KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İSKİ Genel Müdürlüğünün 10/11/2011 tarihli, M.34…-310.01.03-463121 sayılı yazısında;

“Ümraniye İlçesi, Yukarı Dudulu Mahallesi, 15 pafta, 1858 ve 13940 parseller ile kamu terkli alanı içeren bahse konu plan sahası ile ilgili olarak İdaremiz havza yönünden görüşümüz aşağıda belirtilmiştir.

Söz konusu plan sahası; ilgi (g) Yönetmelik esaslarına ve ilgi (b) yazıya göre Elmalı Barajı'nın uzun mesafeli koruma alanında, ayrıca ilgi(i,h) İ.B.B. Meclis Kararları ile onaylanan plan sahalarında bulunmaktadır.

İlgi (g) yönetmeliğin 6.3 maddesi "İstanbul İl sınırları içinde mevcut Çevre Düzeni Planları, İSKİ görüşlü imar planları ve Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan imar planları, idare uygulamalarında esas alınır." hükmü gereği, ilgi (i, k ve h) kararlarla onaylanan meri planların İdaremiz uygulamalarında esas alınması gerekmektedir.

İlgi (a) yazı ve eki teklif plan incelenmiş;

1-Teklif plan sahası içine; meri planda ve teklif plan lejantında yer almadığı için fonksiyonu tarafımızca anlaşılamamış bir tarama ile birlikte Emsal: 1,85 yapılaşma şartında Özel Okul Alanı, Konut Alanı ve Yeşil Alan lejantının verildiği tespit edilmiştir.

Ancak ilgi (k) kararla kabul edilen meri imar planda teklif plan sınırları içine yalnız Özel Okul Alanı, Konut Alanı ve Yeşil Alan lejantları verilmiş olup, teklif planda yer alan yeni fonksiyonun ne olduğunun plan notlarında ve lejantında belirtilmesi gerekmektedir.

2-İlgi (k) kararla kabul edilen meri imar planında "Özel okul alanında .... sayılı yapı kullanma izni belgesindeki toplam inşaat alanı ve iskan edilebilir inşaat alanı aşılmamak kaydıyla uygulama yapılacaktır."

denilmesine rağmen teklif plan ile Özel Okul Alanı'na emsal 1,85 değeri önerilmektedir.

Ancak ilgi (g) Yönetmeliğin 6.9.c maddesinde geçen "Kamu hizmeti için ayrılan sosyal ve teknik donatı yapıları hariç konut dışı yapılaşmalarda KAKS:0,25 değeri aşılamaz." hükmü gereği teklif imar planlarında kamu kurumlarınca yapılmayan ya da yaptırılmayan sosyal ve teknik donatı yapılarında KAKS değeri 0,25'i geçememekte, ilgi (j) Yönergenin 10.5 maddesinde yer alan "İdare uygulamalarında esas alınan Planlarda, plan bütününde, yürürlükteki yönetmelikte ve/veya söz konusu planda verilen yoğunluk (yapı, nüfus vb.) değerlerinin yüksek olanını aşan tadilat yapılamaz. Yoğunluk azaltıcı plan tadilatlarına izin verilir.

hükmü gereği de meri plandaki yapı ve nüfus yoğunlukları yapılacak plan değişiklikleri arttırılamamaktadır.

Netice olarak; teklif imar planı yukarıda belirtilen nedenlerle ilgi (g) Yönetmelik hükümlerine uygun bulunmamıştır. İçmesuyu havzalarımızın sürdürülebilir su kaynakları olarak korunabilmesi için İdaremiz olumlu görüşü bulunmayan imar planlarının onaylanmaması ve uygulanmaması gerekmektedir.”

denilmektedir.

Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 21/06/2011 tarih ve M.34…../4347620-1905-95998 sayılı yazısında:

“Karar: Ümraniye ilçesi Yukarı Dudullu Mahallesi 15 pafta 13940-1858 parseller ve kamu terkli alanın “idari tesis alanı”ndan kısmen “özel okula alanı” kısmen “konut alanı” ve kısmen “yeşil alan”a dönüştürülmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi,

-Özel Okul Alanı yapılanma şartlarının Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.06.2011 gün 1278 sayılı kararı doğrultusunda 21.06.2011 tarihinde onaylanan 1/5000 ölçekli plan değişikliği ile getirilen "Özel Okul Alanında 05.03.2004 tarih 2003/6563 sayılı yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanı ve iskân edilebilir inşaat alanı aşılmamak kaydı ile uygulama yapılacaktır." Plan notu doğrultusunda olması,

-Bahse konu olan planlama alanlarının cephe aldığı imar yollarına gerekli terklerinin bedelsiz yapılması,

-Teklif planın 25 metrelik yola cepheli kısmında minimum 10 metre, 10 ve 12 metrelik yollara cepheli kısımlarından ise minimum 5 metre yapı yaklaşma mesafesi uygulanması,

-Teklif plan bütünündeki fonksiyonların yaratacağı otopark talebi için İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi fonksiyon alanları içerisinde yeterli otopark alanı ayrılması,

-Özel Okul Alanında uygulama aşamasında otopark ve giriş-çıkışlar hususunda UTK Kararı alınması, şartları ile bölgesel ulaşım sistemi açısından Müdürlüğümüzce uygun bulunmuştur.”denilmektedir.

İstanbul Anadolu Yakası Elektrik Dağıtım A.Ş. Planlama ve Proje Müdürlüğü’nün 18/11/2011 tarih ve B.02.2.TED.1.14.00.11-9453-867 sayılı yazısında;

“Uygulama İmar Planı tadilatı kapsamında söz konusu alandaki mevcut tesislerimizin ve 1858 parsel içinde imar planına göre Trafo Alanı olarak ayrılan alanın mutlak surette korunması gerekmektedir.”denilmektedir.

İlgi a) yazı eki T.C. Ümraniye Cumhuriyet Başsavcılığı’nın yazısında;

“Kartal ilçesi E-5 üzerinde yapımı %95 oranında tamamlanan Anadolu yakası Adliye Sarayı bünyesinde Anadolu yakasındaki tüm Adliyelerin tek bir isim altında birleşeceği, yapılan görüşmeler ile alınan resmi bilgiler neticesinde anlaşılmıştır. Ümraniye Adliyesinin de en geç 2011 yılı sonunda bu adliye bünyesinde birleşecektir.

Kiraya verilen Salih KATAR’a ait Adalet Dairesi binasının da bu birleşme tarihinden sonra Adliye olarak kullanılmayacağı kira sözleşmesinin de sona ereceği bu sebeple kamu binası niteliğinin ortadan kalkacağı bilinmektedir.”denilmektedir.

Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün 04/10/2011 tarihli, M.34…..1799-143132 sayılı yazısında;

“Söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yukarıda belirtilen hususların planlama

E:1.85, H:Avan Proje yapılanma şartlarında "Konut Alanı"na ve kısmen “Yeşil Alan”a alınmasına ilişkin 21/06/2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı doğrultusunda hazırlanan ve 06/01/2012 gün, 2012/11 sayılı İlçe Meclis Kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan Değişikliği teklifinin, 20.11.2009 t.t.'li Ümraniye, Ihlamurkuyu, A.Dudullu, Y. Dudullu ve Esenşehir Mahallelerinin Havza İçinde Kalan Kısmına ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan üzerine hazırlandığı ve tasdik sınırının, Ümraniye, Y. Dudullu Mah., 15 pafta, 1858 ve 13940 parselleri ve kamu terkli alanı kapsadığı görülmüş olup, plan notları olarak;

" 1.Plan Tasdik Sınırları içindeki alan İstanbul İli Ümraniye İlçesi Y.Dudullu Mahallesi 15 pafta 13940 parsel, kamu terkli alan ve 1858 parselleri içermektedir.

2."Özel Okul Alanı" 05/03/2004 tarih ve 2003/6563 sayılı yapı kullanma izin belgesindeki toplam inşaat alanı ve iskan edilebilir inşaat alanı aşılmamak kaydı ile uygulama yapılacaktır. Konut Alanında ada içi yapılaşma koşulları geçerli olacaktır. Emsal: 1,85 H:Avan Proje

3.Kamuya ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.

4.Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluş görüşlerine uyulacaktır.

5.Jeolojik ve Jeoteknik İnceleme Yapılmadan Uygulama Yapılamaz.

6.Açıklanmayan hususlarda yürürlükteki meri imar planı, İSKİ İçme Suyu Havzaları Yönetmeliği, İSKİ Atık Suların Kanalizasyona Deşarj Yönetmeliği ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” şeklindeki plan notları getirildiği görülmüştür.

Söz konusu plan değişikliği teklifine ilişkin; Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı olumlu görüşü, Ümraniye Cumhuriyet Başsavcılığı’nın söz konusu alanda kamu binası niteliğinin ortadan kalkacağı yönündeki ve Elektrik Dağıtım A.Ş. Planlama ve Proje Müdürlüğü’nün söz konusu alandaki mevcut tesislerin ve 1858 parsel içinde imar planına göre Trafo Alanı olarak ayrılan alanın mutlak surette korunması yönündeki görüşü bulunmaktadır. İSKİ Genel Müdürlüğü’nün, içmesuyu havzalarında yer alan imar planlarındaki kamu hizmeti için olmayan sosyal ve teknik donatı alanlarına verilebilecek KAKS değeri en fazla 0,25 olabileceği belirtilmesine karşın, teklif ile meri plan yapılaşma değerlerinin aşılacağı, konut fonksiyonu ile meri plan nüfusunun artacağı yönünde olumsuz görüşü bulunmaktadır.

Dosyasında bulunan belgelerden; 13940 parselin, 23.05.1995 t.t.’li 1/1000 ölçekli Islah İmar Planı’nda

“Konut Alanı”nda kalmakta iken; İlçe Belediyesince Islah İmar Planında yapılan tadilat ile “Özel Okul Alanı”na alındığı anlaşılan parsele ilişkin ruhsat düzenlenerek, yapı kullanım belgesi verildiği ve parsel ilgilisince özel okul olarak yapılan binanın adliye binası olarak kiraya verildiği, 2004 yılında bölge planında da mevcut arazi kullanımı doğrultusunda parselin “İdari Tesis Alanı”na alındığı ve 21/06/2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı ile de "Özel Eğitim Alanı"na ve kısmen “Yeşil Alan”a alındığı görülmektedir.

Söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan Değişikliği teklifinin, Ümraniye, Y. Dudullu Mah., 15 pafta, 13940 parselin ve terkinli alanın "İdari Tesis Alanı"ndan "Özel Eğitim Alanı"na ve kısmen “Yeşil Alan”a, 1858 parselin de "İdari Tesis Alanı"ndan E:1.85, H:Avan Proje yapılanma şartlarında " Konut Alanı"na ve kısmen “Yeşil Alan”a alınmasına ilişkin 21/06/2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı doğrultusunda hazırlandığı görülmekle birlikte, 13940 parsel bitişiğindeki terkinli alanın yeşil alan olarak düzenlendiği, idari tesis alanı için oluşturulmuş yapı yaklaşma mesafesinin iptal edilmediği (Bu durum 1858 parseldeki konut alanında yapılaşmayı zorlaştırmaktadır.) saptanmıştır. '' denilerek

İlgi a) yazı ve ekleri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı tadilat teklifi yazımız ekinde olup, konunun, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler, ilgi g) Başkanlık onayı ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddelerine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, Yukarı Dudullu Mah, 15 pafta, 1858 ve 13940 parsellerde kayıtlı yerlere ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup, 21.06.2011 t.t. 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı doğrultusunda hazırlandığından plan paftaları üzerindeki idari tesis alanına ait yapı yapılaşma mesafesini belirten çizginin iptal edilmesi ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.

Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör

Komisyonu Başkanı

İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye

Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye

KONUNUN ÖZÜ: Kartal İlçesi, 1686 ada , 15 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli plan teklifi hk.

KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü’nün 12/03/2012 gün ve 2012 -332 sayılı yazısında; “

İLGİ: a) Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 16..02.2011gün ve 2010/3184039TN:3873238-5086 sayılı yazısı ve ekleri.

b) 27.05.2011 gün ve 2011-5430 sayılı Başkanlık Oluru.

c) 27.06.2011 gün ve 5430-99147 sayılı dağıtımlı yazımız.

d) Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 13.07.2011 gün ve 2011-4425279 BN:16728 sayılı yazısı.

e) İstanbul Valiliği, İl Müftülüğü’nün 14.12.2011 gün ve 16000 sayılı yazısı ve eki.

f) Kartal Kaymakamlığı, İlçe Müftülüğünün 21.12.2011 gün ve /215/1110 sayılı yazısı ve eki.

g) 20.08.2004 gün, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi ve 20.08.2004 gün,S/90 sayılı Başkanlık Oluru.

TALEP

Kartal ilçesi, 1686 ada, 15 parsele ilişkin İstanbul 1.İdare Mahkemesinin 04.03.2009 tarih ve 2007/439E., 2009/359K. sayılı kararı ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiğinden , plansız kalan parsele mahkeme kararı doğrultusunda plan yapılmasına ilişkin müdürlüğümüzce alınan ilgi (b) Başkanlık Oluruna istinaden istenen ve tarafımıza iletilen kurum görüşleri dikkate alınarak 1/5000 ölçekli plan teklifi hazırlanmıştır.

MÜLKİYET

Başkanlığımız bünyesinde bulunan Tapu sorgulama ekranından edinilen bilgiye göre Kartal ilçesi, 1686 ada, 15 parsel sayılı 176 m2 alanlı taşınmazın şahıs mülkiyetinde olduğu , bitişiğindeki 15 parselin Kartal Cami Yaptırma ve Onarma derneği adına kayıtlı olduğu, yine bitişiğinde yer alan 6 parselin de Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğu görülmektedir.

MEVCUT DURUMU:

2010 yılı hava fotoğraflarında görüldüğü üzere 1686 ada, 15 parsel üzerinde betonarme bir yapı bulunduğu , binanın bitişiğinde ise mevcut Çırçır Camii olduğu görülmektedir.

MERİ PLANLARDAKİ DURUM

Kartal ilçesi, 1686 ada, 15 parsel ; 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında “Dini Tesis Alanı” fonksiyonunda, 19.09.2006 t.t.li 1/1000 ölçekli Kartal Güneyi Uygulama İmar Planında kısmen “Dini Tesis Alanı” nda, kısmen de yolda kalmaktadır.

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLER

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün ilgi(d) görüş yazısında ; 1686 ada, 15 parselin 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli Kartal Güneyi Revizyon Nazım İmar Planında Dini Tesis Alanında kaldığı , söz konusu parsele ilişkin yapılacak plan değişikliklerinin ilgili yasa ve yönetmelikler doğrultusunda şehircilik ilkeleri dikkate alınarak yapılması şeklinde ifadelere yer verilmiştir.

İlgi (e) yazı eki ve ilgi (f) yazı ekinde bulunan Kartal İlçe Müftülüğü’nün 19.12.2011 gün ve 1092 sayılı görüş yazısında ; “Adı geçen parselin bulunduğu dini tesis alanı içerisinde İlçemiz müftülüğüne bağlı Çırçır Camii bulunmaktadır. Camiinin bulunduğu bölge nüfus yoğunluğu ve merkezi bir yer olması nedeniyle önem arz etmektedir.

Mezkur parselinde içinde bulunduğu dini tesis alanı içerisinde bulunan caminin eski olması ve bulunduğu bölgenin ihtiyaçlarına cevap verebilecek kapasitede olmaması nedeniyle , mahalle sakinlerinin talepleri doğrultusunda, ileriye dönük ihtiyaçlara cevap verebilecek yeni bir camii yapılması düşünülmektedir.” denilmektedir.

DEĞERLENDİRME

Kartal ilçesi, 48 pafta, 1686 ada, 15 parselin 04.07.2007 t.t.li 1/5000 ölçekli planındaki Camii fon ksiyonu mahkeme kararı ile iptal edildiğinden plansız kalan parsele plan yapımı için alınan Başkanlık oluru doğrultusunda istenen kurum görüşleri dikkate alınarak hazırlanan 1/5000 ölçekli teklif plan G22a14b rumuzlu halihazır harita üzerine tarafımızca hazırlanmış olup, “

· Plan onama sınırı 48 pafta, 1686 ada, 15 parsel sınırıdır.

· Bu plan, plan notları ve plan açıklama raporu bir bütündür.

· Plan onama sınırı içerisindeki alan park alanıdır.

· 1686 ada 15 parselin 1/5000 ölçekli planı doğrultusunda yapılacak olan 1/1000 ölçekli planı doğrultusunda net parsel alanı üzerinden çevre yapılaşma şartlarında (E:1.75 olarak) yapılaşma şartı hesaplanarak, 23.06.2005-04.0.7.2007 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli kartal güneyi nazım imar planı onama sınırları içerisinde hesaplanan yapılaşma şartı, meri imar planına göre konut alanı imarlı alanlarda kullanmak üzere, bahse konu parseli ilgili kuruma bilabedel terk etmek şartıyla, imar hakkı transferi gerçekleştirebilir. Ancak yapılaşma şartlarını 1686 ada, 15 parselin yapılaşma şartı eklendiğinde imar hakkı transfer edilecek parselin mer’i plan şartlarının %50 sini geçemez.

· Açıklanmayan hususlarda ilgili yasa ve yönetmelikler geçerlidir. “ şeklinde plan notları önerilmiştir.

Plan raporunda ise ; mülkiyeti maliye hazinesine kayıtlı olan 1686 ada 6 parselin meri planlarda dini tesis alanında olması ve yine 1686 ada 14 ve 6 parselde bulunan mevcuttaki Çırçır Camisi plan aşamasında dikkate alınmış olup, plan iptaline konu parselin yönetmelik hükümlerine göre yetersiz olan mevcut dini tesis alanına hizmet edecek bir açık alan olması ve çevrede zaten yetersiz olan yeşil alan ihtiyacının karşılanması için yeşil alan olarak kullanılması ve bu süreçte mülkiyet sahibinin de mağdur olmaması için de yukarıdaki plan notları önerilmiştir.

Önerilen teklif plana ilişkin kurum görüşleri incelendiğinde ; Şehir Planlama Müdürlüğünün söz konusu parsele ait yapılacak planın ilgili yasa ve yönetmelikler çerçevesinde şehircilik ilkeleri dikkate alınarak yapılması zikredilmekte olup, ilçe müftülüğü mevcut caminin bölgenin ihtiyaçlarına cevap verecek kapasitede olmadığından ileriye dönük ihtiyaca cevap verecek yeni bir camii yapılacağını belirtmektedirler. '' denilerek

İlgi (a) yazı ve eki 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifi, ilgili kurum görüşleri , yazımız ekinde olup yazımız ve eklerinin, ilgi (g) Başkanlık Onayı ve Genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kartal İlçesi, 1686 ada 15 parselde kayıtlı yere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, ilgili kurum görüşleri doğrultusunda hazırlandığından 4 nolu plan notunun iptal edilmesi ve “1/1000 ölçekli plan yapılmadan uygulama yapılamaz.” Plan notunun ilavesiyle Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.

Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör

Komisyonu Başkanı

İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR Üye Üye Üye

Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN Üye Üye Üye

KONUNUN ÖZÜ: Esenyurt, Ardıçlıevler Nazım İmar Planı’na itiraz hk.

KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğünün 12/03/2012 gün ve 2012/BN:1668 sayılı yazısında; “

İlgi: a) 30.05.2011 gün ve 4225582 sayılı Başkanlık Oluru

b) 08.08.2011 gün ve 4518215 sayılı Başkanlık Katı’na yazımız.

c) Yazı İşleri ve Kararlar Daire Başkanlığı Meclis Müdürlüğü’nün 27.09.2010 gün ve 2011/1927 BN/2695 sayılı yazısı eki 14.09.2011 gün ve 1927 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı.

d) 04.12.2011 tarih ve 4921807 sayılı dağıtım yazımız,

e) Yazı İşleri Müdürlüğü’nde 20.01.2012 tarih ve 12837 sayılı itiraz dilekçesi.

f) Yazı İşleri Müdürlüğü’nde 20.01.2012 tarih ve 12828 sayılı itiraz dilekçesi.

Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) yazı eki Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile aynen uygun bulunan, 1/5000 ölçekli Esenyurt Ardıçlıevler Nazım İmar Planı, 20.11.2011 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanı’nca onanmış, ilgi (d) yazı ile dağıtımı yapılmıştır.

20.11.2011 tt. li 1/5000 ölçekli Esenyurt Ardıçlıevler Nazım İmar Planı; Harita Müdürlüğünce 26.12.2011 – 26.01.2012 tarihleri arasında 1 ay süreyle askıya çıkarılmıştır. Söz konusu plana ilgi (e,f) dilekçeler ile itiraz edilmektedir.