Kentleşme Hızı

Kentleşme konut talebini etkilediği gibi konut arzını da etkilemektedir. Kentleşme ile şehirlerde artan nüfus için gerekli barınma şartları da önem arz etmektedir. Bu durumda kentlerde uygulanacak planlı kentleşme konut üretimini arttırırken aynı zamanda alt gelir grubunda yer alan hane halklarının sağlıklı koşullarda barınması için gerekli teşviklerin sağlanamaması ile yasal olmayan kaçak yapılar inşa ederek konuta olan taleplerini azaltmaları ile konut üretiminin azalmasına etki

etmektedirler (Saner, 2008: 21). Kentlere yapılan göç sanayileşme ile hızlanıp hala devam etmektedir. Kentlerin ekonomik ve sosyal cazibesi kırda yaşayan birçok kesimi kentlere yönlendirmektedir. Şehirlerde kentleşmenin artmasının başındaki ana sebepler istihdam edilmek, refah seviyesini sağlamak, eğitim ve sağlık koşullarından faydalanmak gibi birçok faktör yer almaktadır. Ulusoy ve Vural’ın yapmış oldukları çalışma doğrultusunda kentleşmenin faydalarının olmasının yanı sıra birçok sorunlarının da olduğu ileri sürmüşlerdir. Bu sorunlar ise kalabalıklaşma maliyeti, kira ve arsa maliyetlerinde yaşanan artış, gecekondulaşma ve maliyet artışı olarak sıralanmıştır. Kalabalıklaşma maliyetinden kast edilen akaryakıt israfı, zaman kaybı, trafik sıkışıklığı, kentlerde yaşanan stressin verimliliği düşürmesi ve üretimin azalması gibi olumsuz sonuçlarının olduğunu ileri sürmüşlerdir. Kira ve arsalarda görünen artış artan nüfus ile birlikte konut arzının konut talebine erişememesi konut kira değerlerinin yükselmesine ve gelecekteki beklentilerden dolayı araziyi elinde tutanların meydana getirmiş oldukları spekülatif hareketler konut maliyetini arttırdığı için konut üretimini azaltmaktadır (Ulusoy ve Vural, 2001: 9-10).

Kısacası konut arzı ve kentleşme artan nüfusun konutu talep etme şekline bağlı olarak şekillenmektedir. Kentlerde artan göç ile birlikte konut sahibi olmak isteyen bireylerin gelirleri doğrultusunda planlı veya oturum izni verilmiş yapıları tercih etmesi durumunda konuta olan arz artarken aksi halde oturum izni verilmemiş kaçak yapılarda barınmak isteyecek hane halkları konut tedarikini sınırlandıracaktır. Gelir seviyesi yüksek olan kişiler daha planlı ve oturum izni konusunda sıkıntısı olmayan konutları tercih ederken, düşük gelir düzeyine sahip kişiler için konut tercihinde birinci kriter tartışmasız düşük fiyattır.

3.2.2.5. Fiyatlar

Konut arzı ve fiyatlar arasında ki ilişki çeşitli faktörler ile açıklanabilir. Bunlar bina inşaat maliyeti endeksi, fiyatların genel seviyesinde görülecek artış, arsa değeri, emek ücreti, konut yapımında kullanılacak malzemenin fiyatı veya döviz kuru daha doğrusu bina üretim aşamasında girdi olarak gerçekleşecek her türlü kalem konut üretiminde fiyatlar üzerinde etki oluşturacaktır. Türkiye’de konut fiyat hesaplamaları TCMB tarafından yakın zamanlarda hesaplanması durumundan çalışmamızın 1980-

2016 yıllarını kapsaması ve veri olarak daha fazla derinlik içermesinden konut arzını belirleyecek fiyat kalemi olarak yapılan yazın taramaları sonucu Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) tercih edilmiştir. Bu bağlamda ÜFE’nin ülke içerisindeki birçok sektörün üretmiş olduğu mal ve hizmetlerin üretici fiyatlarının zamana içerisindeki değişimini gösteren bir endeks olma özelliğini taşımaktadır. Arz cephesi için kapsamlı fiyat endeksi olmasından dolayı birçok yazında da tercih edilmiştir. Örneğin: Türkiye’de 2009 yılında yapılan bir çalışmada da konut arzı ve fiyat değişkeni olarak belirlenen ÜFE değişkeni ile yapılmış analiz sonucunda pozitif ilişki olduğu görülmüştür. Bunun sebebi artan fiyatların konut tedarik edecek olan grupların karlılık oranını arttırmasından dolayı elde edecekleri gelir ile tekrardan konut üretiminde bulunmaları konut arzını arttıracağını ileri sürmüşlerdir (Öztürk ve Fitöz, 2006: 42). Bu bağlamda konut fiyatlarını belirleyecek birçok faktör bulunmaktadır ancak en önemlisi konut sektörü için girdi oluşturacak emek gücü ve inşa esnasında kullanılacak malzemelerin maliyetleri oluşturmaktadır. Bu doğrultuda Türkiye’de konut fiyatlarına etki edecek faktörlerin rakamsal değerleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır. Tablo 2’den de anlaşılacağı üzere 2013-207 yılları arasında işçilik ve malzeme maliyetlerinde sürekli bir artış meydana gelmiştir. (Tablo: 2)

Tablo 2: Türkiye’de Bina İnşaat Maliyet Endeksi (2013-2017)

Yıllar İşçilik Maliyeti Malzeme Maliyeti Genel Toplam

2013 201,0 174,6 180,1 2014 220,7 193,8 199,3 2015 239,0 203,8 211,0 2016 264,3 217,8 227,4 2017 297,8 265,5 272,1 Kaynak: (http://www.tuik.gov.tr/Start.do , 2018) 3.2.2.6. Gelir

Konut talebini üzerinde etkili olduğu gibi konut arzı üzerinde de etki oluşturmaktadır gelir. Gelir hem üretimin hem de tüketimin gerçekleşmesi için en

önemli faktörlerin başında gelmektedir. Normalde konut tedarikini sağlayan firmalar için bakıldığında gelirini arttıracak koşullar sektöre uygulanacak vergi politikalarının düşük tutulması, döviz kurlarının düşük olması, konut talebinin fazla olması, faiz oranlarının düşük olması gibi unsurlar konut üreticilerinin talep karşısında elde edecekleri gelirin artması beklenecektir. Etkin bir talebin olmaması ve faiz oranın yüksek olması ki borçlanma maliyetinin artmasına sebep olarak gösterilebilir. Piyasada görülen spekülatif bir hareket konut üretimini gerçekleştirecek özel kesim için elde ettikleri gelirin fazlası olması durumunda bile konut üretiminde vazgeçebilmektedirler. Bu durum daha fazla gelir elde edecek yatırım alanlarına yönelmelerine sebebiyet verebilmektedir. Ancak yapılan çalışmalar doğrultusunda da talebe karşılık konut arzının artması da konut tedarikçilerinin gelirinin artmasına ve konut üretimini bu bağlamda artışına sebep olacağı ileri sürülmektedir. Ülke içerisinde görülecek siyasi istikrarsızlık ve ekonomik bozukluk doğal olarak sektöre yatırım yapacak olan yatırımcıların piyasadan çekilmesine sebebiyet vermektedir. (Yükrük, 2018: 54-55)