Sayfa 32
5. KARTAL KORDONBOYU UYGULAMA İMAR PLANI PLAN HÜKÜMLERİ
A- GENEL HÜKÜMLER
1. 1/1000 ölçekli Kartal Kordonboyu Uygulama İmar Planı, plan paftaları, plan raporu, plan notları ile bir bütündür.
2. Planlama alanında imar kanunun 15. ve 16. Maddelerine istinaden yapılan uygulamalarda kamuya ayrılan tüm donatı alanları kamu eline bedelsiz geçmeden parsellerin imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.
3. İGDAŞ vana odası ve bölge regülatörü (basınç düşürme ve ölçüm istasyonu) tesisleri için yeşil alan, otopark alanı, teknik altyapı alanı, belediye hizmet alanı fonksiyonlarında (5.50 m x 5.00 m) yer ayrılması, çelik doğal gaz hatlarına min. 2.50 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), polietilen doğal gaz hatlarına min. 1.25 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak) yapı yaklaşma sınırı ile bina ve diğer altyapı inşaatı yapılabilir.
4. İnşaat aşamasında ve işletme dönemlerinde çevre değerlerinin korunması açısından 2872 sayılı Çevre Kanunu’na istinaden çıkarılan “hava kalitesinin korunması”, “su kirliliği kontrolü”, “katı atıkların kontrolü” ve “gürültü kontrolü” yönetmeliklerinde belirtilen tüm hususlara uyulacaktır.
5. Anadolu Yakası Mikrobölgeleme Raporu ve Haritaları Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nca 26.01.2010 tarihinde onanmıştır. Uygulama aşamasında parsel bazında, zeminin sondaja dayalı jeoteknik araştırması yapılacak ve gerekli zemin mekaniği ile ilgili önlemler alınacaktır.
6. Konut, ticaret, konut + ticaret alanlarında ve kamu kullanımına ayrılan tüm alanlarda, proje ve uygulama aşamasında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır.
7. Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından güncellenerek çeşitli tarihlerde onaylanan güncel kıyı kenar çizgisi işlenmiş olup kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde 3621/3830 sayılı Kıyı Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir.
8. Kıyı kenar çizgisinden itibaren yapı yaklaşma mesafesi 10 mt’dir.
9. Emsal değerleri net parsel üzerinden uygulanacaktır.
10. Ayrık nizama tabi alanlarda İstanbul İmar Yönetmeliği’nin ilgili maddesi kapsamında yapılanamayan parsellerde komşu parselin muvafakati aranmadan ikiz, üçüz çözümlere gidilebilir. Ancak gerekli durumlarda Kartal Belediyesi uygun kurallar getirmeye yetkilidir.
11. Binaların 0.00 kotu tespiti aşağıdaki şekilde belirlenir.
11.1. Yola göre yükselen kotta ve dik meyilli(eğimi %15'den fazla olan) arazilerde, bina tabi zemin köşe kotları ortalaması 0.00 kotu olarak uygulanır.
11.2. Yola göre düşen kotlu ve dik meyilli (eğimi %15'den fazla olan) arazilerde, bina tabi zemin ön köşe kotları ortalaması 0.00 kotu olarak uygulanır.
12. Tabii zeminin altında kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir.
13. Yapılanamayan ya da inşaat hakkını kullanamayan parsellerde ön ve komşu bahçe mesafeleri 2 m.ye kadar düşebilir. Korunması gerekli ağaçların bulunduğu parsellerde bahçe mesafelerinde
Sayfa 33
planın verdiği şartlar aranmaz. Ağaçlar korunacak şekilde bahçe mesafelerinin belirlenmesinde Kartal Belediyesi yetkilidir.
14. Eğimden dolayı kazanılan ve iskân olarak kullanılan katlar emsal değerine dâhildir.
15. İfraz hattı bir parseli böldüğünde tevhidi gereken parselin yapılanabilmek için bu parçaya ihtiyacı yoksa artık parça planın getirdiği şartlarda tek başına yapılanamıyorsa ifraz hattı bölünen parselin sınırı kabul edilir.
16. KAKS değeri verilmiş alanlarda, KAKS dâhilinde, bir alt katta kullanılan emsal alanının en az % 35'inin kullanılması, % 45 çatı eğimi ile ulaşılacak mahya yüksekliğinin aşılmaması, çatı piyesinin saçak ucuna 2.00 mt.'den fazla yaklaşmaması ve çatı piyesi iç yüksekliğinin min. 2.00 mt. olması şartı ile çatı piyesi yapılabilir.
17. Çatı eğimi %33'ü geçemez. Teras çatı yapılabilir, ancak binaya ait ortak alandır. Çatı piyesi olan yapılarda çatı eğimi %45’dir.
18. Kamu kuruluşlarının (İSKİ, DSİ TELEKOM, İGDAŞ, AYEDAŞ vb.) mülkiyetinde olup da imar planlarında yolda kalan bu tip parsellerden mahreç almak zorunda olan parseller için ilgili kurumun muvafakati aranmaksızın geçiş hakkı verilecektir.
19. Meydan, parklar ve dinlenme alanları, oyun alanları, çocuk bahçeleri, kavşak ve yol alanlarının tabii zemin kotu altında kalan kısımlarında ilgili kurum ve kuruluşların ( İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı, İSKİ Genel Müdürlüğü, UKOME, Park ve Bahçeler Müdürlüğü, Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü gibi v.b.) uygun görüşü alınmak koşulu ile verilen görüşler doğrultusunda, ağaç ve bitki yaşamının sürdürülebileceği toprak derinliği bırakılarak olağan üstü durumlarda da sığınak olarak kullanılmak üzere kamuya ait zemin altı otopark yapılabilir.
20. Planda belirtilmeyen hususlarda yürürlükteki İstanbul İmar Yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmeliklerin (Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği vb.) hükümleri geçerlidir. Brüt Yoğ. 500 Kişi/Ha – Emsal: 1.75’dir.
Özel mülkiyette olan veya kamunun talebi durumunda, konut alanlarında; içinde bulunduğu yapı adasının yapılanma koşullarını geçmemek kaydıyla, kurumların uygun görüşleri doğrultusunda kreş, semt polikliniği, sağlık ocağı, evde bakım hizmetleri vb. İle yurt, özel sosyal kültürel tesisleri alanı yapılabilir. Bu alanlarda planda verilen bahçe mesafesine uyulması ve taks değerinin aşılmaması kaydıyla blok ebatları serbesttir.
Sayfa
Açığa çıkan bodrum katlardan sadece 1. bodrum katta, zemin kattaki bağımsız bölümlere ait üniteler oluşturulabilir.
Ticaret alanlarında; hizmet sektörüne ait bürolar, eğitim ve sağlık birimleri, lokantalar, çarşı ve çok katlı mağazalar, otel, motel, sinema ve tiyatrolar, kültürel ve sosyal tesisler, yönetim birimleri, bankalar, mali kurumlar, günlük ihtiyaçlara yönelik ticari fonksiyonlar yer alabilir.
2.2. KONUT+TİCARET ALANLARI
-Konut + Ticaret alanlarında zemin kat ticaret olmak kaydı ile üst katlarda konut veya ticaret fonksiyonu yer alabilir. Yoldan cephe alan parsellerde birden fazla bina yapılması halinde yol cephelerinde bulunan binaların zemin katlarının ticaret olması kaydıyla diğer binaların tamamında konut yapılabilir. Ticaret + konut alanlarında planda verilen yapılaşma şartlarında tiyatro, sinema, sergi salonu gibi kültürel etkinliklere yönelik birimler ile katlı otopark ve özel eğitim tesisleri yapılabilir. Bu alanlarda konut kullanım oranı en fazla %60’dır.
Konut+ticaret alanlarında yapılanma koşulları:
- 5/A/3 ve TAKS değerleri en az 0.20, en çok 0.40’tır.
Brüt Yoğ. 100 Kişi/Ha – Emsal: 0.40 Emsal: 1.00 Brüt Yoğ. 400 Kişi/Ha – Emsal: 1.50’dir.
2.1. OTEL ALANI
Otel alanlarında E=0.75 ve bina Yençok 15.50 m.’yi geçmeyecek şekilde ve 5/A/3 yapılanma şartlarında otel, motel, pansiyon, konaklama ve dinlenme tesisleri vb. yapılabilir. Avan proje Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
Kat yükseklikleri ve açıklanmayan diğer hususlarda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
2.2. AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANLARI
Akaryakıt ve servis istasyonu alanlarında yapılanma koşulları: TAKS:0.25, Kaks:0.50 olarak belirlenmiştir.
Demiryolu ağına komşu parsellerde yapılacak yanıcı, patlayıcı maddelerle ilgili can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturacak tesisler için; sanayi ve ticaret bakanlığının TS 11939/Ocak 2001 sayılı mecburi standart tebliğine göre, örtülü tanklar veya yeraltı tankları için 10 metre (yer altı tankları ile ilgili emniyet mesafeleri, emniyet valfinden itibaren ölçülür.) Yerüstü tankları için ise 15 metre çekme mesafesi bırakılacaktır.
Sayfa 35
3. DONATI ALANLARI
3.1. KÜLTÜREL TESİS ALANLARI
Kültürel Tesisler Alanı içerisinde müze, sanat galerisi, kütüphane, konferans ve seminer salonları, tiyatro, sinema, sergi, nikâh salonları vb. fonksiyonlar yer alabilir. Bu alanlarda E:2.00 ve Yençok : 15.50 m.’yi geçemez. Avan proje Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
3.2. İDARİ HİZMET ALANLARI
İdari tesisler alanlarında E: 2.00 ve Yençok: 15.50 m.’yi geçmeyecek şekilde idari kurumlar, şube ya da temsilcilikleri ve bunun gibi kullanışlar yer alabilir. Avan proje Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır.
3.3. RESMİ KURUM ALANI (EMNİYET HİZMET ALANI)
Resmi kurum alanı, İstanbul Valiliği İl Emniyet Müdürlüğü görüşü Doğrultusunda “Emniyet Hizmet Alanı” olarak belirtilmiştir. E: 2.00 ve Yençok: 15.50 m.’yi geçmeyecek şekilde, Avan projesi Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce onaylandıktan sonra uygulama yapılacaktır.
3.4. BELEDİYE HİZMET ALANI
Belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, otopark alanı, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesislerin yapılabileceği alandır. Bu alanlarda E: 2.00 ve Yençok: 15.50 m.’yi geçemez. Avan proje Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
3.5. DİNİ TESİS ALANLARI
İbadete açık dini ve bağlı tesislerin (dini tesis lojmanı, şadırvan, wc vb.) Bulunduğu alanlardır. Avan proje Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
3.6. PARKLAR
Aktif yeşil alan olarak düzenlenecek alanlardır. Mevcut ağaçlar korunacaktır. Sahil şeridinin kara yönündeki ilk 50 m.’lik mesafesinde kalan park alanlarında, 3830/3621 sayılı kıyı kanunu hükümleri geçerli olup, hiçbir şekilde yapılaşmaya izin verilmez.
Planda Park ve Zemin Altı Katlı Otopark (Zop) olarak gösterilen alan “Genel Otopark Alanı”
olarak kullanılacak olup parsel veya imar adası içinde çözülemeyen otopark ihtiyaçlarını karşılayacaktır. Zemin üstü alan park ve meydan olarak düzenlenecektir.
Sayfa 36
3.7. ULAŞIM
3.7.1. BİRİNCİ, İKİNCİ VE ÜÇÜNCÜ DERECE KENT İÇİ YOLLAR
Planlama alanı sınırı içinde gösterilen kavşak noktaları ve yol iç düzenlemeleri şematik olup, yaya ve bisiklet dolaşımını kolaylaştıracak şekilde İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Daire Başkanlığı'nca onanacak uygulama projeleri doğrultusunda yapılacaktır.
3.7.2. DEMİRYOLLARI
Demiryolu Hattı içerisinde kalan alan Demiryolu hattı ve yüksek hızlı tren işletmeciliği ile bu işletmeciliği destekleyen nitelikteki, teknik, idari ve sosyal birimler, satış, hizmet ve yeme içme üniteleri ile Sosyal Ve Kültürel Tesislerin yer aldığı alanlardır.
Demiryolu hattı altında açığa çıkan alanlarda avan projesi Kartal Belediye Başkanlığı’nca onaylanmak şartıyla rekreatif alanlar, sosyokültürel alanlar, küçük ölçekli ticari birimler oluşturulabilir.
Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü’ne ait mülkiyet sınırları korunacak olup;
Demiryoluna komşu parsellerde imar durumu verilirken demiryoluna yaklaşma mesafesi hakkında Devlet Demiryolları kurumundan görüş alınacaktır.
3.7.3. Yaya Yolu ve Bölgesi : Bu alanlar servis yolu olarak Kullanılacaktır.
4. TESCİLLİ KÜLTÜR VARLIKLARI
1130 ada 1 parselde yer alan tescilli kartal istasyon binası, lojman binası ve ambar binaları ile 537 ada 9 parsel üzerinde yer alan cami, çeşme ve sarnıç, 543 ada 9 parsel üzerinde yer alan hamam ve 2362 ada 19 parsel üzerinde yer alan cami tescilli anıt eserler olup, bu parsellerde uygulama ilgili mevzuat ve kültür varlıklarını koruma bölge kurulu kararları doğrultusunda yapılacaktır.
İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 21.02.2019 tarih ve 6022 sayılı kararı ekinde, tescilli 543 ada 14 parselde bulunan Şifa Hamamı ve 10179 ada 9 parselde yer alan Çelik Ahmet Ağa Camii komşuluğundaki parselleri kapsayan alan
“Koruma Alanı” olarak belirlenmiştir. Uygulama aşamasında koruma bölge kurulunun görüşü alınacaktır.
Tescilli taşınmaz kültür varlığı parseline komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsellere cephe veren parsellerdeki her türlü inşai ve fiziki uygulama ile yeni yapılanma için koruma bölge kurulundan izin alınacaktır.
Sayfa 37
KURUM GÖRÜŞLERİ
Sayfa 38
Sayfa 39
Sayfa 40
Sayfa 41
Sayfa 42
Sayfa 43
Sayfa 44
Sayfa 45
Sayfa 46
Sayfa 47
Sayfa 48
Sayfa 49
Sayfa 50
Sayfa 51
Sayfa 52
Sayfa 53
Sayfa 54
Sayfa 55
Sayfa 56
Sayfa 57
Sayfa 58
Sayfa 59
Sayfa 60
Sayfa 61
Sayfa 62