Otel Değerlemesinde Dikkat Edilmesi Gereken Teknik, Hukuki ve

Aşağıdaki çizelgelerde (Çizelge 2. 39, Çizelge 2.40.) gereken hususlar belirtilmiştir. Öncelikle değerlemenin amacı ve bu amaca göre belirlenen değer tanımı ortaya konmaktadır. Değerlendirme bu bilgiye göre yapılmaktadır. Mülkiyet bilgileri resmi kurumlarda teyit edilmekte, problem mevcut ise belirtilmektedir. Parselin imar planına göre durumu kontrol edilmektedir. Parselin yasal konumu ve büyüklüğü tespit edilmekte, binanın yasal durumu sorgulanmakta, riskler belirlenmektedir. Son olarak taşınmazın bulunduğu yerleşim ile ilgili işletmenin performansını etkileyecek istatistiki bilgiler incelenmektedir.

Çizelge 2. 39 .Otel Değerlemesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar DEĞERLEME

AMACI

DEĞERLEME AMACI NEDİR? (ALIM-SATIM, BORÇ VERME, FİZİBİLİTE, FİNANSAL RAPORLAMA, SİGORTACILIK VB.)

DEĞER TANIMI

DEĞER TANIMI NEDİR? (PİYASA DEĞERİ, İPOTEK DEĞERİ YATIRIM DEĞERİ, DEFTER DEĞERİ, SİGORTA DEĞERİ,VB.)

BEYAN EDİLEN TAŞINMAZ YASAL KAYITLARDA MEVCUT MUDUR? KİME AİTTİR?

MÜLKİYET PROBLEMİ VAR MIDIR? İNTİFA HAKKI, İRTİFAK HAKKI,VB TAKYİDAT VAR MIDIR?

TECAVÜZ VAR MIDIR? KAMULAŞTIRMA RİSKİ VAR MIDIR?

KAT İRTİFAKI KURULU İSE(BLOK YA DA BAĞIMSIZ BÖLÜM MEVCUT İSE) KAT İRTİFAK PROJESİNDE BÖLÜMLERİN YASAL KONUMLARI VE BÜYÜKLÜKLERİ BELİRLENMİŞ MİDİR? MEVCUTTA DA KONUM VE BÜYÜKLÜK BİLGİLERİ AYNI MIDIR?

MÜLK

İYET

CİNS TASHİHİ YAPILMIŞ MIDIR? CİNSİ "TARLA"/"ARSA"/"BAĞ"/"BAHÇE" YA DA "KARGİR BİNA"/ "BETONARME OTEL BİNASI VE ARSASI" VB. ŞEKLİNDE MİDİR?

Çizelge 2. 39’un devamı.Otel Değerlemesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar İMAR YETKİSİ HANGİ KURUMA AİTTİR?

İMAR PLANI SINIRLARI İÇİNDE MİDİR? İÇİNDE İSE TÜRÜ, UYGULAMA, MEVZİİ, KORUMA AMAÇLI ? DIŞINDA İSE KÖY YERLEŞİK ALANI İÇİNDE YADA DIŞINDA? İMAR PLANINDAKİ LEJANDI VE İMAR HAKLARI RUHSATTA GEÇEN VE MEVCUT KULLANIMI İLE UYUMLU MUDUR?

İMAR YETK

İS

İ VE

İMAR

PLANI

İMAR PLANINA GÖRE KONU PARSEL İÇİN RİSK MEVCUT MUDUR?YA DA YAKIN ÇEVREDE PLANLANAN OLUMSUZ BİR KULLANIM (ÇÖP TOPLAMA ALANI, CEZAEVİ, KOKU VE GÜRÜLTÜ YAYAN SANAYİ TESİSİ VB.) TESPİT EDİLMİŞ MİDİR?

PARSELİN YASAL KONUMU TESPİT EDİLEBİLMİŞ MİDİR? BEYAN EDİLEN KONUM YASAL KONUMA UYGUN MUDUR?

İMAR DURUMUNDA PROBLEM VAR MIDIR? KAMULAŞTIRMA RİSKİ VAR MIDIR?

TAPU KAYITLARINDA BELİRTİLEN BÜYÜKLÜK DEĞİŞECEK MİDİR? SABİT Mİ KALACAKTIR? BEYAN EDİLEN TESİS PARSEL SINIRLARI İÇİNDE Mİ KALMAKTADIR? PARSEL DIŞINA TAŞMA VAR MIDIR? VAR İSE TECAVÜZ MÜDÜR? ECRİMİSİL MİDİR? KİRALAMA MIDIR? SAHİPLİK MİDİR?

YASAL ALANA GÖRE DEĞER BELİRLENDİĞİ İÇİN; PARSEL DIŞINA TAŞMA VAR İSE PARSEL DIŞINDAKİ ALANLAR VE YAPILAR SEBEBİYLE DEĞERDEN KAYIP NE KADAR OLACAKTIR?

PARSELİN GİRİŞİ NEREDEDİR? GİRİŞ YASAL MIDIR? BAŞKA PARSELE TECAVÜZ EDİLEREK Mİ GİRİLMEKTEDİR? YASAL GİRİŞİNİN KONUMUNA GÖRE DEĞER FARKI OLACAK MIDIR? İŞLERLİK VE REKLAM KABİLİYETİ DEĞİŞECEK MİDİR?

PARSEL

İLE

İLG

İL

İ

DENİZ ODAKLI BİR TESİS İSE DENİZE ULAŞIM NASILDIR? YASAL OLARAK MÜMKÜN MÜDÜR? DENİZE ULAŞIM, DENİZDEN FAYDALANMA, BAŞKA PARSEL ÜZERİNDEN Mİ SAĞLANMAKTADIR? YASAL YOL ALANLARINDAN VE KIYI ALANINDAN MI

SAĞLANMAKTADIR?

YAPI RUHSATI, İSKAN BELGESİ MEVCUT MU?BELGELERİN YASALLIĞI İLGİLİ KURUMLARDA SORGULANMIŞ MIDIR?

BİNA VE PARSEL ÖLÇÜMÜ DEĞERLEME UZMANI TARAFINDAN YAPILDI MI? ÖLÇÜM SONUCU İLE PROJE RUHSAT BİLGİLERİ KARŞILAŞTIRILDI MI?

BİNA YASAL MI? PROJESİNE RUHSATINA UYGUN MU YAPILMIŞ? (İSKAN BELGESİ OLSA DAHİ BU SORULAR SORULMALIDIR.)

BİNADA PROJEYE AYKIRI BÖLÜMLER VAR MI?

PROJEYE AYKIRI BÖLÜMLERİN YARATACAĞI RİSK NEDİR? YIKIM, PROJEYE UYGUN HALE GETİRME, PARA CEZASI?

ODA BÜYÜKLÜKLERİ VE KONUMLARI PROJESİNE UYGUN MUDUR? PROJEDEKİ ODA SAYISI NEDİR?

İŞLETME RUHSATINDAKİ ODA SAYISI NEDİR?

B İNA İLE İLG İL İ

MEVCUTTAKİ ODA SAYISI NEDİR?

İŞLETME RUHSATI VAR MI? TURİZM BAKANLIĞI BELGESİ&BELEDİYE BELGESİ/YILDIZ SAYISI İŞLETME RUHSATINDA BELİRTİLEN BİLGİLER İLE MEVCUT DURUM BİRBİRİ İLE

ÖRTÜŞMEKTE MİDİR? (ODA SAYISI / KAT SAYISI / VERİLEN HİZMET VB.) İÇKİ RUHSATI MEVCUT MUDUR?

İŞ LETME İLE İLG İL İ RUHSA TLA R, İZ İNLER

BELGELERİN TESİSE YA DA KİŞİYE ÖZEL OLUP OLMADIĞI, DEVREDİLEBİLİR OLUP OLMADIĞI SORGULANMIŞ MIDIR? )

BULUNDUĞU YERLEŞİMİN NÜFUS ADEDİ NEDİR? YAZ KIŞ SEZONA GÖRE DEĞİŞİR Mİ? ÜLKENİN VE BÖLGENİN SOSYO-EKONOMİK YAPISI NASILDIR?

TEHDİTLER VE FIRSATLAR NELERDİR?

ULAŞIM OLANAKLARI NELERDİR? AYLARA GÖRE ULAŞIM TRAFİK BİLGİLERİ GELEN KİŞİ SAYISI NEDİR?

RAKİP İŞLETMELER NELERDİR? MEVCUT VE YENİ AÇILAN / İNŞAAT HALİNDE? RAKİPLERİN DOLULUK ORANLARI, ODA FİYATLARI NEDİR?

SEZON BİLGİSİ / BÖLGENİN TERCİH EDİLDİĞİ AYLAR HANGİLERİDİR?SEBEPLERİ NELERDİR?

ÇEVRE VE RAK

İPLER

HANGİ AYLARDA % KAÇ ORTALAMA DOLULUK ORANI MÜMKÜNDÜR? DEĞERLEMEYE KONU OLAN TESİSİN BU DOLULUK ORANINI YAKALAMASI BEKLENEBİLİR Mİ?

Çizelge 2. 40. Otel Değerlemesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar MUHASEBE BİLGİLERİNE ERİŞİLEBİLDİ Mİ? ERİŞİLDİ İSE AÇIK BİLGİLER MİDİR? SADECE DEĞERLEMEYE KONU OLAN TESİS İLE İLGİLİ MİDİR? YOKSA FARKLI TESİSLER YA DA FARKLI İŞLER İLE İLGİLİ ORTAK GELİR GİDER HESAPLARI MEVCUT MUDUR?

ALINAN BİLGİLER GÜVENİLİR MİDİR? ALINAN BİLGİLERDEKİ RAKAMLAR(GELİR GİDER ORANLARI ODA FİYATLARI DOLULUK ORANLARI BÖLGEDEKİ DİĞER BENZER TESİSLERİN ORTALAMALARINA UYGUN MUDUR?

BÖLGEDEKİ BENZER TESİSLERİN ORTALAMA ODA FİYATI NEDİR? DEĞERLEMEYE KONU OLAN TESİSİN BU FİYATI YAKALAMASI BEKLENEBİLİR Mİ?

BÖLGEDEKİ BENZER TESİSLERİN ORTALAMA DOLULUK ORANI NEDİR? DEĞERLEMEYE KONU OLAN TESİSİN BU DOLULUK ORANINI YAKALAMASI BEKLENEBİLİR Mİ?

TESİSİN YARATACAĞI SÜRDÜDÜLEBİLİR GELİR VE BU GELİRİN DEĞERE KATKISI NE KADAR OLACAKTIR?

EMSAL SATIŞ VE KİRALAMA BİLGİLERİNE ERİŞİLEBİLMİŞ MİDİR? (BENZER ARSA YA DA TESİS) ERİŞİLEBİLMİŞ İSE DEĞERLEMEYE KONU OLAN TESİSİN DEĞERİNİ HESAPLARKEN YAPILACAK DÜZELTMELER NELERDİR?

EMSAL BİLGİLERİNDE SATILIK OLAN ARSA YA DA TESİS MEVCUT İSE PAZARLIK PAYI NE KADAR ALINMALIDIR? BÖLGEDE FAALİYET GÖSTEREN EMLAK OFİSLERİ VE DANIŞMANLIK FİRMALARINDAN ALINAN GÖRÜŞ VE YORUMLARA GÖRE EMSALLERİN RAKAMLARI MANTIK İÇERİYOR MU?

BÖLGE ÖZELİNDE İNŞAAT MALİYETLERİ NE KADARDIR? BENZER TESİSİN İNŞASI İÇİN NE KADAR MALİYETE KATLANILMALIDIR?

BİNA VE TESİS YIPRANMA PAYLARI NE KADAR ALINMALIDIR? FF&E MALİYETİ VE YIPRANMA PAYI NE KADAR OLACAKTIR?

B İLG İLER İ İŞ LE ME VE DE Ğ ER TAKD İR İ

DİĞER İŞLETME BİLEŞENLERİNİN DEĞERE KATKISI NE KADAR OLACAKTIR?

2.3.11.Otel Değerleme İşlemlerinde Yapılan Hatalar, Çözüm Yolları, Öneriler: