Türkiye‟de GerçekleĢtirilen Örnek AraĢtırmalar

Türkiye‟de konut fiyatını etkileyen faktörler üzerine gerçekleĢtirilen çalıĢmalar özellikle Ġstanbul ve diğer büyük Ģehirlerde seçilen alt bölgelerde yapılmıĢtır.

Levent (1995) tarafından Ġstanbul‟da ki konut fiyatlarının oluĢumunun araĢtırıldığı çalıĢmada satılık ve kiralık konut piyasası ayrı ayrı incelenmiĢtir. AraĢtırmada konut fiyatlarını oluĢumunu etkileyen faktörler üç grupta toplanmıĢtır. Birinci grup konut özelliklerine iliĢkin faktörler, ikinci grup kullanıcıların sosyo ekonomik durumu ve üçüncü grup konutun Ģehir içinde eriĢebilirliğidir. AraĢtırma sonunda satılık ve kiralık konut piyasaları için farklı davranıĢ özellikleri ile karĢılaĢılmıĢtır. Satılık konut için konutun özelliklerinden bir bölümünün fiyat üzerinde etkili olduğu görülürken, kiralık konutlarda, standart konut özellikleri dıĢında, fiyat üzerinde etkili olan bir değiĢken bulunamamıĢtır. Ayrıca araĢtırmada kiralık konut için en etkili değiĢkenlerden birinin merkeze olan uzaklık olduğu saptanmıĢtır. Buna göre kiralık konut için merkezden uzaklaĢtıkça kira değeri hızla azalmaktadır.

1996 yılında Gündüz tarafından gerçekleĢtirilen çalıĢmada konut talebini etkileyen faktörler incelenmiĢtir. AraĢtırmada konutların ürün olarak sahip oldukları nitelikler, mülkiyet biçimi ile konutun yer aldığı çevrenin fiziksel, toplumsal ve doğal özellikleri belirtilerek bütün bu kriterlerin kullanıcı olarak hane halkının taleplerini nasıl etkilediği belirlenmeye çalıĢılmıĢtır. Gündüz, çalıĢmasında Ġstanbul Göztepe semtinde hane halkının kadın üyesiyle yüz yüze görüĢme metodu ile anket yapmıĢtır. Anket çalıĢmasıyla hane halkının eğitim ve gelir seviyesinin, büyüklüğünün ve yaĢ durumunun konut tercihindeki etkisini araĢtırmıĢtır. AraĢtırma sonucunda kadınların konuttan memnun olma nedenleri olarak, konutun aydınlık, önü açık ve güneĢ alması, kullanım alanının büyüklüğü, ısıtma sorununun olmaması, merkezi bir konumda yer alması, ulaĢımın kolay olması, temiz, sessiz ve sakin bir muhitte bulunması, altyapı sorununun olmaması sıralanmıĢtır. Memnun olmama sebepleri, konutun ve binanın eski olması, ısıtma probleminin olması, rutubetli olması, güneĢ görmemesi, kullanım alanının küçük olması, çevreye alıĢamama olarak sıralanmıĢtır. AraĢtırmada elde edilen diğer bir sonuç hane halklarının konutlarını seçerken konutun yer aldığı bölgeye iliĢkin, iyi bir muhit olmasına, ulaĢımın kolay olmasına, alıĢveriĢ merkezlerinin konuta yakın olmasına, yerleĢme bölgesi olarak geliĢmiĢ olmasına, havasının temiz ve yeĢil bir çevre olasına, eğitim binalarının konuta yakın olmasına ve altyapı hizmetlerinin iyi olmasına önem verdiği görülmüĢtür. Ayrıca eğitim durumu üniversite ve daha üst düzeydeki kadınların özellikle eğitim binalarının ve yeĢil alanların yakınlığına önem verdiği saptanmıĢtır (Gündüz, 1996).

Üçdoğruk (2001) hedonik yaklaĢım yöntemi kullanarak Ġzmir‟deki emlak fiyatlarına etki eden faktörleri incelemiĢtir. “Konut homojen niteliklere sahip değildir. Ancak niteliksel ve niceliksel özelliklerden oluĢmaktadır. Konut özelliklerinin vektöründe

regresyon değeri veya hedonik fiyatlara sahip analizler parametre tahminini verir. Gerçekte konut özellikleri için ifade edilmeyen yada gözlenmeyen fiyatlar malların fayda özelliklerine göre değerlendirildiğinde hedonik hipotezin temelini oluĢturur.” (Üçdoğruk, 2001). Bu kapsamda çalıĢmanın amacı konut piyasasındaki iliĢkilerin araĢtırılması ve süreçteki bağlantıların incelenmesi olarak belirlenmiĢtir. AraĢtırmaya konan kısıtlar ise konutların en az dört katlı olması ve yapılacak tercihin satın almaya yönelik olmasıdır. Üçdoğruk, araĢtırmanın amacına yönelik olarak Ġzmir ili kentsel kesiminde tüm ilçelerde emlak bürolarında emlakçılarla yüz yüze görüĢme suretiyle tesadüfi olarak 2718 anket çalıĢması yapmıĢtır. Anket çalıĢmasında emlakçılara konut ile ilgili olarak konutun balkon sayısı, asansör sayısı, apartmanda kaç daire olduğu, konutun ısıtma sistemi, salonun ve odanın döĢeme durumu, banyo döĢemesi, pencere doğraması, çatı yalıtımı, duvar kaplama, konutun mevkii, mutfak yapısı, uydu sistem, kablo, hidrofor, otopark, panjur, güneĢ enerjisi, kapıcı, bahçe ve site içinde olup olmadığı sorulmuĢtur. Elde edilen verileri Hedonik Fiyat Analizi ile inceleyen Üçdoğruk, araĢtırmasının sonucunda oda sayısının istatistiksel olarak anlamsız olduğunu, diğer tüm değiĢkenlerin teorik beklentilere uyduğunu görmüĢtür. AraĢtırma sonucunda elde edilen veriler ıĢığında;

 Hem salon hem odalarda parke zeminin bulunması,

 Banyoda seramik, pencere doğramada alimünyum, çatı yalıtımında kiremit, duvar kaplamada yağlı boya dıĢında tüm kaplama türlerinin ve hazır mutfağın,

 Kat kaloriferi, merkezi kalorifer ve jeotermal enerjinin sobaya göre konut fiyatını arttırdığı görülmüĢtür (Üçdoğruk, 2001).

Eğdemir (2001), konut değerlerinin değiĢmesinin, planlara yönlendirici etki yaparak Ģehir yapısını değiĢtirmekte olduğunu belirtmektedir. Sağlıklı planların yapılabilmesi ve gerçekleĢtirilen veya gerçekleĢtirilecek emlak yatırımlarının zaman içinde rantbl olabilmesi için konut değerlerini etkileyen faktörlerin araĢtırılması gerektiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle Eğdemir gerçekleĢtirdiği çalıĢmasında Ġstanbul‟da konut fiyatlarının mekansal analizini yapmaktadır. ÇalıĢmanın kapsamını, Ġstanbul‟daki konut fiyatlarının semtlere göre tespitinin yapılarak mekansal dağılımını incelemek ve bu değerlerin hangi değiĢkenlere bağlı olarak farklılaĢtığını araĢtırmak oluĢturmaktadır. Eğdemir çalıĢmasının amaç ve kapsamı doğrultusunda Ġstanbul‟da imarlı konut alanları içinde seçilen 15 ilçede (Beyoğlu, BeĢiktaĢ, ġiĢli, Fatih, Kadıköy, Üsküdar, Sarıyer, Beykoz, Maltepe, Kartal, Pendik, Ümraniye, GaziosmanpaĢa, Bakırköy ve Küçükçekmece) emlak alım satım piyasasında satıĢta olan konutların çevresel ve yapısal özelliklerini anket çalıĢmasıyla belirlemiĢtir.

Eğdemir konutun çevresel ve yapısal özelliklerini araĢtırdığı anket formunda soruları 4 grupta toplamıĢtır. 1. grup sorular, konutun kent içinde bulunduğu konumun belirlenmesine yöneliktir. 2. grup sorularla, konutun bulunduğu binaya ait özellikler sorgulanmıĢtır. 3. grup sorular ulaĢım ve çevre imkanlarıyla ilgilidir. 4. grup sorular ise konutun alanı, oda sayısı, salon büyüklüğü, banyo ve balkon sayısı gibi mekansal özelliklerin yanında kullanılan malzemelere ait mutfak, doğrama, döĢeme malzemelerini belirleyerek, yapı kalitesi tespit etmek yönündedir. Eğdemir elde ettiği sonuçları Ġstanbul geneli, ilçeler ve semtler ölçeklerinde açıklamıĢtır. Elde edilen sonuçlara göre BeĢiktaĢ ilçesinde konut fiyatını belirleyen en önemli faktörler konutun yapı kalitesi ve alanıdır. Bina yaĢı ve manzara değiĢkenlerinin de konut fiyatını etkilediği, otoparkı olan konutların özellikle iĢ yerlerinin yoğun olduğu merkez bölgesinde konut fiyatlarını arttırdığı belirlenmiĢtir. Ayrıca Eğdemir, BeĢiktaĢ ilçesinde Merkez, Etiler-Levent, Bebek, Ortaköy-Arnavutköy olarak, belirli yapısal farklılıklar gösteren 4 semt ayrımı yaparak konut niteliklerini ve fiyatlarını incelemiĢtir (Eğdemir, 2001) .

Alkay (2002), kentsel yeĢil alanların sağladıkları fiziksel ve sosyal faydaların ekonomik olarak ifade edilebilir olduğunu açıklamayı amaçladığı çalıĢmasında konut fiyatları üzerinden kentsel yeĢil alanların değerini hedonik fiyat yöntemi ile belirlemeye çalıĢmıĢtır. Alkay, çalıĢmasında Ġstanbul‟da seçtiği dört bölgede hane halklarıyla yaptığı anket çalıĢmasında konut fiyatını belirleyen özellikleri ve bireylerin davranıĢ kalıplarını araĢtırmıĢtır. Bu kapsamda Alkay, konut fiyatını etkileyen özellikleri, konutun yapısal özellikleri, konutun içinde bulunduğu çevresinin özellikleri ve yeĢil alanlara yönelik davranıĢ kalıbı olmak üzeri 3 grupta toplamıĢtır. Konutun yapısal özelliklerini, kentsel yeĢil alandan etkilenmeyen özellikler (yapım tarzı, yapı nizamı, kat sayısı, büyüklük, oda, banyo sayısı, konutun yaĢı, ısınma türü, otopark) ve kentsel yeĢil alandan etkilenen özellikler (yeĢile bakan oda sayısı, yeĢile bakan balkon sayısı); konutun içinde bulunduğu çevresinin özelliklerini, sosya-ekonomik çevre (çocuk sayısı, yaĢ strüktürü, eğitim durumu, meslek durumu, gelir düzeyi, mülkiyet, satıĢ/kira, çevrede yaĢam süresi), fiziksel/sosyal-kültürel çevre (yoğunluk, kirlilik, sosyal donatılar, teknik altyapı), konum özellikleri (sosyal donatı alanlarına yakınlık, teknik altyapıya yakınlık, olumlu/olumsuz çevre koĢullarına yakınlık) alt baĢlıklarında gruplandırmıĢtır. AraĢtırma sonucunda Ġstanbul‟da seçilen dört bölgede de konut fiyatlarını belirleyen faktörler, konutun banyo sayısı, ısınma türü, otopark mevcudiyeti ve konutun bulunduğu yaka olarak belirlenmiĢtir (Alkay, 2002).

Temürlenk ve Özçelik‟in (2003) Erzurum‟da Konut Kiralarını Hedonik Model yaklaĢımıyla inceledikleri çalıĢmada, konut kiraları üzerinde konutun hangi yapısal

ve çevresel özelliklerinin ne kadar etkili olduğu araĢtırılmıĢtır. ÇalıĢmada Erzurum il merkezinde yerleĢik aileler üzerinde gerçekleĢtirilecek anket çalıĢması yöntemi seçilmiĢtir. AraĢtırmada konutun kira değerinin öğrenilmesinde kiralık konutlar için fiili olarak ödenen kira değeri alınırken, ev sahiplerinin yada baĢkalarının kira vermeden oturdukları konutlar için izafi kira esas olarak alınmıĢtır. Ġzafi kira kavramı; kira verilmeden oturulan konutun, kiraya verilmesi halinde elde edilecek kira miktarını ifade etmektedir. AraĢtırmada konut fiyatlarını etkileyen açıklayıcı değiĢkenler konutun yapısal nitelikleri ve çevresel nitelikleri olmak üzere iki grupta toplanmıĢtır. Konutun yapısal niteliklerini yapı tipi, kullanım alanı, oda sayısı ve diğer kullanım kolaylıkları (banyo, tuvalet, mutfak, sıcak su, ısıtma sistemi gibi özellikler) oluĢturmaktadır. Ayrıca inĢaat kalitesini belirleyen özellikler de yapısal nitelikleri yansıtmaktadır. Konutun çevresel niteliklerini ise belirli merkezlere uzaklık (kent merkezi, belirli iĢ merkezleri, alıĢ veriĢ merkezleri gibi) ile park ve yeĢil alanlarla, alt yapı hizmetlerinin kalitesi, hava ve gürültü kirliliği gibi pozitif ve negatif çekicilikler oluĢturmaktadır. ÇalıĢmada elde edilen sonuçlara göre konut kira değeri üzerinde en fazla etkiye sahip olan faktörün oda sayısı olduğu belirlenmiĢtir. Kullanım alanı, günlük güneĢ alma süresi kira değeri üzerinde pozitif etkiye sahip diğer faktörlerdir. Konutun bulunduğu kat arttıkça kira değerinin arttığı, fakat bu artıĢın azalan oranda olduğu ve belirli noktadan sonra kat artıĢının, kira değerinde azalmaya sebep olduğu hesaplanmıĢtır. Konutun yaĢı, üniversiteye ve hastaneye uzaklık konut kira değeri üzerinde negatif etkiye sahiptir. Konutun yer aldığı sokağın bakımlı veya bakımsız olma durumuna göre konut kira değeri üzerinde olumlu veya olumsuz etki yaptığı anlaĢılmıĢtır. Çocuk parkı ve alıĢ veriĢ merkezleri yakınındaki konutların diğer konutlara göre daha yüksek kira değerine sahip olduğu gözlenmiĢtir (Temürlenk ve Özçelik 2003).

Dökmeci, Önder ve YavaĢ (2003) araĢtırmalarında konut satıĢ ve kira değerlerini etkileyen dıĢ faktörleri belirlemek için zengin bir araĢtırma verisi kullanmıĢlardır. AraĢtırmada, Ġstanbul‟da 17 ilçede veri toplamıĢlardır. AraĢtırma sonuçlarında yeĢil alan mevcudiyetinin hem konut satıĢ değeri hemde kira değeri üzerinde etkili rol oynadığı görülmüĢtür. Ayrıca ulaĢım kolaylığı ve alıĢveriĢ merkezine yakınlık, kira değeri üzerinde belirgin bir etki gösterirken, satıĢ değeri üzerinde belirgin bir etki göstermediği saptanmıĢtır. AraĢtırma sonuçlarından biride konut değerinin Ģehrin farklı bölgelerine göre değiĢim göstermesidir. Bu değiĢim konut kira değerinde daha belirgindir (Dökmeci, Önder ve YavaĢ 2003).

Keskin (2003) Türkiye‟de Ģehirlerarası konut fiyat yapısını farklılaĢtıran unsurları incelediği çalıĢmasında, aynı üretim sürecinden ve maliyetinden geçen konutların

değerlerinin Ģehirden Ģehre değiĢiminin sadece konutun yapısal özelliklerinden dolayı olmadığını, konumlanan Ģehre ait sosyo-ekonomik yapının; doğal, yapılaĢmıĢ çevrenin, idari yapının etkili olduğunu ortaya koymayı amaçlamıĢtır. Keskin, çalıĢmasında konut fiyat yapısını farklılaĢtıran faktörleri konutun yapısal özellikleri (konut alanı, salon alanı, oda sayısı, ebeveyn banyo mevcudiyeti, banyo sayısı, parke zemin mevcudiyeti, konutun katı), binanın yapısal özellikleri (bina yaĢı, bina yapım cinsi, bir katta bulunan konut sayısı, asansör mevcudiyeti, ısıtma sistemi, ortak sıcak su sistemi, binadaki konut sayısı, bina kat adedi), konutun yakın çevre özellikleri (manzara, yeĢil alan, deniz), otopark, merkeze ulaĢım, spor alanı mevcudiyeti, yüzme havuzu mevcudiyeti) ve konutun bulunduğu Ģehre ait özellikleri (GSYĠH, iktisaden faal nüfus, nüfus, evlenme oranı, yıllık nüfus artıĢı, net göç hızı, suç oranı, özel otomobil sahipliliği, kültür faaliyetlerindeki seyirci sayısı, belediye sayısı, kamu yatırım harcamaları, yüzölçümü, hava kirliliği, hava sıcaklığı, deniz varlığı) olmak üzere 4 grupta toplamıĢtır. AraĢtırmacı değiĢkenlerden konuta ve yakın çevresine ait bilgileri anket çalıĢmasından, Ģehre ait bilgileri T.C. Devlet Ġstatistik Enstitüsü ve Devlet Planlama TeĢkilatı‟ndan elde etmiĢtir. AraĢtırma sonucuna göre Ģehre ait sosyo-ekonomik, fiziksel çevreye ait değiĢkenlerin, konutun yapısal özelliklerinden daha etkin rol oynadığı görülmektedir. Elde edilen veriler ıĢığında konut fiyat yapısını farklılaĢtıran faktörler sırasıyla GSYĠH, faal nüfus, yüzme havuzu mevcudiyeti, kültür faaliyetlerindeki yıllık seyirci sayısı, yıllık kiĢi baĢına kamu yatırım harcamaları, ebeveyn banyo mevcudiyeti, asansör mevcudiyeti, ısıtma sistemi, oda sayısı, ulaĢım olanakları, hava kirliliği olduğu belirlenmiĢtir (Keskin 2003).

Önder, Dökmeci ve Keskin (2004) 1995-2000 yılları arasında Ġstanbul‟da konut değerlerinin mekansal değiĢimini esas alarak kamudaki deprem beklentisinin Ġstanbul konut pazarı üzerine etkisini incelemiĢtir. AraĢtırmada toprak tipi ve fay hattına uzaklık kamunun deprem beklentisini belirleyen faktörler olarak kullanılmıĢtır. Regrasyon analizi sonuçları, fay hattına uzaklığın, konut değerini açıklamada önemli bir faktör olduğunu göstermiĢtir ve 1999 Kocaeli depreminden sonra bu durumun konut değerleri üzerindeki etkisinin arttığı göstermiĢtir. Bununla birlikte deprem riskiyle ilgili yapılan hiçbir ölçüm, konut değerinin değiĢiminde belirgin bir etki yapmamaktadır. Jeolojistlerin deprem ve toprak tipleriyle ilgili uyarılarının yüksek gelirli dar bir toplum grubu üzerinde kısıtlı bir etkisi olduğu görülmüĢtür. AraĢtırma sonuçlarına göre daha genel geçerliliği olan sonuçlara ulaĢılabilmesi için çalıĢmanın hedonik fiyat analiziyle, Türkiye‟deki diğer metropoliten alanları kapsayacak Ģekilde geniĢletilmesi gerektiği düĢünülmektedir (Önder, Dökmeci ve Keskin 2004).

4. ĠSTANBUL BEġĠKTAġ ĠLÇESĠNDE KĠRALIK KONUT DEĞERLERĠNĠ