Alt Düzey Planlar

Alt düzey planlar; 1/5000 ve daha büyük ölçekli nazım imar planı ve uygulama imar planıdır.

23.07.2004 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nda “Büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin uygulama imar planlarını ve

parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak” görevi büyükşehir belediyelerine verilmiştir.

27.6.1984 tarihli 3030 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’nin Değişen 5’inci maddesine göre; Nüfusu 5000000'dan fazla veya valilik binası merkez kabul edilerek il merkezinin en uzak ilçelerin belediye sınırına kuş uçuşu 50 kilometreden az mesafesi olan büyükşehirlerde il mülki sınırı; valilik binası merkez kabul edilmek üzere, nüfusu 2000000'dan 5000000'a kadar olan büyükşehirlerde 50 kilometre yarıçaplı, nüfusu 1000000'dan 2000000'a kadar olan büyük şehirlerde 30 kilometre yarıçaplı, nüfusu 1000000'dan aşağı olan büyükşehirlerde 25 kilometre yarıçaplı dairesel alan içinde kalan ve il sınırları içinde bulunan alanlar büyükşehir belediye sınırlarıdır. Bu sınırlar içerisinde kalan tüm ilçeler "büyükşehir ilçe belediyeleri", tüm beldeler "büyükşehir ilk kademe belediyeleri" sayılırlar. İlçelerin mülki sınırları ve mücavir alan sınırları ile beldelerin belediye ve mücavir alan sınırları büyükşehirlerin belediye sınırlarıdır.

Bu bölümde; alt düzey planlar olarak 1998 onanlı 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planı incelenmiş, 2004 onanlı 1/5000 ölçekli koruma amaçlı nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planından yalnızca bahsedilmiştir.

1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı: Planlama alanı; İstanbul İli,

Beykoz İlçesi, Riva (Çayağzı) köyü doğusunda olup, kuzeyde Karadeniz, doğuda Galatasaray Üniversitesi’ne tahsisli devlet ormanı, güneyde ve batıda devlet ormanı, Riva Deresi ile sınırlandırılmıştır. İstanbul 3 No’lu Doğal ve Kültürel Varlıkları Koruma Kurulu’nun 15.11.1995 tarih 7755 sayılı kararı ile DOĞAL SİT alanı sınırları içine alınmış bölgenin bir bölümü II. Derece, bir bölümü III. Derece DOĞAL SİT alanında kalmıştır. Bu bölge 1/25000 ölçekli DOĞAL SİT sınırlarına uygun olarak 1/5000 ölçekli plana da orman tahdit sınırları ile birlikte işlenmiştir.

Bölgenin tamamını kapsayan 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı 22.10.1998 tarihinde onanmış, aynı planın 04.06.2004 tarihinde tadilat planı yapılmıştır. Tadilat planı yalnızca 2942 no’lu parsel için değişiklik içermektedir. 2942 no’lu parsel ile ilgili yapılan imar değişikliği 4.3 no’lu bölümde, rayiç bedel analizi ile farklı yöntemler kullanılarak ayrıntılı olarak incelenmiştir. Şekil 4.11’de 22.10.1998 onanlı 1/5000 ölçekli İstanbul-Beykoz-Riva (Çayağzı) Beylik Mandra Mevkii Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı gösterilmiştir.

Şekil 4.11 : 1998 Onanlı 1/5000 Ölçekli İstanbul-Beykoz-Riva (Çayağzı) Beylik

Mandra Mevkii Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı

Bölgede yer alan doku çeşitlerine ait tanımlar ve plan hükümleri aşağıda belirtilmiştir:

Kamu Kuruluşları Tesis ve Hizmet Alanları;

Hükümet Binası, Belediye Binası, Hastane,

Kamu Hizmet Birimleri, Dini Yapılar ve

Spor Tesisleri

Yeşil Alanlar;

Park ve Çocuk Bahçeleri ile Sportif Amaçlı Alanlar

olarak tanımlanmış olup, uygulama 1/1000 ölçekli koruma amaçlı plan esaslarına göre yapılacaktır.

Eğitim Tesisleri Alanları;

Temel Eğitim ve Orta öğretim

olarak tanımlanmış olup, uygulama uygun görülen avan projeye göre yapılacaktır. Özel okullar için E: 0,25 ve H:3 kat ile sınırlıdır.

Rekreasyon Alanları;

Golf Kulübü ve Konut, Sağlık Merkezi, Tenis Kulübü,

Semt – Mahalle Kulüpleri, Yatçılık Kulübü,

Genel Rekreasyon Alanı, Günübirlik Alan ile Plaj-kumsal

olarak tanımlanmış olup, uygulama uygun görülen avan projeye göre yapılacaktır. Yapılaşma için E: 0,20 H: 2 kat ile sınırlıdır. Plaj – kumsallar yapılaşma dışı bırakılmıştır.

Ticaret Alanları

Kent Ticaret Merkezi,

Merkez Dışı Ticaret Alanı ve Akaryakıt Pompa İstasyonu ile Kent Özel Servis Alanı

olarak tanımlanmıştır. Kent ticaret merkezi için E: 0,50 ve H: 4 kat, merkez dışı ticaret ve akaryakıt pompa istasyonu için E: 0,40 ve H: 3 kat, kent özel servis alanı için E: 0,20 ve H: 5 m ile sınırlıdır.

Karışık veya Opsiyonlu Kullanım Alanları;

Turistik ve/veya Konut Alanı ve Turistik Alan

olarak tanımlanmış olup, turizm yatırımı yapılamadığı takdirde konut alanı olarak planlanacaktır. Yapılaşma için E: 0,40 ve H: 3 kat olacaktır.

Konut Alanları;

1. Grup, 2. Grup ve

3. Grup Konut Alanı olarak tanımlanmıştır.

1. grup konut alanı için E: 0,25 ve H: 2 kat, 2. grup konut alanı için E: 0,30 ve H: 2 kat, 3. grup konut alanı için E: 0,40 ve H: 3 kat ile sınırlıdır.

1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planları:

Riva Bölgesi’nin tamamının 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmamaktadır. Uygulama imar planı olan kısımlar Şekil 4.12’de 1-8 arası numaralandırılmış ve onandığı tarihler numara sırasına göre şeklin altında verilmiştir.

Şekil 4.12 : Riva Bölgesi’nde 1/1000 Ölçekli Uygulama Planına Sahip Kısımları

Bu planlar hazırlanırken 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı hükümlerince; “bölgeye ait Emsal ve TAKS değerlerinin verdiği inşaat alanı sabit kalmak koşuluyla adalar arasında doğal ve kültürel değerleri korumak amacıyla Emsal ve TAKS değerleri ile rekreasyon tesislerinin yerleri (Koruma Kurulu’nun görüşü alınmak koşuluyla) değiştirilebilir“ şeklindedir.

Şekildeki 4.12‘deki;

• 1 nolu alanın 22.07.2004 onanlı, • 2 nolu alanın 10.04.2001 onanlı, • 3 nolu alanın 22.10.1998 onanlı, • 4 nolu alanın 04.06.2004 onanlı, • 5 nolu alanın 24.10.2001 onanlı, • 6 nolu alanın 10.05.2001 onanlı, • 7 nolu alanın 29.09.2001 onanlı, • 8 nolu alanın 04.04.2001 onanlı,

1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planları mevcuttur.