AraĢtırmada Kullanılan Ġstatistiksel Yöntemler

Bir gayrimenkulün değeri, gayrimenkule iliĢkin nitelik, fayda, çevre, kullanım koĢulları gibi faktörlerin objektif ve tarafsız bir Ģekilde değerlendirilmesiyle belirlenmektedir (Güngör, 1999). Bu kapsamda, çalıĢmada kullanılan araĢtırma yönteminin ilk adımını yurtdıĢında ve Türkiye‟de, konutun satılık ve/veya kiralık değerlerinin belirlenmesinde etkili olan faktörleri araĢtıran çalıĢmaların incelenmesi oluĢturmaktadır. Ġncelenen çalıĢmalarda konutun satılık ve/veya kiralık değerini etkileyen faktörler,

 konutun yapısal özellikleri,

 konutun bulunduğu binanın yapısal özellikleri,

 fiziksel çevre ve komĢuluk özellikleri,

 sosyo ekonomik çevre özellikleri,

 konum özellikleri,

 konutun yer aldığı Ģehrin özellikleri baĢlıkları altında gruplanmaktadır.

Ġncelenen çalıĢmalar ıĢığında ve konunun amacına uygun olarak, konut kira değeri üzerinde etkisi araĢtırılacak faktörler Konutun Yapısal Özellikleri ve Konutun Yer Aldığı Çevrenin Özellikleri olarak iki grupta toplanmıĢtır. Konutun yapısal özellikleri, iç mekan özellikleri ve bina özellikleri olarak ikiye ayrılmıĢtır. Konutun yer aldığı çevrenin özellikleri ise doğal çevre özellikleri, yapılaĢmıĢ çevre özellikleri ve sosyo ekonomik çevre özellikleri olarak 3 gruba ayrılmıĢtır. (ġekil 4.4)

Konut kira değerine etki eden faktörlerin, kira değeri üzerinde etki derecesinin araĢtırılma yöntemi olarak, konut piyasasında satılık ve kiralık konut fiyatlarının belirlenme aĢamasında etkin rol oynayan ve seçilen çalıĢma alanını iyi tanıyan gayrimenkul danıĢmanları ile anket yapma yöntemi seçilmiĢtir. Ancak ülkemizde gayrimenkul pazarlama ve hizmetleri konusunda faaliyet gösteren Ģirketlerin faaliyet alanlarını, standartlarını belirleyen yeterli yasal düzenleme ve denetleme olmadığından sektör hakkında yeterli bilgi birikimine, eğitimine sahip olmayan ve/veya asıl mesleğinin yanında ikinci bir iĢ olarak gayrimenkul danıĢmanlığı yapmaya çalıĢan pek çok kiĢi ve/veya firma bulunmaktadır. Bu tür kiĢilerin gayrimenkul sektörü ve gayrimenkul danıĢmanlığı hakkında yeterli bilgi sahibi olmadıkları kabul edilmekte ve bu kiĢilerle anket yapıldığı takdirde anket sonuçlarını olumsuz etkileyeceği düĢünülmektedir. Bu kabul çerçevesinde anket çalıĢması gerçekleĢtirilecek gayrimenkul danıĢmanları için Ġstanbul Ticaret Odası‟na (ĠTO) kayıtlı olarak çalıĢma kısıtlaması getirilmiĢtir. Bu çerçevede Ġstanbul Ticaret Odası‟ndan BeĢiktaĢ ilçesinde faaliyet kolu gayrimenkul olan 163 Ģirketin isim ve adres bilgileri alınmıĢtır. Anket yapılması amaçlanan gayrimenkul Ģirketlerinin yerleri 1/25.000 BeĢiktaĢ halihazır paftası üzerinde gösterilmiĢtir (ġekil 4.5).

Yapılacak anket çalıĢmasında %30 örnekleme hedeflenmiĢtir. Bu hedef doğrultusunda anket çalıĢması yapılacak gayrimenkul danıĢmanlarının seçimi için bir ön çalıĢma hazırlanmıĢtır. Ön çalıĢma 4 aĢamada gerçekleĢtirilmiĢtir.

 Ġstanbul‟da 2002 yılında uygulanacak Asgari Arsa ve Arazi m2 birim değerleri 0-250.000.000.-TL, 250.000.001-500.000.000.-TL, 500.000.001-750.000.000.-TL, 750.000.001-1.000.000.000.-TL ve 1.000.000.000.-TL üzeri olmak üzere 5 gruba ayrılmıĢtır (ġekil 4.6) (Umum Emlak Komisyoncuları Odası). Arsa ve arazi m2 değerleri için belirlenen gruplara göre yapılan bölgeleme çalıĢması 1/25.000 ölçekli BeĢiktaĢ halihazır paftasında gösterilmiĢtir (ġekil 4.8 ).

 1997 Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre BeĢiktaĢ ilçesinin mahalle nüfusları ve alanları bir tablo haline getirilmiĢ ve mahallelerin yoğunlukları hesaplanmıĢtır (ġekil 4.7) (Tablo 4.2).

 Mahallelerin ağırlıklı olarak konut fonksiyonunda mı yoksa ticaret fonksiyonunda mı olduğu tespit edilmiĢtir (Tablo 4.2).

 Yapılan çalıĢmalardan elde edilen bilgiler mahalle bazında bir tabloya dönüĢtürülmüĢtür. Bu tabloya her mahallede faaliyet gösteren ĠTO‟ya bağlı gayrimenkul Ģirket sayısı da eklenmiĢtir. Tablo 4.2.‟de mahalleler bazında nüfus, yoğunluk, arazi ve arsa değeri grupları ve gayrimenkul Ģirketi sayıları görülmektedir.

44 ġekil 4.4 Kira değerini etkileyen faktörler Ģeması

KONUT KĠRA DEĞERLERĠNĠ ETKĠLEYEN FAKTÖRLER

KONUTUN YAPISAL ÖZELLĠKLERĠ KONUTUN YER ALDIĞI ÇEVRENĠN ÖZELLĠKLERĠ

Ġç Mekan Özellikleri Bina Özellikleri Sosyo Ekonomik

Çevre Özellikleri YapılaĢmıĢ Çevre

Özellikleri Doğal Çevre Özellikleri

 Kullanım Alanı (m2

)

 Oda Sayısı (Salon Dahil)

 Banyo+Wc Sayısı

 Isınma Sistemi

 Balkon Sayısı

 Yer DöĢeme Cinsi

 Jakuzi bulunması

 Tesisat sisteminin durumu

 Diğer

 Bina Yapım Yılı

 Bina Yapım Tarzı (AhĢap, Yığma, Betonarme)

 Yapı Nizamı (Ayrık, BitiĢik, Müstakil)

 Bina Kat Sayısı

 Konutun Bulunduğu Kat Sayısı

 Otopark Sayısı

 Asansör Sayısı

 Site Ġçinde Bulunması

 Bahçe Kullanımının Bulunması  Diğer  Konutun Bulunduğu Topografya  Konutun GüneĢ Alabilmesi  Olumsuz Çevre ġartlarına Yakınlık (Gürültü vb.)  Deniz Manzarası Görebilme  YeĢil Manzarası Görebilme

 Konutun Baktığı Yön

 Konutun Bulunduğu Zemin Durumu (Deprem)

 Diğer

 Binanın, Sokak veya Cadde Üzerinde Yer Alması

 Ana UlaĢım Arterlerine Yakınlık

 Toplu TaĢıma Sistemine Yakınlık

 Ticaret Merkezine Yakınlık

 Çocuk Oyun Alanına Yakınlık  Sağlık Merkezine Yakınlık  Eğitim Kurumlarına Yakınlık  Eğlence Merkezlerine Yakınlık  Konutun Bulunduğu Bölgedeki Yoğunluk  Diğer  Kiracı Hanehalkının Gelir Düzeyi  Kiracı Hanehalkının Eğitim Düzeyi  Kiracı Hanehalkında ÇalıĢanların Mesleği  Kiracı Hanehalkının BaĢka Bir Mülk Sahibi Olması

 Kiracı Hanehalkının Bölgede YaĢama Süresi

 Mal Sahibinin Gelir Düzeyi

 Mal Sahibinin Eğitim Durumu

 Mal Sahibinin Mesleği

 Mal Sahibinin BaĢka Bir Mülk Sahibi Olması

 Diğer

ġekil 4.6 Ġstanbul‟da 2000 Yılında Uygulanan Asgari Arsa ve Arazi M2 Birim Değerlerine Göre Bölgeleme

Tablo 4.2 BeĢiktaĢ Ġlçesi Mahalleleri Nüfus, Arazi Değeri, Yoğunluk, Fonksiyon Bilgileri 1990 1997 A B C D E Konut Ticaret 1 KURUÇEŞME 5.401 3.834 + + + 88,6 43,27 + 0 0 2 YILDIZ 6.555 5.505 + + + 111,6 49,33 + + 7 2 3 BEBEK 9.197 6.410 + + + + + 109,6 58,49 + 8 2 4 KÜLTÜR 5.338 5.685 + + + 73,7 77,14 + 3 1 5 VĠġNEZADE 9.268 7.500 + + + + 77,6 96,65 + + 5 2 6 ETĠLER 9.916 11.287 + + + 115,4 97,81 + + 20 6 7 AKAT 14.599 16.792 + + + 153,6 109,32 + 12 4 8 KONAKLAR 8.444 16.711 + + + 152,2 109,80 + 8 2 9 ARNAVUTKÖY 5.334 5.434 + + + 44,5 122,11 + 4 1 10 NĠSBETĠYE 14.611 13.659 + + + + 102,7 133,00 + + 13 4 11 ORTAKÖY 12.985 13.608 + + + + 97,2 140,00 + + 2 1 12 LEVAZIM 12.500 + + + 78,7 158,83 + 0 0 13 ULUS 7.900 + + + 49,1 160,90 + + 5 2 14 GARRETTEPE 13.840 13.123 + + + 73,9 177,58 + + 13 4 15 MECĠDĠYE 11.807 11.294 + + 49,1 230,02 + 2 1 16 DĠKĠLĠTAġ 14.935 15.799 + + + 63,8 247,63 + 6 2 17 ABBASAĞA 11.222 5.905 + + 15,0 393,67 + 3 1 18 TÜRKALĠ 6.639 12.179 + + 23,9 509,58 + + 12 4 19 MURADĠYE 6.504 6.234 + + 10,1 617,23 + 0 0 20 BALMUMCU 7.323 2.957 + + + 62,6 47,24 + 2 1 21 CĠHANNÜMA 5.845 4.774 + + + 28,4 168,10 + 14 4 22 LEVENT 6.090 3.384 + + + + + 106,7 31,72 + 11 3 23 SĠNANPAġA 2.668 2.694 + + 16,8 160,36 + 13 4 163 49 A B C D E Az yoğunluklu mahalle Orta yoğunluklu mahalle Çok yoğunluklu mahalle 250.000.001-500.000.000.-TL

500.000.001-750.000.000.-TL 750.000.001-1.000.000.000.-TL 1.000.000.000.+ TL

0-250.000.000-TL

Asgari Arsa ve Arazi m2 Fiyatları Gruplaması

ha Yoğunluk MAHALLE ^NÜFUS ARAZĠ DEĞERĠ GM Şirketi Sayısı* %30 TOPLAM Ağırlıklı Fonksiyon GM Şirketi Sayısı

Anket çalıĢması gerçekleĢtirilecek gayrimenkul danıĢmanlarının seçimi için hazırlanan tablo (Tablo 4.2.) yardımıyla ilk olarak ağırlıklı fonksiyonu ticaret olan Balmumcu, Cihannüma, SinanpaĢa ve Levent mahalleleri anket çalıĢması alanı dıĢında bırakılmıĢtır. ÇalıĢma alanı içinde kalan mahalleler, içerdikleri arazi değerleri gruplarına ve yoğunluklarına bakılarak 3 gruba ayrılmıĢtır. Sınırları içinde A, B, C, D ve E gruplarında arazi ve arsa bulunan, yoğunluğu 0-110 kiĢi/ha arasında olan KuruçeĢme, Yıldız, Bebek, Kültür, ViĢnezade, Etiler, Akat ve Konaklar mahalleleri az yoğunluklu mahalle grubunda yer almaktadır. A, B, C ve D gruplarında arazi ve arsa içeren, yoğunluğu 111-220 kiĢi/ha arasında değiĢen Arnavutköy, Nisbetiye, Ortaköy, Levazım, Ulus ve Gayrettepe mahalleleri orta yoğunluklu mahalle grubunda yer almaktadır. A, B ve C gruplarında arazi ve arsa bulunduran, yoğunluğu 221 kiĢi/ha

ve üzeri olan Mecidiye, DikilitaĢ, Abbasağa, Türkali ve Muradiye mahalleleri çok yoğun mahalle grubunda bulunmaktadır. 1/25.000 ölçekli BeĢiktaĢ hali hazır paftasında 3 gruba göre bölgeleme çalıĢması yapılmıĢtır (ġekil 4:8).

Anket çalıĢması için hedeflenen %30 örneklemeye göre az yoğunluklu mahalleler grubunda bulunan 63 gayrimenkul Ģirketinden 19‟u, orta yoğunluklu mahalleler grubunda bulunan 37 gayrimenkul Ģirketinden 11‟i ile, çok yoğunluklu mahalleler grubunda yer alan 23 gayrimenkul Ģirketinden 7‟si ile anket çalıĢması yapılması kararlaĢtırılmıĢtır. Anket yapılacak gayrimenkul Ģirketleri gruplar içinden rasgele seçilecektir.

AraĢtırmanın yönteminin 3. bölümünü anket çalıĢması oluĢturmaktadır. Anket formu üç bölümden oluĢmaktadır. Birinci bölümde anket yapılan gayrimenkul danıĢmanı ile ilgili genel bilgilerin öğrenilmesine yönelik sorular yer almaktadır. Ġkinci bölümde ise gayrimenkul danıĢmanından konut kira değerini etkileyen Ġç Mekan Özellikleri, Bina Özellikleri, Doğal Çevre Özellikleri, YapılaĢmıĢ Çevre Özellikleri, Sosyo Ekonomik Çevre Özellikleri grupları içinde yer alan faktörleri konut kira değerine yaptıkları etkiye göre Likert ölçek kullanılarak 1 ile 6 arasında bir puan vermesi istenmiĢtir. Anketin son bölümünde gayrimenkul danıĢmanlarına uzmanlaĢtığı bölgedeki rayiçler sorulmuĢtur. (Ek 4)

AraĢtırma yönteminin 4. bölümünü anket çalıĢmasında elde edilen bilgilerin değerlendirilmesi oluĢturmaktadır. Anket çalıĢmasından elde edilen veriler SPSS programına girilmiĢtir. Ġç Mekan Özellikleri, Bina Özellikleri, Doğal Çevre Özellikleri, YapılaĢmıĢ Çevre Özellikleri ve Sosyo Ekonomik Çevre Özellikleri gruplarının konut kira değerine yaptıkları ortalama grup değerinin hesaplanması için grup içinde bulunan faktörlere verilen tüm puanlar toplanarak faktör sayısına bölünmüĢtür. Anket çalıĢması sonucunda elde edilen verilerin değerlendirilmesi için SPSS programında kullanılan test yöntemleri Ģunlardır:

Friedman Test: Friedman test ikiden fazla değiĢkenin değerlerinin birbirleriyle karĢılaĢtırılmasının gerektiği durumlarda kullanılan bir analiz yöntemidir. Yöntem, değiĢkenlerin kendi aralarında sıralanması esasına dayanır. Yöntemde verilerin değerlendirilmesi çalıĢmadaki faktör sayısı üzerinden olmaktadır. Analiz sonucunda değiĢkenlerin sıra ortalamaları ve sıra ortalamaları arasındaki farkın anlamlılık derecesi elde edilir.

Bu yöntem araĢtırmada, iç mekan, bina, doğal çevre, yapılaĢmıĢ çevre ve sosyo ekonomik çevre özelliklerinin konut kira değeri üzerindeki etki derecelerini ve bu

özelliklerin alt faktörlerinin konut kira değeri üzerindeki etki derecelerinin kendi aralarında karĢılaĢtırılması için kullanılmıĢtır.

Mann-Whitney Test: Örneklem sayısının parametrik hesaplama yapmak için yetersiz olduğu durumlarda (n<30) iki grubun ortalamaları arasında anlamlı bir fark olup olmadığını ortaya çıkarmak için kullanılan bir yöntemdir. Analiz sonucunda değiĢkenlerin sıra ortalamaları ve sıra ortalamaları arasındaki farkın anlamlılık derecesi elde edilir.

Gayrimenkul danıĢmanlarının anket sorularına verdikleri cevaplar arasında cinsiyete göre anlamlı bir fark olup olmadığını ortaya koymak için kullanılmıĢtır.

Kruskal-Wallis Test: Örneklem sayısının parametrik hesaplama yapmak için yetersiz olduğu durumlarda (n<30) değiĢkenlerin ikiden fazla grup arasında karĢılaĢtırılmasının gerektiği durumlarda kullanılan bir analiz yöntemidir. Analiz sonucunda değiĢkenlerin sıra ortalamaları ve ortalamalar arasındaki farkın anlamlılık derecesi elde edilir.

Gayrimenkul danıĢmanlarının eğitim düzeyi ve Ġstanbul‟da yaĢam sürelerinin anket sorularına verdikleri cevaplar üzerinde herhangi bir farklılık yaratıp yaratmadığını ortaya koymak için kullanılmıĢtır.

AraĢtırma yönteminin son aĢamasını oluĢturan beĢinci bölümde yapılan çalıĢmalar sonucunda elde edilen bilgiler ve veriler değerlendirilerek varılan sonuçlar açıklanmaktadır.