. Murat ÇIRACI (İTÜ)
Yr. Doç. Dr. Ş. Şence TÜRK (İTÜ) PLANLAMA İLE TAŞINMAZ DEĞERİNE GETİRİLEN RANT,
ÖNSÖZ
Öncelikle, tez çalışmam sırasında kendilerine daha az zaman ayırdığım aileme, anlayışları, destekleri ve her zaman yanımda oldukları için sonsuz teşekkür ederim. Tezimin hazırlanması süresince vermiş olduğu destek ve rehberliği için tez danışmanım Sayın Doç. Dr. Funda Yirmibeşoğlu’na çok teşekkür ederim.
Tez çalışmam boyunca destek ve yardımlarını esirgemeyen çok değerli Hocam S. Denizhan YALIN’a sonsuz teşekkür ederim.
Mayıs 2009
Fadime BAŞTÜRK
İÇİNDEKİLER
Sayfa
İÇİNDEKİLER ...vii
KISALTMALAR ...ix
ÇİZELGE LİSTESİ ...xi
ŞEKİL LİSTESİ ...xiii
ÖZET...xv SUMMARY...xvii 1. GİRİŞ...1 1.1 Tezin Amacı...2 1.2 Kapsam ...2 1.3 Yöntem ...2 2. GENEL KAVRAMLAR...3 2.1 Değer...3 2.2 Fiyat...4
2.2.1 Değer ve Fiyat Kuramları ...5
2.2.2 Toprakta Değer Fiyat İlişkisi ...6
2.2.3 Taşınmazlara İlişkin Bazı Değer Kavramları ...7
2.3 Rant ...9
2.3.1 Rantın Tanımı...9
2.3.2 Rant Kuramları ...10
2.3.3 Rant ile İlgili Kavram ve Örnekler ...12
2.3.4 Taşınmazlarda Fiyat Rant İlişkisi...13
2.4 Spekülasyon ...13
2.5 Taşınmaz Değerlemesi...14
2.5.1 Rayiç Bedel ...17
2.5.1.1 Arazi ve Arsa Düzenlemesi İçin Rayiç Bedel Araştırmasının Önemi 19 2.5.1.2 Rayiç Bedel Araştırmasının Ana Problemleri 19 2.5.2 Taşınmaz Değerleme Yöntemleri...20
2.5.2.1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi 21 2.5.2.2 Gelire Göre Değerleme Yöntemi 22 2.5.2.3 Maliyete Göre Değerleme Yöntemi 23 2.6 Emlak Vergisi Yasası...24
3. PLANLAMA ...27
3.1 Planlama Kavramı ...27
3.2 Planlamanın Amacı ...28
3.3 Planlama Süreci ...29
3.4 Plan Türleri ve Kademeleri ...29
3.4.1 Genel Plan Türleri ...29
3.4.1.1 Sosyo-Ekonomik Planlar 30 3.4.1.2 Fiziksel Planlar 31 Üst Düzey Fiziki Planlar 31 Ana Plan Türü Olan Fiziki Planlar 33 3.4.2 Özel Amaçlı Fiziki Plan Türleri...33
4. PLANLAMA İLE TAŞINMAZ DEĞERİNE GETİRİLEN RANTIN ÖRNEK ALAN ÜZERİNDE İNCELENMESİ ... 41 4.1 Bölgenin Tanımlanması... 41 4.1.1 İlçe: Beykoz ... 41 4.1.2 Riva ... 45 4.2 Planlama Süreci ... 48 4.2.1 Üst Düzey Planlar... 48
4.2.2 Alt Düzey Planlar... 58
4.2.3 Planların Karşılaştırılması ... 63
4.3 Rayiç Bedel Analizi... 65
4.3.1 Rayiç Bedel Analizinde İncelenecek Taşınmazın Tanımlanması... 65
4.3.1.1 Hukuksal Tanımlama 65 4.3.1.2 Yakın Çevre Analizi 65 4.3.1.3 Konum ve Ulaşılabilirlik 66 4.3.1.4 Çevreleyen Taşınmazlar 67 4.3.1.5 Şekil, Boyut ve Topografya 67 4.3.1.6 Altyapı 68 4.3.1.7 İmar Durumu 68 4.3.1.8 SWOT Analizi 69 4.3.1.9 Pazar Analizi 70 4.3.2 Rayiç Bedel Analizinde Kullanılacak Yöntemler... 75
4.3.2.1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi İle Arsa Rayicinin Belirlenmesi 75 4.3.2.2 Artık Değer Yaklaşımı Metodu 78 4.3.2.3 Emlak Beyan Değerlerine Bağlı Fiyat Tespiti 88 5. SONUÇ VE ÖNERİLER... 93
KAYNAKLAR ... 97
KISALTMALAR
ADNKS : Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi
DPT : Devlet Planlama Teşkilatı
E : Emsal
EVY : Emlak Vergisi Yasası
H : Yükseklik veya Kat Adedi
KAKS : Kat Adedi Kat Sayısı
RG : Resmi Gazete
SWOT : Strenghts Weaknesses Opportunities Threats TAKS : Taban Alanı Kat Sayısı
TBMM : Türkiye Büyük Millet Meclisi TDK : Türk Dil Kurumu
TEM : Trans-European North-South Motorway TMMOB : Türkiye Mimar ve Mühendisler Odası Birliği TUİK : Türkiye İstatistik Kurumu
ÇİZELGE LİSTESİ
Sayfa
Çizelge 4.1 : Beykoz İlçesi Şehir, Köy ve Toplam Nüfus Verileri...42
Çizelge 4.2 : Beykoz Nüfus Profili (TÜİK, 2008) ...43
Çizelge 4.3 : Beykoz İlçesi İşgücü Verileri (TUIK, 2000) ...44
Çizelge 4.4 : Riva Bölgesi’nin Üst ve Alt Düzey Planlarda Tanımlı Fonksiyonlarının ve Yapılşma İzinlerinin Özet Gösterimi ...64
Çizelge 4.5 : Taşınmazın Tapu Bilgisi (Beykoz Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) ...65
Çizelge 4.6 : 1998 Onanlı Plana Göre 2942 No’lu Parsele Ait İnşaat Alanı Hesabı 68 Çizelge 4.7 : 2004 Onanlı Plana Göre 2942 No’lu Parsele Ait İnşaat Alanı Hesabı 69 Çizelge 4.8 : Riva Konakları, En Düşük ve En Yüksek Satış ve Birim Satış Fiyatları ...71
Çizelge 4.9 : Konut Projelerinin Adet, Brüt Alan, Satış ve Birim Satış Fiyatları Özeti ...74
Çizelge 4.10 : Emsal Satışların Güncellenmiş Birim Fiyatları...76
Çizelge 4.11 : Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile 2942 No’lu Parselin Rayiç Bedelinin Belirlenmesi ...77
Çizelge 4.12 : 1998 ve 2004 Onanlı Planlara Göre Arsa ve Birim Arsa Fiyatları...78
Çizelge 4.13 : Konut (Villa) Geliştirme Maliyeti...80
Çizelge 4.14 : Konut Satışları İçin Net Bugünkü Değer Tahmini ...81
Çizelge 4.15 : Proje Geliştirme Maliyeti (98 Onanlı Plana Göre)...82
Çizelge 4.16 : İnşaat Programı (98 Onanlı Plana Göre) ...82
Çizelge 4.17 : Öngörülen Satış Fiyatları ve Satış Programı (98 Onanlı Plana Göre) ...83
Çizelge 4.18 : Brüt Satış Geliri, Pazarlama Giderleri ve Net satış Geliri (98 Onanlı Plana Göre)...83
Çizelge 4.19 : Proje Geliştirme Maliyeti (2004 Onanlı Plana Göre)...84
Çizelge 4.20 : İnşaat Programı (2004 Onanlı Plana Göre) ...84
Çizelge 4.21 : Öngörülen Satış Fiyatları ve Satış Programı (2004 Onanlı Plana Göre)...85
Çizelge 4.22 : Brüt Satış Geliri, Pazarlama Giderleri ve Net Satış Geliri (2004 Onanlı Plana Göre) ...85
Çizelge 4.23 : Konsalidasyon ...86
Çizelge 4.24 : Geliştirici Oranlarına Göre Arsa Değeri (98 Onanlı Plana Göre) ...87
Çizelge 4.25 : Geliştirici Oranlarına Göre Arsa Değeri (2004 Onanlı Plana Göre) ..87
Çizelge 4.26 : 1998 ve 2004 Onanlı Planlara Göre Arsa ve Birim Arsa Fiyatları...88
Çizelge 4.27 : Beykoz Belediyesi Arsa Birim Fiyatları ve Güncellenmiş Arsa Birim Fiyatları ...89
Çizelge 4.28 : Emsallerin Konumlandığı Sokak ve Caddeler İçin Arsa Birim Fiyatları ve Güncellenmiş Arsa Birim Fiyatları ...91
ŞEKİL LİSTESİ
Sayfa
Şekil 3.1 : Genel Plan Türleri (Ünal, 2003)... 30
Şekil 3.2 : Özel Amaçlı Fiziki Plan Türleri (Ünal, 2003)... 34
Şekil 3.3 : Yapılış Biçimine Göre Plan Türleri (Ünal, 2003) ... 37
Şekil 3.4 : Planlama Faaliyetleri Kapsamında Toprak Değerlerinin Değişimi (Açlar
ve Çağdaş, 2002)... 39
Şekil 4.1 : Beykoz İlçesi’nin İstanbul İli’ndeki Konumu ……….41
Şekil 4.2 : Beykoz İlçesi Şehir ve Köy Nüfusu Oransal Grafiği ...42
Şekil 4.3 : Beykoz İlçesi Şehir ve Köy Nüfusu Oransal Grafiği ...43
Şekil 4.4 : İstanbul Deprem Haritası ...45
Şekil 4.5 : Riva Bögesi’nin Konumu...45
Şekil 4.6 : Beykoz, Kavacık ve Riva Ulaşım Durumunu Gösterir Harita ...47
Şekil 4.7 : 1980 Onanlı 1/50000 Ölçekli İstanbul Metropoliten Alan Nazım İmar Planı ...51
Şekil 4.8 :1995 Onanlı 1/50000 Ölçekli İstanbul Metropoliten Alan Alt Bölge Nazım Planı...53
Şekil 4.9 : 2006 Onanlı 1/100000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı ...54
Şekil 4.10 : 2009 Onanlı 1/100000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı ...56
Şekil 4.11 : 1998 Onanlı 1/5000 Ölçekli İstanbul-Beykoz-Riva (Çayağzı) Beylik Mandra Mevkii Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ...60
Şekil 4.12 : Riva Bölgesi’nde 1/1000 Ölçekli Uygulama Planına Sahip Kısımları Gösterir Harita ...62
Şekil 4.13 : Taşınmazın Önemli Merkezlere Uzaklık Haritası...66
Şekil 4.14 : Söz Konusu Taşınmazın Yakın Çevre Haritası...67
Şekil 4.15 : Riva Konakları, A Tipi Villaların Kat Planları ...71
Şekil 4.16 : Riva Konakları, B Tipi Villaların Kat Planları ...71
Şekil 4.17 : Riva Park, A Tipi Villaların Kat Planları...72
Şekil 4.18 : Riva Park, B Tipi Villaların Kat Planları...72
Şekil 4.19 : Riva Flora, A Tipi Villaların Kat Planları ...73
Şekil 4.20 : Riva Flora, B Tipi Villaların Kat Planları ...73
Şekil 4.21 : Rivara Ranch, B Tipi Villaların Kat Planları...74
PLANLAMA İLE TAŞINMAZ DEĞERİNE GETİRİLEN RANT, RİVA ÖRNEĞi
ÖZET
Planlama, toplumsal fayda ve menfaatleri gözeterek, yaşam seviyesini yükseltmeyi amaçlayan bir sistemdir. En önemli işlevi kamu yararını gözetmek olan planlar; kentlerin doğal, kültürel ve tarihi değerlerinin korunması, rasyonel yatırımlara karar verilmesi, rantların önlenmesi, kullanımlar arasında eşgüdüm sağlanması amacı ile hazırlanır. Ancak ülkemizdeki planlama faaliyetleri, yasal düzenleme açısından birçok eksiklik ve boşluğu barındırdığından bu amaçlar gerçekleşememektedir. Planlar arasında bütünlük olmayışı nedeni ile uygulama aşamasında geri dönüşü olmayan yanlışlıklar yapılmaktadır. Bu sorun özellikle üst düzey planların eksikliği nedeni ile yaşanmakta ve alt düzey planlar için disiplinsiz bir zemin hazırlamaktadır. Alt düzey plan kararları ile belirlenen yapılaşma koşullarının kimi zaman kişisel çıkarlar gözetilerek verilmesi nedeniyle, kent gelişimi düzensiz bir boyut kazanmıştır. Bunun sonucunda, koruma alanları tahrip edilmiş, tarım, orman alanları ve su havzaları yapılaşmaya açılmıştır. Amacı kamu yararı olan planların getirileri kamuya yansıtılmamakta, taşınmaz üzerine emek ve masraf harcamayan parsel sahiplerine rant olarak geri dönmektedir.
Bu çalışma, imar mevzuatı çerçevesinde kamu yararına hazırlanan planların kamuya mal edilmesi gerekliliğine, parsel bazında değer artışlarının tespit edilerek rant vergisine yönelik gerekli uygulamaların yapılmasına dikkat çekmek amacıyla hazırlanmıştır.
Çalışmada plan ile taşınmaz değerine getirilen rantı incelemek amacı ile, elde edilen veriler çerçevesinde planlama kavramı genelden özele doğru bir yaklaşımla incelenmiştir. Plan hükümlerinin değişmesinden önce ve sonra olmak üzere, uygun yöntemler kullanılarak rayiç bedel analizi yapılmış ve taşınmaz sahibinin rantsal kazanımı tespit edilmiştir.
Sonuç olarak, bütüncül bir planlama sisteminin gerekliliği vurgulanmış, taşınmaza planlama ile gelen değer artış kazancının tespiti ve bunun kamuya geri dönüşü ile ilgili yapılması gereken düzenlemeler belirtilmiştir.
RENT EFFECT ON REAL ESTATE VALUE BY PLANNING, RİVA SAMPLE SUMMARY
Planning is a system that aims to protect the social benefit and profit, to raise the level of life. Principal function of the plans is to protect the public benefit. The most important function of the plans is regarding the public benefits and also protecting the values of the cities’ natural, cultural and historical values, deciding the rational investments, preventing the rent formation, ensuring the coordination between the uses. However, these objectives can not occur in our country in planning activities, because of hosting many lacks of space in terms of legal regulations. Irreversible mistakes are made in the implementation phase by reason of the lack of integrity between the plans. This problem exists especially because of the lack of upper scale plans and as a result, an undisciplined groundwork is prepared for sub-scale plans. Urban development has gained an irregular size, because of structural conditions which determined by the sub-scale plan desicions, given observing the personal benefits some time. As a result, protected areas has been destroyed, agricultural areas, forests and water catchment areas have been converted in structuring areas. Also the benefits of the plans are not reflected to the public which prepared with the purpose of public benefits. It returns to parcel owners as rent who are not spend any labor and costs on the land.
The aim of this study is to draw attention to the requirement of the benefits which comes with the plans prepared in the framework of zoning legislation, must return to public. And also to draw attention to make the necessary applications for the rent tax by determining the increase of parcels’ value.
Planning concept was examined in the framework of the obtained data by the approach from the general to the particular with the aim of analysing the rent comes to real estate value by planning. The analysis of the current market value is done by using the appropriate method either before and after changing the plan provisions and determined the rental acquisition of the land owner.
As a result, the requirements of an integrated planning system was highlighted and, rearrangements to be done by planning to increase the value of land and the
1. GİRİŞ
Toplumsal fayda ve menfaatleri gözeterek, yaşam seviyesini yükseltmeyi amaçlayan planlar, kentlerin doğal, kültürel ve tarihi değerlerinin korunması, rasyonel yatırımlara karar verilmesi, rantların önlenmesi, kullanımlar arasında eşgüdüm sağlanması için hazırlanır. Ülkemizdeki planlama faaliyetleri, yasal düzenleme açısından birçok eksiklik ve boşluğa sahip olduğu için bu amaçlar çoğu zaman gerçekleştirilememektedir. Planlar arasında bütünlük olmayışı, uygulama aşamasında geri dönüşü olmayan yanlışlıkların yapılmasına sebep olmaktadır. Bu sorun özellikle üst düzey planların eksikliği nedeni ile yaşanmakta ve alt düzey planlar için disiplinsiz bir zemin hazırlamaktadır. Alt düzey plan kararları ile belirlenen yapılaşma koşullarının kimi zaman kişisel çıkarlar gözetilerek verilmesi nedeniyle, kent gelişimi düzensiz bir boyut kazanmıştır. Bunun sonucunda, koruma alanları tahrip edilmiş, tarım, orman alanları ve su havzaları yapılaşmaya açılmıştır. Amacı kamu yararı olan planların getirileri kamuya yansıtılmamakta, taşınmaz üzerine emek ve masraf harcamayan parsel sahiplerine rant olarak geri dönmektedir.
Birinci bölüm tezin giriş bölümü olup, böyle bir çalışmanın yapılmasının amacını, çalışmanın kapsamını ve kullanılan yöntemleri içermektedir.
İkinci bölümde genel kavramlar başlığı altında, değer, rant, fiyat, spekülasyon, taşınmaz değerlemesi ve yöntemleri, emlak vergisi yasası ile ilgili tanımlamalar ve açıklamalar yapılmıştır.
Üçüncü bölümde planlama kavramı ile ilgili tanımlamalar yapılmış, planlamanın amacı, planlama süreci, plan türleri ve kademeleri incelenmiştir.
Dördüncü bölüm uygulama bölümü olup, bu bölümde planlama ile taşınmaz değerine getirilen rant, örnek alan olarak seçilen Beykoz İlçesi Riva bölgesi kapsamında incelenmiştir. Bölgedeki planlama süreci, üst ve alt düzey planlar bazında incelenerek karşılaştırmaya tabi tutulmuştur. Değişen plan hükümleri çerçevesinde, taşınmaz değerine getirilen rantı tespit edebilmek için rayiç bedel analizi yapılmıştır. Rayiç bedel analizi için seçilen taşınmaz, emsal karşılaştırma yöntemi, artık değer yaklaşımı metodu ve emlak beyan değerlerine bağlı fiyat tespiti
olmak üzere üç yöntem kullanılarak incelenmiş ve elde edilen sonuçlar neticesinde aradaki rantsal fark gösterilmiştir.
Beşinci bölümde sonuç ve öneriler yer almaktadır. Bu bölümde özellikle, kamu yararı amacı ile hazırlanan planların kamuya mal edilmediğine dikkat çekilmiş, bunun önlenmesi için parsel bazında değer artışlarının tespit edilerek rant vergisine yönelik gerekli uygulamaların yapılmasının gerekliliği vurgulanmıştır.
1.1 Tezin Amacı
İmar mevzuatı çerçevesinde kamu yararına hazırlanan planların kamuya mal edilmesi gerekliliğine ve parsel bazında değer artışlarının tespit edilerek rant vergisine yönelik gerekli uygulamaların yapılmasına dikkat çekmektir.
1.2 Kapsam
“Planlama ile Taşınmaz Değerine Getirilen Rant, Riva Örneği” tez çalışması kapsamında üst düzey ve alt düzey planlama faaliyetlerinden Çevre Düzeni Planı, Nazım Plan ve Uygulama İmar Planı incelenmiş, planlama süreci ile ilgili tespitler ve karşılaştırmalar yapılmıştır.
1.3 Yöntem
Planlama ile taşınmaz değerine getirilen rantı incelemek amacıyla, ilgili kurum ve kuruluşlarla görüşmeler yapılarak elde edilen veriler çerçevesinde, plan kavramı genelden özele doğru bir yaklaşımla incelenmiştir. Değişen plan hükümleri ile taşınmaz değerinde meydana gelen rantın tespiti için uygun yöntemlerle analizler yapılmıştır.
2. GENEL KAVRAMLAR
Genel kavramlar, değer, fiyat, rant, spekülasyon, taşınmaz değerlemesi ve emlak vergisi başlıkları altında ele alınmıştır.
2.1 Değer
Değer terimi, ekonomik anlamda ilk olarak 18.yy iktisatçısı Adam Smith tarafından herhangi bir nesnenin değişim değeri için kullanılmış olup, 19.yy boyunca anlamı genişleyerek birçok düşünür ve okurun görüşlerinde yer almıştır. Terimi bir felsefe görüşü içinde ilk kullanan Hermann Lotze olmuştur.
Görüşüne ‘ereksel idealizm’ adını veren Lotze, insanın dünyanın en son ilişkilerini ancak kendi açısından tasarımlayabileceğini savunarak; değerlerin insanın yöneldiği, amaçladığı anlamlılıklardan oluştuğunu ileri sürmüştür. Friedrich Nietzsche ‘değer’ terimine en temelli anlamı vermiştir. Ona göre değerleri oluşturan ‘istenebilirlik’tir ve insan dünyaya hep belli değerler ve değerlendirmelerle bakmıştır. Amerikalı Ralph Barton Perry ‘Değerlendirme, Doğası ve Yasaları’ adlı ilk kitabında değeri, herhangi bir çıkar nesnesi olarak tanımlayarak; ahlak, din, sanat, bilim, iktisat, siyaset, hukuk ve gelenek olmak üzere sekiz değer alanı belirlemiştir. Perry iktisat alanında ‘bir şeyin arzu edildiği için değerli olduğu’ tezini ortaya koymuş, Nicolai Hartmann ise bu görüşe karşı olarak ‘bir şeyin değerli olduğu için arzu edildiği’ tezini savunmuştur. Her iki yaklaşımda da değer yargılarının bilişsel niteliği olduğu varsayılmaktadır. Değer yargılarının bilişsel niteliklerini reddedenlerse bunların duygusal (örn. Olgucu düşünür A.J. Ayer) ya da kural koymaya ilişkin (örn. Çözümlemeci M. Hare) işlevleri olduğunu savunmaktadırlar (Ana Britannica, 1993). Genel anlamda ‘değer’ kavramından, insan amaçları için bir ekonomik varlığı olabilen mal anlaşılmaktadır (Ertaş, 1992). Türkçe’de değer kavramları şu anlamlara karşılık gelmektedir:
• Bir şeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin değeri, karşılık, • Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, paha,
• Yüksek ve yararlı nitelik,
2.2 Fiyat
Fiyat, bir malı satın almak için ödenmesi gereken para miktarıdır. Kişilerin bir mal için ödemeye hazır oldukları bedel, onların bu mala verdikleri değeri yansıttığı ölçüde, fiyat öznel değerin bir ölçüsü olarak kabul edilmektedir.
Klasik iktisatçılar bir ülke ekonomisinde zenginliklerin nasıl yaratıldığı ve bölüşüldüğü konusuyla ilgilenmiş, ekonominin uzun dönemli gelişme eğilimlerini ortaya çıkarmayı amaçlamışlardır. Bu nedenle arz, ve talepteki anlık değişimlerden etkilenen kısa dönemli fiyatların arkasında yatan uzun dönemli değerlerin nasıl belirlendiğini ve değiştiğini araştırmışlardır. Ortaya koydukları ‘emek-değer’ kuramı, herhangi bir malın arz ve talep koşullarının belirlediği fiyatı değil, bu fiyatın çevresinde dalgalanacağı, uzun dönemdeki trendi açıklamayı amaçlamışlardır. Bu kuramda, malların içerdikleri emek miktarıyla belirlenen değerler ve dolayısıyla uzun dönemli fiyatlar nesnel bir temele dayandırılmıştır. Gerek klasik iktisatçıların, gerek Karl Marx’ın bölüşüm ve kapitalizmin uzun dönemdeki gelişme eğilimleri konularındaki çalışmalarının temelini emek-değer kuramı oluşturmuştur.
Fiyat, bir miktar malla bir miktar para arasında kurulan ilişkiden oluşmaktadır. Bu ilişki, insanlar arasındaki kesin değeri belirtmeye eğilimli koşullarda kurulabileceği gibi psikolojik ve fizyolojik faktörlerin etkisiyle de kurulmaktadır. Ekonomi dışı faktörlerin rol oynadığı durumlarda değer, mallarla paralar arasındaki ilişkinin dile getirilişi olan fiyatı belirlememektedir (Ana Britannica, 1990).
Fiyat piyasadaki türlü etkilerden dolayı yükselip alçalmakta; ama uzun bir sürede bütün mallar (fazla ve düşük fiyatlar birbirin götürerek) toplumsal ortalama emek değeriyle satılmaktadır. David RICARDO bu konuda şunları söylemektedir (Erkan, 1991):
Bir malın değiştirme değerinin ölçütü, o malın getireceği fayda (kazanç) değildir. Kazanç olduğu söylenen şeyler, değiştirme değerini iki kaynaktan almaktadır: • Az bulunuşlarından,
• Onları elde etmek için gerekli emek miktarından.
Değerleri az bulunuşlarına bağlı olan şeyler; heykeller, tablolar vb. dır. Bunların değerleri bunlara sahip olmak isteyenlere, bu istekte bulunanların para güçlerine, zevklerine ve kaprislerine bağlıdır.
Oysa maldan söz edilirken endüstri ürünlerinden, miktarı insan eliyle arttırılabilen, üretimi rekabetle teşvik gören mallar kastedilmektedir. Bir şey mal olmadan da faydalı ve insan emeğinin ürünü olarak üretebilmektedir. Kendi emeği ile kendi
ihtiyacını karşılayan bir kişi, her ne kadar kendisi için kullanma değeri oluşturmuşsa da bir mal üretememiştir. Mal üretmek için o kimsenin kullanma değeri değil, bir başkası için kullanma değeri (toplumsal kullanma değeri) üretmesi gerekmektedir.
2.2.1 Değer ve Fiyat Kuramları
Ekonomik birey, edinmek istediği malın maliyeti ile maldan sağlayacağı yararı karşılaştırmaktadır. Değer bu bağlamda, giderle sübjektif malı değerlendirme noktasına ve içinde bulunduğu konuma göre çeşitlilik göstermektedir. Bundan dolayı pek çok değer türü ile karşılaşılmaktadır. Çünkü değer, insanın özelliğine, malın biçimine, her gereksinimin o andaki istem derecesine ve konumuna göre ölçüttür ve kişiden kişiye farklılaşmaktadır. Yani değer yöresel özellikler içerdiği ve herkes için aynı anlamı taşımadığından objektif olarak belirlenememektedir. Bu niteliğinden dolayı değer, sürekli sübjektif olmak zorundadır. Ancak herkes için gerekli anlamı olan ve fiyat deyişi ile örtüşecek objektif değişim değerinin ekonomik olarak bulunması da gerekmektedir (Açlar ve Çağdaş, 2002).
Ricardo, nadir mallar olmak üzere (çünkü, ekonomide kıt mal değerlidir) bir malın değerinin, onun üretimi için gerekli olan işin miktarına bağlı olduğunu belirtmiştir. Marks ise bu ‘iş kuramı’nı reddetmiş, ‘değişim kuramı’nı öne sürmüştür. Marks’a göre değer, emek gücü ile oluşup malda maddeleşmektedir. Bununla birlikte objektif değer teorisi, bir malı başka mallarla ölçmeye veya bir fiyattan türetmeye uygun değildir. Çünkü, fiyat pazarda arz ve talebe etkili olan kuvvetlerin dışında belirlenebilmektedir. Sübjektif değer kuramının da pratik bir anlamı yoktur; bu teori fiyat teorisinin yerine konulamamakta, ancak onu açıklamaya ve oluşturmaya yardım etmektedir. Tüketim ekonomisinde değer, sadece psikolojik bir kavramdır. Onun büyüklüğü değişik tüketiciler için bir malın sahip olduğu anlama göre derecelenmektedir. Dolayısıyla tek tek insanlar tarafından her durumda gereksinimlerin büyüklüğüne ve yararlanmanın hissedilebilen derecesine göre değişmektedir (Erkan, 1991).
Ekonomik yaşamda hiçbir zaman değer belirleyici değildir, aksine belirleyici olan fiyattır. Bütün bireysel ya da toplumsal ekonomi düşüncelerinin temelinde sübjektif değil, objektif gerçekler bulunmaktadır. Ekonomik anlayışlar için ölçü olan yalnızca fiyattır ve fiyat değerin para diliyle anlatımından başka bir şey değildir. Kişilerin bir mal için ödemeye hazır oldukları bedel, onların bu mala verdikleri değeri yansıttığı ölçüde, fiyat sübjektif değerin ölçüsü olarak alınmaktadır. Fiyatlar çeşitli mallara olan istemin tüketiciler ve üreticiler tarafından karşılaştırılmasına ve değerlendirilmesine
miktar para arasında kurulan bir ilişkiden oluşmaktadır. Bu ilişki, insanlar arasındaki kesin değeri belirtmeye eğilimli koşullarda kurulabileceği gibi psikolojik faktörlerin etkisiyle de kurulmaktadır. Ekonomi dışı faktörlerin rol oynadığı durumlarda değer, mallarla paralar arasındaki ilişkinin dile getirilişi olan fiyatı belirlememektedir. Buna karşılık ekonomik hayatta gereksinim duyulan, değişik ekonomik bireyler için geçerli olan değil, kişiye özgü olmayan, yani belirli ölçüde genel için geçerli olan karakterde, ekonomik varlıkların güvenilir biçimde karşılaştırılmasına olanak tanıyan bir değer ifadesini bulmaktır (Açlar ve Çağdaş, 2002).
Bu objektif değerdir ve çoğunluğun kararı olup, taşınmazlara yüklenen rayiç (sürüm değer) bedeldir. Çoğunluğun bir taşınmazın değerine karar vermesi, aynı pazar koşullarında benzer taşınmazlar için ödenen para yani alış fiyatı ile belirlenmektedir. Böylesine bir değer örneğin, sigorta, kredi, vergilendirme gibi amaçlar için önemlidir. Ayrıca icra işlemlerinde en yüksek değerin belirlenmesinde, kamulaştırma ödentilerinin saptanması ve özel kazanç ve gider kestirimlerinde, karşılaşılan güçlükler ya da diğer nedenlerden dolayı haklıyı bulmada uzman bilgilerinde yetersizlikler olduğu durumlarda, fiyat ve sunu koşullarının belirlenmesinde de pratik önemi bulunmaktadır (Erkan, 1991).
2.2.2 Toprakta Değer Fiyat İlişkisi
Şimdiye kadar ki değerlendirmeler ışığında aşağıdaki saptamalar yapılabilir:
a- Toprak; miktar olarak sınırlı, taşınamayan ve çoğaltılamayan, kendine özgü bir üretim aracı ve doğal kaynaktır,
b- Diğer mallardan farklı olarak, insan ürünü olmayan toprağın değerinden söz etmek doğru olmaz,
c- Piyasa ekonomisi koşullarında dolaşıma giren toprağın, değeri olduğu için değil, rant getirdiği için bir fiyatı vardır,
d- Bu tek yanlılığı oluşturan özellik, toprağın çoğaltılamaz olma özelliği, toprağın kullanma hakkını elinde tutanlara dolaşım sürecinde üstünlük ve ayrıcalık sağlar, e- Toprağa bakış, toprağı kullanma ve planlamada onun dolaşım özelliği kazanmış olmasının iyice gözlenmesi, etkilerinin saptanması açısından önemlidir.
Taşınmaza ilişkin olarak “değer” sözcüğünün literatür ve mevzuatımızdaki birçok tanımlar iki başlık altında toplanabilir:
a- Alım-satım (el değiştirme) için kullanılan kavramlar,
b- Taşınmazı servet unsuru olarak elde bulundurma yükümlülüğü olarak “vergi” amaçlı kullanılan kavramlar.
Taşınmazın el değiştirmesi sırasında kullanılan “piyasa değeri” ya da “sürüm değeri” toprağın değerini ifade etmemektedir. Çünkü toprağın değeri alım satım sırasında piyasa şartlarına göre bir fiyat biçimine bürünmüştür. Bu fiyat o gün piyasaya egemen olan şartlar çerçevesinde ortaya çıkmakta ve “piyasa değeri” adını almaktadır. Piyasa değeri ise çoğu zaman taşınmazın değerinin altında ya da üstünde oluşmaktadır. İnsan emeğinin ürünü olan mallarda fiyatın oluşumundaki en önemli etken, malın üretimi için harcanan sermaye ve emektir. Bu niteliği ile fiyat, malın “değişim değerinin” para olarak ifade edilmesidir. Ancak fiyat, sözü edilen anlamda bir değer değildir ve bir malın gerçek değerini yansıtmamaktadır. Çünkü fiyat; arz ile talep arasında kurulan bir denge değeridir. Bu sebeple fiyat yerine “toprağın karşılığı” kavramının kullanılması önerilmektedir (Köktürk, 1985). Zaten değerleme ile uğraşan bir uzman fiyat ile değer arasındaki farklı ilişkiyi iyi bilmektedir.
Vergi amaçlı değerlemeler belli bir devlet politikasına göre yapılmaktadır. Çünkü devlet bazı yerlerde mülk edinmeyi özendirip bazı yerlerde ise spekülasyonu önlemek, yani taşınmazın kullanımının toplumsal çıkarlara uygun olmasını istemektedir. Bunun nedenle vergi amaçlı değerlemeler farklıdır.
2.2.3 Taşınmazlara İlişkin Bazı Değer Kavramları
Taşınmazlarla ilgili olarak değer sözcüğü; gerçek, vergi, peşin, sürüm, yatırım, maliyet, bildirge ve güncel değer gibi pek çok anlamda kullanılmaktadır.
Gerçek değer: “Değer” terimi mevzuatımızda da geçmektedir. 1924, 1961 ve 1982 Anayasalarının devletleştirme ile ilgili maddelerinde gerçek değer kavramı geçmektedir. 1982 Anayasası’nın 46. maddesi: “Devletleştirme, gerçek karşılığı üzerinden yapılır, gerçek karşılığın hesaplama tarz ve usulleri kanunla düzenlenir” şeklindedir.
Tabiatta çok az şeyin gerçek karşılığı ya da değeri bilinmektedir. Özellikle de toprak gibi bir unsur, tümüyle sübjektif öneme sahiptir. Burada kastedilen “kesin değer” yani “rayiç değer”dir. Çünkü 1982 Anayasası’nın 46. maddesi “… kamulaştırma bedelinin hesaplama tarz ve usulleri kanunla belirlenir” demektedir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi, kamulaştırma bedeli tespit edilirken göz önüne alınacak 9 temel unsuru ele almaktadır. Bu 9 temel unsur dikkate alınarak biçilen değer kamulaştırma bedelini oluşturmaktadır ki, bu Jeodezi ve Fotogrametri Mühendislerinin deyimi ile kesin değerdir. Mevzuatımızda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunundan başka, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, 1164 Sayılı Arsa Ofisi
yasalar da bir kıymet takdirini yani bir değerlemeyi öngörmektedir. Ancak, her birinin değerleme için esas aldığı kriterler farklıdır ve bu kriterlerin birbirine göre ağırlıkları da belirtilmemiştir (Yalın, 2005).
Vergi değeri: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre vergi
değeri, “emlak vergisinin konusuna giren bina ve arazinin rayiç bedelidir”. Bildirge değeri olarak da tanımlayabileceğimiz vergi değerleri; belediyelerin hazırladıkları “Emlak Vergisi Cetvelleri”nde belirtilen fiyatlardan az olmamak şartı ile mal sahipleri tarafından beyan edilmektedir (Açlar, 1989).
1961 Anayasası’nın 38. maddesinin 1. fıkrasında 1971 yılında yapılan bir değişiklik sonucu kamulaştırmanın vergi bildirimindeki değer üzerinden yapılacağı hükmü getirilmiş ancak bu hüküm 20.01.1977 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Aynı hüküm Milli Güvenlik Konseyi tarafından çıkarılan iki kanunla kamulaştırma karşılıklarının vergi değeri üzerinden ödenmesi için tekrar yürürlüğe girmiştir.
Kamulaştırma bedelinin vergi beyan değeri üzerinden yapılması sonucu, kamulaştırmayı yapan kurum çoğu kez taşınmaz üzerine yapacağı tesisten daha fazla kamulaştırma bedeli için ödenek ayırmak zorunda kalmıştır. Çünkü taşınmaz sahipleri kamulaştırmanın yapılacağını duyduğu andan itibaren emlak vergisi beyan değerlerini yükseltmişlerdir.
Ülkemizde 1970’li yıllarda yapılan kamulaştırmalarda, kamulaştırma kararının alındığı andaki vergi beyanı esas alındığından Devletimiz zarar görmüştür. Kamulaştırma kararının alındığı andaki vergi beyanı ile, iki ay önce beyan edilen vergi değerleri arasında bazen 10 kat gibi bir oran görülür. Bu taşınmazın spekülatörlerin eline geçtiğini gösterir. Yani burada kazanan ne devlettir ne de eski mal sahibidir. Kazanan sadece arsa spekülatörleridir.
İşte Anayasa Mahkemesi bu durumu gördüğü için kamulaştırmanın vergi beyanı üzerinden yapılamayacağını belirtmiştir.
Peşin değer: Piyasa değeri ile eş anlamlıdır. Yani alım işleminin gerçekleştiği anda
hemen ödenen değerdir (Seele, 1992).
Sürüm değeri: Pazar ya da sürüm değeri; belli bir zaman aralığı içinde alıcı ve
satıcı tarafların ödeme güçlerinin, isteklerinin ve piyasaya ilişkin yeterli bilgilerinin bulunduğu koşullar altında oluşan peşin para değeridir. Bu değer, ekonominin sunu-istem yasasına göre ve altyapısal etmenlere, alıcı ve satıcıların pazara ilişkin bilgi derecelerine bağlı olarak ortaya çıkmaktadır (Açlar ve Çağdaş, 2002).
Yatırım değeri: Taşınmazın ileride getireceği gelirlerden sağlanacak karın bugüne
dönüşümüdür. Başka bir deyişle, yatırımcıların varsayımları ile söz konusu taşınmaza sahip olunduğunda gelecekteki faydaların tümünü bugüne dönüştüren bir değer ifadesidir. Kişiden kişiye ve taşınmaza yapılan yatırımın niteliklerine göre farklılaşan yatırım değeri; çeşitli ekonomik değişkenler, taşınmazın gelecekteki getirisi, pazardaki sunu-istem durumu, yönetsel kararlar, çevresel ve sosyo-kültürel etkiler gibi pek çok değişkenin etkisine bağımlıdır.
Maliyet değeri: Yapılı bir taşınmazın değerleme günündeki yapım giderlerinden,
yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değerdir. Bu ifade yeniden yapım değeri ve yerine koyma değeri olmak üzere kavramsal açıdan iki farklı şekilde düşünülebilir. Yeniden yapım değeri; yapının aynı inşaat malzemeleri, tasarım ve işçilik kalitesi ile orijinal biçimiyle üretilmesinde ulaşılacak değerdir.
Güncel değer: Taşınmazın belli bir gündeki değerini ifade etmektedir. Rayiç ya da
istenen bir tarihe indirgenen diğer değerler de bu anlamda düşünülebilmektedir.
2.3 Rant
Rant başlığı altında, rantın tanımı, rant kuramları, rant ile ilgili kavram ve örnekler, taşınmazlarda fiyat rant ilişkisi incelenmiştir.
2.3.1 Rantın Tanımı
Fransızca (rente) sözcüğünden dilimize giren rant sözcüğü; genelde arazi vb. taşınmaz iyesinin toprağı işleme, kullanma hakkı karşılığında belli zaman dilimleri sonunda elde ettiği emeğe dayanmayan gelir olarak toprak rantı ya da sosyal, ekonomik koşullar nedeniyle ortaya çıkan ekonomik yapı sonucu bir ya da birkaç üretim etmenin olağan getirisine eklenen fazladan kazanç anlamına gelmektedir (Açlar ve Çağdaş,2002).
Rant, geniş tarihsel anlamıyla, kapitalizm öncesi toplumlarda her türlü zenginliğin kaynağı olan toprağın özel mülkiyet altında olmasından doğan mülk geliridir. Çağdaş iktisatta ise bir üretim faktörünün geliri ile gerçek arz fiyatı ya da maliyeti arasındaki fark olarak tanımlanmaktadır (Ana Britannica, 86-90).
Rant, toprağın kullanım fiyatıdır. Daha geniş bir tanımla rant, üretim faktörlerinden toprağın ve diğer kaynakların (madenler, petrol yatakları, ormanlar vb.) üretimden aldığı paya verilen isimdir. Üretim sürecine katılan emek faktörünün gelirine "faiz", teşebbüs faktörünün gelirine "kar", toprak faktörünün gelirine ise "rant" adı
verilmektedir. Diğer üretim faktörleri gibi "rant" ın ortaya çıkmasının nedeni, toprağın sınırlı ve kıt bir kaynak olmasıdır (Aktan, 1993).
Rant esasen "kazanılmamış gelir" dir. Zira, toprağı ve doğayı insanoğlu değil, tanrı yaratmıştır. İnsanoğlu mülkiyet hakkına dayalı olarak, özünde bir gayret göstermeden ve bir maliyet yüklenmeden rant elde edebilmektedir. Bu anlamda rant kazanılmamış bir gelir olarak adlandırılmaktadır. Oysa, kar ve ücret , ranttan farklı olarak "kazanılmış gelir" dir. Teşebbüs sahibi kar elde edebilmek için, sermaye, emek ve toprağı belirli miktarda kullanmak durumundadır (Aktan, 1993).
İktisat biliminde rant kavramını ilk kez bugün dahi geçerliliğini koruyacak şekilde açıklayan klasik iktisatçılardan David Ricardo’dur. Ona göre rant, doğanın cömertliğinden değil, aksine cimriliğinden doğmaktadır. Ricardo, rantın, toprağın kıt olması ve bunun sonucunda fiyatların artması sonucunda elde edilen bir değer olduğunu ifade etmektedir.
2.3.2 Rant Kuramları
İktisat biliminde rant deyince akla ilk “toprak rantı” gelmektedir. Toprağın kıt olması dolayısıyla toprak sahibinin kısa dönemde veya uzun dönemde sağlayacağı bir rant olmaktadır. Kıtlıktan doğan bu ranta “kıtlık rantı” veya “mutlak rant” adı verilir. Bu anlamda bir ülkedeki en verimsiz topraklar dahi uzun dönemde sahibine bir gelir yani rant sağlayacaktır. Kaliteli ve verimli toprakların geliri doğal olarak daha fazla olmaktadır. Toprakların farklı özelliklere sahip olmasından doğan ranta ise
“diferansiyel rant” adı verilmektedir. (Aktan, 1993).
Toprak rantı hakkındaki ünlü teoriyi Ricardo ortaya koymuştur. Ricardo, toprağın sağladığı geliri ayrı türlere ayırarak açıklamıştır. Bunlardan bir tanesi toprak iyeliğinin sağladığı gelirdir. Toprak sahibi toprağını kiraya vererek, hiçbir emek harcamadan belli süreler için kira parası alıp, yani toprak rantı elde etmektedir. Ricardo’ya göre toprak rantının üç kaynağı vardır;
• Toprakların verimlilik farkı, • Pazara farklı uzaklıkta olmaları,
• Aynı türdeki topraklarda kullanılan tarım teknikleri, sermaye ya da emeğin farklı verim sağlamaları.
Ürün maliyetleri farklılıklarından ortaya çıkan bu tür ranta diferansiyel adı verilmektedir. Üretim yerleri konumlarının pazara uzak, yakın olmaları nedeniyle ortaya çıkan fiyat farkları da diferansiyel ranttır. Hiçbir değer emek harcamadan oluşturulamayacağına göre arazinin değeri, üstünde üretilen malların değeri ile
belirlenmektedir. Fakat ürünlerin piyasadaki değeri, o piyasa ile ilişkili olan düşük verimli toprağın ürünlerinin fiyatına eşittir. Yani ürünün piyasa fiyatı, piyasadaki en pahalıya üretilmiş olan ürünün fiyatına eşittir. Bu durumda, düşük verimli topraktan daha verimli topraklarda üretilen mallar piyasada artık bir değer sağlamaktadır. İşte rantın kaynağı da bu artı değerdir. Arazi verimliliklerinin farkına dayandığı için bu kurama “Farklılık Rantı Kuramı” denmektedir.
19’uncu yüzyılın ikinci yarısında üretici emeğine dayanmayan rant benzeri kavramı, coğrafi konum (büyük ve zengin tüketim merkezlerine yakınlık, ucuz maliyet) fiyatta rakipsiz olma (tekel rantı) gibi temel etkenlere dayandırılarak da genişletilmiştir. Ama rant benzerleri toprak rantına göre kısa ömürlü gelip geçici rantlardır. Böylece rantlar; üretici rantı, tüketici rantı, kıtlık rantı olarak tanımlanmışlardır (Açlar ve Çağdaş, 2002).
Marks’a göre toprak rantı üç çeşittir:
“Farklılık Rantı I” diye tanımladığı birinci kuram, Ricardo’nun yukarıda anlatılan
farklılık kuramı ile hemen hemen aynıdır.
“Farklılık Rantı II” diye tanımladığı ikinci kuram, arazinin kendine has özelliğinden
değil, arazi üzerinde insan emeği ile yapılan ıslah ve yatırımlardan doğan farklılaşmanın meydana getirdiği ranttır. Fakat asıl önemli olan Marks’ın üzerinde durduğu üçüncü çeşit rant olan “Mutlak Rant”tır.
Mutlak rantın doğuş nedeni toprak üzerindeki özel mülkiyettir. Çünkü tabiatın armağanı olan toprak insan gayreti ile üretilip, arttırılamamaktadır. Herhangi bir malın üretimi yetersiz kalmaya başladığında o malın fiyatı artış göstermekte, o malın üretimi diğer malların üretiminden daha karlı hale geldiği için başka girişimciler onu üreterek rekabet oluşturmakta ve malın fiyatının denge fiyatına dönmesini sağlamaktadırlar. Toprak üretimin artmaması nedeniyle bunun üzerinde sahip olunan mülkiyet hakkı kaçınılmaz şekilde bir tekel özelliği kazanmaktadır.
Çağdaş iktisat dilinde rant, herhangi üretim faktörünün (toprak, emek, sermaye) toplam geliri ile bu faktörden yararlanmak için gerekli asgari miktar olarak tanımlanan arz fiyatı arasındaki fark anlamına gelmektedir. Toprağın arzı sabit olduğundan toprak arzı sıfırdır ve toprak gelirinin tamamı rant olmaktadır. Öte yandan emek ve sermaye arzı, bu faktörlerden yararlanmak için önerilen fiyatlar karşısında esnektir ve pek çok alternatif kullanıma sahip faktörler için gelirlerinin maliyet olarak kabul edilen bölümü daha büyük olacaktır. Ekonomik kaynaklar uzun vadede daha da çeşitli alanlarda kullanılabileceğinden, çözümleme kısa dönemden
uzun döneme kaydırıldıkça üretken bir faktörün geliri içindeki rant bölümü azalma eğilimi göstermektedir.
2.3.3 Rant ile İlgili Kavram ve Örnekler
Günlük hayatta birçok alanda kullanılan rant kelimesi ile aynı anlamda kullanılan kavramların olması, konunun anlaşılmasını güçleştirmekte ve anlam kargaşası yaratmaktadır. Bu nedenle rant ile ilgili, rant yaratma, rant dağıtma ve rant kollama gibi kavramlar aşağıda açıklanmıştır.
Gerçek rant, arzı sabit olan (kıt olan) toprağın ve diğer doğal kaynakların gelirine
verilen isimdir.
Suni rant, ise bizzat devler tarafından bazı ekonomik faaliyetler üzerine sınırlamalar
konulması ve ya ekonomik faaliyetlerin bizzat devlet tarafından düzenlenmesi suretiyle ortaya çıkmaktadır.
Rant yaratma, devletin iktisadi faaliyetlerde mal ve hizmetler yönünden ‘suni kıtlık’
meydana getirmesine verilen isimdir. Devlet ‘suni kıtlık’ yaratarak belirli kesimlere bir gelir transferi yaratmaktadır. Bu ‘rant yaratma’ olayından sonra ikinci aşamada ‘rant’ın dağıtılması aşaması söz konusu olmaktadır.
Rant dağıtma, devletin suni kıtlık sonucu yarattığı rantı belirli kesimlere aktarması
olayıdır. Rant bazen devlet tarafından rekabetçi bir piyasada da dağıtılabilir. Rekabetçi olmayan piyasada ise devlet belirli bir kişi ve/veya çıkar grubuna özel bir işlemle veya yasal bir düzenlemeyle bir rant elde etme fırsatı yaratmaktadır.
Rant kollama ise bireysel ve/veya çıkar grubu şeklinde örgütlenerek siyasal iktidarı
ve bürokrasiyi etkilemek suretiyle karşılıksız bir gelir transferi elde etme eylemi ya da faaliyetidir.
Örneğin; bir kent belediyesinin, dolmuş ya da taksicilik işinin yapılabilmesi için belediyeden izin alınması kararı aldığını varsayalım. Bu birinci aşamada belediyenin rant yaratması söz konusudur. Zira belediye bir faaliyeti sınırlamak suretiyle suni kıtlık yaratmaktadır. İkinci aşamada dolmuşçuluk ya da taksicilik yapacak kimselerin belirlenmesi ve onlara izin belgesi (lisans belgesi) verilmesi söz konusu olacaktır. Bir başka ifadeyle, bu ikinci aşamada suni kıtlık sonucu yaratılan rantların bölüştürülmesi ya da dağıtılması aşaması karşımıza çıkmaktadır. İşte bu aşamada rant kollama adını verdiğimiz olay ortaya çıkmaktadır. Rant elde etmek için (örneğin, bir taksi ya da dolmuş hattı elde etmek için) kişiler, belediye başkanı veya belediye meclis üyelerini etkilemeye çalışırlar. Belirtmek gerekir ki rantın parasal büyüklüğü
rant kollama çabalarını daha da kızıştırabilir. Bu son aşamada rant peşinde koşanlar rüşvet teklif ederek rantı başkalarına kaptırmamaya çalışırlar (Aktan, 1993).
2.3.4 Taşınmazlarda Fiyat Rant İlişkisi
Taşınmazın da pazarda dolaşıma giren diğer mallar gibi bir fiyatı vardır. Ancak öteki malların fiyatlarının tersine toprağın fiyatı, değeri ile belirlenememektedir. İşlenmemiş toprağın değeri olmamasına karşın bir fiyatı bulunmaktadır, çünkü rant getirmektedir. Toprağın fiyatı sermayeleştirilmiş ranttır. Bu fiyat bankaya yatırıldığında sahibine faiz olarak, toprak rantına eşit gelir getiren parasal sermaye miktarı ile belirlenmektedir. Buna göre toprağın fiyatı (Köktürk, 1985),
Toprak fiyatı = (Toprak Rantı x 100) / sermaye faiz oranı
Değer, mal fiyatlarının temelini oluşturmaktadır. Fiyat ise, değerin bir biçimi olduğundan değerden sapmalar gösterebilmektedir. Piyasanın koşulları nedeniyle, mal fiyatlarının değerinin altında ya da üstünde oluşması sapma olarak nitelendirilmektedir. Öte yandan emek ürünü olmayan toprak ise bir değere sahip olmamasına karşın, piyasa ekonomisinde alınan, satılan bir mal olarak fiyat kazanmaktadır. Bu, değerden niteliksel bir sapmayı oluşturmaktadır.
Toprak rantı, toprak sahibinin yeryüzünün belirli bir parçasını elinde bulundurarak bunu kiraya vermek yoluyla topladığı belirli bir miktar para biçimine bürünmektedir. Bu rant arttıkça, toprak fiyatı da artmaktadır. Buna karşılık faiz oranı yükseldikçe toprak fiyatı düşmektedir. Diğer bir değişle yüksek bir toprak fiyatı ve düşük faiz oranı el ele gitmektedir. Gerçekte ise toprağın fiyatı toprak değerini değil, paranın faizini temsil etmektedir. Piyasa ekonomisi yaygınlaştıkça ve sermayeci üretim geliştikçe, toprak fiyatı yükselme eğilimi göstermektedir. Nüfusun artışı, tarım ürünlerine ve toprağın oluşturduğu öteki ürünlere karşı artan bir istek oluşturmaktadır. Bu da tüm biçimleri ile toprak rantının yükselmesine yol açmaktadır. Toprağın alım-satım fiyatında toprak rantını sermayeye katarak rantın sermayeye dönüştürülmesi ile açıklanabileceği ve ondan çıkarılabileceği yanılgısına düşülmemelidir. Rantın sermayeye dönüştürülmesinin koşulu, rantın var olmasıdır. Yani rant, taşınmazın satışında bağımsız olarak vardır.
2.4 Spekülasyon
Spekülasyon sözcüğü; ileride fiyatların yükseleceği ve bu yüksek fiyatlardan aşırı kazanç sağlanacağı beklentisiyle fiyatlar düşükken, mal, döviz, menkul kıymetler vb.
İleride meydana gelebilecek değer artışlarından yararlanabilmek için, bireylerin ellerindeki arsaları boş bekletmelerine, bu amaçla arsa satın almalarına “arsa spekülasyonu” denir. Spekülasyonun kaynağı, ekonomi bilimindeki “rant” kavramıdır (Keleş, 1997).
Rantın bir fonksiyonu da, sermayenin arazi kullanımı yoluyla uygun bir şekilde dolaşımını ve dolayısıyla ekonomik aktivitelerinin uzamsal örgütlenmesini sağlamaktır. Bu fonksiyonun aksamadan gerçekleşebilmesi için uygun arsa piyasalarının varlığı gereklidir. Spekülasyon temelini oluşturan değişim değeri, arz ve talepçe belirlenen gerçek bir fiyat değil de beklentilerin meydana getirdiği bir değer olduğundan, kentin uzamsal gelişimini tarih boyunca etkileyebilmiştir (Altıntaş, 2004).
Arsa spekülasyonu, gelir dağılımını dar gelirli ve yoksul sınıflar aleyhine bozucu etkilerde bulunmaktadır. Arsanın sahibine sağladığı kazanç, sahibinin harcadığı emekten değil, kamunun hizmetlerinden kaynaklanmaktadır. Bu anlamda, imar haklarının yol açtığı değer, “kazanılmamış”, “emek ürünü olmayan”, “karşılıksız” ve “haksız” bir değerdir. Topluma mal edilmesi gerekli olan değerlerin, varlıklı bir sınıfın elinde toplanması, gelir dağılımını onlar lehine bozmaktadır. Spekülasyon aynı zamanda, kentlerin düzenli gelişmesini de önlemektedir (Keleş, 1997).
Türkiye’de birçok kentteki arazi spekülasyonu, kentsel gelişmeyi ipotek altına almaktadır. Alınan yeni imar haklarına karşın, rant beklentileri ile elde ettiği araziyi gelişime açmayan mülkiyet sahibi, yerel politika arenasında da güçlü birer iktidar odağı haline gelebilmektedir. Spekülatörün amacı ortamın yaşanabilir olmasından ziyade hızlıca satabileceği arsalar oluşturmak olduğundan, bu arsalar üzerine kurulan konutlar hem konfor hem de estetikten yoksun olmaktadırlar. Ayrıca bu arsalarda inşa edilen konutlar, genellikle alışveriş yapılabilecek, işyerlerinin kurulu olduğu, çocukların okula gönderilebileceği ve oyun oynayabileceği oyun alanlarından uzakta olmalarının bir sonucu olarak sosyo-ekonomik ve kültürel aktivitelerin sekteye uğratılmasına neden olabilmektedirler.
Spekülatörler alıcı ve satıcı gruplarını çok iyi tanıdıklarından pazara egemendirler. Spekülatörlerden alınan taşınmazların fiyatları (arsa fiyatı + rant)’dan oluşmaktadır (Altıntaş, 2004).
2.5 Taşınmaz Değerlemesi
Taşınmaz değerlemesi, parselin durumuna uygun yöntemlerden birini kullanarak taşınmazın o andaki rayiç bedelini belirlemektir. Adaletli bir değer tahmini için;
a- Bütün temel bilgi ve belgelerin elde edilmesi,
b- Bunları doğru yorumlamak ve değerlendirebilmek için kavramların açık tanımının yapılması
gerekmektedir. Daha sonra taşınmaz gezilip, temel belgelerin incelenmesinden çıkan sonuçlar yerinde gerçeklerle karşılaştırılır (Yalın, 2005).
Kentin yerleşik alanlarındaki taşınmazların değerlerinin tespiti birçok bilim dalının aynı zamanda kamulaştırmada görevli bilirkişi komisyonlarının da ana görev alanı olmaktadır. Kamulaştırma, Emlak Vergisi, Kadastro Kanunları gibi, taşınmazları doğrudan ya da dolaylı olarak ilgilendiren kanunlar, aslında bir değerleme işlemini ve taşınmaz değerlemesinin tarafsız verilere göre yapılabilmesi için bir öğretiyi esas kılmaktadır (Yalın, 2005).
Taşınmaz değerlemesi köklü bir araştırmayı gerektirmektedir. Federal Almanya Toprak Değerlemesi Bilimsel Komisyonu tarafından 1958 yılında yapılan tespitlere göre: Satıcılar da, alıcılar da fiyat anlaşmasında yönelebilecekleri objektif dayanak noktalarına sahip değillerdir. Bir alıcının arsa için ödediği fiyat, tüm yapı bölgesi için fiyat oluşturup, pazarı dondurabilmektedir. Aslında alıcı kendi yönünden, bir yapı projesinin tüm maliyetinden ne kadarını arsaya yatırabileceğini hesaplamalıdır. Bunu bilmezse, arsa pazarında arsanın metrekaresine ne ödeniyorsa inşaata ayırdığı parayı zorlayarak, ilk bulduğu arsayı alır (Seele, 1992).
Pazara girenler taşınmaz değerini araştırırken öncelikle, açık bir pazarla ilgilenmelidir. Pazarı izleme imkanı ve bu şekilde kazanılan ekonomik malın kıtlık derecesi hakkındaki hüküm, her pazarın iyi çalışması için gerekli olan ön şartlardandır. İlk olarak kim (alıcı veya satıcıdan biri) karşılaştırabilir ve bu karşılaştırmadan bir şeyin değeri hakkında kriterler çıkarabilirse, aldanmaya karşı korunur.
Pazarın şeffaflığı, taşınmaz ticaretinde tecrübeli olmayan bir alıcı ve satıcının pazardaki eğilimler hakkında bilgi edinmelerine imkân vermelidir.
Pazar şeffaflığını bilirkişi komisyonları:
a- Satış fiyatlarını toplayarak ve yorumlayarak, karşılaştırma değerini araştırarak, b- Rayiç değeri tespit ederek ve taşınmaz hakkında kapsamlı bir rapor düzenleyerek
sağlamalıdır. Taşınmazın değerlemesi bugün tamamıyla, arsa veya arazi düzenlemesi, şehir planlaması, yapı iyileştirilmesi, toprak düzenlemesi çerçevelerine oturtulabilmektedir (Flury, 1985). Yapı bölgelerinde, ziraat bölgelerinde, sit
alanlarında uygulanacak yöntemler ve modeller birbirinden ayrılmaktadır. Taşınmazlar genel olarak üç amaç için değerlenmektedir:
a- Alım-satım, b- Vergilendirme, c- Kamulaştırma.
Değerleme işleminde asıl amaç, normal alım-satım bedeli denen “rayiç bedeli” tespit etmektir. Vergilendirme, bir devlet politikası olduğundan bu amaçla yapılacak değerlemeler sübjektif etkilere maruz kalmaktadır. Bu nedenle vergilendirme amaçlı değerlemeler dikkate alınamaz. Oysa Almanya Federal Cumhuriyeti’nde arsa ve arazi düzenlemeleri sonucu ortaya çıkan değer artışı bile ek bir vergi ile alınabilmektedir.
Kamulaştırma amaçlı değerlemeler de sübjektif etkiler altındadır. Bilindiği gibi kamulaştırma işlemi planlama ile yapılacak her kamu yatırımının gerçekleşmesi, çevresine bir rant kazandırmaktadır. Ama oluşan bu rant ve değer artışından, taşınmazı kamulaştırmaya uğrayan kişi (kısmi kamular hariç) hiç yararlanamaz, çünkü elinden gitmesi ile bölge ile ilişkisi zaten kesilmiştir.
Ülkemizdeki kamu yatırımları (Avrupa ülkelerinin tersine) bölge iyice meskûnlaştıktan sonra yapılmaya başlanmaktadır. Böylece sadece taşınmazlar kamulaştırılmayıp, üzerindeki tesisler de kamulaştırılmaktadır. Bu sebeple kamulaştırma işlemine uğrayan malik, hem taşınmazını kaybetmesi, hem de bölge ile ilişkisi kesilerek oluşacak değer artışından yararlanamaması sonucu, mağdur duruma düşmektedir.
Dolayısıyla, kamulaştırma miktarları genellikle rayiç bedelin üstünde belirlenmektedir. Kamulaştırma işlemleri meskunlaşmadan ve objektif verilere göre yapıldığı takdirde, böyle bir sorun ortaya çıkmayacaktır. Nitekim Avusturya’da 1878 Demiryolları Kamulaştırma Kanunu esaslarının uygulanmasında “kamulaştırma” kavramı; objektif, eksiksiz ve hakça bir zarar karşılama biçimi olarak alındığından hiçbir zaman bir gasp anlamı taşımamıştır. Rayiç Değer Takdiri Tüzüğü ilk defa 1897’de çıkarılmış ve 1955’de de bu tüzük son şeklini almıştır (Yalın, 2005).
Vergilendirme ve kamulaştırma amaçlı değerlemelerin objektif olmaması sebebi ile bunlara göre daha objektif olan alım-satım amaçlı değerlemeler dikkate alınmaktadır. Geliştirilen yöntemler ve modeller alım-satım amaçlı değerlemelere yöneliktir.
2.5.1 Rayiç Bedel
Nesnelerin fiyatları ekonomik değerlendirmelerle kolayca tespit edilebilmektedir, ancak taşınmazın değerinin kolayca tespit edilemeyeceğini herkes bilmektedir. Bir taşınmazın değerli olması, kişisel kullanımın taşınmaza verdiği önemle ölçülür ve bu önemin şiddeti oranında değerlidir. Diğer yandan aynı nitelik ve nicelikteki parsele herkes kişisel değer kriterleri ile baktığından, herkes için geçerli olan bir değere ihtiyaç vardır.
II. Dünya Savaşından önceki Alman Federal Yapı Mahkemesinin 142/2 sayılı kararına göre bir parselin rayiç bedeli “alışılmadık ya da kişisel ilişkileri dikkate almaksızın, alışılmış piyasa ilişkileri içersinde, herkes tarafından erişebilir düzenli satış fiyatlarıdır” (Yalın, 2005).
Alman İmar Kanununa göre rayiç bedel; araştırma yapılan tarihte, alışılmış piyasada parselin konumuna ve niteliğine göre alışılmadık ya da kişisel ilişkileri göz önüne almaksızın elde edilmesi gereken değerdir. Rayiç bedel; konum, kullanım, ihtiyaç faktörlerine göre, karşılaştırma, gelir, maliyet yöntemlerine göre belirlenmiş taşınmazın muhtemel satış fiyatıdır (Yalın, 2005).
Bir parselin rayiç değeri, toprağı üzerindeki parçalarıyla, özellikle bina ve diğer ek yapı tesisleriyle birlikte kapsamaktadır. Parselin ve onun yapı tesislerinin ne derece değer tespitine katılacağı, bunların rayiç bedeli nasıl etkileyeceğine bağlıdır. Değer tespitinde, alışılmış piyasada parselin rayiç bedelini etkileyen fiili, hukuki ve ekonomik tüm durumlar göz önüne alınmalıdır. Bunlar özellikle konum, nitelik, büyüklük, parselin şekli, altyapı durumu, fiili ve hukuken izin verilen kullanımın çeşidi ve büyüklüğüdür. Değer belirleyici faktörler, değer arttıran ya da değer düşüren haklardır (ki bunlar zaten tapu sicilinde kayıtlıdır).
Alışılmış piyasada parsellerin fiyatının pazarlığında herkesin davranışı (satıcı ve alıcının) ortalama fiyat ilişkisini nitelemektedir. Bu davranış kendini sadece alışılmış fiyatlarda göstermemekte; ciddi pazarlıklara rağmen gerçekleşmeyen satışlarda ve fiyat tekliflerinde de açığa vurmaktadır. Dolayısıyla rayiç bedel yalnızca, ciddi satıcılar ve ciddi alıcılar arasında uygun pazar alışkanlığında, en yüksek ihtimalli anlaşılmış olan fiyat olarak belirlenebilmektedir. Buna göre rayiç bedel, yalnızca yer ve cins özelliklerine göre fiyat ilişkisini tanıyan bilirkişiler tarafından araştırılabilmektedir. Yani rayiç bedel istatistiksel olarak tanımlı değildir. Bu ilke olarak, yalnızca istatistiksel metotlarla araştırılamaz. Rayiç bedel araştırmasında resmi kurumlar ellerindeki verilerle bilirkişi komisyonlarına katkıda bulunabilirler
Rayiç bedel, ilgili parsel için normal piyasada ödenmesi olanaklı bir fiyat olmalıdır. Kabul edilmiş bir fiyat söz konusu ise, bu durumda tüm parseller için alışılmış piyasa mevcut değildir. Bu durumda ilke olarak “mevcut şartlar altında bir parsel piyasası mevcut olsaydı nasıl bir fiyat ortaya çıkardı” biçiminde bir kabul yapılmaktadır.
Değer araştırması yönteminin (karşılaştırma, gelir, maliyet) sonuçlarına göre, nitelik belirlemesi güvenilirliğinin, değer araştırması esaslarının (altlık bilgilerinin), kullanılan değer araştırması yönteminin uyumlu olmasının varsayılmasıyla rayiç bedel belirlenmektedir. Fiyatların serbest oluştuğu alışılmış piyasa kabulüne dayanan değerleme, zorunlu olarak kesin bir belirsizlikle bağlantılıdır (Yalın, 2005). Değerleme işleminden hukuk devleti bakımından beklenenler, araştırılan değerlerin güvenilirliğini ihmal edilmeyecek bir ölçüyle sınırlandırmaktan ibarettir. Nitelik belirlemesi, değer araştırma esasları, metot seçimi ve değer belirlemesi önceden tanımlanan kriterler için yeterliyse, değerleme işleminden akılcı ve ekonomik olarak kabul edilecek değerler elde edilmektedir.
Uzman bir bilirkişinin görevleri;
a- Değerleme nesnesini kendi niteliğine göre belirlemek, b- Mevcut fiyatları Pazar şartlarına uygun değerlendirmek,
c- Alışılmış piyasaya uygun olmayan fiyatları devre dışı bırakmak,
d- Değerlemesi yapılacak parsel ile karşılaştırma parseli arasındaki nitelik farklarını belirlemek,
e- Değer araştırması gününde ve fiyatların belirlendiği günde genel değer ilişkileri arasındaki ekonomik durum farklarını belirlemek,
f- Tüm bunlara göre rayiç bedeli yöntemlere uygun olarak belirlemek, olmalıdır (Ertaş, 1994a).
Farklı bilirkişiler tarafından aynı taşınmaz için tespit edilmiş rayiç bedeller, ilke olarak, özellikle nitelik belirlemesindeki, karşılaştırma fiyatlarındaki, değer araştırma esaslarındaki ihmal edilmeyecek belirsizlikler sonucu birbirinden farklı olmaktadır. Aslında böyle sapmalar, bu noktada önemsiz olduğu gibi daha başka engeller değer araştırmasına karşı kusur oluşturmamaktadır. Nitekim GERARDY bu konuda, “Taşınmazların alım satım değerleri matematiksel olarak kesin tespit edilebilir bir büyüklük değildir. Deneyimli değerleme uzmanları her zaman doğrulamışlardır ki, değerin ± %10 sapması dikkatli ve özenli tespitlerde bile normal bir yanılma payıdır. Genellikle sapma alanı daha geniştir” demektedir (Erkan, 1991). Ancak ülkemiz koşulları için uzmanlarca bu değerin ortalama değerden en fazla ± % 15 sapma olarak alınabileceği belirtilmektedir (Açlar ve Çağdaş, 2002).
2.5.1.1 Arazi ve Arsa Düzenlemesi İçin Rayiç Bedel Araştırmasının Önemi
Rayiç bedel araştırmasının toplumsal önemi, her şeyden önce arazi ve arsa düzenlemesindeki kilit konumu ile ilişkilidir. Rayiç bedelin tespitini, doğrudan doğruya olarak bir dizi kanun hükümleri (2942-2981-vb.) istemektedir. Böylece parseller için,
a- Kamu kurumlarının arsa satışındaki tahmini bedelin tespitinde,
b- Kadastro parsellerinin imar parsellerine dönüştürülmesindeki değer artışının belirlenmesinde,
c- Kamulaştırma işlemlerinde taşınmaz değerinin belirlenmesinde,
d- Planlamadan zarar gören parsellerde zararın giderilmesinde ve değeri artan parsellerde değer artışının alınmasında,
e- İyileştirme bölgelerinde fiyat kontrolünde
değerin tespiti gerekmektedir. Rayiç bedel tespiti, sadece resmi kurumlar için değil özel arsa düzenlemelerinde de gerekmektedir. Tecrübeler, rayiç bedel değerleri güvenilir bir şekilde belirlenememişse arsa düzenlemesinin zarar gördüğünü göstermektedir (Yalın, 2005).
2.5.1.2 Rayiç Bedel Araştırmasının Ana Problemleri
Rayiç bedel, tanımının gerektirdiği biçimde ne matematiksel anlamda, ne de dar bir güven aralığında düşük yanılma olasılığı içinde istatistiksel anlamda araştırılabilir. Buradan rayiç bedelin alışılmış piyasada ulaşılabilen tüm fiyatları içine alan fiyat aralığı olarak görülmesinin yanlışlığı ortaya çıkar. Rayiç bedel araştırmasında kesin bir belirsizlik, serbest piyasada oluşan fiyatlara dayanarak hayali bir değer tanımının yapılmasıdır.
Hukuk devletinin rayiç bedelden beklentileri şunlar olabilir:
a- Parselin değer bakımından önemli, eksiksiz ve uygun bir tanımı (kalite belirlemesi),
b- Değer araştırması için kullanılan esasların taşınmaz ve yöntemle ilişkili olarak açıklaması (değer araştırma esasları),
c- Değer araştırmasında kullanılan yöntemin seçiminin ve uygulanmasının gerekçelendirilmesi (değer araştırması yöntemi),
d- Kullanılan yöntem (veya yöntemler) in sonuçlarının uzmanca değerlendirilmesi yoluyla rayiç bedellerin kesin olarak belirlenmesi.
düzenleme gerekmektedir. Böyle bir yasal düzenlemeden sonra dahi yetersizlikler olacaktır ama bu yetersizliklerden (kullanılan yöntem ve koleksiyonun eksikliği birinci derece önemli değil) en önemsenmesi gerekeni, yeterince uzman olamayan bilirkişilerdir. Uzman bilirkişi, koleksiyonda sıkıntılı değerleme işlemleri ile karşılaşabilmektedir (Yalın, 2005). Böylesi durumda,
e- Fiyat tarihleri farklı olan taşınmaz fiyatlarının değerleme gününe dönüştürülmesi için endekslere,
f- Yapısal kullanım bakımından farkların göz önüne alınması için yararlanma (kullanma) faktörlerine,
g- Mülkiyete yatırılmış sermayenin karlılığını tartmak için banka faiz miktarlarına, h- Yapılaşmış parsellerin dolaylı bir fiyat karşılaştırması için bina ve kira değerlerine
ihtiyacı vardır. Bahsedilen endeks “taşınmaz fiyat endeksi”dir. Ancak ülkemizde böyle bir kayıt tutulmadığı için “perakende eşya fiyatları endeksi” ya da “döviz endeksi”nden biri alınmaktadır. Şüphesiz parsel değerlemesi yapacak bilirkişiler, değerlemesi yapılacak taşınmazı,
i- Kalitesi bakımından tam ve doğru olarak belirlemek, j- Eldeki fiyatları piyasa şartlarına göre yorumlamak,
k- Karşılaştırma fiyatlarının oluştuğu ve değerlemenin yapıldığı gündeki genel değer ilişkileri arasındaki farkları dengeli biçimde göz önüne almak,
l- Bunun üzerine rayiç bedeli yöntemlere göre kararlı bir biçimde araştırabilmek, için, parsel piyasasındaki fiyat hareketlerinde yeterli tecrübeye, gerekli uzman bilgilere ve temel yöntem bilgilerine sahip olmalıdır (Yalın, 2005).
2.5.2 Taşınmaz Değerleme Yöntemleri
“Taşınmaz Değeri” kavramının yürürlükte olan önemli bazı yasalarımızda tanımının nasıl yapıldığını belirlememize karşılık, taşınmaz değerinin nasıl belirleneceği ve taşınmazın öznitelik (jeolojik yapı, topografik yapısı, toprak özelliği) ve nitelik (yapılanma koşulları, kentsel işlevi vb.) farklılıkların nasıl değerlemesin yapılacağının ise çok da açık olmayan ifade ve tanımlamalarla yapıldığı görülmektedir.
Taşınmaz değerlerini tespit etmek için birçok yöntem olsa da, temelde kullanılan, karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir. Bu temel yöntemlerin dışında erişilebilir düzenli bir piyasa oluşması halinde stokastik (istatiksel) değerlendirme yönteminin de kullanılması önerilmektedir (Açlar, 1989).
2.5.2.1 Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Temel yapıda, yapılmış satışların sonuçlarından karşılaştırmayla rayiç bedelin tespit edilmesi demektir. Genellikle ulaşılabilir olan (resmi satışı) tapu kayıtlarından, satış sözleşmelerinden, müteahhitlerle yapılan kat karşılığı anlaşmalardan elde edilen bilgilere sahip olmak gerekmektedir (Yalın, 2005).
Karşılaştırma yöntemi ile değer belirleme yönteminde, karşılaştırılabilir parsellerin satış fiyatlarına gereksinim duyulmaktadır. Karşılaştırma parsellerindeki değer belirleyici faktörlerin, değeri belirlenecek parselin değer belirleyici unsurlarla uyuşması gerekmektedir. Karşılaştırma parselleri ilgili değer faktörleri bakımından değerlemesi yapılacak parselden saparlarsa, farklar fiyat karşılaştırmasında elimine edilebilmelidir (Yalın, 2005).
Alışılmış piyasa oluşmamış ya da kişisel ilişkilerden etkilenmiş satış fiyatları, söz konusu özel durumların fiyata etkileri belirlenebilirse, fiyat karşılaştırmasında dengelenebilir.
Toprak değeri fiyat karşılaştırması yapılarak elde edilecek ise, karşılaştırma fiyatlarının yanında ya da karşılaştırma fiyatları yerine “ön değerler de” (fiili değerin karşılaştırıldığı önceden tespit edilmiş değer) kullanılabilir. Ön değerler (m²) olarak belli bir bölge için ortalama konum değerleridir. Bunlar değerleme yapacak veya bilirkişi komisyonu üyelerinin tecrübeleri ile elde ettikleri güvenilir bilgidir.
Karşılaştırma yöntemi her şeyden önce yapılaşmamış parseller için ve yeni yeni yapılaşmaya başlamış yerleşmeler için uygundur. İlk bakışta bu yöntem, kamu amaçları için toprak edinmeye, benzer olarak değer farklılıklarını göz önüne alarak arsa düzenlemesine hizmet etmektedir. Kavramın da ifade ettiği değer; serbest ticarette eşdeğer parsellerin fiyatlarının karşılaştırılmasıyla belirlenmektedir.
Dolaysız bir fiyat belirlemesi için emsal beş ile on parsele ilişkin veriler yeterli olurken ülkemizde eldeki imkansızlıklar nedeni ile en az üç emsal parsel karşılaştırma için alınmaktadır. Parseller konum, kalite, yoğunluk ve fiyat seviyeleri bakımından birbirleriyle uyumlu olmalıdır. Bu nedenle ilke olarak temel verilerin uyumuna göre temel bir fiyat karşılaştırması yapılmaktadır. Bu ise satış fiyatı koleksiyonunun incelenmesini gerektirmektedir. Bunun için Tapu Sicil Müdürlüklerince satış fiyatlarının istatistikleri “ada” bazında tutulmalıdır. Bu fiyat koleksiyonları da, ilgisi olduğunu kanıtlayan herkese açık olmalıdır.
Yukarıdaki değerlendirmeler ışığında, değerlemesi yapılan ve karşılaştırma parsellerine ait özellikler norm çizelge üzerine yazılır. Burada unutulmaması
Jaffe ve Sirmans (1989)’a göre karşılaştırma yönteminde dikkat edilmesi gereken unsurlar ise;
• Pazarda benzer taşınmazların bulunması,
• Taşınmazların karşılaştırılabilirliğinin doğrulanması (benzer şartlar altında alınıp satıldığının ya da benzer ekonomik koşullara sahip olduğunun doğrulanması), • Taşınmazların farklı tüm özelliklerinin yapısal, zamansal, satış koşulları ve finans
durumlarının ortaya konulması,
• Tüm bu değerlendirmelerin sonunda değerin gerçek pazar değerine uygun bir şekilde düzenlenmesi,
biçiminde tanımlanmıştır.
Karşılaştırma yöntemi ile değerleme yapan uzmanın veya bilirkişinin görevleri ise; a- Değerleme nesnesini kendi niteliğine göre belirlemek,
b- Mevcut fiyatları pazar şartlarına uygun değerlendirmek,
c- Alışılmış piyasaya uygun olmayan fiyatları devre dışı bırakmak,
d- Değerlemesi yapılacak parsel ile karşılaştırma parseli arasındaki nitelik farklarını belirlemek,
e- Değer araştırması gününde ve fiyatların belirlendiği günde genel değer ilişkileri arasındaki ekonomik durum farklarını dengeli olarak göz önüne almak, olarak özetlenmektedir (Ertaş, 1994a).
2.5.2.2 Gelire Göre Değerleme Yöntemi
Yapılaşmış bir parselde gelir yönteminin esası, topraktan ve ona ait yapı tesislerinden sürekli elde edilebilen net gelirdir. Bir binanın kullanım süresi sınırlı, toprağın ise sınırsız olmasından dolayı net gelir paraya dönüştürülürken, toprağa, binaya ve ek tesislerine karşılık gelen kısımlara ayrılmaktadır. Burada toprağın değeri ilke olarak “karşılaştırma yöntemiyle” belirlenmektedir.
Gelir değeri, mutlak paraya çevrilebilmiş değere karşılık gelebilir. Arsa ve arazi düzenlemelerinde, gerçek değer ilkesi kabul edildikçe ve mülkiyet garantisi zedelenmedikçe, fiziksel kullanım ve buna bağlı olarak kamulaştırma değerinin değiş-tokuş değeri olarak araştırılması yeterlidir. Bu değiş-tokuş değeri, yapı alanlarının düzenlenmesinde rayiç bedeli arazi toplulaştırmasında parselin gelir değerine yönlendirmektedir (Yalın, 2005).
Gelir yöntemi yapılaşmış parsellerin değerlemesi için ve tercihen apartmanlar, dükkanlar ve iş hanları gibi kira getiren yapılar için uygundur. Gelir paraya çevrilmiş brüt kira değerine eşit değildir. İsviçre’de ise değerine eşittir, çünkü orada mal sahibine ait giderler genelde kiracıya yüklenmektedir (Yalın, 2005). Uygun bina
