Konut, insanoğlunun hayatını sağlıklı bir Ģekilde sürdürebilmesi için karĢılanması gereken önemli bir ihtiyaç, toplumun en küçük yapı taĢı olan ailenin bir arada olmasını sağlayan ortak mekan, ekonomik olarak üretilen ve tüketilen bir mal, kiĢilere gelecek için güvence sağlayan bir yatırım aracı olması ile toplumsal, sosyal ve ekonomik özelliklere sahiptir. Ayrıca sokakları, mahalleleri, Ģehirleri oluĢturan en küçük yapı birimi olan konut, yaĢadığımız çevreyi Ģekillendirmektedir.
Sahip olduğu bu özelliklerden dolayı konut günümüzde çok farlı boyutlara sahip bir sorun olarak karĢımıza çıkmaktadır. Günümüzde, özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında konut kalitesinin yetersizliği, konut açığı, konutsuz kiĢilerin giderek artması ve hane halklarının konuta eriĢebilirliği önemini giderek arttıran ve acil çözüm bekleyen sorunlar olarak karĢımıza çıkmaktadır.
Hane halklarının yaklaĢık %32‟si kiracı olan ülkemizde, ağırlaĢan ekonomik koĢullar sonucu kiracılığa eriĢebilirlik giderek zorlaĢmaktadır. Hane halkları, kira giderini karĢılayabilmek için giderek gelirlerinden daha fazla bir pay ayırmak zorunda kalmaktadır.
Ülkemizde konutun kira bedelinin belirlenmesi için günümüz serbest piyasa ekonomisi koĢullarında belli bir yöntem ve kısıtlayıcılar bulunmamaktadır. Kira bedeli arz-talep etkisine, konutun yapısal özellikleri ile bulunduğu çevrenin özelliklerine göre değiĢebilmektedir. Kiralık konut sektöründe kira değerlerinin belirlenmesinde etkili olan yapısal özellikler ve çevresel faktörler arasındaki iliĢkinin ortaya koyulması bu araĢtırmanın amacını oluĢturmaktadır.
AraĢtırmada, konut kira değerinin belirlenmesinde konutun yapısal özelliklerinin yanı sıra içinde yer aldığı çevre özelliklerinin de etkin rol oynadığı ve etki derecelerinin bölgenin arazi değerlerine ve yoğunluğuna göre değiĢtiği gösterilmeye çalıĢılmıĢtır. AraĢtırma yöntemi olarak BeĢiktaĢ ilçesinde Ġstanbul Ticaret Odasına bağlı olarak çalıĢan gayrimenkul Ģirketleri ile anket çalıĢması yapılmıĢtır. Anket yapılan gayrimenkul danıĢmanlarının %75‟i erkek, %25‟i bayandır. Gayrimenkul danıĢmanlarının %25‟i 0-19 yıl, %47‟si 20-39 yıl ve %28‟i 40 yıldan daha uzun süredir Ġstanbul‟da yaĢamaktadır. Anket yapılan gayrimenkul danıĢmanlarının %56‟sı üniversite ve üzeri, %44‟ü lise ve altı eğitim düzeyine sahiptir.
Anket çalıĢmasında elde edilen verilerin SPSS programında değerlendirilmesi sonucunda konutun iç mekan özelliklerinden kullanım alanının; bina özelliklerinden deprem yönetmeliğine uygun inĢa edilmesi; doğal çevre özelliklerinden deniz
manzarası görebilmesi, yapılaĢmıĢ çevre özelliklerinden ana ulaĢım arterlerine yakınlık ve sosyo ekonomik özelliklerinden kiracı hane halkının gelir düzeyi konut kira değerinin belirleyen en önemli faktörler olarak bulunmuĢtur
Anket çalıĢması yapılan gayrimenkul danıĢmanının cinsiyet, eğitim düzeyi ve Ġstanbul‟da yaĢam süresi özelliklerinin verdiği cevaplar üzerindeki etkisi araĢtırıldığında, cinsiyet farklılığının herhangi bir etki yapmadı görülmektedir.
Eğitim düzeyi, bina özelliklerini oluĢturan faktörlerin değerlendirilmesinde etkili olmaktadır. Üniversite ve üstü eğitim düzeyine sahip olan gayrimenkul danıĢmanlarının, lise ve altı eğitim düzeyindeki gayrimenkul danıĢmanlarına oranla, bina özelliklerinin kira değeri üzerinde daha etkili olduğunu düĢündüklerini göstermektedir.
Ġstanbul‟da yaĢam süresi, doğal çevre özelliklerini oluĢturan faktörlerin değerlendirilmesinde etkili olmaktadır.
Kira değerlerini etkileyen konutun yapısal ve içinde bulunduğu çevrenin özellikleri arasında, kira değerinin belirlenmesinde en etkili olan özellik yer aldığı çevrenin doğal çevre özellikleridir. Bu sonuç araĢtırmanın önsavı olan konut kira değerinin belirlenmesinde konutun yapısal özelliklerinin yanı sıra içinde yer aldığı çevre özelliklerinin de etkin rol oynadığını desteklemekte ve kanıtlamaktadır.
Konut kira değerini etkileyen özelliklerin etki derecelerinin, konutun yer aldığı bölgenin yoğunluk ve arazi değerlerine göre nasıl değiĢtiği araĢtırıldığında sadece bina özelliklerinin farklı bölgelerde farklı etki derecelerine sahip olduğu, diğer özelliklerin etki derecelerinin değiĢmediği saptanmıĢtır.
KAYNAKLAR
Alkay, E., 2002. Hedonik Fiyat Yöntemi Ġle Kentsel YeĢil Alanların Ekonomik Değerlerinin Ölçülmesi, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ġ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, Ġstanbul
Artan T., 2000, Semtlerin Tarihi, Dünden Bugüne BeĢiktaĢ, BeĢiktaĢ Belediyesi Yayını
Balamir, M., 1994. Kira Evinden Kat Evlerine ApartmanlaĢma: Bir Zihniyet DönüĢümü Tarihçesinden Kesitler, Mimarlık Dergisi 260, 29-33
Balamir, M., 1996. Kiralık Konut, T.C. BaĢbakanlık Toplu Konut Ġdaresi BaĢkanlığı Konut AraĢtırması Dizisi: 14
BeĢiktaĢ Belediyesi, www.besiktasbelediyesi.gov.tr
CoĢkun, N., 2002. Türkiye‟de Konut Sunum Modelleri ve Satıcı Açısından Konut Pazarlama, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Çanga, A. ve diğerleri, 2002. 2000-2010 Türkiye Konut Ġhtiyacı AraĢtırması, T.C. BaĢbakanlık Konut MüsteĢarlığı
Deres. C. ve diğerleri, 2002. Türkiye‟de Gelir Gruplarına Göre Konut Ödenebilirliği, Konut MüsteĢarlığı APK Daire BaĢkanlığı
DĠE, 2000. Devlet Ġstatistik Enstitüsü, www.die.gov.tr
Dinçer, Y., 2002. Yeni Avrupanın Konut Politikaları ve Türkiye, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Dökmeci, V., Önder, Z., ve YavaĢ, A.,2003, External Faktors, Housing Values, and Rents: Evidence From Survey Data, Journal of Houging Research, 14,1, 406-412
DPT, 1985. 5. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı DPT, 1990. 6. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı DPT, 1996. 7. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı DPT, 2001. 8. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı
Eğdemir, F., 2001. Ġstanbul‟da Konut Fiyatlarının Mekansal Analizi, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ġ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, Ġstanbul
Güçür, F. K., 1979. Ġstatistik Metodları, Ġ.Ġ.T.Ġ.A. Nihad Sayar Yayın ve Yardım Vakfı Yayınları
Gündüz, G., 1996. Konut Talebini Etkileyen Faktörlerin Ġncelenmesi, Yüksek Lisans Tezi, Ġ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, Ġstanbul
Güngör, E., 1999. Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye‟de Sermaye Piyasalarında Gayrimenkul Ekspertiz ġirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına ĠliĢkin Öneriler, T.C. BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi, Ankara
Gür, ġ. Ö., 2002. Konutta Sosyal Belirleyiciler, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Güzer, C. A., 1995. “Konut Sorunu” Sorunu, Mimarlık Dergisi, 262, 20-21 Hardy, M., Bryman, A., 2004. Handbook of Data Analysis, Sage Publications
Huang, Y. and Clark, W. A. V., 2002. Housing Tenure Choice in Transitional Urban China: A Multilevel Analysis, Urban Studies, 39:1, 7-32
IĢık, O., 1995. Yapsatçılığın YazılmamıĢ Tarihi, Mimarlık Dergisi, 261, 43-45 ĠBB, 2004. www.ibb.gov.tr
ĠETT, 2004. www.iett.gov.tr ĠDO, 2004. www.ido.gov.tr
Ġstanbul Ticaret Odası, www.ito.gov.tr
Ġstanbul Habitat 2 Kent Zirvesi, 1996. Türkiye Ulusal Rapor ve Eylem Planı, BirleĢmiĢ Milletler Ġnsan YerleĢimleri Konferansı Habitat 2
Jacobs, k., Natalier, K., Rottier, R., 2004. A Review of Private Rental Support Programs, Australian Housing and Urban Research Institute
KeleĢ, R., 1984. KentleĢme ve Konut Politikası, A.Ü. S.B.F. ve Yayın Yüksek Okulu Basımevi, Ankara
KeleĢ, R., 2000. Türkiye‟nin Ġmar ve Planlama Düzeni, Mimarlık Dergisi, 296, 43-46 Keskin, B., 2003. Türkiye‟de ġehirlerarası Konut Fiyat Yapısını FarklılaĢtıran
Unsurların Ġncelenmesi, Yüksek Lisans Tezi, Ġ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü, Ġstanbul.
Kodal, H., 2002. Konut Sektörünün GeliĢiminde Kuramsal Yatırımcıların Rolü, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Konut MüsteĢarlığı APK Daire BaĢkanlığı, 2003. Türkiye Konut Sahipliliği ÇalıĢması
Konut MüsteĢarlığı APK Daire BaĢkanlığı, 2003. 2000 Yılı Bina Stokunun YaĢ Ġtibariyle Değerlendirilmesi
Levent. H., 1995. Talep Teorisine Hedonik YaklaĢım ve Bir Uygulama: Ġstanbul‟da Konut Fiyatlarının OluĢumu, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ġstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimleri Enstitüsü, Ġstanbul
Li, M.M. and Brown, H. J., 1980. Micro-Neighbourhood Externalities and Hedonic Housing Prices, Land Economics, 56:2, 125-145
Lindsey, J. K., 1996. Introductory Statistics A Modelling Approach, Oxford Science Publications
Medin, R., 2002. Konut ve Arsa Değerlemesinde Ġzlenen Yöntemler ve Çözümler, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Mimarlar Odası Raporu, 1973. Türkiye‟de Konut Sorununa Genel Bir BakıĢ, Mimarlık Dergisi, 5, 9-11
Peynircioğlu, N., 2002. Planlı Dönemde Getirilen Politikalar ve Uygulama Sorunları, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Potepan, M. J., 1996. Explaining Intermetropolitan Variation in Housing Prices, Rents and Land Prices, Real Estate Economics, 24:2, 219-245
Oxley, M. And Smith, J., 1996. Housing Policy and Rented Housing in Europe, Önder Z. ,V. Dökmeci ve Keskin B. 2004 The Impact of Public Perception of
Earthquake Risk on Istanbul's Housin Market , Journal of Real Estate Literature 12, 2, 181-194
Özden, P. P. ve KarakaĢ, Ġ. ve Turgut, S., 2001, Konut Politikaları Aktörler Roller ve DeğiĢim
SavaĢır, Ġ., 1994. Barınmak ve Konutlar, Mimarlık Dergisi, 260, 26
Soysal, M., 1996. Tarihten Günümüze Anadolu‟da Konut ve YerleĢmenin Öyküsü, Türk Tarih Yayınları
Tayfur, K., 1990. BeĢiktaĢ‟ın Bugünü, Ġstanbul Dergisi 108-111
Taylan, A., 2002. Hane Halklarının Konuta Ekonomik EriĢebilirliği, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Temurlenk, M. S. ve Özçelik, A., 2003. Erzurum‟da Konut Kiralarını Hedonik Model YaklaĢımıyla Ġncelenmesi, 6. Ulusal Ekonometri ve Ġstatistik Sempozyumu, Gazi Üniversitesi, Ankara
Tse, R.Y.C. and Love, P.E.D., 2000. Measuring Residential Property Values in Hong Kong, www.emerald-library.com
Türel, A., 2002. Konut Politikası GeliĢtirme ÇalıĢması: Konut Politikaları, Bulgular, Öneriler, TMMOB ġehir Plancıları Odası Konut Kurultayı
Umum Emlak Komisyoncuları Odası, www.emlakpusulasi.com
United Nations Centre for Human Settlements (Habitat), 1990, Rental Housing UN-HABĠTAT, 2003. Rental Housing
Üçdoğruk, ġ., 2001. Ġzmir Ġlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler –Hedonik YaklaĢım-, D.E. Ü. Ġ.Ġ. B. F. Dergisi 16:2, 149-161
Yakar, H. ve Turgut. S., 2002. Kent Merkezinde “UnutulmuĢ” Olan Konut Alanlarının Yeniden Konut Stokuna Kazandırılması: Beyoğlu Örneği, TMMOB Şehir Plancıları Odası Planlama Dergisi, 2-3,65-73
Yenen, Z., Akın, O., Yakar, H., 2000. Eyüp DönüĢüm Sürecinde Sosyal-Ekonomik-Mekansal Yapı, Eyüp Belediyesi Yayını, Ġstanbul
EKLER