Tablo 8. Planlama Alanı Yapı Adaları (Konut/Ticaret-Konut)
Sayfa 22
Mevcut durumda konut ve ticaret-konut niteliğinde oluşmuş olan yapı adaları yaklaşık 70.250 m² büyüklüğünde bir alanı kaplamaktadır. Bu yapı adalarının üzerinde toplam yaklaşık 144.533 m² inşaat alanı bulunduğu hesaplanmış olup yerleşim alanına oranlandığında planlama alanı genelindeki ortalama emsalin 2.06 olduğu görülmektedir. Yapı adaları içerisindeki bina taban oturumlarının toplam yerleşim alanına olan oranı ise planlama alanındaki ortalama TAKS değerinin 0.32 olduğunu göstermektedir.
Grafik 4. Mevcut TAKS Oranı
Grafik 5. Mevcut Emsal Oranı
20%
Sayfa 23
2.2.7. Mülkiyet
Planlama alanındaki kamu mülkiyetindeki araziler incelendiğinde 2.94 ha. Maliye Hazinesi, 0.73 ha. Kartal Belediyesi, 0.96 ha. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, 0.33 ha. İse Vakıf mülkiyetinde olduğu görülmektedir. Bölgede özel mülkiyete konu alan 13.2 ha. olarak belirlenmiştir.
MÜLKİYET ALAN (ha) ORAN (%)
MALİYE HAZİNESİ İBB KARTAL BELEDİYESİ ÖZEL VAKIF
Sayfa 24
2.2.8. Nüfus -Yoğunluk
1/5000 ölçekli Kordonboyu Nazım İmar Planında Konut ve Konut+Ticaret Alanlarına verilen yoğunluk değerleri üzerinden hesaplandığında alandaki toplam nüfusun 2853 kişi olarak hesaplandığı görülmektedir.
Tablo 10. Nüfus Yoğunluk Analizi
Konut kullanım alışkanlıklarının değişimi ve kişi bazında konut kullanım alanı talebinin İstanbul İli çeperlerinde artması nedeniyle 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kişi başı inşaat alanı Konut ve Konut+Ticaret Alanlarında 35 m² olarak belirlenmiştir.
Bu doğrultuda Nazım İmar Planı adalarındaki yoğunluk değerleri üzerinden Uygulama İmar Planında ortaya çıkan yapı adalarının net alanlarında ne kadar inşaat alanı olması gerektiği ve yaklaşık Emsal(KAKS) oranı hesaplanmıştır.
1/5000
Tablo 11. Emsal (KAKS) Oranı Analizi
Sayfa 25
3. SENTEZ VE DEĞERLENDİRME
İstanbul Çevre Düzeni planı ile İstanbul’un kapsamlı bir yapısal dönüşüm sürecinden geçerek küresel ölçekte güçlenmiş bir kent olmasının amaçlandığı, bu nedenle çevresel, ekonomik ve toplumsal sürdürülebilirlik, İstanbul Çevre Düzeni Planının temeli olarak kabul edilmekte olup İstanbul’un uluslararası ölçekteki rolü ile ilgili öngörülen temel yaklaşım;
Küresel ölçekte kültür ve turizm kenti olması,
Küresel üst bölgenin yönetim hizmetlerine talip olması ve üst bölge ekonomisinden daha fazla pay almasıdır. Bu üst bölge Balkanlar, Karadeniz Havzası, Kafkaslar, Orta Asya, Ortadoğu ve Doğu Akdeniz havzasını kapsamaktadır. Dolayısıyla, İstanbul’un bu üst bölgeyle ekonomik, sosyal, tarihi, kültürel, diplomatik, iletişim ve ulaşım bağlantılarının güçlendirilmesi öngörülmekte ve uluslararası bölgesel merkez olarak hizmet vermesinin hedeflendiği 1 görülmüştür.
Çevre Düzeni Planında Kartal İstanbul Anadolu yakasında Orhanlı ile birlikte “yeni çekim merkezi”
olarak tanımlanmış, bölgede yaşaması öngörülen nüfusun İstanbul merkezi dokusu ile güçlü ve sürekli bir bağlantı kurmasını gerektirmeyecek ölçüde kendine yeterli şekilde planlanması, İstanbul kentinin yapısal dönüşüm sürecinde itici güç oluşturacak bilgi ekonomisinin altyapısının yer alacağı alanlar olarak görev yapma rolü verilmiştir.
Harita 11- 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı
1 İstanbul Çevre Düzeni Planı Raporu sh:513
Sayfa 26
Bu doğrultuda İstanbul Çevre Düzeni Planında Kartal Birinci Derece Merkez olarak planlanmış, şehrin doğu-batı yönünde büyümesi öngörülerek Anadolu yakasında Kartal ve Ataşehir-Kozyatağı bölgelerinde önerilen birinci derece merkezler sayesinde iki yaka arasındaki nüfus ve ekonomik dengesizliğin azaltılması hedeflenmiştir.
İstanbul Metropolü bütünündeki çalışma alanları ve konut alanları ile kurabileceği ilişki açısından üst ölçekli planlarda belirlenen kararlar yönünden Kartal İlçesinin geleneksel ve halihazırdaki merkezi olan Kordonboyu bölgesi önemli potansiyeller barındırmaktadır. Planlama alanı yakın çevresinde ve komşuluğunda yer alan üst ölçekli hizmet alanları (havalimanı, yat limanları, raylı sistemler, iskele ve limanlar ile ileri teknoloji parkları vb. gibi) kullanımlar, güçlü ulaşım bağlantıları ve mülkiyet deseni merkez gelişimini tetikleyici unsurlardır.
1/1000 Ölçekli Kartal Kordonboyu Uygulama İmar Planı plan kararlarının üretilmesine yönelik, ilgili mevzuat başta olmak üzere 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında bölgeye biçilen rol ve söz konusu alt bölgenin de yer aldığı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında bölgeye ilişkin belirlenen kararlar, Müdürlüğümüzce yürütülen saha araştırmaları, bölgenin doğal, sosyo-kültürel ve sosyo-ekonomik ve yapılaşma durumu, kullanım türleri, mülkiyet yapısı ile bölgeye ilişkin talepler incelenerek sentez aşamasına ulaşılmış ve çeşitli değerlendirmelerde bulunulmuştur.
Kordonboyu Bölgesi Kartal İlçesinin Sahil dolgu alanı ile Marmaray Demiryolu hattı arasında yer almakta olup çevre ulaşım bağlantılarına yakındır. Planlama alanının batı ve doğu tarafları genellikle konut kullanımına ayrılmakla birlikte merkez kısmında ise ticari alan kullanımlarının yer aldığı görülmektedir.
Kordonboyu yakınlarında yer alan hava, deniz, karayolu ve raylı sistem hatlarının varlığı, (Sabiha Gökçen Hava limanı, bölgenin komşuluğundan geçen Sahil Yolu, Marmaray Hattı, iskeleler ve yat limanı projesi, Havaray Hattı) imkânları bölgenin merkezi bir rol üstlenmesini ve gelişimini destekleyen önemli unsurlar olarak öne çıkmaktadır. Bununla birlikte söz konusu ulaşım bağlantılarının Kartal geneli ile işlevsel bir biçimde bütünleştirilmesi, nüfus yoğunluğunun getireceği taşıt ve yaya trafiğinin olumsuz koşullara sebep olmaması için yol alt yapısının güçlendirilmesi gerekmektedir.
Bölge komşuluğunda yer alan ve planlama süreçleri devam etmekte olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Riskli Alan edilmiş alanların yanı sıra, Kartal Merkez Alanı Planlama bölgesinin de yapılaşmaya açılması ile sahil kesiminde oluşacak günlük nüfus yoğunluğunun ve trafik baskısının Kordonboyu Planlama alanına etkisinin azaltılması adına Nazım İmar Planında gösterilen taşıt yolları ile birlikte bölgedeki yerleşime hizmet edecek servis yolları da sağlanması öngörülmüştür.
2019 yılı içerisinde açılması planlanan Marmaray Demiryolu Hattı istasyonlarının, yaya/taşıtlara ait alt ve üst geçitlerinin Kordonboyu Planına entegre olmasının sağlanması,
Kartal Kordonboyu Planlama alanının, ticaret ve hizmetler sektörü başlığı altındaki günlük ticaret birimleri, ofis ve diğer işlevlerin mekânda yer bulmaları amacıyla önceki planlarda da verilen ticari alan kullanımları korunmuştur.
Sayfa 27