Ortaklığın İçinde Bulunduğu Sektöre Dair Riskler .1. Gayrimenkul Yatırımlarına İlişkin Genel Riskler

2.1.2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Statüsünün ve Buna Bağlı Vergi Avantajlarının Kaybedilme Riski

Ortaklığın operasyonları ve Ortaklığa yapılacak yatırımlara dair vergisel hususlar, özellikle sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerlendirilmekte olup, Ortaklığın gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünü koruyabilmesi için sermaye piyasası mevzuatının öngördüğü şartlara her daim riayet etmesi gerekmektedir. Bu noktada, Ortaklığın organizasyonu ve operasyonu söz konusu koşullar ile tam bir uyum içinde yürütülecek olmakla birlikte, Ortaklığın gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünü her zaman koruyabileceği ve buna bağlı vergi avantajlarından da her zaman faydalanabileceğini garanti etmek mümkün değildir. Gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünün kaybedilmesi halinde ise, Ortaklık gelirleri kurumlar vergisine ve ortaklığın dağıtılabilir karı stopaja tabi olacaktır. Dolayısıyla, gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünün kaybedilmesi, Ortaklığın mali durumunu ve operasyonlarının mali sonuçlarını, B grubu hisselerin değerini ve ortaklık hissedarlarına yapılacak temettü dağıtımlarını etkileyebilir.

2.2 Ortaklığın İçinde Bulunduğu Sektöre Dair Riskler 2.2.1. Gayrimenkul Yatırımlarına İlişkin Genel Riskler

Gayrimenkul yatırımları, yatırımcısı için genel olarak çeşitli riskler içermektedir. Genel ekonomik durumun ve finansal piyasaların kötüye gitmesi durumunda gayrimenkul talebi azalmakta ve doluluk oranları ile kira tutarları gerilemektedir. Herhangi bir bölgede kiralık gayrimenkul arzında meydana gelebilecek artış, kira gelirlerinde azalma ve kiracılara daha fazla imtiyaz tanınmasına neden olabilecektir. İmar durumunda meydana gelebilecek değişiklikler gayrimenkul yatırımlarını olumsuz etkileyebilir. Yukarıdaki ve diğer risklerin gerçekleşmesi durumunda Ortaklık portföyünde değer düşüklüğü meydana gelebilir.

Bununla birlikte, gayrimenkul yatırımları doğaları gereği likit olmayan yatırımlardır. Ortaklığın, portföyünde bulunan gayrimenkulleri gerektiği takdirde hızlı bir şekilde ve istenen fiyatla elden çıkarma kabiliyeti bahsi geçen “likit olmama” özelliğinden olumsuz etkilenebilir. Dolayısıyla, ortaklığın nakit ihtiyacının ortaklığın portföyünde yer alan gayrimenkullerin hızla ve istenen fiyatla satılarak karşılanması mümkün olamayabilir

TASLAKTIR

22 2.2.2. Gayrimenkul Değerlerinin Değişkenliği

Gayrimenkul değerleri doğası gereği sübjektiftir. Portföyde yer alan gayrimenkullerin her biri kendi özellikleri dikkate alınarak yapılan bazı varsayımlara göre değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul değerleri bir miktar belirsizlik içerebilmektedir.

Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkuller, sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenli olarak bağımsız gayrimenkul ekspertiz şirketleri tarafından değerlemeye tabi tutulmaktadır.

Genel ekonomik konjonktürde meydana gelebilecek olumsuz gelişmeler, gayrimenkul piyasasındaki değişkenlik, kanuni düzenlemeler gibi hususlara ve arz talep gibi etkenlere bağlı olarak değerlerde zaman içinde değişiklikler olabilme ihtimali bulunmaktadır.

2.2.3. Gayrimenkul Değerleme Sistemi

Gayrimenkullere dayalı hakların değerleme unsurları da nitelikleri gereği sübjektif bir konudur.

Değerleme işlemi genel olarak varsayımsal değerler baz alınarak yapıldığından, bulunan değerler, söz konusu hakların gayrimenkul piyasasında fiilen devri halinde söz konusu olabilecek gerçek değerler ile örtüşmeyebilir ve ayrıca süreklilik arz etmeyebilir.

2.2.4. Kiralama İşlemlerine ve Kiracılara Dair Riskler

Ortaklığın hedeflediği gelirleri elde edebilmesi, portföyündeki gayrimenkulleri uygun kiracılara ortaklık için tatmin edici şartlarla kiralamasına ve söz konusu kiracılarla olan ilişkilerini doğru ve güvenli bir şekilde düzenleyip yürütebilmesine bağlıdır. Bu çerçevede;

(i) kiracı sayısında düşüş yaşanması halinde ve/veya

(ii) kiranın gayrimenkul değerinin altında kalması durumunda ve/veya

(iii) kiracıların iflas kanunu hükümleri uyarınca koruma talep etmeleri durumunda ve/veya (iv) rekabetçi bir kira piyasasının Ortaklığın kiralama ve doluluk oranlarını etkilemesi halinde (v) temerrüde düşen kiracıların tahliyesinin ilgili mevzuat uyarınca bazı koşullara bağlı olması

ve bu nedenle gayrimenkul yeniden kiralanana kadar ortaklığın kiralama ve doluluk oranlarının etkilenmesi halinde ve/veya

(vi) mevcut kiracıların kira sözleşmelerinin sonunda sözleşmeleri yenilememesi durumunda ortaklığın nakit akışında geçici düşüşler yaşanabilir.

2.2.5. Deprem Riski

Sismologların yaptıkları araştırmalar, Türkiye’nin genelinin yüksek deprem riski altında olduğunu göstermektedir. Türkiye’nin nüfusunun neredeyse %45’i ve ekonomik kaynaklarının ve üretiminin büyük bir bölümü birinci derece deprem bölgesi olarak tanımlanan bölgeler içinde yer almaktadır. Nüfusun %26’lık kısmı ise ikinci derece deprem bölgesi olarak tanımlanan bölgeler içinde yaşamaktadır. Her ne kadar yeni inşa edilen tüm yapıların yürürlükteki depreme dayanıklı inşaat düzenlemelerine uygun olarak inşa edildiği varsayılabilse ve ortaklığın tüm gayrimenkulleri depreme karşı sigortalı olsa da, olası büyük ölçekli bir deprem sonucunda ortaklığın yatırımlarının söz konusu depremden etkilenmeyeceğine ve/veya sigorta poliçeleri uyarınca tüm zararın tazmin edileceğine dair bir kesinlik yoktur.

TASLAKTIR

2.2.6. İnşaatlara Dair Riskler

Depoculuk hizmetleri alanında faaliyet gösteren işletmelerin başarılı olmasındaki en önemli unsurlardan biri, inşaat projelerinin görece hızlı bir sürede bitirilmesi ve depoların, kiracılara, önceden yapılmış kira sözleşmelerinde öngörülen tarihlerde, zamanlı bir şekilde teslimidir. Bu noktada, Ortaklığın inşaat projelerinin hızla bitirilip kiracılara en kısa sürede teslim edilmesi üzerinde özellikle,

(i) imar izni, yapı ruhsatı ve yapı kullanma ruhsatlarının vakitlice alınması;

(ii) Ortaklığın hizmet kalitesine uygun malzeme ve işçiliğin bulunabilmesi;

(iii) müteahhitlerin ve taşeronların üstlendikleri işleri vakitlice bitirebilmesi;

(iv) projenin hayata geçirileceği arazinin üstünün ve altının durumu; ve

(v) çevreye ve diğer hususlara ilişkin sorunların ve belirsizliklerin söz konusu olmaması

şeklinde özetlenebilecek faktörler son derece önemli bir rol oynamaktadır. Burada örnek verme yoluyla sayılan bu risklerin gerçekleşmesi ve projelerin tamamlanıp kiracılara tesliminde gecikme yaşanması, her şeyden önce Ortaklığın piyasadaki saygınlığı üzerinde menfi etkiye neden olabilecek ve ayrıca, kiracıların geç teslimi kabul etmemesi ve/veya sözleşmelerde yer alması muhtemel cezai şartların tahsiline ve/veya Ortaklığın tazminat sorumluluğuna gidilmesi söz konusu olabilecektir.

2.2.7. Proje Geliştirme İçin İlave Arsa/Arazi Bulunamaması Riski

Uygun alan seçimi, depo projelerinin geliştirilmesindeki en önemli faktörlerden biridir. Yeni projelerin geliştirilmesi için potansiyel alanlar ararken, Ortaklık, ulaşım ağının gelişmiş olduğu alanlara yönelecek, bu şekilde depolara ulaşımın kolay ve sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesini sağlamaya gayret edecektir. Gelecekte, bu tip alanlarda depo inşası için uygun bir yer

bulunamaması veya Ortaklığın bu alanlarda depo inşa edebilmek için yeterli mali gücünün bulunamaması, Ortaklığın operasyonları üzerinde menfi bir etkiye neden olabilir. Ayrıca, gayrimenkul edinimindeki zamanlama da Ortaklığın kontrolünde olmayan etkenlere tabi

olabilecektir. Bu doğrultuda, ekonomideki genel gidişat, yerel gayrimenkul piyasasındaki talep, satışta olan gayrimenkullerin sayısı, satışlardaki mevsimsel dalgalanmalar, gelecekteki

gayrimenkul fiyatlarına dair öngörüler, zamanlama konusu üzerinde hayati etkiye sahiptir. Bu nedenle de, gayrimenkul edinimi işlemlerinin zamanlaması ve yaşanabilecek gecikmeler, Ortaklığın tam anlamıyla kontrol edebileceği hususlar değildir. Bu zamanlamada yaşanacak sorunlar ise, Ortaklığın karlılığını menfi surette etkileyebilecektir.

2.2.8. Ticari Gayrimenkul Piyasasındaki Gelişmelere Bağlı Riskler

Ortaklığın faaliyetleri, arazi edinimi, geliştirilmesi, yönetilmesi ve kiralanması üzerine yoğunlaştığı için, bu faaliyetler ticari gayrimenkul piyasasındaki gelişmelerden doğrudan etkilenebilir durumdadır. Bu çerçevede, özellikle, finansal kuruluşlardan gayrimenkul yatırımları ile ilgili kredi bulunması, gayrimenkul geliştirme faaliyetlerinde genel bir yavaşlama ve ayrıca, nüfus hareketleri ve nüfus yapısındaki değişiklikler, Ortaklığın portföyünde bulunan gayrimenkullere dair talebin azalmasına ve bu nedenle de ortaklığın mali yapısının olumsuz etkilenmesine sebebiyet verebilir. Ayrıca, özellikle genel piyasa koşullarındaki negatif değişiklikler, kiracıların mali durumlarındaki kötüleşme, faiz ve gayrimenkul vergilerindeki olumsuz değişiklikler ve diğer masraf kalemlerindeki artışlar, ortaklığın kontrolü ötesindeki hususlardır ve bu tip olayların gerçekleşmesi, ortaklığın gelirleri üzerinde menfi surette bir etkiye neden olabilecektir.

TASLAKTIR

24

2.2.9. Sektör ile İlgili Halka Açık Bilgilerin Sınırlı Olması

Türk gayrimenkul sektörü ve spesifik olarak lojistik gayrimenkul geliştirme sektörü hakkında gelişmiş ülkelere kıyasla halka açık ve erişilebilir bilgiler sınırlıdır. Bu husus, sektör analizi ve gayrimenkul değerlemesi açısından sorun yaşanmasına neden olmaktadır.

2.3. Ortaklığın Faaliyetlerine İlişkin Riskler