Konut Kira Değerlerini Etkileyen Faktörler: Beşiktaş İlçesi Örneği

ĠSTANBUL TEKNĠK ÜNĠVERSĠTESĠ  FEN BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ

KONUT KĠRA DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER: BEġĠKTAġ ĠLÇESĠ ÖRNEĞĠ

YÜKSEK LĠSANS TEZĠ Senay AKALIN

ĠSTANBUL TEKNĠK ÜNĠVERSĠTESĠ  FEN BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ

Anabilim Dalı : ġEHĠR VE BÖLGE PLANLAMA Programı : ġEHĠR PLANLAMA

KONUT KĠRA DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER: BEġĠKTAġ ĠLÇESĠ ÖRNEĞĠ

ĠSTANBUL TEKNĠK ÜNĠVERSĠTESĠ  FEN BĠLĠMLERĠ ENSTĠTÜSÜ

YÜKSEK LĠSANS TEZĠ Senay AKALIN

502001612

Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 28 ġubat 2005 Tezin Savunulduğu Tarih : 28 Ocak 2005

Tez DanıĢmanı :

Doç. Dr. Aytanga DENER

ÖNSÖZ

Tez çalıĢmam sırasında yakın ilgi ve önerileri ile beni yönlendirerek desteğini ve katkılarını esirgemeyen hocam Sayın Prof. Dr. Mehmet OCAKÇI‟ya teĢekkürlerimi sunarım.

Ayrıca tez çalıĢmam boyunca yardım ve destekleriyle her zaman yanımda olan sevgili aileme, tezimin araĢtırma ve yazım aĢamasında her türlü yardımı esirgemeyen Egemen Kılıç‟a, Esra Çibarlı‟ya, Nur Fındık‟a ve tüm arkadaĢlarıma; çalıĢmam süresince her konuda anlayıĢ gösteren Kent Gayrimenkul ailesine sonsuz teĢekkürlerimi sunarım.

ĠÇĠNDEKĠLER ÖNSÖZ ... i ĠÇĠNDEKĠLER ... ii TABLO LĠSTESĠ... iv ġEKĠL LĠSTESĠ ... v ÖZET ... vi SUMMARY ... vii 1. GĠRĠġ ... 1 1.1 AraĢtırmanın Amacı ... 2 1.2 AraĢtırmanın Önsavı ... 2 1.3 AraĢtırmanın Yöntemi ... 2 1.4 AraĢtırmanın Kapsamı ... 4

2. DÜNYADA VE TÜRKĠYE‟DE KĠRALIK KONUT SEKTÖRÜNÜN GELĠġĠMĠ ... 6

2.1 ÇeĢitli Ülkelerde Konut Sektörü ... 6

2.2 Türkiye‟de Kiralık Konut Sektörünün GeliĢimi ...11

2.2.1 Kalkınma Planları Öncesi Dönem ...11

2.2.2 Kalkınma Planları Uygulama Dönemi ...13

2.2.3 2000 Yılı Konut Sahipliliği Durumu...17

2.3 Kiralık Konut Sektörüyle Ġlgili Tanımlamalar ...20

2.3.1 Kiracı Hane Halkı ve Türleri ...20

2.3.2 Ev Sahipliliğine Ekonomik EriĢebilirlik ...21

2.3.3 Kiracılığa Ekonomik EriĢebilirlik: ...22

2.3.4 Kiralık Konut Ekspertizi ...22

3. KONUT DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER ÜZERĠNE ÖRNEK ARAġTIRMALAR ...24

3.1 ÇeĢitli Ülkelerde GerçekleĢtirilen Örnek AraĢtırmalar...24

3.2 Türkiye‟de GerçekleĢtirilen Örnek AraĢtırmalar ...26

4. ĠSTANBUL BEġĠKTAġ ĠLÇESĠNDE KĠRALIK KONUT DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN ÇEVRESEL FAKTÖRLERĠN ARAġTIRMASI ...32

4.1 BeĢiktaĢ Ġlçesinin Fiziksel ve Sosyal Çevre Verileri ...32

4.1.1 Mekansal OluĢum ve Tarihsel GeliĢim ...34

4.1.2 Kentsel Kademelenme ...36

4.1.3 UlaĢım Ağındaki Yeri ...37

4.2 BeĢiktaĢ Ġlçesinde Konut Stoğu ...39

4.3 AraĢtırmada Kullanılan Ġstatistiksel Yöntemler ...41

4.4 AraĢtırmada Elde Edilen Bulgular ...51

4.4.1 Denek‟in Kimliğine Yönelik Bulgular ...52

4.4.2 Konut Kira Değerini Etkileyen Faktör Gruplarının Etkilerinin Ġncelenmesine Yönelik Bulgular ...53

4.4.3 Konut Kira Değerini Etkileyen Faktörlerin Gruplar Bazında Etkilerinin

Ġncelenmesine Yönelik Bulgular ...55

4.4.4 Denek‟in Özelliklerine Göre Konut Kira Değerini Etkileyen Faktörlerin Ġncelenmesine Yönelik Bulgular ...60

4.4.5 Denek‟in UzmanlaĢtığı Bölgedeki Kiralık Konut Rayiçleri Ġncelenmesine Yönelik Bulgular ...62

4.5 AraĢtırma Bulgularının Değerlendirilmesi ...63

5. SONUÇ ...64

KAYNAKLAR ...66

EKLER ...70

EK 1 UlaĢım Kademelenmesi ...70

EK 2 Ġstanbul BeĢiktaĢ Ġlçesi Mahalleleri ...71

EK 3 Donatı Alanları Paftası ...72

EK 4 Anket Formu ...73

TABLO LĠSTESĠ

Tablo 2.1 ÇeĢitli Ülkelerdeki Ev sahibi ve Kiracı Oranları... 10

Tablo 2.2 ÇeĢitli ġehirlerdeki Ev sahibi ve Kiracı Oranları... 10

Tablo 2.3 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Marmara Bölgesi Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı... 18

Tablo 2.4 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Üç Büyük Ġlde Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı... 19

Tablo 4.1 BeĢiktaĢ Ġlçesinde Mahallelere Göre Bina, Bağımsız Konut ve ĠĢyeri Dağılımı... 41

Tablo 4.2 BeĢiktaĢ Ġlçesi Mahalleleri Nüfus, Arazi Değeri, Yoğunluk, Fonksiyon Bilgileri... 49

Tablo 4.3 Denek‟lerin Cinsiyet Dağılımı... 52

Tablo 4.4 Denek‟lerin Ġstanbul‟da YaĢam Süresi Dağılımı... 52

Tablo 4.5 Denek‟lerin Eğitim Düzeyi Dağılımı... 53

Tablo 4.6 Konut Kira Değerini Etkileyen Özelliklerin Etki Derecesi... 54

Tablo 4.7 Konut Kira Değerini Etkileyen Özelliklerin Bölgelere Göre Etki Derecesi... 55

Tablo 4.8 Konut Kira Değerini Etkileyen Ġç Mekan Özelliklerinin Etki Derecesi... 56

Tablo 4.9 Konut Kira Değerini Etkileyen Bina Özelliklerinin Etki Derecesi... 56

Tablo 4.10 Konut Kira Değerini Etkileyen Doğal Çevre Özelliklerinin Etki Derecesi... 57

Tablo 4.11 Konut Kira Değerini Etkileyen YapılaĢmıĢ Çevre Özelliklerinin Etki Derecesi... 58

Tablo 4.12 Konut Kira Değerini Etkileyen Sosyo Ekonomik Çevre Özelliklerinin Etki Derecesi... 59

Tablo 4.13 Denek‟in Cinsiyetine Göre Konut Kira Değerini Etkileyen Faktörlerin Etki Derecesi... 60

Tablo 4.14 Denek‟in Eğitim Düzeyine Göre Konut Kira Değerini Etkileyen Faktörlerin Etki Derecesi... 61

Tablo 4.15 Denek‟in Ġstanbul‟da YaĢam Süresine Göre Konut Kira Değerini Etkileyen Faktörlerin Etki Derecesi... 62

ġEKĠL LĠSTESĠ

ġekil 2.1 ÇeĢitli Ülkelerdeki Ev sahibi ve Kiracı Oranları... 10

ġekil 2.2 ÇeĢitli ġehirlerdeki Ev sahibi ve Kiracı Oranları... 10

ġekil 2.3 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Marmara Bölgesi Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı... 18

ġekil 2.4 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Üç Büyük Ġlde Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı... 19

ġekil 2.5 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Ġstanbul Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı... 20

ġekil 4.1 Ġstanbul‟un Türkiye‟deki Yeri... 32

ġekil 4.2 BeĢiktaĢ, Barbaros Bulvarı... 33

ġekil 4.3 Dolmabahçe Önü... 34

ġekil 4.4 Kira değerini etkileyen faktörler Ģeması... 44

ġekil 4.5 Ġstanbul Ticaret Odasına Bağlı Olarak ÇalıĢan Gayrimenkul ġirketleri... 45

ġekil 4.6 Ġstanbul‟da 2000 Yılında Uygulanan Asgari Arsa ve Arazi M2 Birim Değerlerine Göre Bölgeleme... 46

ġekil 4.7 Ġstanbul BeĢiktaĢ Ġlçesi Mahalle Yoğunlukları... 47

ġekil 4.8 Yoğunluk+ Fonksiyon+ M2 Arsa ve Arazi Değerleri Bölgelemesi. 48 ġekil 4.9 Denek‟lerin Cinsiyet Dağılımı (%)... 52

ġekil 4.10 Denek‟lerin Ġstanbul‟da YaĢam Süresi Dağılımı (%)... 52

ġekil 4. 11 Denek‟lerin Eğitim Düzeyi Dağılımı (%)... 53

ġekil 4. 12 Konut Kira Değerini Etkileyen Özelliklerin Etki Derecesi... 54

ġekil 4. 13 Konut Kira Değerini Etkileyen Ġç Mekan Özelliklerinin Etki Derecesi... 56

ġekil 4.14 Konut Kira Değerini Etkileyen Bina Özelliklerinin Etki Derecesi... 57

ġekil 4.15 Konut Kira Değerini Etkileyen Doğal Çevre Özelliklerinin Etki Derecesi... 57

ġekil 4.16 Konut Kira Değerini Etkileyen YapılaĢmıĢ Çevre Özelliklerinin Etki Derecesi... 58

ġekil 4. 17 Konut Kira Değerini Etkileyen Sosyo Ekonomik Çevre Özelliklerinin Etki Derecesi... 59

ÖZET

Konut kira değerlerini etkileyen çevresel faktörlerin araĢtırılması bu çalıĢmanın konusunu oluĢturmaktadır. Konut, toplumun en küçük yapı taĢı olan ailenin bir arada olmasını sağlayan ortak mekan, ekonomik olarak üretilen ve tüketilen bir mal, kiĢilere gelecek için güvence sağlayan bir yatırım aracı, yerleĢme dokusunun, kimliğinin oluĢmasında yapılaĢmıĢ çevrenin en önemli yapı taĢı olma özelliklerine sahiptir. Bu özelliklerinden dolayı konut, farklı boyutlarıyla her dönem çözüm bekleyen en önemli toplumsal sorunlardan biri olmuĢtur. Son dönemde, konuta eriĢebilirlik, konutsuzluk ve konut kalitesinin arttırılması gibi sorunlar öne çıkmakta ve acil çözüm beklemektedir. Devlet tarafından yapılan araĢtırmalar Türkiye‟deki hane halklarının çok önemli bir kısmının kiracı olduğunu ve hane halkı gelirlerinin yaklaĢık ¼‟ünü kira gideri için harcadıklarını göstermektedir. Bu veriler ıĢığında konutla ilgili sorunlarda, hane halklarının -özellikle kiracı hane halklarının- konuta eriĢebilirliği önem kazanmaktadır. Konut piyasasında aynı yapısal özelliklere sahip konutların kira değerlerinin farklı olduğu gözlenmektedir. Bu kapsamda çalıĢmanın amacı konut kira değerinin belirlenmesinde konutun yapısal özelliklerinin yanında, içinde yer aldığı çevrenin özelliklerinin de etkili olduğunu ortaya koymaktır.

Açıklanan konu ve amaç kapsamında araĢtırma beĢ bölümden oluĢmaktadır.

Birinci bölümde araĢtırmanın amacı, önsavı, yöntemi ve kapsamı açıklanmaktadır. Ġkinci bölümde dünyadaki çeĢitli ülkelerdeki ve Türkiye‟deki kiralık konut sektörünün geliĢimi anlatılarak, kiralık konut sektörü ile ilgili tanımlamalar açıklanmaktadır.

Üçüncü bölümünde dünyada ve Türkiye‟de konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin neler olduğu ve etki derecelerini açıklamaya çalıĢan örnek araĢtırmalar incelenmiĢtir. Ġncelenen çalıĢmalar bu araĢtırmanın temelini oluĢturmaktadır.

Dördüncü bölüm araĢtırmanın model kısmını oluĢturmaktadır. Bu bölümde ilk olarak çalıĢma alanı tanıtılmaktadır. Daha sonra araĢtırmanın amacı, önsavı, anket yapılacak deneklerin seçimi, elde edilen verilerin değerlendirme yöntemleri detaylı Ģekilde açıklanmaktadır. En son olarak elde edilen bulgular ve değerlendirmelere yer verilmektedir.

BeĢinci bölümde araĢtırmada elde edilen bulguların değerlendirilmesiyle varılan sonuçlar açıklanmaktadır.

SUMMARY

The subject of this study is to research the factors affecting the housing rent values/prices. Housing is the common accommodation of the smallest social unit; family, an economical property which is produced and consumed, the most important factor of constructed environment for the identity of the settlement. Because of these properties and with different dimensions housing has been one of the most important social problems. At the last period problems such as accessing the housing, non-housing and increasing the housing quality have importance and are waiting for immediate solution.

Researchs/Statistics of government shows that significant proportion of households in Turkey are tenures and the one fourth of household income is spent for renting price. According to these data, the accessibility of households – especially tenure households – to housing is important. It is observed that housing with same structural properties have different rent price. In this extent the aim of the study is to prove that besides the structural properties the environmental factors also affect the renting price.

In the first part/chapter the aim, hypothesis, method and extent of the research is defined. In the second part the development of rental housing market in Turkey and in different countries is mentioned and the definitions about rental housing are described.

In the third part researchs, describing the factors affecting housing prices in Turkey and in the world, are examined. These researchs examined are the fundemental of this study.

The fourth part is the modeling. In this part firstly research area is presented/introduced. Later the aim, hypothesis, of the research, the chose of tested real estate agents to apply surveys are described in details. At last findings and evaluations are placed.

1. GĠRĠġ

Konut gereksinmesinin karĢılanması insanın en temel ve önemli yaĢamsal bileĢenlerin biridir. Konut, insanın, hane halkının, sonuçta toplumun en temel gereksinmelerinden birini oluĢturur. Ayrıca konut, toplumun en küçük yapı taĢı olan ailenin bir arada olmasını sağlayan ortak mekan, ekonomik olarak üretilen ve tüketilen bir mal, kiĢilere gelecek için güvence sağlayan bir yatırım aracı, yerleĢme dokusunun, kimliğinin oluĢmasında yapılaĢmıĢ çevrenin en önemli yapı taĢı olma özelliklerine de sahiptir. Bu özelliklerinden dolayı konut, ülkemizde her dönem çözüm bekleyen en önemli sorunlardan biri olmuĢ ve uygulanan politikalar, farklı ölçek ve aĢamalarda yaĢanan sıkıntılar nedeniyle çözümü oldukça zor bir sektör konumuna gelmiĢtir.

Konut, birçok uluslararası platformda olduğu gibi Anayasamızda da her birey için temel hak olarak kabul edilmiĢ ve konut ihtiyacını karĢılamak veya karĢılayacak önlemleri almak devletin görevleri arasında sayılmıĢtır. Bugüne kadar uygulanan konut politikalarında da herkesin konut sahibi yapılabilmesi amaçlanmıĢtır. 2000 yılında yapılan Konut Sayımı sonuçlarına göre Türkiye‟deki hane halklarının %59,8‟inin konut sahibi olduğu belirlenmiĢtir. Geri kalan hane halklarının %31,6‟sı kiracı, %8,6‟sı lojmanda oturan, ev sahibi olmayıp kira ödemeyen veya bilinmeyen hane halkları oluĢturmaktadır. Kentsel Yerler Tüketici Fiyat Ġndeksine göre Türkiye‟de hane halkları gelirlerinin %31,09 ile en çok gıda masraflarına, %25,80‟i ile ikinci sırada konut ve kirası için harcamaktadır (DĠE, 1994). Sayım sonuçlarının gösterdiği gibi Türkiye‟de hane halklarının çok önemli bir kısmı konut sahibi olmayıp konut ihtiyacını kiralık konut ile sağlamakta; bunun için elde ettiği geliri gıdadan sonra en çok konut ihtiyacı için harcamaktadır.

Hane halkı gelirinin önemli bir kısmını oluĢturan konutun kira bedelinin belirlenmesi için günümüz serbest piyasa ekonomisi koĢullarında belli bir yöntem ve kısıtlayıcılar bulunmamaktadır. Kira bedeli arz-talep etkisine, konutun yapısal özellikleri ile bulunduğu çevrenin özelliklerine göre değiĢebilmektedir.

1.1 AraĢtırmanın Amacı

Bu araĢtırmanın amacı, herkesin konut sahibi olamadığı, nüfusunun önemli bir kısmının konut ihtiyacını kiralık konut ile karĢıladığı, kira ücreti için hane halkı gelirinin yaklaĢık ¼‟ünün ayrıldığı ülkemiz ekonomik Ģartlarında, kiralık konut sektöründe kira değerlerinin belirlenmesinde etkili olan yapısal özellikler ve çevresel faktörler arasındaki iliĢkinin ortaya konulması ve bu alanda yapılacak araĢtırmalara yardımcı olacak bir çalıĢma hazırlamaktır.

1.2 AraĢtırmanın Önsavı

Konut, sokakları, mahalleleri, Ģehirleri oluĢturan, Ģekillendiren en küçük yapı birimdir. Bundan dolayı bulunduğu çevreden ayrı olarak düĢünülemez ve değerlendirilemez.

AraĢtırmada “Konut kira değerinin belirlenmesinde konutun yapısal özelliklerinin yanı sıra içinde yer aldığı çevre özelliklerinin de etkin rol oynadığı” temel önsav olarak belirlenmiĢtir. Ayrıca konut kira değerini etkileyen faktörlerin etki derecelerinin, bölgenin arazi değerlerine ve yoğunluğuna göre değiĢtiği alt önsav da test edilecektir.

1.3 AraĢtırmanın Yöntemi

AraĢtırma, amacına bağlı olarak 5 adımda geliĢtirilmiĢ ve sonuçlandırılmıĢtır.

1. Adım; Ġlgili kaynakların taranması: Bu aĢamada literatür taraması yapılarak yurtdıĢı ve Türkiye‟de, konut ve kiralık konut değerleriyle ilgili gerçekleĢtirilmiĢ çalıĢmalar incelenmiĢtir. ÇalıĢmalarda kullanılan yöntemler, araĢtırılan faktörler ve elde edilen sonuçlar incelenmiĢtir. Elde edilen bilgiler araĢtırmanın amacına göre değerlendirilerek bu çalıĢmada incelenecek konut kira değerini etkileyen faktörler belirlenmiĢtir.

2. Adım; Analitik hazırlık: Konut sektörü, alıcıların ve satıcıların yanı sıra konut tahsis bürolarını, gayrimenkul danıĢmanlarını (emlak komisyoncularını), tasarımcıları, mimarları, inĢaatçıları ve bankaları da içermektedir (Gündüz, 1996). Konut kira değerlerine etki eden faktörlerin araĢtırılma metodu olarak, satılık ve kiralık konut fiyatlarının belirlenmesinde oynadıkları etkin rolden ve bölgeyi iyi tanımalarından dolayı Ġstanbul Ticaret Odası‟na (ĠTO) bağlı olarak çalıĢan gayrimenkul danıĢmanları (emlak komisyoncuları) ile anket çalıĢması yapılması amaçlanmıĢtır. Yapılacak anket çalıĢmasında %30 örneklem hedeflenmiĢtir.

Anket çalıĢmasının yapılacağı gayrimenkul danıĢmanlarının belirlenmesi için aĢağıda belirtilen 4 pafta hazırlanarak elde edilen veriler bir tablo haline getirilmiĢtir.

 Ġstanbul Ticaret Odası‟na bağlı çalıĢan gayrimenkul danıĢmanlarının yerlerinin gösterimi

 Ġstanbul‟da 2002 yılında uygulanacak Asgari Arsa ve Arazi m2 _birim

değerlerine göre BeĢiktaĢ ilçesi arazisinin belirlenen 5 gruba göre bölgelenmesi,

 2000 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre mahalle yoğunluklarının hesaplanması,

 Mahalle sınırları içindeki ağırlıklı fonksiyonun (konut veya ticaret) belirlenmesi

Bu çalıĢmalardan elde edilen bilgiler mahalle bazında nüfus, alan, yoğunluk, arazi değerleri, ağırlıklı fonksiyon ve gayrimenkul danıĢman sayısı bir tablo haline getirilmiĢtir (Bkz. Bölüm 4). Tabloda bulunan bilgiler ıĢığında ilk olarak ağırlıklı fonksiyonu ticaret olan mahalleler anket çalıĢması kapsamı dıĢında bırakılmıĢtır. ÇalıĢma alanı içinde kalan mahalleler yoğunluk ve arazi değerlerine göre 3 gruba ayrılmıĢtır. Her grup içinde çalıĢan gayrimenkul danıĢmanlarının (emlak komisyoncularının) sayısı belirlenerek, hedeflenen %30 örneklem çerçevesinde anket yapılacak gayrimenkul danıĢmanlarının (emlak komisyoncularının) sayısı belirlenmiĢtir.

3. Adım; Anket Sorgulaması Uygulaması: Hazırlanan anket formu 3 bölümden oluĢmaktadır. 1. bölümde gayrimenkul danıĢmanı hakkında genel bilgiler (adı, soyadı, yaĢı, eğitim durumu, Ġstanbul‟da yaĢam süresi v.b.) sorulmaktadır. 2. bölümlerde konut kira değerini etkileyen faktörler,

Konutun Yapısal Özellikleri;

 Ġç Mekan Özellikleri,

 Bina Özellikleri,

Konutun Yer Aldığı Çevrenin Özellikleri;

 Doğal Çevre Özellikleri,

 YapılaĢmıĢ Çevre Özellikleri,

baĢlıkları altında gruplandırılarak gayrimenkul danıĢmanından, ana baĢlıklar altındaki faktörlerin etki derecesine, Likert ölçek kullanılarak 1 ile 6 arasında bir puan vermesi istenmiĢtir. Anketin son bölümünde gayrimenkul danıĢmanlarına uzmanlaĢtığı bölgedeki rayiçler sorulmuĢtur.

4. Adım; Verilerin Değerlendirilmesi: Anket çalıĢmasından elde edilen veriler SPSS programına girilerek değerlendirilmiĢtir. Ġç mekan, bina, doğal çevre, yapılaĢmıĢ çevre ve sosyo ekonomik çevre özelliklerinin konut kira değeri üzerindeki etki derecelerini karĢılaĢtırmak için Friedman Test kullanılmıĢtır. Aynı analiz yöntemi, bu özelliklerin alt faktörlerinin konut kira değeri üzerindeki etki derecelerinin kendi aralarında karĢılaĢtırmak için kullanılmıĢtır.

Ġç mekan, bina, doğal çevre, yapılaĢmıĢ çevre ve sosyo ekonomik çevre özelliklerinin konut kira değeri üzerindeki etki derecelerinin çalıĢmada belirlenen üç bölgeye göre farklılık gösterip göstermediğinin araĢtırılması için Kruskal-Wallis Test kullanılmıĢtır.

En son olarak gayrimenkul danıĢmanlarının cinsiyet, eğitim düzeyi ve Ġstanbul‟da yaĢam sürelerinin anket sorularına verdikleri cevaplar üzerinde herhangi bir farklılık yaratıp yaratmadığına bakılmıĢtır. Cinsiyetin etkisinin olup olmadığının belirlenmesi için Mann-Whitney Test, eğitim ve Ġstanbul‟da yaĢam süresi için Kruskal-Wallis Test kullanılmıĢtır.

AraĢtırmanın yöntemi, dördüncü bölümde daha detaylı olarak tekrar ele alınacaktır. 5. Adım; Sonuç: AraĢtırma sonunda elde edilen bulgular ıĢığında konutun yapısal özellikleri ve yer aldığı çevre özelliklerinin konut kira değeri üzerine yaptığı etkiler değerlendirilmiĢtir.

1.4 AraĢtırmanın Kapsamı

“Ġstanbul BeĢiktaĢ Ġlçesinde Konut Kira Değerlerini Etkileyen Çevresel Faktörler” araĢtırmanın konusunu oluĢturmaktadır. AraĢtırmada konut kira değerinin konutun iç mekan özellikleri, bina özellikleri, doğal çevre özellikleri, yapılaĢmıĢ çevre özellikleri ve sosyo-ekonomik çevre özelliklerine bağlı olarak değiĢtiği belirlenmektedir.

AraĢtırma beĢ bölümden oluĢmaktadır. Birinci bölümünde konutun insan için anlamı, temel bir hak olduğu ve Türkiye‟deki hane halklarının konut sahipliliği oranı vurgulanarak araĢtırmanın amacı, önsavı, yöntemi ve kapsamı açıklanmaktadır. Ġkinci bölümde ilk olarak konut sektörünün dünyadaki geliĢimi, konut ve kiralık konut sektörünün bugünkü durumu açıklanmaktadır. Daha sonra Türkiye‟deki konut

geliĢimi cumhuriyetin kuruluĢundan günümüze kadar anlatılmakta ve 2000 yılında BaĢbakanlık Devlet Ġstatistik Enstitüsü tarafından yapılan bina sayım sonuçlarına göre günümüzdeki konut sahipliliği açıklanmaktadır. Bölümün sonunda kiralık konut sektörüyle ilgili tanımlamalar yer almaktadır.

Üçüncü bölümde, konut değerini etkileyen faktörler üzerine gerçekleĢtirilen çeĢitli örnek çalıĢmalar, yurtdıĢında ve Türkiye‟de olmak üzere iki baĢlık altında incelenmiĢtir. Bu bölümde incelenen örnek çalıĢmalar araĢtırmanın temelini oluĢturmaktadır.

Dördüncü bölüm araĢtırmanın model kısmını oluĢturmaktadır. Bu bölümde ilk olarak çalıĢma alanı olarak seçilen BeĢiktaĢ ilçesi tanıtılmaktadır. Daha sonra araĢtırmanın amacı, yöntemi ve varsayımları belirtilerek, çalıĢma bölgesinde gerçekleĢtirilen anket çalıĢmasından elde edilen bulgular açıklanmaktadır.

Sonuç bölümünü oluĢturan beĢinci bölümde, araĢtırma sonunda elde edilen bulgular değerlendirilerek varılan sonuçlar ve öneriler açıklanmaktadır.

2. DÜNYADA VE TÜRKĠYE’DE KĠRALIK KONUT SEKTÖRÜNÜN GELĠġĠMĠ

2.1 ÇeĢitli Ülkelerde Konut Sektörü

19. yüzyılda geliĢen sanayileĢme ile dünya her alanda değiĢmeye baĢladı. Bir çok düĢünür ve bilim adamı, geliĢen sanayileĢme ile artan makineleĢme sonucunda insanın ve yaĢadığı çevrenin giderek kiĢiliğini kaybetmeye baĢladığını düĢünmüĢtür.. 19. yüzyılın sonu, 20. yüzyılın baĢında konut, insan için sadece barınma aracı değil aynı zamanda hızlı makineleĢmeye karĢısında kaybetmeye baĢladığı kiĢiliğini koruma yolundaki en önemli savunma aracıydı (Dinçer, 2002). 1. Dünya savaĢı sonrasında Avrupa‟da savaĢın yaratmıĢ olduğu yıkımın izleri silinmeye çalıĢıyordu. Konut geliĢimde savaĢın yaratmıĢ olduğu yıkıma koĢut olarak geliĢiyordu. Ġki dünya savaĢı arası dönemde üç tip konut üretiminin yapıldığı görülmektedir;

a) Tek ailelik konutlar için herhangi bir düzenlemeye konu edilmeden liberal emlak pazarı tarafından yönlendirilen parselasyon çalıĢmaları,

b) Ucuz konut siteleri,

c) Kamu tarafından veya kamu yararına çalıĢan kurumlar tarafından üretilen bahçe Ģehirler,

Avrupa‟da uygulanan konut politikaları 1920‟lere kadar tek ailelik konutları desteklerken, sanayi desantralizasyonu sonucu kentlerin çevresinde yağ lekesi Ģeklinde geliĢen sağlıksız ve plansız alanların önüne geçilmesi için “ucuz konut” kayramıyla toplu konut dönemi baĢlamıĢtır. Örneğin bu yaklaĢım ile iki dünya savaĢı arasındaki dönemde yaklaĢık 100.000 sosyal konut sadece Paris Metropoliten Alanı içinde inĢa edilmiĢ ve orta sınıfa konut olarak dağıtılmıĢtır. 1930‟lu yıllarda sosyal konut kavramı Avrupa‟da iyice geliĢmiĢtir.

Dünya SavaĢı‟nın sonunda en önemli sorun konut yetersizliğidir. SavaĢ sonrasında yeniden yapılanma döneminde devlet eliyle üretilen ve herhangi bir estetik, nitelik özellikler aranmadan mümkün olduğunca fazla sayıda üretilen konutlar evsizlere dağıtılmıĢtır. Böylece iki dünya savaĢı arasında geliĢtirilen ucuz konut kavramı “Ucuz Kira Konutları” haline gelmiĢtir. 1960‟lara doğru ise bu konut üretim sistemine

ekonomik ve örgütsel olarak güçlenen yerel yönetimler veya yerel yönetimlerin ortaklığında yapım firmaları da katılmıĢlardır. 1960‟lı yılların sonundan baĢlayarak 1970‟li yıllar boyunca sayısal olarak konut sorununu çözen Avrupa‟da konut kalitesinin artırılmasına yönelik iyileĢtirme çabaları 1980‟lerde baĢlamıĢtır. Avrupa‟da 1980‟lerden 1990‟lara kadarki on yıllık dönemde ise kiĢisel konutlar toplu konutlara oranla daha hızlı bir artıĢ göstermiĢtir. Bu dönüĢümün en önemli nedeni toplu konutlarda yaĢanan toplumsal ve kültürel ayrıĢmalar ve çatıĢmalar olarak gösterilebilir (Dinçer, 2002).

Son 20-30 yıldır ülkeler ev sahipliğini artırmak için çeĢitli projeler hazırlamakta ve önemli finansal kaynaklar ayırmaktadır. Fakat bütün bu çabalara ve finansal harcamalara rağmen kiralık konut pek çok ülkede halen konut stoğunun büyük bölümünü oluĢturmaktadır (Tablo 2.1).

ÇeĢitli ülkerlerde uygulanan konut politikaları, ev sahibi ve kiracı hane halkı oranları Ģöyledir:

Amerika BirleĢik Devletleri‟nde konut pazarını canlı tutma politikası çerçevesinde ikinci el konutların alım satımı kolaylaĢtırılmıĢtır. Ayrıca yatırımcılara ve mal sahiplerine yapılan yardımlar kadar düĢük gelirli ve mal sahibi olmak isteyenlere de oldukça önemli yardımlar yapılmıĢtır. Devlet konutsuz aileleri düzgün ve nitelikli konutları edinmeleri veya kiralayabilmeleri yolunda desteklerken bu desteği özel ucuz kiralama sertifikaları vererek veya bir kısım bedeli sübvanse ederek sağlamaktadır (Jacobs K., Natalier K., Rottier R., 2004). 1999 yılı verilerine göre Amerika BirleĢik Devletlerinde ev sahipliliği oranı %66, kiracı oranı %34‟dür (Tablo 2.1). New York, Los Angeles ve Washington‟a bakıldığında en yüksek kiracılık oranının %55 ile New York‟ta olduğu görülmektedir (Tablo 2.2).

Kanada‟da kiralık konut sektörü büyük bir orana sahiptir. Hane halklarının %33‟ü kiracıdır (Tablo 2.1). Kanada‟da kiracılar için özel yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Yasaya göre kiracı tarafından verilen depozito merkez bankasında devlete ait bir hesaba yatırılmalıdır. Ev sahibi depozitoyu tutmak veya baĢka bir hesaba transfer etmek için kiracıya faiz ödemek zorundadır. Ev sahibinin depozitoyu alabilmesi için kiracının eve zarar vermiĢ olması gerekir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaĢmazlıkların çözümü için özel mahkemeler görev yapmakta. Ayrıca kiracılarla ilgili sorunların çözümü için hizmet veren “Kiracılar Ofisi” (The Rentalman‟s Office) bulunmaktadır (Jacobs K., Natalier K., Rottier R., 2004).

1. Dünya SavaĢı‟ndan sonra Ġngiltere‟de göreve gelen hükümetler halklarını kendi evlerini almak ve ev sahibi olmak konusunda teĢvik etmiĢlerdir. Bu Ģekilde 1914‟te %10 olan ev sahipliği oranı 1986‟da %65‟e yükselmiĢtir (Un-Habitat, 2003).

Singapur ve Hong Kong‟ta ev sahipliği 1970‟lerde ve 1980‟lerde çok hızlı artmıĢtır. Singapur‟da 1970‟te %29 olan oran 1995‟te %91‟e ulaĢmıĢtır. Bu oran 1980‟de %55 iken 1990‟da %88 olmuĢtur. Bu durum Singapur‟un “%100 ev sahipliği politikası” nın sonucudur.

Japonya‟da yürütülen konut politikasının temelinde yerel yönetimlere konut inĢaatları için verilen sübvansiyonlar ile uzun vadeli düĢük faizli hazır konutların dağıtımı bulunmaktadır. Japonya düĢük ev sahipliği oranlarına sahiptir ve hızla artan arazi fiyatlarına bağlı olarak 1983‟lerde %62,4 olan oran 1993‟te %59,8 oranına düĢmüĢtür .

Yeterli güncel veri bulunmadığından Tablo 2.1‟de yer almayan Ġsviçre‟de 1980‟de ev sahibi oranı yalnızca %29‟dur. %67‟sini kiracı hane halkları, geri kalan %4‟ü ise gecekondular ve mülkiyet durumu bilinmeyenler oluĢturuyordu. Daha güncel verilerde ise ev sahipliği oranının %31‟e çıktığı görülmektedir. (Un-Habitat, 2003) Amsterdam, Berlin, Caino, Kumasi, Los Angeles, Montreal, NewYork gibi dünyanın bazı büyük kentlerinde kiracıların ve ev sahibi olmayanların sayısının ev sahiplerinin sayısını aĢtığı görülmektedir (Tablo 2.2).

Hindistan‟da 1961‟de %46 olan ev sahipliği oranı 20 sene içinde %54‟e çıkmıĢtır. Bazı kentlerde ev sahipliği oranı Ģu Ģekilde değiĢmektedir: Bombay‟da 1961‟de %30 olan oran 1981‟de %61‟e çıkmıĢtır. Ahmedabad‟ta bu oran %18‟den %42‟ye, Delhi‟de %34‟ten %53‟e çıkmıĢtır. 2001 yılına gelindiğinde Hindistan‟da kentsel alanda ev sahipliği %67‟ye çıkmıĢtır. Kore‟de son 30 yılda orta gelirli gruplar için ev sahipliği oranı pek çok kentte artmıĢtır. GeçmiĢte çoğu kentsel yerleĢimde kiracı sayısı çoğunlukta iken bugün ev sahipliği oranı daha fazladır.

Batı Afrika ve Güney Asya bölgelerinde kiralama/kiracılık genellikle fazlasıyla yüksektir. Abidjan‟da 1980‟lerde hane halkının %80‟i, 1981‟de Hindistan‟da Calcutta‟da hane halkının %76‟sı, Nijerya Harcourt‟ta 1984 yılında hane halkının %88‟i kiracıdır (Tablo 2.2).

Asya‟da eğilimler karıĢmıĢtır. Bangkok‟ta ev sahipliği 1980‟lerde daha yavaĢ artmasına rağmen 1970‟lerde hızlı artmıĢtır. 1960‟larda ve 1970‟lerde Güney Asya‟da ev sahipliği hızla artmıĢtır. Pakistan‟da kentsel alanda ev sahipliği oranı 1961‟den 1980‟e kadar %48‟den %68‟e çıkmıĢtır.

Avrupa‟da en tutarlı değiĢim ise komünist bloktaki ülkelerde olmuĢtur. Pazar ekonomisi ile birlikte ev sahipliliği hızla artmıĢtır. Bazı yerlerde bu artıĢ çok hızlı olmuĢtur. Örneğin Rusya Federasyonu‟nda ev sahipliliği oranı 1990‟da konut stoğunun %33‟ünü oluĢtururken 1999‟da %59‟unu oluĢturdu. Slovakya‟da bu oran 1990‟da %65 iken 1994‟te %88‟e çıkmıĢtır (Un-Habitat, 2003).

2.2 Türkiye’de Kiralık Konut Sektörünün GeliĢimi 2.2.1 Kalkınma Planları Öncesi Dönem

Kiralık konut sektörü, konut sektöründen ayrı, bağımsız bir olgu olarak düĢünülemez. Mevcut ekonomik durum, uygulanan politikalar v.b. nedenleriyle kiralık konut sektörü konut sektörünün bir parçasıdır. Bundan dolayı kiralık konut sektörünün tarihsel geliĢimi konut sektörünün geliĢimi içinde incelenmesi gerekir. Dünyada büyük değiĢimlerin yaĢandığı 20. yy‟da Türkiye‟de de önemli geliĢmeler olmuĢtur. Cumhuriyetin kurulmasına kadar geçen yıllarda dünyada Sanayi Devrimi‟nin de etkisiyle hızlı ve etkili bir modernleĢme süreci baĢlamıĢtır. Bu sürecin etkisi Türkiye‟ye de yansımıĢ, özellikle Ġstanbul, Ġzmir ve Mersin gibi liman kentleri modernleĢmenin temsilcileri, dıĢ dünyaya açılan kapılar olmuĢlardır. Bu Ģehirlerde yaĢayan orta sınıf ve üstü ile bürokrat yönetici sınıfının modernleĢme ve kent soylu yaĢam adına talep ettikleri yeni konut ve yerleĢme biçimleri Avrupa kentlerinde rastlanabilecek yeni konut tiplerini getirmiĢtir (Soysal, 1996). O dönemde orta sınıfı

barındıran “apartman” kavramı birden fazla konut birimini ve çekirdek aileyi aynı çatı altında toplayan yapılardır. Sıra evler ise çeĢitli halk grupları ve dini cemaatlerin toplu giriĢimleriyle kurulan lojmanlardır. Bu dönemde geliĢen teknolojiyle birlikte konutların yapım teknolojileri değiĢmeye baĢlamıĢ devlet ahĢap yerine kagir yığma konut yapımını teĢvik etmiĢtir. Ayrıca pahalı olduğu için önceki dönemlerde yalnız önemli kamu binalarında kullanılan tuğla ve taĢ da kullanılmaya baĢlanmıĢtır (Soysal, 1996).

Cumhuriyetin ilanından sonra savaĢtan çıkmıĢ yoksul bir ülke olarak Türkiye‟nin yatırımları öncelikle sanayi ve ulaĢım alanlarında olmuĢtur. Tüm dünyada yaĢanan belirsizliklerle dolu kriz ortamı Türkiye‟nin de ekonomik olarak içe kapanmasına neden olmuĢtur. Ankara‟nın baĢkent ilan edilmesi, demiryolu ağlarının Orta Anadolu‟da kesiĢmesi, yeni sanayi yatırımlarının bu bölgede yoğunlaĢmasına neden olmuĢtur. YaĢanan bu geliĢmeler sonucunda yeni konut ve yerleĢme biçimini belirleyenler Anadolu kentlerindeki bürokratlar, memurlar, önemli meslek sahipleri ve sanayi kuruluĢlarında çalıĢan iĢçiler olmuĢlardır (Soysal, 1996). Cumhuriyetin ilanıyla özellikle Ankara‟da nüfusun önemli bir bölümünü oluĢturan memurların konut gereksinmeleri dönemin çözüm bekleyen en önemli sorunlarından biriydi. Sorunun çözümü için 1925 yılında 586 sayılı yasayla memurların konut kooperatifleri kurmaları için maaĢlarının yarısı kadar avans verilmiĢtir. 1937 yılında memur konutları için devlet bütçesinden bir ödenek ayrılmıĢ, 1944 yılında ise 4626 sayılı kanunla memur konutları devletin görevleri arasında yer almıĢtır (Keskin, 2003). Bu

dönemde ortaya çıkan kooperatif yoluyla konut üretiminin ilk örneklerinden biri; memur kesiminin konut edinmesini sağlayan Ankara‟daki Bahçelievler yerleĢmesidir. Sanayi yatırımlarının yapıldığı bölgelerin çevresinde geliĢen konut alanlarında ise özel mülkiyetlerin yanında devletin yaptığı lojman konutlar ve kooperatiflerin yaptığı konutlarda bulunmaktadır.(Soysal, 1996).

1925 yılında çıkartılan yasayla devlet konut kooperatiflerini desteklese de 1930‟lu yıllarda geçerli konut sunum biçimi “bireysel konut üretimi”dir. Bireysel konut üretim sürecinde yapılan konutlar büyük ölçüde mülk konut olmaktadır. Bu üretim Ģekliyle kiralık konut üretimi eğilimi çok düĢüktür (Gündüz, 1996) Bu yıllarda sayıca az olan çok katlı konut yapıları toplumda bilinen ve tanınan bir konut çevresi değildi. Bu yapılar “apartman“ sözcüğü ile değil “kira evi” kavramıyla tanımlanıyordu. 1933 yılında TBMM‟de alınan kararda “apartman” sözcüğü dükkan, mağaza, otel, han, kahve gibi umama açık bir yer olarak tanımlanmaktadır. Bu tanıma göre bir yapının apartman sayılması için akarı, yani kira geliri olması gerekmektedir (Balamir, 1994). Ġkinci Dünya SavaĢı‟nın etkisiyle ekonomik koĢulların güçleĢmesi nedeniyle 1939 yılında çıkartılan milli koruma yasasıyla kiralar sınırlandırılmıĢtır. Konut bunalımının ve olağanüstü ekonomik koĢulların sürmekte olduğu kabul edilerek kiraların sınırlandırılması, 1947 ve 1955 yıllarında çıkartılan iki yasa ile 1963 yılına kadar sürdürülmüĢtür (KeleĢ R. 1984).

1945 ve sonrasında Türkiye‟de kentlerde sanayi üretimi ve yatırımları geliĢmeye devam etmiĢtir. Hızla artan ve yoğunlaĢan nüfusun çalıĢma ve yaĢam biçimleri de düzenli olarak değiĢmiĢ bu nüfusun barınma gereksinimleri çok katlı apartmanlarla karĢılanmaya baĢlamıĢtır. 1950‟li yıllarda Türkiye kentlerinde ruhsatlı konut üretimi (bireysel üretim ve kooperatifler), bu yıllarda ortaya çıkan kırdan kente göçün ve hızla geliĢmekte olan kentsel orta sınıfın yarattığı konut talebine cevap verecek kapasitede değildi. Bu dönemin koĢulları (özellikle kentsel toprak mülkiyetinin bugünde artarak sürmekte olan parçalanmıĢlığı ve büyük ölçekli sermayenin konut sektörüne yatırım yapabilmesinin temel Ģartlarından biri olan geliĢmiĢ bir finans sermayesinin bulunmaması) büyük sermayeli yatırımcıların konuta yatırım yapmasını engellemekle kalmamıĢ, tam tersine konut sektörünü baĢka alanlarda karlı olarak değerlendirmesi çok da mümkün olmayan küçük sermayeli yatırımcılar için son derece çekici bir hale getirmiĢtir. Bu koĢullar yapsatçılık üretim biçiminin geliĢmesini sağlamıĢtır. Yapsatçı konut üretimi hızlı kentsel geliĢim koĢulları altında toplumdaki farklı çıkar gruplarını bir araya getirmiĢtir. Yapsatçı konut üretimi ilk olarak 1950‟li yıllarda ortaya çıkmıĢ ancak 1960‟lı yıllara kadar geliĢme dönemini yaĢamıĢtır. 1960‟lı ve 1970‟li yıllar ise yapsatçılığın en parlak dönemini olmuĢtur

(IĢık, 1995). Burada temel rolü, 1965 yılında çıkartılan ve “Kat Mülkiyeti” olarak bilinen yasada bulunan yasal düzenlemelerin 1950‟li yılların baĢından itibaren uygulamaya konması oynamıĢtır. Bu sayede arsa mülkiyeti ile yapımcılık rollerinin ayrılması sağlanmıĢ ve geniĢ bir kitleye sunum yapabilen bir konut üretimi türünün ortaya çıkmasını sağlayan koĢullar yaratılmıĢtır(Balamir, 1994). Hane halkları içinde yaĢadıkları konutu yapsatçı üretim sayesinde çok katlı binalara çevirerek bu binalarda birden fazla konuta sahip olmuĢlardır. Gereksinmelerinden fazla olan konutları da yatırım aracı olarak değerlendirmiĢler ve kiraya vermiĢlerdir. Yapsatçılığın getirdiği bu avantaj ile kiralık konut sektörünün geliĢiminde önemli bir dönüm noktası yaĢanmıĢ ve kiralık konut stoğu önemli bir artıĢ göstermiĢtir.

1960‟lı yıllarda geliĢen bir ülke olan Türkiye‟de tüm yatırımların belli bir amaç dahilinde ve düzenli olarak uygulanabilmesi için bir plan çerçevesinde haraket edilmesi ihtiyacı doğmuĢtur. Cumhuriyetin kuruluĢundan beri kalkınma ve konut sorunlarının ayrı ayrı ele alınması özellikle konut sektöründe çözüme ulaĢılamamasının en önemli nedenlerinden biridir.

2.2.2 Kalkınma Planları Uygulama Dönemi

1961 yılında kabul edilen anayasaya göre “ Devlet yoksul ve dar gelirli ailelerin sağlık Ģartlarına uygun konut ihtiyacını karĢılayıcı tedbirler alır.” Kararı ile kamu gelirlerinden konuta ayrılan kaynağın öncelikle yoksul ve dar gelirli hane halkları için harcanması öngörülmüĢtür. Ayrıca anayasada planlı kalkınma ilkesi benimsenmiĢ ve bu amaçla Devlet Planlama TeĢkilatı kurulmuĢtur.

1. BeĢ Yıllık Kalkınma Planının (1963-1967) uygulanmaya baĢlandığı yıllarda, kentlere göç hızı giderek artıyor, konut için devlet bütçesinden ayrılan fonlar iyi kullanılamıyor ve sosyal konut yerine lüks konut üretimi artıyordu. Ayrıca yüksek kira değerleri yüzünden özellikle dar gelirli hane halkları olumsuz etkileniyordu (Keskin, 2003).

Birinci BeĢ Yıllık Kalkınma Planında konut yatırımlarının toplam sabit sermaye yatırımları içindeki payı % 20.3, GSMH içindeki payı% 3.6 olarak belirlenmiĢtir. Planda benimsenen ilkeler Ģunlardır;

 Mevcut kaynakla daha çok konut yapımını sağlamak

 Kamu kaynak ve kredilerinin sosyal konutlara yöneltilmesi, bu konutlara vergi bağıĢıklığı getirilmesi ve bu yolla düĢük ücretli kiralık konutlar üretmek

 Dar gelirli hane halklarının konut yapımını desteklemek için kendi evini yapana yardım yöntemiyle proje ve teknik yardım sağlanması

Planda benimsenen ilkeler doğrultusunda konut politikasının yürütülmesi için yeterli uygulayıcı mekanizma kurulamamıĢ, öngörülen idari ve hukuki çerçeve gerçekleĢtirilememiĢtir. Bundan dolayı uygulama üzerinde yeterince etkili olunamamıĢ, kamu kesimi tarafından konut üretiminin sadece %10‟u gerçekleĢtirilebilmiĢtir. Planda belirlenen hedeflere ulaĢılamamıĢtır.

2. BeĢ Yıllık Kalkınma Planında (1968-1972) Konut yatırımın toplam yatırımlar içerisindeki payının azaltılması öngörülmüĢ ve toplam sabit sermaye yatırımları içindeki payı % 17.9, GSMH içindeki payı ise % 3 olarak belirlenmiĢtir. Planda;

 Toplu konut ve kooperatifleĢmenin desteklenmesi

 Konut üretimini artırmak amacıyla ülke koĢullarına uygun, ekonomik standartlı konut yapımına yönelmek

 Arsanın konut maliyetini yükseltici etkisinin azaltılması

 Konut pazarındaki arz ve talep dengesini bozmamak için, kira sınırlamasından kaçınılacağı belirlenmiĢtir.

Plan döneminde, arsa fiyatlarındaki sürekli yükselme, özel sektörün lüks konut yapma eğilimi, dar gelirli ihtiyaç sahiplerinin kredilerden yeterince yararlanamaması, toplu konut yapımı ve kooperatif çalıĢmalarının yetersizliği gibi sorunlar sürmüĢtür. Bu dönemde Yapı AraĢtırma Enstitüsü ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün kurulmuĢ ve finansmankanunu ile emlak alım ve gayrimenkul artıĢı vergileri getirilmiĢtir. 3. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı (1973-1977) döneminde konut yatırımının toplam sermaye yatırımları içindeki payı % 15.7, GSMH içindeki payı ise % 3.8 olarak belirlenmiĢtir. Bu dönemde benimsenen ilke ve politikalar;

 Kiralık konut veya mülk konut edinmeye ekonomik gücü olmayan hane halklarının barınma ihtiyaçlarının karĢılanmasında kamunun sorumluluğunu,

 DüĢük gelir grupları için kiralık konut yapılmasını ve bu alandaki engellerin ortadan kaldırılmasına yönelik teĢkilat, yönetim ve finansman tedmirlerinin getirilmesi,

 Toplu konut kuruluĢlarının desteklenmesini,

Bu dönemde kamu konut kredileri koordinasyon kurulu oluĢturulmuĢ, imar ve Ġskan Bakanlığı Mesken Genel Müdürlüğü tarafından “Geri KalmıĢ Yörelerde Halk Konutu” Uygulamaları baĢlatılmıĢtır. Konut kredisi veren kurumların kaynaklarının tek elden kullanılması için gereken düzenleme çalıĢmaları ise belirli ölçülerde gerçekleĢtirilmiĢtir. Öte yandan yapı kooperatifleri ile mahalli idareler arasında

sağlanmak istenen uyum sağlanamamıĢ ve kooperatifler konut yapımında etkili olamamıĢlardır. Konut kiraları ve arsa fiyatları yükselmeye devem etmiĢtir (Peynircioğlu, 2002).

4. BeĢ Yıllık Kalkınma Plan (1979-1983) döneminde konut sektörü yatırımlarının toplam sabit sermaye yatırım içindeki payı %17 olarak öngörülmüĢtür.

 Toplu konut üretiminin desteklenmesi ve kamu kredilerinin toplu konuta yönlendirilmesi,

 Standart geliĢtirilmesi ve geliĢtirilecek standartlara uygun sosyal konut yapımına ağırlık verilmesi,

 Kiraların düĢük düzeyde kalmasının sağlanması

Konut probleminin piyasa Ģartları içinde çözülemeyeceğinden hareketle devlet, sektörde ağırlığını hissettirmek amacıyla 1981‟de “Toplu Konut Kanunu” çıkarmıĢtır. Ayrıca sosyal konuta teĢvik amacıyla askari Ģekilde vergi sistemi getirilmiĢtir. Diğer yandan gerek arsa, altyapı ve maliyet problemi gerekse finansman sorunu dönem içinde sürmüĢtür. Plan dönemi içinde kabul edilen 1982 anayasasına göre “Devlet, Ģehirlerin özelliklerini ve çevre Ģartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karĢılayacak tedbirler alır, ayrıca toplu konut teĢebbüslerini destekler”. 1982 anayasasının 1961 anayasasına göre konut gereksinmesinin karĢılanması konusunda en önemli farkı alt gelir gruplarına önceliğin verilmemesi, tüm gelir gruplarının konut ihtiyacının devlet tarafından karĢılanması gerektiği hükmüdür. (Peynircioğlu, 2002).

5. BeĢ Yıllık Kalkınma Planında (1985-1989) konut sektörü için toplam sabit sermaye yatırımları içersinde %15.2 pay hedeflenmiĢtir. Bu dönem içinde 1.491.000 konut ihtiyacının doğacağı, buna karĢın 1.161.000 konut üretileceği tahmin edilmiĢtir. 5. Plan döneminde belirlenen ilke ve politikalar;

 Ġhtiyaç sahipleri bankalar sistemi aracılığıyla tasarrufa yönlendirilecektir. Bu amaçla kooperatif, toplu konut, müteahhit ve ferdi inĢaat sistemlerine göre farklı kredilendirme Ģartları geliĢtirilecek, bu Ģartlar yapıcı ve alıcıların durumlarına uygun Ģekilde çeĢitlendirilecektir.

 Ortalama konut alanlarının makul seviyeye düĢürülmesi teĢvik edilecektir.

 Kamu inĢaatlarında maliyeti azaltıcı uygulamalar geliĢtirilerek, “Kamu Lojman Planı” inĢaatları on yıl içinde tamamlanacaktır (DPT,1985).

Konut sorununa çözüm getirmek amacıyla 1984 yılında kurulan Toplu Konut Fonu ile Kamu kesimi konut sektöründeki önemini artırmıĢtır. 5. Plan döneminde belirlenen ilkeler doğrultusunda Memur ve ĠĢçiler ile bunların Emeklilerine Konut Edindirme Yardımı Yapılması Hakkında 3320 sayılı Kanun yürürlüğe girmiĢtir. Bu dönemde konut sektöründeki en önemli sorunlar kira ve arsa fiyatlarıdır.

6. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı (1990-1994) döneminde, yaklaĢık % 98‟i özel kesimce gerçekleĢtirilmek üzere, konut yatırımlarının toplam sabit sermeye içindeki payının % 21,5 olması hedeflenmiĢtir. Konut yatırımlarının önemini bu plan döneminde de koruması öngörülmüĢtür. 6. Planda öngörülen ilke ve politikalar;

 Alt gelir grupları hedef alınarak sosyal konutlara önem verilmesi, konut büyüklüğünün küçültülmesi,

 Belediyelerin öncelikle alt gelir grupları için kiralık ve mülk konut üretimini sağlayacak gerekli düzenlemelerin yapılması

 Belediyelerin belli alanları konut arsası olarak belirleyerek alt yapı götürmeleri, gecekondulaĢmayı önlemek amacıyla “Kendi Evini Yapana Yardım” programı içinde nüve konut projeleri hazırlanması,

 Konut Fonu kredilerinin toplam konut maliyeti içindeki payının yükseltilmesi,

 Kamu lojman yatırımlarının Kalkınmada Öncelik Yöreler ile konut sıkıntısı çekilen küçük yerleĢmelerde sürdürülmesidir (DPT, 1990).

6. Plan döneminde, bankaların ihtiyaç sahiplerine verdiği konut edinme kredisini artırması, konut fiyatlarını önemli ölçüde artırmıĢ, ikinci konutu olan kiĢilerin oldukça yüksek miktarda rant geliri elde etmesine yol açmıĢtır (Peynircioğlu, 2002). Bu Plan döneminde Toplu Konut idaresi çalıĢmalarını artırarak sürdürmektedir.

7. BeĢ Yıllık Kalkınma Planı (1996-2000) döneminde konut yatırımlarının toplam sabit sermaye yatırımları içindeki payı %23,1 GSMH içindeki payı ise %5,5 olarak belirlenmiĢtir. Bu dönemde belirlenen ilkeler;

 Hızlı kentleĢme ve artan nüfusun konut ihtiyacının karĢılanabilmesi için konut üretimi ve sahipliği teĢvik edilmesi, bu amaçla kamuya ilave yük getirmeyecek Ģekilde uygun finansman modelleri geliĢtirilmesi

 Yüzde 92‟si deprem bölgelerinde bulunan ülkemizde doğal afetlerin önlenmesi ve zararlarının azaltılması yönünde çalıĢmalar yapılacak, afet riskini en aza indirmek için gerekli önlemler alınacaktır.

 Konut sayımı yapılacak ve periyodik hale getirilmesi, mevcut verilerin güncelliğinin sağlanması için bir Konut Bilgi Bankası kurulması (DPT, 1996) Plan döneminde gerçekleĢen 1999 Marmara depremi sonucunda ortaya çıkan konut kalitesinin yetersizliği ve konutsuz kalan hane halklarının konut ihtiyacı en önemli sorunları oluĢturmaktadır. Sorunların çözümüne yönelik olarak yeni deprem yönetmeliği çıkartılmıĢ, önceden konut sahibi olan, deprem sonucu konutsuz kalan hane halkları için toplu konut (kalıcı konut) projeleri oluĢturularak uygulamaya geçilmiĢ; konut sahibi olmayan hane halklarına kira yardımı yapılmıĢtır. Ayrıca 7. Kalkınma Planı hedefleri içinde yer alan konut sayımı 2000 yılında gerçekleĢtirilmiĢtir.

8.BeĢ Yıllık Kalkınma Planı (2001-2005) döneminde konut açığı sürmüĢtür. Kamu sabit sermaye yatırımları içinde konut sektörünün payındaki düĢme devam etmiĢtir. Ancak rakamlar geçici olduğundan nihai değerlendirme yapılamamaktadır (Peynircioğlu, 2002). 8. BeĢ Yıllık Kalkınma Planında belirlenen ilke ve hedefler;

 Konut üretimi ve sahipliliğini teĢvik etmek ve dar gelirli hane halklarının konut sorununu çözmek için alternatifli finansman modellerinin geliĢtirilmesi

 Kentlerdeki barınma sorununa sağlıklı bir çözüm geliĢtirilmesi amacıyla kamu kaynakları altyapısı hazır arsa üretimine yönlendirilmesi

 Konut ve kentleĢmeye iliĢkin, coğrafi bilgi sistemlerine dayalı bir veri tabanının oluĢturulması (DPT, 2001)

2.2.3 2000 Yılı Konut Sahipliliği Durumu

2000 yılında BaĢbakanlık Devlet Ġstatistik Enstitüsü tarafından tüm Türkiye‟de Bina Sayımı gerçekleĢtirilmiĢtir. Sayım sonucunda elde edilen bilgilere göre Türkiye genelinde hane halklarının %59,8‟i ev sahibi iken %31,6‟sı kiracı, % 8,6‟sı lojmanda oturan, konut sahibi olmayıp kira ödemeyen veya bilinmeyen hane halklarıdır (Tablo 2. 3, ġekil 2. 3) (Konut MüsteĢarlığı, 2003). Elde edilen sonuçlardan da anlaĢıldığı gibi kiracı hane halkları %31,6 oranla önemli bir paya sahiptir. Ayrıca lojmanda oturan, konut sahibi olmayıp kira ödemeyen veya bilinmeyen hane halklarının da ileride olası kiracı hane halkları arasında düĢünülebileceği göz önüne alınırsa bu oranın artacağı düĢünülebilir.

Tablo 2.3 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Marmara Bölgesi Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı

ĠL L E R E v S ah ib i % K ir ac ı % L o jm an d a O tu ra n % E v S ah ib i D eğ il-K ir a Ö d m . % D iğ er % B ili n m ey e n % BALIKESĠR 101.264 59,2 53.103 31,0 4.130 2,4 11.646 6,8 927 0,5 52 0,0 BILECĠK 18.189 58,4 10.022 32,2 1.154 3,7 1.626 5,2 143 0,5 20 0,1 BURSA 254.428 59,4 131.843 30,8 4.605 1,1 34.925 8,2 2.069 0,5 264 0,1 ÇANAKKALE 34.966 56,9 19.903 32,4 2.202 3,6 4.037 6,6 350 0,6 25 0,0 DÜZCE* 14.520 56,1 6.358 24,5 397 1,5 3.403 13,1 1.188 4,6 37 0,1 EDĠRNE 37.283 61,9 15.202 25,3 2.826 4,7 4.405 7,3 456 0,8 26 0,0 ĠSTANBUL 1.340.032 57,3 833.557 35,6 24.406 1,0 122.675 5,2 15.571 0,7 3.306 0,1 KIRKLARELĠ 31.240 62,9 13.073 26,3 2.158 4,3 2.996 6,0 210 0,4 24 0,0 KOCAELĠ 99.621 56,1 55.619 31,3 3.116 1,8 14.386 8,1 4.642 2,6 68 0,0 SAKARYA 61.854 58,4 28.313 26,7 2.281 2,2 9.715 9,2 3.750 3,5 74 0,1 TEKĠRDAĞ 63.114 60,5 31.004 29,7 3.079 3,0 6.060 5,8 964 0,9 74 0,1 YALOVA* 13.492 50,7 8.268 31,1 289 1,1 3.532 13,3 1.005 3,8 3 0,0 Marmara Toplam 2.070.003 57,8 1.206.265 33,7 50.643 1,4 219.406 6,1 31.275 0,9 3.973 0,1 TÜRKĠYE TOPLAM 6.205.927 59,8 3.282.853 31,6 228.085 2,2 568.192 5,5 79.825 0,8 8.981 0,1 Kaynak: DĠE, 2000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Ev Sahibi Kiracı Lojmanda Oturan Ev Sahibi Değil-Kira Ödm. Diğer Bilinmeyen

Ev Sahibi 59,18 58,38 59,43 56,87 56,06 61,93 57,28 62,86 56,14 58,36 60,51 50,74 Kiracı 31,03 32,17 30,79 32,37 24,55 25,25 35,63 26,30 31,34 26,71 29,73 31,10 Lojmanda Oturan 2,41 3,70 1,08 3,58 1,53 4,69 1,04 4,34 1,76 2,15 2,95 1,09 Ev Sahibi Değil-Kira Ödm. 6,81 5,22 8,16 6,57 13,14 7,32 5,24 6,03 8,11 9,17 5,81 13,28 Diğer 0,54 0,46 0,48 0,57 4,59 0,76 0,67 0,42 2,62 3,54 0,92 3,78 Bilinmeyen 0,03 0,06 0,06 0,04 0,14 0,04 0,14 0,05 0,04 0,07 0,07 0,01 BALIKES ĠR BILECĠK BURSA ÇANAKK

ALE DÜZCE* EDĠRNE

ĠSTANBU L KIRKLAR ELĠ KOCAELĠ SAKARY A TEKĠRDA Ğ YALOVA*

ġekil 2.3 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Marmara Bölgesi Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı

Marmara genelinde hane halklarının %57,8‟i ev sahibidir ve bu oran Türkiye ortalamasının altında yer almaktadır. Marmara bölgesinde yer alan iller incelendiğinde ev sahipliği bakımından sadece Kırklareli (%62,9), Edirne (%61,9) ve Tekirdağ (%60,5) Türkiye ve Marmara ortalamasında üzerindedir. Bursa (%59,4),

Balıkesir (%59,2), Bilecik (%58,4) ve Sakarya (%58,4) ise Marmara ortalamasının üzerinde ev sahibi hane halkına sahiptir (Tablo 2. 3, ġekil 2. 3).

Marmara bölgesinde yaĢayan hane halklarının %33,7‟si kiracıdır ve bu oran Türkiye ortalamasının üzerindedir. Marmara bölgesinde bulunan illere bakıldığında sadece Ġstanbul %35,6 kiracı hane halkı oranı ile Marmara ve Türkiye kiracı hane halkı ortalamasının üzerinde bir orana sahiptir. Diğer illere bakıldığında Çanakkale (%32,4) ve Bilecik (%32,2) Türkiye ortalamasının üzerinde kiracı hane halkı oranına sahiptir (Tablo 2. 3, ġekil 2. 3).

Tablo 2.4 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Üç Büyük Ġlde Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı ĠL L E R E v S ah ib i % K ir ac ı % L o jm an d a O tu ra n % E v S ah ib i D eğ il-K ir a Ö d m . % D iğ er % B ili n m ey en % ANKARA 517.424 56,3 309.064 33,6 33.275 3,6 52.108 5,7 7.058 0,8 410 0,0 ĠSTANBUL 1.340.032 57,3 833.557 35,6 24.406 1,0 122.675 5,2 15.571 0,7 3.306 0,1 ĠZMĠR 455.897 60,1 236.187 31,1 11.466 1,5 50.972 6,7 4.283 0,6 344 0,0 Türkiye Toplamı 6.205.927 59,8 3.282.853 31,6 228.085 2,2 568.192 5,5 79.825 0,8 8.981 0,1 Kaynak: DĠE, 2000 0 20 40 60 80 100

Türkiye Toplamı ANKARA ĠSTANBUL ĠZMĠR

Türkiye Toplamı 59,82 31,65 2,20 5,48 0,77 0,09

ANKARA 56,28 33,62 3,62 5,67 0,77 0,04

ĠSTANBUL 57,28 35,63 1,04 5,24 0,67 0,14

ĠZMĠR 60,05 31,11 1,51 6,71 0,56 0,05

Ev Sahibi Kiracı Lojmanda

Oturan

Ev Sahibi Değil-Kira

Ödm.

Diğer Bilinmeyen

ġekil 2.4 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Üç Büyük Ġlde Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı

Türkiye‟de üç büyük ilin ev sahibi hane halkı oranları, Türkiye ortalamasına göre karĢılaĢtırıldığında Ankara (%56,3) ve Ġstanbul (%57,3) ortalama altında yer alırken Ġzmir (60,1) ortalama üzerindedir (Tablo 2. 4, ġekil 2. 4).

Kiracı hane halkları oranı bakımından Ankara (%33,6) ve Ġstanbul (%35,6), Türkiye ortalamasının üzerinde yer almaktadır. Ġzmir %31,1 kiracı hane halkı oranı ile Türkiye ortalamasının altındadır. Üç büyük il içinde %35,6 kiracı hane halkı oranı ile Ġstanbul en çok kiracı hane halkına sahip ildir (Tablo 2. 4, ġekil 2. 4).

57,28 1,04 5,24 0,67 0,14 35,63 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Ev Sahibi Kiracı L o jm a n d a O tu ran E v S a h ib i D e ğ il-K ira Ö d m . D iğ er B ilin m e ye n ĠSTANBUL

ġekil 2.5 2000 Yılı Konut Sahipliği Durumunun Ġstanbul Ġl ve Ġlçeler Toplamına Göre Dağılımı

Ġstanbul‟da yaĢayan hane halklarının %57,28‟si ev sahibidir. Bu oranla, Türkiye ve Marmara bölgesinin ev sahibi hane halkı ortalamasının altında yer almaktadır. Ġstanbul, ev sahibi hane halkı oranı bakımından Marmara bölgesinde 7. sırada yer almaktadır (Tablo 2. 3, ġekil 2. 3).

Ġstanbul‟da kiracı hane halkı oranı %35,6‟dır. Ġstanbul, kiracı hane haklı oranı bakımından Türkiye ve Marmara ortalamasının üzerinde bir orama sahiptir (Tablo 2. 3, Tablo 2. 4, ġekil 2. 5).

2.3 Kiralık Konut Sektörüyle Ġlgili Tanımlamalar 2.3.1 Kiracı Hane Halkı ve Türleri

Kiralık konutta oturan hane halklarına kiracı hane halkı denmektedir. Günümüzde kiracı hane halkları 5 grup altında toplanmaktadır.

 Kronik Kiracılar: Konut sahibi olmayı düĢünemeyen, birikim yapamayan ve mal varlığından yoksun düĢük gelirli hane halklarıdır.

 Çöküntü Alan ve Konut Stoğu Kiracıları: Yoksulluk, tasarruf çabası, yaĢam biçimi tercihi nedenleri ile gecekonduları seçen, konut stoğunun diğer en alt kesimlerinde oturan hane halkları ile kapıcı hane halklarıdır.

 Gizli Kiracılar: AraĢtırmalara göre yeni evlilerin üçte birine yakın bir bölümü, erkek tarafı ailesinin konutuna sığınmaktadır. Bunların bir bölümü, mevcut stoğu önceki nesilden devralan yada devralacak olan hane halklarıdır. Ancak bu hane halklarının çoğunluğu uzun dönemler boyunca gizli kiracı hane halkları olarak yaĢamlarını sürdürdüğü anlaĢılmaktadır.

 Özel Hane Halkları: Bekar, boĢanmıĢ, öğrenci gibi özel hane halkları ile geçici ve kısa süreli yer değiĢtiren hane halklarıdır.

 Gönüllü Kiracılar: Konuta yatırım yapmaya yada ikamet ettikleri yerde bir baĢka konut edinmeye rağbet etmeyecek kadar varlıklı hane halklarıdır. (Yükselen kariyere sahip genç hane halkları, prestij semtlerinde oturma gereği duyan hane halkları, yabancı uyruklu hane halkları gibi) (Balamir, 1996)

2.3.2 Ev Sahipliliğine Ekonomik EriĢebilirlik

Ev sahipliliğine ekonomik eriĢebilirliliğin 4 farklı ölçüm yöntemi bulunmaktadır.

 Konut Fiyatı/ Hane Halkı Yıllık Geliri Oranı: Ev sahipliliğine ekonomik eriĢebilirlik, konutun fiyatı ve hane halkı geliri ile iliĢkili olduğundan, konutun fiyatının hane halkı gelirine oranı, hane halklarının konuta eriĢebilirliğinin ölçümünde en sık kullanılan göstergedir (Türel, 1996).

 Ġzafi Kira Miktarı / Hane Halkı Aylık Geliri Oranı: Ġzafi kiranın gelire oranı, hane halklarının gelirlerine oranla değeri yüksek veya düĢük konutlarda oturup oturmadıkları ve konutun karlı bir yatırım aracı olup olmadığı hakkında bilgi verir. Ġzafi Kira Miktarı < (%30) x Hane halkı Aylık Geliri olarak hesaplanır (Türel, 1996).

 Konut Kredileri ve Hane halkı Aylık Geliri KarĢılaĢtırması: Literatürde kullanılan ev sahipliliğine eriĢebilirlik ölçümlerinde, hane halklarının gelirlerinin, konut kredisi peĢinatlarına ve geri ödemelerine eriĢebilir olup olmadıkları incelenmektedir. Bu yöntemde de, hane halklarının konuta eriĢebilirlikleri, aylık konut kredisi geri ödemelerinin, hane halkı gelirlerinin belli bir oranının (genellikle %25‟nin) üstüne çıkıp çıkmadığına göre Kredi Taksitleri < (%30) x Hane halkı Aylık Geliri formülüyle hesaplanır (Taylan, 2002).

 Konut Giderleri ve Hane Halkı Aylık Geliri KarĢılaĢtırması: Ev sahibi olup daha iyi bir ev talep edenlerin (ikinci kez ev alacakların) aylık konut giderleri, konut kredisi taksitleri ve halen oturdukları konuta yaptıkları tamir, bakım gibi harcamalardır. Kiracılar için ise, kredi taksitleri ve oturdukları eve yaptıkları harcamalara ek olarak, kira giderleri de aylık konut giderleri arasında yer alır. Hane halklarının konuta eriĢebilmesi yani konut ödemelerini yaparken diğer yaĢamsal ihtiyaçlarını karĢılayabilmeleri için, konut giderleri, gelirlerinin, %25 yada 30‟unu geçmemelidir. Konut Giderleri < (%30) x Hane Halkı Aylık Geliri Ģeklinde formüle edilir (Taylan, 2002).

2.3.3 Kiracılığa Ekonomik EriĢebilirlik:

Hane halklarının konuta eriĢebilirliğinde kullanılan konut değeri ve hane halkı arasındaki iliĢki, kiracılıkta, hane halkı geliri ve konutun kira değeri arasındaki iliĢkiye dönüĢür. Kiracıların kiralık konuta eriĢebilirlik ölçüsü olarak, kira giderinin hane halkı gelirine oranı kullanılmıĢtır. Bu oran %25‟i geçerse, hane halkları kiralık konuta gelirleriyle eriĢebilirlikte sorun yaĢıyor kabul edilmiĢtir. Kiracılığa ekonomik eriĢebilirlik Kira Miktarı < (% 25) x Hane Halkı Aylık Geliri Ģeklinde formüle edilmiĢtir (Taylan, 2002).

1994 Tüketici fiyat indeksi sonuçlarına göre hane halkları gelirlerinin Türkiye genelinde %25,80‟ini, Marmara bölgesinde %26,86‟sını Ġstanbul‟da %27,84‟ünü kira gideri için harcamaktadır (DĠE). Kiracılığa ekonomik eriĢebilirlik tanımı çerçevesinde Türkiye genelinden baĢlayarak Ġstanbul ili ölçeğine kadar hane halkları kiralık konuta eriĢebilirlikte sorun yaĢamaktadır.

2.3.4 Kiralık Konut Ekspertizi

Ekspertiz, bir gayrimenkulun değerinin, teknik ve yapısal özellikleri, bulunduğu semt ve sosyal çevre gibi kısıtlar göz önüne alınarak günün rayiçlerine göre belirlenmesidir (Medin, 2002).

Ülkemizde ekspertizin kimin tarafından, hangi yöntemle yapılacağı konusunda bir düzenleme olmamasına rağmen ekspertiz, emlak komisyoncusunun yaptığı en önemli iĢlerden biridir. Eğitimi ne olursa olsun ekspertiz yapacak kiĢinin mutlaka gayrimenkul konusunda deneyimli ve pazarı sürekli izleyen bir kiĢi olması gerekmektedir (Kodal, 2002).

Ekspertiz değerinin belirlenmesinde KarĢılaĢtırma Yöntemi, Maliyet Yöntemi, Gelir Yöntemi olmak üzere 3 ayrı metot kullanılmaktadır.

 KarĢılaĢtırma Yöntemi: Ekspertizi yapılmak istenen gayrimenkulun bulunduğu bölgede gayrimenkule emsal teĢkil edebilecek taĢınmazlar belirlenir ve bu gayrimenkullerle kıyaslaması yapılarak ekspertiz değeri belirlenir.

 Maliyet Yöntemi: Ekspertizi yapılacak kullanım alanı belli olan gayrimenkulun rayiç bedeli, Bayındırlık ve Ġskan Bakanlığı tarafından açıklanan YaklaĢık Yapı Birim Maliyeti esas alınarak hesaplanır.

Rayiç Bedel= Arsa Değeri + Yapı Değeri

 Gelir Yöntemi: Bir gayrimenkulun kendisini aylık kira rayiç bedeli üzerinden yaklaĢık olarak belirli bir sene süresinde amorti ettiği bilinmektedir. Bu yöntemde ekspertizi yapılacak gayrimenkulun bulunduğu bölgede emsal teĢkil edebilecek 3 konut seçilerek m2 kira değerlerinin ortalaması alınır. Bulunan değer ekspertize konu olan gayrimenkulun kullanım alanı ile çarpılarak gayrmenkulün rayiç bedeli hesaplanır (Medin, 2002).

Ülkemizde konut kira değerlerinin belirlenmesinde belirli bir metot bulunmamaktadır. Kira değerlerinin belirlenmesi için yapılan ekspertiz çalıĢmalarında ise emlak komisyoncuları tarafında en çok karĢılaĢtırma yöntemi tercih edilmektedir.

3. KONUT DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER ÜZERĠNE ÖRNEK ARAġTIRMALAR

3.1 ÇeĢitli Ülkelerde GerçekleĢtirilen Örnek AraĢtırmalar

Konut sorunu, her ülkenin önemli sorunlarından biri olmuĢtur. Çok boyutlu bir konu olan “Konut Sorunu”nun nedenlerinin ve çözümlerinin araĢtırıldığı pek çok araĢtırma yapılmıĢtır. Bu bölümde araĢtırmanın amacı doğrultusunda konutun yapısal ve çevresel özelliklerinin konut fiyatı üzerindeki etkisini araĢtıran çeĢitli örnek çalıĢmalar incelenmiĢtir.

1980 yılında Amerika Boston‟da Li ve Brown (1980) tarafından yapılan araĢtırmada komĢuluk biriminin konut fiyatı üzerine etkisi araĢtırılmıĢtır. ÇalıĢmada konut fiyatını etkileyen faktörler,

 Yapısal ve Yakın Çevre Özellikleri (oda sayısı, banyo sayısı, Ģömine varlığı, garaj varlığı, binanın yaĢı),

 KomĢuluk Biriminin Özellikleri (sosyo ekonomik özellikleri, konut yoğunluğu, suçluluk oranı ve çevre kirliliği),

 Yerel Kamu Hizmetleri ve Fiyatları (okul sistemi, vergi sistemi),

 Merkezi ĠĢ Alanına Uzaklık

 KomĢuluk Biriminin Mikro Özellikleri (estetik, gürültü, konut dıĢı iĢlevlere olan uzaklık)

olmak üzere 5 grupta incelenmiĢtir. AraĢtırmada Merkezi iĢ alanına yakınlık eriĢebilirlik açısından olumlu bir etki yapmakta ancak trafik yoğunluğuna ve gürültü kirliliği yarattığı için olumsuz bir etki yaptığı sonucuna ulaĢılmıĢtır (Li ve Brown, 1980)

1982 yılında Ozenne ve Thibodeau tarafından yapılan araĢtırmada metropoliten konut pazarında arz ve talep iliĢkisinin detaylı bir teorik modelini geliĢtirmiĢlerdir. Talep tarafında ortalama gelir, demografik yapı, vergiler ve maliyetler gibi faktörlere ağırlık verilmiĢtir. Arz tarafında ise inĢaat maliyetleri, kırsal alan arazi fiyatları gibi faktörler dahil edilmiĢtir. Ayrıca metropoliten alanlardaki kıyı lokasyonlarının,

topografik olarak konut geliĢimine (yapımına) uygun arazi miktarını nasıl etkilediği dikkate almıĢlardır. Buna ek olarak konut geliĢimini kısıtlayan kontrol politikalarından kaynaklanan yasal arazi kullanım kısıtlamalarını da göz önüne almıĢlardır. OluĢturulan modelde gelir, nüfus, nüfus artıĢı, diğer ürünlerin fiyatları, inĢaat maliyetleri ve vergiler bağımsız değiĢken olarak kullanılmıĢtır. AraĢtırmacılar oluĢturdukları modelde kiralık konut ile mülk konut pazarını kesin çizgilerle ayırmıĢlardır. Fakat konut kira değerlerinin satılık konut fiyatlarını nasıl etkilediğini göz ardı etmiĢlerdir. AraĢtırmacılar çalıĢmanın sonunda konut satıĢ değerlerindeki farklılığı %58, kiralık konut fiyatlarında ki farklığı ise %88 oranında açıklayabilmiĢlerdir (Potepan, 1996).

Forture ve Kushner (1986), Kanada‟da seçilen 30 metropoliten alanda konut fiyat fonksiyonunu tahmin eden bir analiz yapmıĢlardır. AraĢtırma için 1981 yılından itibaren seçilen alanlarda her yıl düzenli veri toplanmıĢtır. ÇalıĢma sonucunda konut fiyatları ile demografik yap, topografik yapı ve yasal arazi kullanım kısıtlamaları arasında anlamlı bir istatistik bağlantı bulunamamıĢtır (Potepan, 1996).

Hendershott ve Thibodeau (1990) Amerika‟da gerçekleĢtirdikleri çalıĢmada seçilen 18 metropoliten alanda 1982-1985 yılları arasında topladıkları verilerle konut fiyatı fonksiyonunu tahmin etmeye çalıĢmıĢlardır. AraĢtırma sonuçları alınan örneklem alanının az olmasına rağmen ortalama gelir seviyesi ile konut fiyatları arasında güçlü pozitif bir iliĢki olduğunu ortaya koymuĢtur (Potepan, 1996).

2000 yılında Tse ve Love tarafından yapılan araĢtırmada konutun olumsuz niteliklerinin konut fiyatını nasıl etkilediği ortaya konmuĢtur. AraĢtırmada konut nitelikleri,

 Yapısal özellikleri,

 Fiziksel özellikleri,

 Çevresel özellikleri,

 KomĢuluk özellikleri

olmak üzere dört kategoriye ayrılmıĢtır. Konutun zemini, yaĢı, manzarası ve rekreasyon alanlarına yakınlık gibi konforlarının değerlendirildiği bir model kullanılmıĢtır. ĠĢ merkezine ve rekreasyon alanlarına kolay eriĢim, sosyal ve ekonomik komĢuluk yapısı, okullara ve kamusal hizmetlere eriĢim kolaylığı gibi fiziksel özellikler dikkate alınmıĢtır. Tercih edilen nitelikler alıĢveriĢ merkezlerine eriĢim ve rekreasyon alanlarının özellikle park alanlarının mevcudiyeti iken olumsuz nitelikler mezarlık manzarasıdır. Bu çalıĢmada Hong Kong‟un sınırında bulunan