Sayfa 28
4. PLAN KARARLARI
1/1000 ölçekli Kordonboyu Uygulama İmar Planının hazırlanmasında 15.05.2015-17.06.2016-17.10.2017 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve değişiklikleri kararları, İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararları, ilgili kurum görüşleri, encümen kararları, kadastral ve halihazır durum, fiili yapılaşma durumu ve çevre plan kararları ile şehircilik ve planlama ilkeleri, kent estetiği ve silueti, ilgili kanun ve yönetmelikler dikkate alınmıştır.
15.05.2015 onanlı 1/5000 Ölçekli Kartal Kordonboyu Nazım İmar Planına yazımız ile konut alanlarında kişi başına düşen inşaat alanının belirtilmesi, TCDD Alanının gösterimi ve tescilli eserlerin bulunduğu parsellere ilişkin hükümlerin netleştirilmesi hususunda Başkanlığımızca itirazda bulunulmuştur.
17.10.2017 onanlı Nazım İmar Planı değişikliğine ise askı süresi içerisinde Müdürlüğümüzce 543 ada 13 ve 15 parsellerde gösterilen kitleye ait yüksekliğin belirtilmediği ve ilgili Kültür Varlıkları Koruma Kurulu görüşünün alınmadığı hususlarında itiraz edilmiş olup konu Büyükşehir Belediye Meclisi’nce karar alınma sürecindedir. Ayrıca Kültür Varlıkları V Numaralı Koruma Kurulunun yazısı ile bahsi geçen plan değişikliğinin koruma kurulunca uygun bulunmadığına dair koruma kurulu Müdürlüğü yazısı Müdürlüğümüze iletilmiştir.
15.05.2015 onanlı 1/5000 Ölçekli Kartal Kordonboyu Nazım İmar Planına 10.08.2015 tarih ve 20786 sayılı yazımız ile yapılan itiraz sonucunda; Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 15.06.2016 tarih ve 968 sayılı kararı ile Plan Hükümleri, Genel Hükümler 15. maddesinde değişiklik yapılmış olup Ticaret + Konut Alanlarında kişi başına düşen inşaat alanı 35 m² olarak belirlenen 1/5000 Ölçekli Kodonboyu Nazım İmar Planı Değişikliği Büyükşehir Belediye Başkanınca 17.06.2016 tarihinde onanmıştır. Bahsi geçen nazım imar planı değişikliği doğrultusunda Müdürlüğümüzce 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlık çalışmalarına esas olmak üzere planda yer alan imar adaları için emsal değerleri hesaplanırken konut alanları için kişi başı 25 35 m², ticaret + konut alanları için kişi başı 35 m² inşaat alanı baz alınmıştır.
Yukarıda aktarılan bilgiler ışığında Kordonboyu Nazım İmar Planında belirlenen nüfus yoğunlukları dikkate alınarak, Uygulama İmar Planında imar adaları bazında yapılanma koşulları aşağıdaki şekilde belirlenmiştir;
Ticaret Alanlarında;
0/B-5/0
Konut Alanlarında (Kişi başı 35 m² inşaat alanı)
250 ki/ha yoğunluklu alanlarda 5/A/3, TAKS: 0.20-0.40, E: 1.00, 400 ki/ha yoğunluklu alanlarda 5/A/3, TAKS: 0.20-0.40, E: 1.50, 500 ki/ha yoğunluklu alanlarda 5/A/3, TAKS: 0.20-0.40, E: 1.75 olarak, Ticaret + Konut Alanlarında, (Kişi başı 35 m² inşaat alanı)
100 ki/ha yoğunluklu alanlarda 5/A/3, TAKS: 0.20-0.40, E: 0.40 E: 1.00
400 ki/ha yoğunluklu alanlarda 5/A/3, TAKS: 0.20-0.40, E: 1.50 olarak belirlenmiştir.
Sayfa 29
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Park (ZOP) alanında kalan 537 ada 14 parsel üzerinde yer alan hamam tescilli anıt yapı olarak uygulama imar planına aktarılmış ve Kültürel Tesis Alanı fonksiyonu verilmiştir. Tescilli yapının bulunduğu 14 Parsel komşuluğundaki 13 ve 15 (Eski:9) parsellere dair 15.05.2015 onanlı Kordonboyu Nazım İmar Planına askı süresi içinde ilgilisince yapılan ve uygun bulunan itiraz sonucu onaylanan 17.10.2017 onanlı nazım imar planı değişikliği ile bahsi geçen parseller park alanından çıkarılarak ticaret alanı fonksiyonunda ve planda gösterilen kitle yapılanması verildiğinden bu plan değişikliği doğrultusunda 13 ve 15 parsellere 0/B-5/0 yapılaşma koşullarında ve planda gösterilen kitle yapılanmasında ticaret fonksiyonu verilmiştir.
1/5000 Ölçekli Kartal Kordonboyu Nazım İmar Planında yer alan Havaray Hattı, 15.07.2019 tarihli 190177-396-29602 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısı ve ekinde tarafımıza iletilen sayısal proje verisinde Marmaray Demiryolu Hattı’nın kuzeyinde sonlandığı görülmüş olup 1/1000 ölçekli Kartal Kordonboyu Uygulama İmar Planı sınırları içerisine girmediği anlaşıldığından planda yer verilmemiştir.
İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu kararları ve görüşü doğrultusunda 1130 ada 1 parselde yer alan tescilli Kartal istasyon binası, lojman binası ve ambar binaları Uygulama İmar Planına Tescilli Anıt Eser olarak aktarılmış ve Kültürel Tesis Alanı fonksiyonu verilmiştir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından güncellenerek Müdürlüğümüze çeşitli tarihlerde iletilen kıyı kenar çizgisi, Uygulama İmar Planına işlenmiş olup eski kıyı kenar çizgisi ile farklılaştığı noktalarda uygun plan kararları üretilmiştir.
Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü görüş yazısı ekinde Müdürlüğümüze gereği için iletilen Kartal Belediye Başkanlığı 22.04.2014 tarih ve 375 sayılı Encümen Kararında “ Kartal 45 pafta, 547 ada (Y:10190) 13 parselin 44 (Y:54) parsele satışının uygun görülmediği 13 sayılı parselin tevhiden satışının yapılmayarak imar istikametinin parsel sınırına çakıştırılması için plan tadilatının yapılmasına…”
şeklinde karar verildiği görülmüş olup söz konusu parsellerin bulunduğu imar adasının kuzey cephesinde yer alan imar istikametleri bahsi geçen karar dikkate alınarak Uygulama İmar Planına aktarılmıştır. Ayrıca İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün ilgi görüş yazısında 05.03.2012 onanlı 1/1000 ölçekli Kordonboyu Uygulama İmar Planı Plan notlarını esas alarak 14. ve 22. maddelerin kaldırılması, 9. maddede "Emsal değerleri net parsel üzerinden uygulanacaktır." şeklinde değişiklik yapılması görüşü de iletilmiş olup Uygulama İmar Planı Notları hazırlanırken bu öneriler de değerlendirilmiştir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarında Park (ZOP) olarak belirlenen alan Uygulama İmar Planına da aktarılmış ve 22.02.218 tarih 30340 sayılı resmi gazetede yayınlanan otopark yönetmeliğinin hükümleri gereği genel otopark alanı olarak kullanılmak üzere plan notlarına “Planda park ve zemin altı katlı otopark (ZOP) olarak gösterilen alan genel otopark alanı olarak kullanılacak olup parsel veya imar adası içinde çözülemeyen otopark ihtiyaçlarını karşılayacaktır. Zemin üstü alan park ve meydan olarak düzenlenecektir.“ hükmü eklenmiştir.
28.06.2018 tarihli 1035-150039 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısı ile Müdürlüğümüze iletilen görüş doğrultusunda Yerleşime Uygunluk Değerlendirme Sınırı plana işlenmiştir.
Sayfa 30
Plan notlarına İstanbul Gaz Dağıtım Anonim Şirketi (İGDAŞ) yazısı dikkate alınarak “Abonelerimizin gaz arzı sürekliliğinin sağlanabilmesi için mevcut doğal gaz altyapı/üstyapı tesislerimiz yerinde korunması, doğal gaz hatlarının yapılacak uygulama imar planlarına işlenmesi, “İGDAŞ Vana Odası ve Bölge Regülatörü (Basınç Düşürme ve Ölçüm İstasyonu) tesisleri için Yeşil Alan, Otopark Alanı, Teknik Altyapı Alanı, Belediye Hizmet Alanı fonksiyonlarında (5.50 m X 5.00 m) yer ayrılması, çelik doğal gaz hatlarına min. 2.50 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), polietilen doğal gaz hatlarına min.
1.25 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak) yapı yaklaşma sınırı ile bina ve diğer altyapı inşaatı yapılabilir.” hükmü eklenmiştir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Kamu Hizmet Alanı olarak gösterilen ve yerinde Şehit Selahattin Aslantepe Polis Merkezi bulunan 10186 ada 51 parsel, 03.07.2018 tarihli 47909374-17052-(81269)-E.2018070212153088716-116256 sayılı T.C. İstanbul Valiliği İl Emniyet Müdürlüğü yazısı da dikkate alınarak Resmi Kurum (Emniyet Hizmet alanı) olarak Uygulama İmar Planına aktarılmıştır.
Müdürlüğümüzce yerinde yapılan incelemeler ve GPS destekli ölçümler doğrultusunda elde edilen Marmaray Demiryolu Hattı ve İstasyonlarına ilişkin sayısal veri, TCDD mülkiyet sınırı, fiili inşaa durumu ile çevre parsellerin ifraz durumları ile Demiryolu Hattı'nın çeşitli noktalarında alt ve üst geçitler de dikkate alınarak imar planına aktarılmıştır. Demiryolu hattının altında bulunan boşluklara kentsel nitelik kazandırmak amacı ile plan notlarına "Demiryolu hattı altında açığa çıkan alanlarda avan projesi Kartal Belediye Başkanlığı'nca onaylanmak şartıyla rekreatif alanlar, sosyokültürel alanlar, küçük ölçekli ticari birimler oluşturulabilir." hükmü eklenmiştir. Nazım İmar Planı ve ilgili kurum görüşü gereği demiryolu hattından uygulanan çekme mesafeleri sonrasında minimum bina derinliğini sağlamayan parseller uygulama imar planında yeşil alan olarak düzenlenmiştir.
Kordonboyu Uygulama İmar Planı hazırlanmasında 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı kararları ve kurum görüşlerinin yanı sıra çevre uygulama imar plan kararları da dikkate alınarak karar üretilmiştir. Bu kapsamda Kordonboyu Uygulama İmar Planı onama sınırı komşuluğunda, 05.11.2012 Onanlı 1/1000 Ölçekli 674 Ada 1, 4, 5, 6, 7 Parseller, 675 Ada 1, 2, 3 Parseller, 676 Ada 108 Parsel ile 720 Ada 2, 4, 8, 19, 34, Parseller ve Yakın Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Güneyinde, 26.05.2004 onanlı 1/1000 ölçekli Sahil Dolgu Planı ve İç Düzenlemesi Uygulama İmar Planının kuzeyinde kalan 651 ada 8 parselin bir kısmının plansız alanda kaldığı görüldüğünden söz konusu parselin bahsi geçen kısmı Kordonboyu Uygulama İmar Planı onama sınırları içine alınarak Park fonksiyonu verilmiştir.
Nazım İmar Planında Park (ZOP) olarak gösterilen alanın güneyi 7 metre genişliğinde imar yolu olarak düzenlenmiştir.
Ulaşım Planlama Müdürlüğü ilgili kararı doğrultusunda köşe kırıkları yeniden düzenlenmiştir.
Tescilli eser kapsamında bulunan Maarif Sultan Camiinin de yer aldığı alanda Marmaray Demiryolu Hattına ait yolcu istasyonu inşaasının da sonucu olarak imar yolu ve kavşak düzenlemesi yapılmıştır.
Nazım İmar Planında 15 metre genişliğinde imar yolu olarak düzenlenen (Savarona Meydan Yolu) hâlihazır durum dikkate alınarak Uygulama İmar Planına aktarılmıştır.
Sayfa 31