B- TAŞINMAZIN ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİNİN ELİNDE BULUNMAS
II- KİRALANAN TAŞINMAZIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ
İlamsız icra, kural olarak yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkündür, fakat istisnai olarak iki halde kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliye edilebileceği kabul edilmiştir749.
İlamsız icra yoluyla tahliye, iki sebepten biri ile istenebilecektir. Bunlardan biri kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile tahliye, yani kira parasını ödemedeki temerrüt dolayısıyla tahliye, diğeri ise yazılı bir sözleşme ile kiraya verilen taşınmazların, kira süresinin sona ermesi sebebi ile tahliyedir.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebi ile ilamsız icra yoluyla takip, 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Kanun kapsamına giren tüm taşınmazlar için uygulanabilmektedir750.
Ancak 6570 sayılı Kanun’a tabi olan taşınmazlarda, kira süresinin sona ermesi tek başına bir tahliye sebebi değildir751. Kiralayanın tahliye talebinde bulunabilmesi için ayrıca kiracı tarafından verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdünün bulunması gerekir.
A-KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE Kural olara kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye ettirebilmek için alacaklı kiralayan, ilk önce borçlu kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası
749 KURU/ARSLAN/YILMAZ,(icra) s.315;
PEKCANITEZ,Hakan/ATALAY,Oğuz/ÖZEKES,Muhammet, İcra ve İflas Hukuku Temel
Bilgiler, Turhan Kitapevi, Ankara, 2001, (icra temel bilgiler), s.90; POSTACIOĞLU, İlhan E, İcra Hukuku Esasları, 4. Baskı, Fakülteler Matbaası, İstanbul 1982, s.593.
750 UYAR, (icra), s.47, YILMAZ,Halil, Kiralanan Taşınmazların İlamsız İcra Yolu ile Tahliyesi,
Terazi Aylık Hukuk Dergisi, Yıl 1 Sayı 4, Aralık 2006, s.54.
751 ÜSTÜNDAĞ,Saim, İcra Hukukunun Esasları, 5. Baskı, Yaylacık, İstanbul, 1990, s.427;
MUŞUL, Timuçin, İcra ve İflas Hukuku I İcra Hukuku, 1. Baskı, Alfa, İstanbul, Ekim 2001,
açması gerekir. Alacaklı kiralayan, bu tahliye davası sonucunda, mahkemeden alacağı tahliye ilamını, icraya koyarak evin tahliyesini sağlar752.
Borçlu kiracı, kirayı ödemezse alacaklı kiralayan, borçlu kiracıya karşı, ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yolu ile takip yapabilir753. Alacaklı kiralayanın yalnız ödenmeyen kiranın tahsili için yaptığı, böyle bir takip, normal genel haciz yolu ile takiptir754. Fakat alacaklı kiralayan, kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa o zaman ilamsız tahliye takibi yapmalıdır755. İlamsız tahliye takibi, ödenmeyen kira alacağı için yapılabilir. Kira sözleşmesi gereğince ödenmesi gereken depozito parası için ilamsıztahliye takibi yapılamaz756.
Hasılat kirasında borçlu kiracı, kirayı zamanında (vadesinde) ödemezse alacaklı kiralayan, borçlu kiracıya, kiranın ödenmesi için altmış günlük bir süre vererek, bu süre içinde kira ödenmezse, kira sözleşmesini feshedeceğini borçlu kiracıya, ihtar edebilir. (BK. m.288). Borçlu kiracı, bu süre içinde kirayı ödemezse, alacaklı kiralayan, borçlu kiracıya karşı, sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açabilir ve bu davada ödenmeyen kirayı da isteyebilir757. Ödeme süresinde kira bedeli ödenirse, borçlu kiracının, temerrüdünden söz edilemeyeceğinden tahliye istemi reddedilir758.
Alacaklı kiralayan, borçlu kiracısına karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve borçlu kiracının tahliyesini ister; borçlu kiracı kirayı ödemezse, alacaklı kiralayan, icra mahkemesinden, borçlu kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir759.
Alacaklı kiralayan, kira parası için haciz yolu ile takip talebinde bulunduğu takdirde isterse tanzim edilecek ödeme emrine BK. m 288 de yazılı ihtar ve kanuni
752 KORKUSUZ, Mehmet Refik, İcra Hukuku ve Uygulaması, Roma, Ankara, Haziran 2004,
s.129.
753 PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.90. 754 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.315.
755 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.316; MUŞUL, s.1145.
756 12 HD 14.04.1987 T 986/8635 E – 1987/5216 K bkz. akip. (E.T. 10.10.2010).
757 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.316; MALKOÇ,Aytaç/KILIÇOĞLU,Mustafa, Kira
Tahliye Tespit ve Tazminat Davaları, Seçkin Yayınevi, Ankara, 1991, s.447.
758 12 HD 13.06.2002 T 2002/11610 E – 2002/12730 K bkz. akip. (E.T. 10.10.2010). 759 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.316.
müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden, borçlu kiracının kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği tebliğde yazılır. Bu ödeme emrine, ihtarlı ödeme emri denilmektedir760.
İlamsız tahliye takibi için yetkili icra dairesi usul kanununun yetkiye ilişkin hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle genel yetkili icra dairesi, borçlu kiracının ikametgahındaki icra dairesidir761.
Takibin konusu, kira bedeli olan para alacağı ise ve sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise para alacağı alacaklı kiralayanın, ikametgahında ödeneceğinden alacaklı kiralayan kendi ikametgahında da takip yapabilir762.
Kiralanan taşınmazın, bulunduğu yer ile yetki sözleşmesinde belirtilen yerlerdeki icra dairelerinde de takip yapılabilir. Çünkü yetki sözleşmesi, genel ve özel yetkili icra dairelerinin yetkisini kaldırmaz763.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye takibi ancak adi ve hasılat kira sözleşmesi ile kiralanmış taşınmazlar için yapılabilir764.
1-Takip Talebi
Alacaklı kiralayan, ilamsız tahliye takibi için doğruca icra dairesine başvurur. Alacaklı kiralayan, takip talebinde ilk önce ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ister. İkinci olarak, borçlu kiracının tahliyesini yani taşınmazı tahliye etmesini ister. Yani alacaklı kiralayan, ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde kiracıya ödeme emri ile BK.'nun m. 288’deki ihtarın da yapılmasını
760 ÜSTÜNDAĞ, (icra) s.429. 761 KURU, (icra), s.1805.
762 KURU, (icra), s.1805; “12 HD 27.10.2003 T 2003/17180 E – 2003/20954 K: Kira borçları
alacaklının ayağına götürülecek borçlardan olduğundan Borçlar Kanununun 73. maddesine göre alacaklının olduğu yerde takip yapılabilir. Öte yandan özel yetki anlaşması genel yetkili yerin yetkisini de ortadan kaldırmaz.” bkz. akip. (E.T. 10.10.2010).
763 KURU, (icra), s.1806. 764 KURU, (icra), s.1806.
isteyebilir. Böylece alacaklı kiralayan, kira bedeli için olan genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir765.
Ancak taşınmazın tahliyesinin sağlanabilmesi için alacaklı kiralayanın, takip talebinde tahliye isteğini de açıkça beyan etmesi gerekir. Alacaklı kiralayan, böyle bir talepte bulunmamışsa icra dairesi veya icra mahkemesi artık ihtarlı ödeme emrine ilişkin usulü izleyemez ve tahliye kararı veremez. İcra memur ve hakimi alacaklının talebi ile bağlıdır766.
Alacaklı kiralayanın, ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir767. Yazılı kira sözleşmesi, bulunmasa da ilamsız tahliye yoluna başvurabilir. Bu halde borçlu kiracı, ödeme emrine itiraz ederken kira akdini açık ve kesin olarak inkâr etmezse kira akdini (sözleşmesini) kabul etmiş sayılır. Alacaklı kiralayan, ilamsız tahliye takibine devam edebilir. Buna karşılık borçlu kiracı, itirazında kira akdini inkâr ederse, alacaklı kiralayan, ilamsız tahliye takibine devam edemez; mahkemede dava açabilir768.
Alacaklı kiralayan sıfatını taşıyan kişi, icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibinde bulunabilir769.
Kira sözleşmesinde alacaklı kiralayan, bir kişi olabileceği gibi birden fazla alacaklı kiralayan varsa ilamsız tahliye takibinin alacaklı kiralayanların tümü tarafından birlikte yapılması zorunludur770.
Tahliye talebi, kiracı sıfatını taşıyan kişi ya da onun mirasçılarına karşı yapılabilir. Taşınmazın boşaltılması borcu, bölünemeyen borçlardan olduğundan
765 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.316; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel
bilgiler), s.91; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.447, Yılmaz,s.54.
766 ÜSTÜNDAĞ, (icra) s.429; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.447 Yılmaz, s.55.
767 UYAR, (icra), s.49; 12 HD 12.04.2002 T 2002/6250 E – 2002/7720 K bkz. akip. (E.T.
10.10.2010).
768 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.317; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.447. 769 UYAR, (icra), s.51.
770 KURU,Baki, İcra ve İflas Hukuku, C.2, 3. Baskı, Alfa, İstanbul, 1990, s.1808; UYAR, s.51; “12
HD 11.06.2002 T 2002/11521 E – 2002/12431 K: Takip dayanağı 1.4.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralayanlar K... hissedarları adına İsmail K. ve İbrahim K.'dur. Takip ise İbrahim Ulvi K. tarafından yapılmıştır. Tahliye talebi bölünebilir haklardan olmadığından kiralayanların birlikte talepte bulunması veya diğer kiralayanına onayının alınması gereklidir.” bkz. akip. (E.T. 10.10.2010); 12 HD 18.05.2000 T 2000/7040 E – 2000/8141 K bkz. akip. (E.T. 10.10.2010).
tahliye takibinin tüm borçlu kiracılara yöneltilmesi, borçlu kiracıların hepsi hakkında tahliye takibinde bulunulması gerekir771.
2-Ödeme Emri
Alacaklı kiralayanın, ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçlu kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrine şunlar yazılır772.
a-Takip Talebinde Bulunan Kayıtlar
Alacaklı kiralayanın, borçlu kiracının, kimlikleri ve adresleri ile istenen kiranın Türk parası ile tutarı yazılır773.
b-Fesih (Tahliye) İhtarı
BK.’nun m 288’de yazılı kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin tahliye ihtarı ödeme emrine yazılır774.
c-İtiraz Süresi
İtiraz süresi kural olarak yedi gündür775. d-Kira Akdine İtiraz ile İlgili İhtar
Ödeme emrine borçlu kiracının, itiraz süresi içinde kira akdini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse kira akdini kabul etmiş sayılacağı ihtarı da yazılır776.
771 UYAR, (icra), s.58.
772 KURU,(icra) s.697; MUŞUL, s.1147; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471.
773 KURU, (icra) s.697; MUŞUL, s.1147; UYAR, (icra), s.112; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471. 774 KURU, (icra) s.698; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.91; MUŞUL,
s.1147; UYAR, (icra), s.112; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471.
775 KURU, (icra) s.698; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.91; MUŞUL,
s.1147; UYAR, (icra), s.112; KORKUSUZ, s.130; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471.
776 KURU, (icra) s.698; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.91; MUŞUL,
e-Ödeme (Temerrüt) İhtarı
Hasılat kirasında, ödeme süresi 60 gündür. Hasılat kirasında ödeme süresinin 60 gün yerine 30 gün olarak gösterilmiş olması halinde alacaklı kiralayan, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden veya sulh hukuk mahkemesinden tahliye isteyemez. Fakat alacaklı kiralayan, icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir777.
Ödeme süresi borçlu kiracıya ödeme emrinin tebliğinden itibaren işlemeye başlar. Ödeme emri tebligatı usulsüz ise ödeme süresi usulsüz tebligatın öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar778.
f-Tahliye İhtarı
Ödeme emri ile borçlu kiracıya yedi günlük itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez 60 günlük ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemezse kiralayanın kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği ve icra mahkemesinden kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir779.
3-Ödeme Emrine İtiraz
Ödeme emrine itiraz, icra dairesine yapılır. İtiraz süresi kural olarak yedi gündür780.
Yalnız altı aydan daha az (kısa) süreli kira sözleşmelerinde itiraz süresi üç gündür781.
Hasılat kirasında ödeme süresi kural olarak altmış gündür782.
777 KURU, (icra) s.699; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.91; MUŞUL,
s.1147; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471.
778 DELİDUMAN, Seyithan, Tebligat Hukuku Bilgisi, Yetkin, Ankara, 2002, s.49;
MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471.
779 KURU, (icra) s.697; MUŞUL, s.1149; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.471.
780 PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.92; MUŞUL, s.1149;
KORKUSUZ, s.132.
781 PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.91. 782 YILMAZ,H, s.57.
Ödeme emrine ödeme süresi yazılmamış ise veya yanlış olarak gösterilmiş ise kiralayan tahliye isteyemez783.
Hasılat kirasında, ödeme süresinin altmış gün yerine otuz gün olarak gösterilmiş olması halinde alacaklı böyle bir ödeme emrine dayanarak tahliye isteyemez784.
a-Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi
Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmezse tahliye takibinin kira alacağına ilişkin bölümü kesinleşir. Bunun üzerine alacaklı kiralayan, kira alacağı için borçlu kiracının mallarının haczedilmesini isteyebilir. Ancak alacaklı kiralayanın haciz isteyebilmesi için altmış günlük ödeme süresinin de (kira ödemeden) geçmiş olması gerekir785.
Ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı bununla kira akdini kabul etmiş sayılır. Bunun üzerine alacaklı kiralayanın tahliye isteyebilmesi için altmış günlük ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir786.
Borçlu kiracı, bu ödeme süresi içinde kira borcunu icra dairesine öderse icra takibi son bulur787.
İtiraz süresi (kural olarak yedi gün) içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu kiracı, kira borcunu altmış günlük ödeme süresi içinde ödemezse alacaklı kiralayan, icra mahkemesinden borçlu kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir788.
Alacaklı kiralayanın tahliye talebini alan icra mahkemesi, borçlu kiracının yedi gün içinde ödeme emrine itiraz etmediğini ve ödeme süresi içinde kirayı
783 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra) s.317. 784 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra) s.317.
785 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.318; KORKUSUZ, s.132. 786 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.318; KORKUSUZ, s.130. 787 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.318.
788 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.318; KORKUSUZ, s.132; 12 HD 22.09.1997 T
ödemediğini tespit ederse borçlu kiracının, taşınmazı tahliye etmesine karar verir. Bu karar üzerine borçlu kiracı, icra müdürü tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır789.
Borçlu kiracı, atmış günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş ise kiradan sayılmayan faiz, icra giderleri ve avukatlık ücretinin süresinde ödenmemesi nedeniyle tahliye kararı verilemez790.
Kira sözleşmesinde yakıt (kalorifer), elektrik, su ve kapıcı parasının borçlu kiracıya ait olduğu yazılı ise bunlar da kiraya dahildir ve bunların (ödeme süresi içinde) ödenmemesi halinde de borçlu kiracının tahliyesine karar verilir791.
b-Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi
Borçlu kiracı, yedi gün içinde ödeme emrine itiraz ederse bununla ilamsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için alacaklı kiralayanın, icra mahkemesinden borçlu kiracının itirazının kaldırılmasına ve taşınmazı tahliye etmesine karar verilmesini istemesi gerekir792.
Alacaklı kiralayan, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyesini istemezse bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibi yapamaz.
Borçlu kiracı, itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle bağlıdır793.
Borçlu kiracı, kira akdi ile kira akdi dışındaki sebepler nedeniyle ödeme emrine itiraz edebilir794.
789 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319. 790 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319.
791 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319; KORKUSUZ, s.132.
792 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel
bilgiler), s.91.
793 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319. 794 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319.
Kira akdine itiraz borçlu kiracının, kira akdinin varlığını inkar etmesidir. Borçlu kiracının, itirazında bunu açık ve kesin olarak bildirmelidir. Aksi halde kira akdini kabul etmiş sayılır795.
Alacaklı kiralayan, kira akdine itiraz halinde kira akdi yazılı ve/veya noterden tasdikli değilse icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve borçlu kiracının, tahliyesini isteyemez. Bu hallerde ancak sulh hukuk mahkemesinde kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir. Bu davada, ihtarlı ödeme emri BK.m. 288’de yazılı ihtar yerine geçer796.
Kira sözleşmesi, noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise alacaklı kiralayan, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir797.
Kira akdi dışındaki itiraz sebepleri, kiranın ödenmiş olması, çeşitli nedenlerle kiranın istenemeyeceği ve takas gibi nedenler olabilir. Bu itiraz ile de takip durur798.
Kira akdi dışındaki sebeplerle ödeme emrine itiraz eden borçlu kiracı, kira akdini açık ve kesin olarak inkar etmediği için kira akdini kabul etmiş sayılır, bu nedenle icra mahkemesindeki itirazlarını ispat etmekle yükümlüdür799.
Kira akdi ve kira akdi dışındaki itirazları inceleyen icra mahkemesi bu itirazları yerinde görmez ise itirazların kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verir. Bu kararlar da temyize tabidir; fakat bu temyiz tehiri icra kararı alınmadan takibi durdurmaz800. 795 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319. 796 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.319. 797 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.320. 798 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.320. 799 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.320. 800 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.321.
B-KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE TAHLİYE