Hasılat kirasının konusu, taşınır veya taşınmaz mallar ile işletme (Ticari-Zirai İşletme vs.) veya haklar olabilir66. Örneğin; bir otelin işletme ruhsatı ile birlikte kiralanması, bir işletmenin tamamının veya bir kısmının kiralanması, bir gazetenin ilanlar kısmının kiralanması, madenlerin kiralanması, meyve bahçesinin meyvelerinin toplanması için kiralanması vs hasılat kirasına konu olabilir67.
Hasılat kirasından söz edilebilmesi için hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması, burasının demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Taşınmazın, tek başına kiraya verilmesi halinde işletme hakkı da kiraya verilmemiş ise hasılat kirasından söz edilemez68. Bir otelin binasının, işletme ruhsatı olmaksızın kiraya verilmesi halinde hasılat kirası söz konusu olmaz.
65 ALTAŞ,(hasılat), s. 76.
66 “14 HD 04.11.2010 2010/10574 E – 2010/12098 K: Taraflar arasındaki 19.07.2006 tarihli ve 30
yıl süreli sözleşmenin konusu “kale kaynak suyu” işletme hakkına ilişkindir. Sözleşme mahiyeti itibariyle hasılat kira sözleşmesidir. Bu bakımdan uyuşmazlığın çözümünde hasılat kirasına ilişkin Borçlar Kanununun 270. ve devamı maddeleri hükümlerinin uygulanması gerekir. ” bkzYargıtay Başkanlığında Görev Yapan Kullanıcılara Hizmet Veren Resmi Site. (http://intranet.yargitay.gov.tr) (E.T. 10.10.2010).
67 ALTAŞ,(hasılat), s. 77.
68 “6 HD 01.06.2010 T 2010/5140 E - 2010/6524 K: . Borçlar Kanunu’nun 270 ve devamı
maddelerinde düzenlenen hasılat kirasından söz edilebilmesi için hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal,ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusu oluşturması, burasının demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir.Oysa taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davacıya ait tesislerin demirbaşları ile birlikte otel olarak kullanılması için davalı borçluya kiraya verildiği ve işletme ruhsatı alma yükümlülüğünün davalı borçluya ait olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim Kirazlı Belediye Başkanlığı’nca da iş yeri açma ve çalışma ruhsatı da 29.12.2006 tarihinde davalı borçlu adına düzenlenmiştir. Hasılat getiren bir yerin demirbaşları ile kiraya verilmesi tek başına ortada hasılat kirası ilişkisi olduğunu göstermez. Kiralananın işletme ruhsatı ile birlikte kiralanması da söz konusu olmalıdır. Bu halde taraflar arasındaki kira ilişkisinin Borçlar Kanunu’nun adi kira hükümlerine tabi olduğunun kabulü gerekir.” bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010); 6 HD 14.07.2010 T 2010/5101 E - 2010/9086 K bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010); 6 HD 15.06.2010 T
Hasılat kirasının konusu genellikle bir taşınmaz veya bir işletmedir. Ancak hasılat getiren bir taşınırda hasılat kirasına konu olabilir. Taşınırların hasılat kirasına konu olması bir ticari taksinin işletme ruhsatı ile birlikte kiralanması şeklinde olabileceği gibi; semere getiren (süt, yün vs) bir ehil hayvanın, kiraya verilmesi şeklinde de olabilir69. Bir atın, yük hayvanı olarak kiraya verilmesinde hasılat kirası değil adi kira söz konusudur.
Hasılat kirasını, adi kiradan ayıran özelliklerinden biri de hakların da hasılat kirasına konu olmasıdır. Hakların kiraya verilmesine; fikir ve sanat eserinin kiraya verilmesi, maden çıkarma hakkının kiraya verilmesi, gölden balık tutma hakkının kiraya verilmesi örnek gösterilebilir70.
2-Kira Bedeli
Kira bedeli, hasılat kirasının esaslı unsurlarındandır. Kiralayanın bir mal ya da işletmenin kullanımını ve semerelerinden yararlanılmasını terk etmesine mukabil olarak kiracı tarafından kiralayana kira bedeli ödenmelidir71.
Kira bedeli genellikle bir miktar paradır72. Hasılat kirasında; adi kiradan farklı olarak kira bedeli kiralananın semerelerinin veya hasılatının bir kısmı olabilir73. Bir tarlanın ortakçılık suretiyle kiraya verilmesi, bir şirketin elde edeceği karın bir kısmının kira olarak belirlenmesi buna örnek gösterilebilir.
YTBK’nın 357. maddesinde isabetli olarak ücret kavramı yerine kira bedeli kavramı tercih edilmiştir.
2010/2448 E - 2010/7268 K bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010); 6 HD 11.11.2010 T 2010/8719 E - 2010/12486 K bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010). 69 TANDOĞAN, s. 4. 70 TANDOĞAN, s.6.
71 ALTAŞ,(hasılat), s. 79; TANDOĞAN, s. 14; YAVUZ,N, s.2849; ZEVKLİLER/HAVUTÇU,
s.170; KARAHASAN, s.1159.
72 ALTAŞ,(hasılat) s. 79; CANSEL, s. 107, 108; TANDOĞAN, s. 14; YAVUZ,N, s.2864;
ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s.170, ŞENYÜZ, s.228; ARAL, s.210.
73 ALTAŞ,(hasılat), s. 79; TANDOĞAN, s. 14; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s.170; KAHVECİ,
3-Tarafların Anlaşması
Tüm sözleşmelerde olduğu gibi hasılat kirasının kurulabilmesi için tarafların anlaşması gerekmektedir. Tarafların anlaşması, hasılat kirasının esaslı unsurlarındandır. Hasılat kirasında kiralayan ile kiracının, kiralananın kullanma ve işletme hakkının devri ile buna mukabil ödenecek kira bedeli üzerinde, karşılıklı olarak anlaşmaları gerekir. Adi kirada olduğu gibi hasılat kirasında da kira konusu şeyin teslimi, sözleşmenin geçerli olarak kurulması için şart değildir74.
Hasılat kirasında, tarafların anlaşmalarında sözleşme ehliyeti, sözleşmenin kurulması gibi genel hükümler uygulanır75. Sözleşme serbestisi gereği taraflar hasılat kirası sözleşmesini diledikleri şekilde yapabilecekleri gibi içeriğini de diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak bunun sınırı BK. 19. vd. (YTBK m. 26. vd.) maddeleridir.
4-Kiracının İşletme Yükümlülüğü
Hasılat kirasında, semere getiren bir şeyin, kirası söz konusu olduğu için adi kiradan farklı olarak kiracının, işletme yükümlüğü vardır. İşletme yükümlülüğü, kiracının, kira konusu şeyi, işletmek suretiyle semerelerini arttırması yada en azından muhafaza etmesidir76.
Kira sözleşmelerinde kiralayanın, kiralananı kullanıma uygun bulundurma zorunluluğu vardır. Kiracının da buna paralel olarak kiralanandan faydalanma zorunluluğu bulunmaktadır.
Hasılat kirasında, kiralanan gelir getiren bir şey olduğu için kiracının işletmemesi halinde gelir getirme kabiliyetini koruması riske girecektir. Örneğin; bir otel işletme ruhsatı ve müşterileri ile birlikte kiraya verildiğinde kiracı oteli işletmediği takdirde, kiralayan, müşterilerini kaybedecektir. Kiracının, kiralananı iyi
74 ALTAŞ,(hasılat), s. 80; YAVUZ,C, s. 203; TANDOĞAN, s. 11; EREN, s.199; AKINTÜRK,
s.185; KARAHASAN, s.1154; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s.167; KAHVECİ, s.6-7,
TUNABOYLU, s.434; ŞENYÜZ, s.227; GÜMÜŞ, (borçlar), s.312.
75 ALTAŞ,(hasılat), s. 80; YAVUZ,C, s. 206; KARAHASAN, s.1154.
76 ALTAŞ,(hasılat), s. 81; CANSEL, s. 94; TANDOĞAN, s. 7; ZEVKLİLER/HAVUTÇU,
kullanması halinde ise kiralayanın geliri garanti altına girecek hatta artacaktır77. Bu nedenle kanun koyucu bu şekilde hasılat kirasında kiralayana, işletme yükümlülüğü koymuştur78.
Hasılat kirasına konu şey belirli bir bedel karşılığında, kiraya verilmiş ve kiralananın işletilmemesi halinde, kiralayan zarara uğramıyorsa bu gibi istisnai hallerde, kiracının, işletme yükümlüğü ortadan kalkabilir.
5-Hasılat Kirasında Defter Tespiti
BK. m. 271'e göre;“İcarda alat, hayvan yahut zahirede dahil ise iki taraftan
her biri diğerine bu eşyanın tamam ve imzalı bir defterini vermek ve bunların kıymetlerini müştereken takdir ve tesbit etmekle mükelleftir.”
Tek başına, doğrudan doğruya hasılat getirmese bile bazı taşınır mallar da tarımsal veya sınai bir işletmenin parçası olarak hasılat kirasına konu olabilirler. Bu şekilde taşınırlar söz konusu olduğu zaman, taraflardan biri bunların defterinin tutulmasını isteme hakkına sahip olur79.
Uygulamada genellikle defteri kiralayan düzenler, kiracı ise kontrol eder. Defter tutulması konusundaki yükümlülük sözleşmenin kurulmasından sonra gündeme gelmektedir ve sözleşmenin kurulmasıyla ilgili değildir. Bu nedenle defter tutma yükümlülüğü, sözleşmenin zorunlu unsurlarından değildir. Defter tutma yükümlüğü, kiralayanın teslim ve kiracının da geri verme borcunun kapsamının
77 “14 HD 04.11.2010 T 2010/10574 E – 2010/12098 K: … Bu konudaki BK.m.278 f.1 hükmü
“kiracı kiralananını tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeye bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya mecburdur” şeklindedir. Görülüyor ki kiracının işletme hakkı kanunda daha ziyade bir mükellefiyet olarak belirtilmiştir. Çünkü işletme borcu ifa edilmezse kiracı belki yalnız semer elde edemez. Fakat işletme bir iktisadi ve hukuki bütünlük olarak bu vasfını devam ettirmezse kiralayanın uğrayacağı zarar kiracının kinden çok daha fazladır. Özellikle hasılattan bir miktarın kira bedeli olarak ödenmesi modeliyle kiraya verilen şirketlerde (işletmelerde) şirketin (işletmenin) faaliyetleri ve elde ettiği gelir ya da emtia kiralayanı da kira gelirleri açısından yakından ilgilendirir. Bu nedenle kiralayan şirket faaliyetlerinin (işletmenin) kiracı tarafından doğru ve maksimum gelir getirecek nitelikte yapılıp yapılmadığıyla yakından ilgili ve onu kontrol etme hakkına sahiptir. Bütün bunlardan anlaşılacağı üzere şirket (işletme) kiralarında hasılat kiracısı “basiretli bir tacir” gibi davranmalı işletmenin verim kabiliyetini zarar vermemek için bütün gayreti göstermelidir. Kuşkusuz kiracının kiralananı iyi bir surette işletme, bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurma borcunu ihlal etmesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder.” bkz. http://intranet.yargitay.gov.tr/ (E.T. 10.10.2010).
78 ALTAŞ,(hasılat), s. 81. 79 ALTAŞ,(hasılat), s. 83.
belirlenmesi açısından önemlidir. Defterin adi yazılı olması yeterlidir. Defter tespiti, ispat hukuku açısından önemlidir. Hasılat kirasına konu malı, geri verme aşamasında taraflara ispat kolaylığı sağlamaktadır. Taraflardan birisinin, defter yapılmasına katılmaktan kaçınması halinde, hakim bizzat kendisi ya da üçüncü kişi marifetiyle gerekeni yapar80.
YTBK.'da “defter tespiti”, “tutanak düzenleme ” adı altında m.359'da düzenlenmiştir. YTBK. m. 359'a göre “Kira sözleşmesi, araç ve gereçleri,
hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler.” Yeni düzenlemede kira
sözleşmesine konu taşınırların kayıt altına alınması için defter tutma yükümlülüğü yerine, tutanak düzenleme yükümlülüğü getirilmiştir. Tutanağın iki nüsha halinde düzenlenmesi ve bir nüshasının karşı tarafa verilmesi zorunluluğu getirilerek ispat kolaylığı sağlanmak istenmiştir.
E-HASILAT KİRASINDA TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI