içindir. Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilen bir taşınmazın, kira süresinin sona ermesinde ilamsız icra yolu ile tahliyesi istenemez801.
6570 sayılı Kanun’a tabi olmayan taşınmazlarda;
-Nerede bulunursa bulunsun üstü örtülü olmayan tüm taşınmazlar,
-Belediye teşkilatı olmayan yerlerde bulunan tüm taşınmazlarla ilgili İİK nun 272-275. maddeleri tam olarak uygulanır802.
6570 sayılı Kanun’a tabi olan taşınmazlarda;
-Belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyonlarda bulunan tüm üstü örtülü taşınmazlar için İİK’nın 272-275. maddeleri borçlu kiracının, tahliye taahhüdünde bulunması halinde uygulanır.
6570 sayılı Kanun sürenin sonunda, alacaklı kiralayana, kira sözleşmesine son verme yetkisi vermemiştir.
Kiralayanın İİK’nın m.272 vd. göre 6570 sayılı Kanun’a tabi taşınmazlar için tahliye takibinde ancak;
-Borçlu kiracının, kira süresinin sona ermesinden en az onbeş gün önce kira sözleşmesini yenilemeyeceğini ve kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak kendisine bildirmiş olması halinde veya;
-Borçlu kiracının ilk kira sözleşmesinden sonraki tarihte, kiralananda otururken sonraki kira sözleşmesinde veya kira sözleşmesinden ayrı olarak yazılı şekilde, şartsız olarak tahliye taahhüdünde bulunmuş olması halinde bulunabilecektir. Yani
801 PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.92; MUŞUL, s.1157.
802 KURU,(icra), s.352; UYAR, s.533, UYAR, Talih,Yazılı Kira Sözleşmesi ile Kiralanmış veya
Kiracısı Tarafından Tahliye Taahhüdünde Bulunulmuş Olan Taşınmazların Tahliyesi, s.2, www.talihuyar.com, (E.T.01/11/2010).
6570 sayılı Kanun’un 7/a maddesinde düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü için gereken şartlar gerçekleştiğinde tahliye talebinde bulunabilir803.
Kira süresinin sona ermesi nedenine dayanarak taşınmazların tahliyesi, taşınmazın 6570 sayılı Kanun’a tabi olup olmadığına göre değiştiğinden, bu konuda tereddüde düşüldüğünde tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak, bilirkişiden görüş alınması gerekir804.
Hasılat kirasına konu olan taşınmazın kira süresinin sonunda tahliyesi yapılabilir mi yoksa hasılat kirasına konu taşınmazın tahliye edilebilmesi için tahliye taahhüdüne gerek olup olmadığı hususu Yargıtay Daireleri arasında içtihat ayrılığına neden olmuştur.
Bu konudaki uyuşmazlıkları temyizen incelediği dönemde, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi istikrar kazanmış kararlarında “hasılat kirasına konu olan taşınmazların, kira süresi sonunda yazılı tahliye taahhüdüne gerek olmaksızın, İİK.m.272 vd.’na göre tahliyesinin sağlanabileceğine” karar vermiştir805.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kimi kararlarında “hasılat kirasına konu taşınmazların da 6570 sayılı Kanun’un kapsamında olduklarını, tahliye kararı verilebilmesi için bu kanunun 7. maddesinde yazılı tahliye nedenlerinin (yazılı tahliye taahhüdünün) bulunup bulunmadığının araştırılması gerekeceğine” karar vermişken;806
Bir kısım kararlarında ise “hasılat kirasına tabi sözleşmeler kiralanan üstü örtülü, çatılı olsa dahi hakkında 6570 sayılı Kanun değil, 818 sayılı Borçlar Kanununun uygulanacağına” karar vermiştir807.
6570 sayılı Kanun kapsamında bulunan hasılat kirasına konu taşınmazlar hakkında, 6570 sayılı Kanun’un mu, yoksa 818 sayılı Borçlar Kanununun mu
803 UYAR, (icra), s.534; KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.324; UYAR, (makale tahliye
taahhüdü), s.3.
804 UYAR, (icra), s.534; UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.3.
805 12 HD 22.01.1981 T 1980/9324 E 1981/510 K; 12 HD 12.05.1980 T 1980/2830 E 1980/4241 K
UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.4.
806 6 HD 19.02.2002 T 2002/1001 E 2002/1150 K UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.4. 807 6 HD 26.02.2004 T 2004/931 E 2004/1137 K UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.3.
uygulanacağı hususunda yukarıda 1.bölüm III.başlık altında ve 2.bölüm II.başlık altında ayrıntılı bilgi verilmiştir808.
1-6570 Sayılı Kanun’a Tabi Olmayan Taşınmazların Tahliyesi a-Tahliye Talebi
Alacaklı kiralayan, kira süresinin bitiminde kira sözleşmesinin susma ile yenilenmesini istemiyorsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak, borçlu kiracının tahliyesi için ilamsız tahliye takibi yapabilir. Alacaklı kiralayan, tahliye (takip) talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesini de icra dairesine vermelidir809.
Bir aylık süre, hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan icra müdürünce ve icra mahkemesince doğrudan doğruya dikkate alınması gerekir810.
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye, belirli süreli kira sözleşmelerinde uygulanabilir, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bu takip yapılarak taşınmazın tahliyesi mümkün değildir811.
Takip talebinde, açıkça tahliye isteğinin belirtilmesi gerekir812.
Alacaklı kiralayanlar birden fazla kişi ise hepsi birlikte zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan tahliye takibinde bulunmaları gerekir813.
Kiralananda birden fazla borçlu kiracı var ise borçlu kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan ve tahliye borcu bölünebilen bir borç niteliği taşımadığından tahliyeye ilişkin takibin tüm borçlu kiracılara yöneltilmesi gerekir814.
808 bkz. s. 35 ve s.42.
809 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel
bilgiler), s.93; MUŞUL, s.1159.
810 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.6. 811 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.6. 812 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.7. 813 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.7. 814 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.6.
Kira süresinin sona ermesi nedenine dayanarak yapılacak takip taşınmazın aynı ile ilgili olmadığından icra takipleri ile ilgili yetki kuralları gereğince tahliye takibi borçlu kiracının ikametgahının bulunduğu, kira sözleşmesinin yapıldığı, sözleşmenin yerine getirileceği, taşınmazın bulunduğu, yetki sözleşmesinde öngörülen yerde yapılabilir815.
b-Tahliye Emri
Tahliye talebini alan icra müdürü, borçlu kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu tahliye emrine şunlar yazılır:816
Alacaklı kiralayanın ve borçlu kiracının kimlikleri ve adresleri,817
Kira sözleşmesinin tarihi, borçlu kiracının kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin bir itirazı varsa bunu yedi gün içinde bildirmesi,818
Borçlu kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse, borçlu kiracının tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesi, aksi halde icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılacağı ihtarı819.
c-Tahliye Emrine İtiraz
aa-Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi
Borçlu kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtiraz dilekçesi ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirilir. İtiraz ile yapılan ilamsız tahliye takibi durur820.
815 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.11. 816 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322.
817 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.595. 818 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.595. 819 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322; MALKOÇ/KILIÇOĞLU, s.595.
820 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322; PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel
Borçlu kiracının itirazı, yalnız kira sözleşmesinin inkârına, yenilendiğine veya uzatıldığına ilişkin olabilir821.
Borçlu kiracı, tahliye emrine itiraz ederken alacaklı kiralayanın icra dairesine verdiği kira sözleşmesindeki imzayı ayrıca ve açıkça inkâr etmezse, bu imzayı ikrar, etmiş sayılır822.
Borçlu kiracı, itirazında kira sözleşmesindeki imzayı inkâr ederse, alacaklı kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Çünkü, icra mahkemesinin burada imza inceleme yetkisi yoktur. Bu halde, alacaklı kiralayan, borçlu kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir823.
Borçlu kiracı itirazında kira sözleşmesindeki imzayı inkâr etmemişse veya kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise alacaklı kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir824.
bb-Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi
Borçlu kiracı yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse, tahliye takibi kesinleşir. Borçlu kiracı, on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmezse, icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır ve taşınmaz alacaklı kiralayana teslim edilir825.
Tahliye emrine itiraz edilmemesi ile tahliye emri kesinleşmekte, icra mahkemesinin ayrıca tahliye kararı vermesine gerek kalmadan, taşınmaz icra dairesi tarafından zorla boşaltılarak alacaklı kiralayana teslim edilmektedir826.
2-6570 Sayılı Kanun’a Tabi Olan Taşınmazların Tahliyesi
6570 sayılı Kanun’un 1. maddesinde Belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve istasyonlardaki musakkaf (örtülü) yani üzerinde ev, dükkan, otel, fabrika
821 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.322. 822 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.323. 823 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.323. 824 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.323.
825 PEKCANITEZ/ATALAY/ÖZEKES, (icra temel bilgiler), s.9; MALKOÇ/KILIÇOĞLU,
s.595.
gibi binaların bulunduğu taşınmazların bu kanun kapsamında olduğu belirtilmiştir827. 6570 sayılı Kanun’a göre borçlu kiracı istemezse, alacaklı kiralayanın kira süresinin bitiminde borçlu kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkı yoktur. Fakat borçlu kiracı kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir zamanda, kira süresi bitince veya başka bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair ayrı bir yazılı taahhütte bulunmuş ise alacaklı kiralayan kira süresinin bitiminde yazılı tahliye taahhüdünde bildirilen tarihte borçlu kiracının taşınmazı tahliye etmesini isteyebilir828.
Elinde borçlu kiracı tarafından verilmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunan alacaklı kiralayan, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde bu yazılı tahliye taahhüdünü ve yazılı kira sözleşmesini icra dairesine vererek ilamsız tahliye takibi yapabilir829.
Uygulamada borçlu kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye takiplerine alacaklı kiralayanlar tarafından çokça başvurulmaktadır.
İcra Müdürünün ve icra mahkemesinin takibin ve tahliye isteminin geçerliliği için aşağıdaki hususların varlığını araştırmaları gerekir830.
1-Tahliye taahhüdü yazılı olmalı, kiralananın hangi tarihte tahliye edileceği kesin olarak herhangi bir şarta bağlı olmayarak belirtilmiş olmalıdır831.
2-Tahliye taahhüdü, borçlu kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır, borçlu kiracının ortağının vereceği taahhüt geçerli değildir832.
3- Borçlu kiracı, kiralanana girdikten sonra yani kiralananı teslim aldıktan sonra tahliye taahhüdünde bulunmuş olmalıdır833.
Bu tahliye takip talebi üzerine borçlu kiracıya bir tahliye emri gönderilir.
827 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.324. 828 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.324. 829 KURU/ARSLAN/YILMAZ, (icra), s.325. 830 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.7. 831 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.7. 832 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.8. 833 UYAR, (makale tahliye taahhüdü), s.8.
Bundan sonraki işlemler 6570 sayılı Kanun’a tabi olmayan taşınmazlardaki gibidir834.
C-KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI