Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü

Yüklenicinin bağımsız bölümleri teslim borcunun ifası çerçevesinde temerrüde düşmesi Kanunda m. 473/1 gibi özel bir hüküm kapsamında düzenlenmemiş olup; anılan durumun varlığı halinde karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler kapsamındaki borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümlere başvurulması söz konusu olacaktır.³⁴⁵ Bu çerçevede, yüklenicinin borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümlerde aranan şartların gerçekleşmesi gerekecektir.³⁴⁶ Anılan şartların şu şekilde sıralanması söz konusudur.

342 Seliçi, İnşaat Sözleşmeleri, s. 35-36.

343 Seliçi, İnşaat Sözleşmeleri, s. 36.

344 Seliçi, İnşaat Sözleşmeleri, s. 36.

345 Erman, s. 61; Gümüş, Cilt II, s. 36; Mehmet Deniz Yener, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, İstanbul, Beta, 2011, s. 55.; Tandoğan, Cilt II, s. 129-130.

346 Erman, s. 61.

a. Yüklenicinin Teslim Borcunu İfada Temerrüdünün Şartları

aa. Borcun Muaccel Olması

Sözleşme çerçevesinde teslim tarihinin belirli bir tarih veya süre olacak şekilde kayıt altına alınması halinde taraflarca belirlenen tarihin gelmesi veya teslim süresinin dolması üzerine yüklenicinin teslim borcu muaccel olacaktır.³⁴⁷ Teslim günü ya da süresinin sözleşme çerçevesinde spesifik olacak şekilde kayıt altına alınması durumunda anılan vade tarihi ve/veya süresini geçiren yüklenici ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşecektir.³⁴⁸

Vadenin sözleşme çerçevesinde kararlaştırılmaması halinde ise basiretli bir yüklenicinin alışılagelmiş araç ve kapasite kullanımıyla işi tamamlayacağı makul sürenin hesaplatılarak yüklenicinin borcunun bu sürenin dolmasını müteakip tarafına gönderilecek arsa sahibinin ifayı istediğine ilişkin bir muacceliyet bildirimi çerçevesinde muaccel olacağı sonucuna varılmaktadır.³⁴⁹

bb. Edimin İfasının Mümkün Olması

Arsa sahibi tarafından yükleniciye karşı borçlu temerrüdü hükümlerine başvurulabilmesi için bağımsız bölümleri teslim borcunun imkansız olmaması gerekmektedir.³⁵⁰ Burada, imkansızlıktan maksat, sözleşmenin imzalanmasından sonra vuku bulabilecek maddi ve hukuki imkansızlıklardır.³⁵¹ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

347 Gümüş, Cilt II, s. 36.

348 Gümüş, Cilt II, s. 36; Tandoğan, Cilt II, s. 133-134.

349 Erman, s. 62; Öz, İnşaat, s. 143.

350 Erman, s. 64; Gümüş, Cilt II, s. 37.

351 Erman, s. 64.

çerçevesinde, hukuki imkansızlık hallerinin vuku bulmasına daha fazla rastlanabilmektedir.³⁵² Uygulanan bir hukuk kuralı çerçevesinde borçlunun ifa gücünü kaybetmesi veya anılan borcun ifasının yasaklanmasının gündeme gelmesini tanımlayan bu imkansızlık türüne örnek olarak imar mevzuatı kapsamındaki değişikliğin sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaata izin vermemesi (Bina kat sayısına sınırlama getirilmesi örneğinde olduğu gibi.) ya da inşaatın yapılmasının yasaklanması halleri gösterilebilecektir.³⁵³ İfa imkansızlığı³⁵⁴ halinde temerrüt hükümlerinin uygulanması söz konusu olmayacak; bu noktada yüklenicinin kusurlu yahut kusursuz oluşu fark yaratmayacaktır.³⁵⁵ Burada, artık, ifa imkansızlığı çerçevesinde genel hükümler ile özel imkansızlık hükümlerinin uygulanması söz konusu olacaktır.³⁵⁶ Yüklenicinin kusuru, sadece bazı temerrüt sonuçları (TBK m. 118, 125/ f.2, 3 çerçevesinde tazminat hükümleri) bakımından aranmaktadır.³⁵⁷

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde de uygulama alanı bulan TBK. m.

483 çerçevesinde binanın tamamlanmış ve fakat bağımsız bölümlerin henüz arsa sahibine teslim edilmemiş olduğu durumlarda beklenmedik olay neticesinde binanın yok olması kusursuz imkansızlığı gündeme getirecek ve böylelikle arsa sahibi ile yüklenicinin

352 Erman, s. 68-69.

353 Erman, s. 68-69.

354 İmkansızlığın temerrütten sonra vuku bulması halinde de temerrüt durumu sona ermektedir. (Vade günü dahi tamamlanmamış bir inşaat çerçevesinde, kamulaştırma işlemi yapılmasında olduğu gibi.), Öz, İnşaat, s. 144.

355 Öz, İnşaat, s. 144.

356 Öz, İnşaat, s. 144.

357 Kemal Oğuzman, Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt I, 16. Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2018, s. 470-471.

karşılıklı edimleri ortadan kalkacak; arsa sahibinin binayı tesellümde temerrüde düşmemesi halinde yüklenici yaptığı işin bedeli ile giderlerini talep edemeyecektir.³⁵⁸ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde malzemeyi çoğu zaman yüklenici sağladığından malzemeye gelen hasar da yükleniciye ait olacaktır.³⁵⁹ Bununla birlikte, sözleşme uyarınca yükleniciye daha önce arsa payı devredilmiş olması halinde bunların iadesi gündeme gelecektir.³⁶⁰

cc. Borcun İfa Edilmemesi

Temerrüdün, ifanın gerçekleşmemiş olması şartı çerçevesinde “Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu”’ nun 1. ve 2. başlıkları çerçevesindeki detaylı açıklamalarımıza atıfta bulunuyoruz.

dd. Borcun Yerine Getirilmesi Hususunun İhtar Edilmesi

Temerrüde düşürme için kural olarak temerrüt ihtarına gerek bulunmaktadır.³⁶¹ Temerrüt ihtarı tarafların tacir olmaları dışında kural olarak bir şekle bağlı değildir.³⁶² Sözleşme çerçevesinde teslim günü ve süresinin kararlaştırılması halinde anılan günün gelmesi çerçevesinde yüklenicinin ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düştüğünden

358 Erman, s. 67.

359 Erman, s. 67.

360 Erman, s. 67.

361 Erman, s. 75.

362 Öz, İnşaat, s. 151.

bahsedilecektir.³⁶³ İhtarın yararsız kalmasının söz konusu olduğu haller çerçevesinde de aynı durum geçerlidir.³⁶⁴

b. Yüklenicinin Teslim Borcunu İfada Temerrüdünün Sonuçları

Burada, borçlu temerrüdünün tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler çerçevesindeki hüküm, sonuçları gündeme geleceğinden, TBK m. 125’ in borçlu temerrüdünün genel sonuçlarına ek olacak şekilde alacaklıya tanıdığı seçimlik haklar ele alınmalıdır.

Burada, kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenici temerrüde düştüğü takdirde öncelikle TBK m. 125/1, arsa sahibine gecikme tazminatı ile birlikte aynen ifa veya aynen ifadan vazgeçme yetkisi olmak üzere öncelikle ikili bir seçimlik hak tanıyacak olup; arsa sahibince aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatından feragat edilmesi ve feragat edildiği hususunun derhal bildirmesi üzerine TBK m. 125/2’ in sunduğu bir diğer seçimlik hak ile olumlu zararın tazmini ya da sözleşmeden dönerek şartları olması halinde olumsuz zararın tazmini seçeneklerinden birini seçmesi söz konusu olacaktır.³⁶⁵ TBK m. 125/1-2 çerçevesinde anılan yenilik doğuran haklar tek yanlı varması gereken irade beyanı ile kullanılabilmektedir.³⁶⁶

Arsa sahibinin “tam iki tarafa borç yükleyen” çalışma konumuz sözleşme çerçevesinde kusuruyla ya da kusursuz olarak bağımsız bölümleri teslim borcunda temerrüde düşmüş yükleniciye TBK m. 124 hükmünde yer alan istisnai durumlar saklı

363 Erman, s. 75-76.

364 Erman, s. 75-76.

365 Eren, Borçlar Genel, s. 1109 - 1115.

366 Eren, Borçlar Genel, s. 1109 - 1115.

kalmak üzere TBK m. 123 anlamında ek süre tanıması ve tanınan süre içerisinde borcun ifa edilmemesi halinde seçimlik haklarının doğması söz konusu olur.³⁶⁷

Tandoğan, ifanın alacaklı (burada arsa sahibi) için değerli olması halinde “aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı”; aynen ifanın değeri kalmamakla birlikte, olumlu zarar miktarının edasının değerinden fazla olması halinde derhal ifadan vazgeçip olumlu zararın tazmini; edasının kıymetinin yükselmesi halinde ise derhal ifadan vazgeçip sözleşmenin feshi ile olumsuz zararın tazmini yoluna gidileceğini belirtmiştir.³⁶⁸ Öte yandan, borçlunun (burada yüklenici) tahsil kabiliyetinin zayıf ya da kusursuzluğunu ispatlama ihtimalinin yüksek olduğu durumlar çerçevesinde, aynen ifa ya da sözleşmenin feshi yoluna gidilmesinin olumlu zararı talep etmeye kıyasla daha uygun olacağı görüşündedir.³⁶⁹