Kiralık Konut Sektörüyle Ġlgili Tanımlamalar

30 40 50 60 70 80 90 100 Ev Sahibi Kiracı L o jm a n d a O tu ran E v S a h ib i D e ğ il-K ira Ö d m . D iğ er B ilin m e ye n ĠSTANBUL

ġekil 2.5 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Ġstanbul Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı

Ġstanbul‟da yaĢayan hane halklarının %57,28‟si ev sahibidir. Bu oranla, Türkiye ve Marmara bölgesinin ev sahibi hane halkı ortalamasının altında yer almaktadır. Ġstanbul, ev sahibi hane halkı oranı bakımından Marmara bölgesinde 7. sırada yer almaktadır (Tablo 2. 3, ġekil 2. 3).

Ġstanbul‟da kiracı hane halkı oranı %35,6‟dır. Ġstanbul, kiracı hane haklı oranı bakımından Türkiye ve Marmara ortalamasının üzerinde bir orama sahiptir (Tablo 2. 3, Tablo 2. 4, ġekil 2. 5).

2.3 Kiralık Konut Sektörüyle Ġlgili Tanımlamalar

2.3.1 Kiracı Hane Halkı ve Türleri

Kiralık konutta oturan hane halklarına kiracı hane halkı denmektedir. Günümüzde kiracı hane halkları 5 grup altında toplanmaktadır.

 Kronik Kiracılar: Konut sahibi olmayı düĢünemeyen, birikim yapamayan ve mal varlığından yoksun düĢük gelirli hane halklarıdır.

 Çöküntü Alan ve Konut Stoğu Kiracıları: Yoksulluk, tasarruf çabası, yaĢam biçimi tercihi nedenleri ile gecekonduları seçen, konut stoğunun diğer en alt kesimlerinde oturan hane halkları ile kapıcı hane halklarıdır.

 Gizli Kiracılar: AraĢtırmalara göre yeni evlilerin üçte birine yakın bir bölümü, erkek tarafı ailesinin konutuna sığınmaktadır. Bunların bir bölümü, mevcut stoğu önceki nesilden devralan yada devralacak olan hane halklarıdır. Ancak bu hane halklarının çoğunluğu uzun dönemler boyunca gizli kiracı hane halkları olarak yaĢamlarını sürdürdüğü anlaĢılmaktadır.

 Özel Hane Halkları: Bekar, boĢanmıĢ, öğrenci gibi özel hane halkları ile geçici ve kısa süreli yer değiĢtiren hane halklarıdır.

 Gönüllü Kiracılar: Konuta yatırım yapmaya yada ikamet ettikleri yerde bir baĢka konut edinmeye rağbet etmeyecek kadar varlıklı hane halklarıdır. (Yükselen kariyere sahip genç hane halkları, prestij semtlerinde oturma gereği duyan hane halkları, yabancı uyruklu hane halkları gibi) (Balamir, 1996)

2.3.2 Ev Sahipliliğine Ekonomik EriĢebilirlik

Ev sahipliliğine ekonomik eriĢebilirliliğin 4 farklı ölçüm yöntemi bulunmaktadır.

 Konut Fiyatı/ Hane Halkı Yıllık Geliri Oranı: Ev sahipliliğine ekonomik eriĢebilirlik, konutun fiyatı ve hane halkı geliri ile iliĢkili olduğundan, konutun fiyatının hane halkı gelirine oranı, hane halklarının konuta eriĢebilirliğinin ölçümünde en sık kullanılan göstergedir (Türel, 1996).

 Ġzafi Kira Miktarı / Hane Halkı Aylık Geliri Oranı: Ġzafi kiranın gelire oranı, hane halklarının gelirlerine oranla değeri yüksek veya düĢük konutlarda oturup oturmadıkları ve konutun karlı bir yatırım aracı olup olmadığı hakkında bilgi verir. Ġzafi Kira Miktarı < (%30) x Hane halkı Aylık Geliri olarak hesaplanır (Türel, 1996).

 Konut Kredileri ve Hane halkı Aylık Geliri KarĢılaĢtırması: Literatürde kullanılan ev sahipliliğine eriĢebilirlik ölçümlerinde, hane halklarının gelirlerinin, konut kredisi peĢinatlarına ve geri ödemelerine eriĢebilir olup olmadıkları incelenmektedir. Bu yöntemde de, hane halklarının konuta eriĢebilirlikleri, aylık konut kredisi geri ödemelerinin, hane halkı gelirlerinin belli bir oranının (genellikle %25‟nin) üstüne çıkıp çıkmadığına göre Kredi Taksitleri < (%30) x Hane halkı Aylık Geliri formülüyle hesaplanır (Taylan, 2002).

 Konut Giderleri ve Hane Halkı Aylık Geliri KarĢılaĢtırması: Ev sahibi olup daha iyi bir ev talep edenlerin (ikinci kez ev alacakların) aylık konut giderleri, konut kredisi taksitleri ve halen oturdukları konuta yaptıkları tamir, bakım gibi harcamalardır. Kiracılar için ise, kredi taksitleri ve oturdukları eve yaptıkları harcamalara ek olarak, kira giderleri de aylık konut giderleri arasında yer alır. Hane halklarının konuta eriĢebilmesi yani konut ödemelerini yaparken diğer yaĢamsal ihtiyaçlarını karĢılayabilmeleri için, konut giderleri, gelirlerinin, %25 yada 30‟unu geçmemelidir. Konut Giderleri < (%30) x Hane Halkı Aylık Geliri Ģeklinde formüle edilir (Taylan, 2002).

2.3.3 Kiracılığa Ekonomik EriĢebilirlik:

Hane halklarının konuta eriĢebilirliğinde kullanılan konut değeri ve hane halkı arasındaki iliĢki, kiracılıkta, hane halkı geliri ve konutun kira değeri arasındaki iliĢkiye dönüĢür. Kiracıların kiralık konuta eriĢebilirlik ölçüsü olarak, kira giderinin hane halkı gelirine oranı kullanılmıĢtır. Bu oran %25‟i geçerse, hane halkları kiralık konuta gelirleriyle eriĢebilirlikte sorun yaĢıyor kabul edilmiĢtir. Kiracılığa ekonomik eriĢebilirlik Kira Miktarı < (% 25) x Hane Halkı Aylık Geliri Ģeklinde formüle edilmiĢtir (Taylan, 2002).

1994 Tüketici fiyat indeksi sonuçlarına göre hane halkları gelirlerinin Türkiye genelinde %25,80‟ini, Marmara bölgesinde %26,86‟sını Ġstanbul‟da %27,84‟ünü kira gideri için harcamaktadır (DĠE). Kiracılığa ekonomik eriĢebilirlik tanımı çerçevesinde Türkiye genelinden baĢlayarak Ġstanbul ili ölçeğine kadar hane halkları kiralık konuta eriĢebilirlikte sorun yaĢamaktadır.

2.3.4 Kiralık Konut Ekspertizi

Ekspertiz, bir gayrimenkulun değerinin, teknik ve yapısal özellikleri, bulunduğu semt ve sosyal çevre gibi kısıtlar göz önüne alınarak günün rayiçlerine göre belirlenmesidir (Medin, 2002).

Ülkemizde ekspertizin kimin tarafından, hangi yöntemle yapılacağı konusunda bir düzenleme olmamasına rağmen ekspertiz, emlak komisyoncusunun yaptığı en önemli iĢlerden biridir. Eğitimi ne olursa olsun ekspertiz yapacak kiĢinin mutlaka gayrimenkul konusunda deneyimli ve pazarı sürekli izleyen bir kiĢi olması gerekmektedir (Kodal, 2002).

Ekspertiz değerinin belirlenmesinde KarĢılaĢtırma Yöntemi, Maliyet Yöntemi, Gelir Yöntemi olmak üzere 3 ayrı metot kullanılmaktadır.

 KarĢılaĢtırma Yöntemi: Ekspertizi yapılmak istenen gayrimenkulun bulunduğu bölgede gayrimenkule emsal teĢkil edebilecek taĢınmazlar belirlenir ve bu gayrimenkullerle kıyaslaması yapılarak ekspertiz değeri belirlenir.

 Maliyet Yöntemi: Ekspertizi yapılacak kullanım alanı belli olan gayrimenkulun rayiç bedeli, Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı tarafından açıklanan YaklaĢık Yapı Birim Maliyeti esas alınarak hesaplanır.

Rayiç Bedel= Arsa Değeri + Yapı Değeri

 Gelir Yöntemi: Bir gayrimenkulun kendisini aylık kira rayiç bedeli üzerinden yaklaĢık olarak belirli bir sene süresinde amorti ettiği bilinmektedir. Bu yöntemde ekspertizi yapılacak gayrimenkulun bulunduğu bölgede emsal teĢkil edebilecek 3 konut seçilerek m2 kira değerlerinin ortalaması alınır. Bulunan değer ekspertize konu olan gayrimenkulun kullanım alanı ile çarpılarak gayrmenkulün rayiç bedeli hesaplanır (Medin, 2002).

Ülkemizde konut kira değerlerinin belirlenmesinde belirli bir metot bulunmamaktadır. Kira değerlerinin belirlenmesi için yapılan ekspertiz çalıĢmalarında ise emlak komisyoncuları tarafında en çok karĢılaĢtırma yöntemi tercih edilmektedir.

3. KONUT DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER ÜZERĠNE ÖRNEK