Tanımlar

Değer:

Değer kavramının kelime anlamı aşağıda verilmiştir.

Türk Dil Kurumu tarafından yayımlanan [25] yer alan “Büyük Türkçe Sözlük”te değer kelimesinin tez konusu ile ilişkili anlamları aşağıda sıralanmıştır.

1. “Bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin değdiği karşılık, kıymet, valör”

2. “Bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, paha” 3. “Yüksek ve yararlı nitelik.”

4. “Kişinin isteyen, gereksinim duyan bir varlık olarak nesne ile bağlantısında beliren şey. Nesne ya da özelliklerin bir ölçme aracı ya da değerlendirme ölçütüne göre aldığı yer, taşıdığı nicelik.”

5. “Mallar arasında gerçekleşen değişim oranı. “ 6. “Bir malın karşılık değeri. “

7. “Bir nesnenin para ile dile getirilen değişim değeri. “ 8. “Ekonomik değer. “

9. “Bilirkişilerce bir mala biçilen değer”

10. “Neoklasik iktisada göre tüketicinin son biriminin faydasını dikkate alarak bir mala verdiği göreli önem. “

İngiliz dilinden Türkçe’ye “value” kelimesi ”değer, önem” olarak çevrilebilir[26] . Yine başka kaynakta[27] “value” kelimesi ”bir şeyin yararlılığı ya da önemi”, “bir şeyin satış ya da takas yolu ile değişimindeki para miktarı”, “ödenen miktar ile karşılaştırılan değer” olarak belirtilmiştir. Yine İngiliz dilinde “worth” kelimesi “değer, eder” anlamında kullanılmaktadır.[26]

Türkiye’de geçerli olan Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ’in 4.5 nolu maddesine göre “değer”, aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:

“..satın alınacak bir mal veya hizmet için alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Değer gerçek bir veri olmayıp belirli bir değer tanımına göre belirli bir zamanda mal ve hizmetler için ödenmesi muhtemel bir fiyatın bir takdirinden ibarettir. Değerin ekonomik anlamdaki kavramı, değerlemenin yapıldığı tarihte malın sahibi veya hizmeti alan kişiye tahakkuk eden yararlar hakkında piyasanın görüşünü yansıtır.”

Profesyonel Değerleme Uygulaması Tek Tip Standartları’na (USPAP) göre değer; “bir mülkün, malın veya hizmetin herhangi bir zamanda alıcı ve satıcılar için ifade ettiği parasal kıymet” , “taşınmaz varlık mülkiyetine ilişkin gelecek kazançların bugünkü değeri”dir.

Gayrimenkul (Taşınmaz):

Gayrimenkul kavramının kelime anlamı aşağıda verilmiştir.

Türk Dil Kurumu tarafından yayımlanan[25] “Büyük Türkçe Sözlük”te taşınmaz kelimesinin anlamı “Ev, tarla vb. taşınamayan mülk, gayrimenkul”, “Toplum yararı amacıyla getirilmiş sınırlamalar dışında, iyelerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve yapılar” ve “Ev, arsa, bahçe vb. taşınamayan mal ve mülklerin ortak adı.” olarak geçmektedir. Aynı sözlükte gayrimenkul “taşınmaz” olarak kayıtlıdır.

Türkiye’de geçerli olan Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ’in 3.1. nolu maddesine göre “gayrimenkul”, aşağıdaki şekilde tanımlanmaktadır:

“Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Gayrimenkul, yerin üstünde, üzerinde veya altındaki tüm ilaveleriyle birlikte, görülebilen, dokunulabilen maddi bir ‘şey’dir. Her devletin yerel yasaları, gayrimenkulü, kişisel mülkten ayıran esaslar koymuşlardır. Bu yasal kavramlar bazı devletlerce kabul edilmemiş olsa da önemli terim ve kavramları belirtmek için burada benimsenmişlerdir.”

“Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ(Seri:VIII, No:53)”in 3.maddesine göre gayrimenkul tanımı aşağıda yer almaktadır:

“ 22/11/2001 tarih ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesi çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.”

Taşınmaz / gayrimenkul kelimelerinin İngiliz dilinde karşılığı olarak “real estate”, “real property” “landed property” kelimeleri kullanılmaktadır[26] .

Değerleme

Değerleme kavramının kelime anlamı aşağıda verilmiştir.

Türk Dil Kurumu tarafından yayımlanan [25] “Büyük Türkçe Sözlük”te değerleme kelimesinin anlamı “1. Değerlemek işi. 2. Değer biçme, bir malın değerini belirleme, valüasyon” olarak geçmektedir.

İngiliz dilinden Türkçe’ye valuation: “değer biçme, oranlama” olarak çevrilebilir. Yine appraise: ”değer biçmek”, appraisal / appraisement: “değer biçimi” olarak çevrilebilir[26] . Yine başka kaynakta valuation: ”bir şeyin ne kadar para ettiğini hesaplama işlemi” olarak belirtilmiştir. Appraise: ”bir şeyin değerini, kalitesini, durumunu takdir etme”, appraisal: ”bir şeyin değerini, kalitesini, durumunu takdir etme işlemi” olarak belirtilmiştir[27] .

Gayrimenkul (Taşınmaz) Değerleme:

Çeşitli kaynaklardan alınan gayrimenkul (taşınmaz) değerleme tanımları aşağıda sıralanmıştır:

-“Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri” [28]

-“Genel anlamda, bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin, bağımsız, tarafsız, ve objektif ölçütlere dayandırılarak kestirimi.” [29]

- “(Appraisal) Belli bir gayrimenkulün tanımlanmış çıkarlarının ya doğası, nitelikleri, değeri, yararlılığı, ya da çeşitli yönleri ile ilgili bir analiz, görüş ya da sonuç. Bu anlamda; değer biçme, danışma ve incelemeyi de içine alan çeşitli işleri kapsar. Değer biçme eylemi ya da süresi, değer biçilmesi”. [30]

Profesyonel Değerleme Uygulaması Tek Tip Standartları’na(USPAP) [30] göre değerleme ve değerlendirme olarak ayrılmaktadır.

Değerleme (Valuation), bir gayrimenkulün belli bir kısmının ya da kısımlarının belli bir tarih itibarı ile piyasa değerini, sigorta değerini, yatırım değerini, ya da gerektiği gibi tanımlanmış diğer değerlerini hesaplama işlemi, değerlendirme (evaluation), bir gayrimenkulün bir kısmının yapısı, niteliği, ya da yararlılığının ya da taşınmaz varlıklara yönelik çıkarların ya da bunun çeşitli yönlerinin bir değer biçilmesini gerektirmeyen incelemesi; bazen danışmanlık anlamında kullanılır.

Gayrimenkul (taşınmaz) değerleme, günlük kullanımda “ekspertiz” kelimesi ile de ifade edilmektedir.

2.2.2. Değerlemenin Amacı, Kullanım Alanı, Davranış Kuralları ve Ahlaki