Hasılat kirasında, kira bedelinin indirilmesi davası kiralananın ayıplı olmasından veya fevkalade felaket hallerinin bulunmasından kaynaklanabilir.
1-Kira Bedelinin İndirilmesi Davalarının Hukuki Niteliği
Kira bedelinin indirilmesi davası, kiracı tarafından açılır. Davada, fevkalade hallerin varlığı halinde kira bedeli fevkalade hallere uygun bir bedel haline
504 ERTÜRK, s.446; ÖZTÜRK, s.429; ARAT, s.180.
505 “13 HD 29.05.2003 T 2003/3007 E - 2003/7017 K: kiracının ne miktar kira parasından sorumlu
olacağı belirlenmeli, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyi niyet, hak ve nesafet (MK Md 4,2/1 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.” bkz. akip. (E.T. 10.10.2010).
506 ERTÜRK, s.446; ÖZTÜRK, s.429. 507 ARAT, s.180.
getirilirken; kiralananda ayıp bulunması halinde ise kira bedelinin, ayıpla orantılı olarak indirilmesine karar verilmektedir.
Her iki indirim sebebinde de, hakim, kira bedeline müdahale ederek, yeni bir kira bedeli belirlediği için kanaatimizce kira bedelinin indirilmesi davaları, inşai dava niteliğindedir.
2-Kiralananda Ayıp Bulunması Halinde Kira Bedelinin İndirilmesi Davası Hasılat kirasına ilişkin hükümler arasında, kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu ile ilgili özel bir hüküm yoksa da BK. m. 272/II508 ile adi kiraya yollama yapılarak bu borç düzenlenmiştir509.
BK. m. 272/II’ de adi kiraya yapılan yollama ile BK. m.249/II'de ve m.250'de510 kiralananın ayıplı olması ve kiralayana verilen süre içinde ayıbın giderilmemesi karşısında kiracıya seçimlik haklar tanınmıştır. Kira bedelinin indirilmesi talebi de bu seçimlik haklardan birisidir.
Kira bedelinin indirilmesi davasının açılabilmesi için her şeyden önce taraflar arasındaki sözleşme sona ermemiş olmalıdır. Kiracı, kiralayana gönderdiği ihtarda ayıpların giderilmesi için belli bir süre vermeli ve bu süre içinde ayıplar giderilmemiş olmalı ve ayıpların devamı nedeniyle, kiracının kiralananı kullanması ve yararlanması önemli ölçüde kısıtlanmış bulunmalıdır. Kiracı bu kısıtlanma ile orantılı bir miktarın kira bedelinden indirilmesini isteyebilir511. Ancak böyle bir
508 YTBK. m.358'de kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlere yollama yapıldığı için YTBK.'da
272/II'deki hükme yer verilmemiş.
509 KARAHASAN, s.1161.
510 YTBK. m.307'de “Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu
ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
511 ALTAŞ, (hasılat), s. 126; TANDOĞAN, s.172; CANSEL, s.111; ZEVKLİLER/HAVUTÇU,
s.214; “14 HD 04.02.2010 T 2009/14956 E – 2010/1043 K: Hasılat kirasına uygulanması gereken Borçlar Kanununun 272. maddesine göre kiralayanın kiralananı akitte belirtilen maksada uygun kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde kiracıya teslimi zorunludur. Teslimin eksik yapılması halinde kiracı Borçlar Kanununun 272. maddesinin yaptığı gönderme sebebiyle adi kiraya ilişkin Borçlar Kanununun 249. maddesinden yararlanarak ya akti feshe yahut kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini istemeye yetkilidir. Bu sebeple davalının sözleşmenin 16.3. maddesi hükmü uyarınca bedelden indirim yaparak kira bedeli ödemesinde somut olay açısından yasaya aykırılık yoktur.” bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010).
istemde bulunabilmesi için kanunda belli bir süre konulmamış ise de, bu davanın kira dönemi bitmeden makul bir sürede istenmesi gerekir.
YTBK.'da hasılat kirasına ilişkin hükümlerde kiralayanın, kiralananın ayıplarından sorumluluğu ile ilgili bir düzenleme yapılmamıştır. Hasılat kirasında kiralananda ayıp bulunması halinde kira bedelinin indirilmesi davasının hukuki dayanağı YTBK. m.358'deki yollama nedeniyle kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerdeki kiralayanın, kiralanandaki ayıplarından sorumluğu ile ilgili düzenlemelerdir. YTBK.'nun m.304’de kiralananın teslimi anındaki ayıptan; m.305’de ise kiralananda sonradan meydana gelen ayıptan kiralayanın sorumluluğu düzenlenmiştir. Kiracı, YTBK.'nun 304 ve 305. maddelerinde belirtilen ayıpların varlığı halinde YTBK.'nun 307. maddesi gereğince kira bedelinin indirilmesini isteyebilir.
3-Fevkalade Felaket Hallerinin Meydana Gelmesi Halinde Kira Bedelinin İndirilmesi Davası
Kira bedelinin indirilmesinin istenebileceği diğer bir durum ise BK. m. 282’ de512 düzenlenen öngörülemeyen felaket ve tabi olaylardır. Bu maddeye göre kira bedelinin indirilmesinin istenmesi için kira dönemi içinde beklenmeyen ve önceden öngörülemeyen tabi bir olay veya felaket nedeniyle, kiralanandan elde edilen hasılatın, önemli ölçüde azalması gerekir513. Böyle bir istemde indirim miktarı, talebe dayanak olarak gösterilen olayların meydana gelmediği dönemlerde elde edilen
512 YTBK. m.363'de; “Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal
olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.
Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.” şeklinde düzenlenmiştir.
513 “14 HD 17.02.2009 T 2008/13916 E – 2009/1990 K: … belgelere göre dava konusu
zeytinliklerin şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1175 TL üzerinden kiralanmış olması, zeytinliklerde verim düşüklüğünün bilirkişi raporu ile tespit edilmiş olması ve bu verim düşüklüğünün gerçek sebebinin de 2007 yılındaki kuraklık olduğu belirlenmiş olmasına göre davanın reddi doğru değildir. Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve kurallar gözetilmek suretiyle ve zeytin mahsulünün kuraklıktan etkilenmesi sonucu bilirkişi raporu ile belirlenen davacının zararı da göz önüne alınarak Türk Medeni Kanununun 4. maddesinin hakime tanıdığı takdir yetkisi kullanılarak davacının talepleri değerlendirilip bir karar verilmelidir.” bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010).
hasılat ile olayların meydana geldiği dönemlerde, elde edilen hasılat miktarları dikkate alınarak belirlenir514.
Tarımsal taşınmaz deyiminden verimin tarım, bağcılık, meyvecilik büyük ölçüde sebzecilik ve hayvancılık yoluyla elde edildiği taşınmazlar anlaşılmaktadır. Ancak doktrinde kıyas yoluyla her türlü hasılat kirasına uygulanabileceği görüşünde olanlarda bulunmaktadır515. Ancak kanaatimizce tarımsal taşınmazlar dışındaki hasılat kirası sözleşmelerinde bedelin indirilmesi, uyarlama davası yoluyla da istenebileceğinden BK. m. 282’ deki düzenleme sadece tarımsal taşınmazlar için getirilmiştir.
BK. 282 ‘de aranan olağan üstü felaket halleri, söz konusu bölgenin özellikleri göz önünde bulundurularak belirlenmelidir. Olay önlenemeyecek nitelikte bulunmalıdır. Verimdeki azalmanın önemli olup olmadığının belirlenmesinde verim tutarı ile kira tutarı karşılaştırılmalı; kiracı ve ailesinin en az geçim giderleri ve işletme giderleri ile normal verim arasındaki oran göz önünde tutulmalıdır. Geçmiş yılların ortalaması bulunurken yalnızca verimin iyi olduğu yıllar değil, kötü olduğu yıllar ve kira süresi de hesaba katılmalıdır. Hakim gerekirse o yıl hiç kira verilmemesine hükmedebilir516.
Kiracının, kira bedelini indirme hakkından önceden vazgeçmesi BK. m. 282/2’ de belirtilen istisnalar dışında mümkün değildir517. BK. m. 282/2’ de belirtilen bu istisnalar; Fevkalade felaket hallerinin meydana gelmesi ihtimali nazara alınarak kira bedelinin rayiçten düşük belirlenmesi hali ve meydana gelen zararın sigorta ile karşılanması halidir. Bu istisnaya YTBK. m.363’te aynen yer verilmiştir.
YTBK. m 363’te olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim başlığı altında 818 sayılı Borçlar Kanunu m.282 deki düzenlemeye yer verilmiştir.
514 ÖZTÜRK, s.475; YAVUZ,Nihat, Ürün Kirası Bedelini İndirme Talebinin Sözleşmenin Değişen
Şartlara Uyarlanması İstemi İle Bağlantısı, Terazi Aylık Hukuk Dergisi, Yıl:5 Sayı:46, Haziran 2010,(makale), s.75-87.
515 bkz. ALTAŞ, (hasılat),s.126.
516 KARAHASAN, s.1167; TANDOĞAN, s. 175; HATEMİ/SEROZAN/ARPACI, s 363;
ALTAŞ, (hasılat), s.127; CANSEL, s.111.
517 KARAHASAN, s.1167; HGK 27.01.2010 T 2010/14-14 E 2010/15 K bkz. akip. (E.T.