İşçilerin Kanuni İpotek Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 893/3. maddesine göre: “ Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarfettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar” kanuni ipotek hakkını kullanabilirler.

Medeni Kanun yapı üzerinde emeği ile ya da emek ve malzemesiyle değer artışı sağlayan ve genellikle bu çalışmasının sonucunu yapı bittikten sonra alan yapı

225 _{TUNÇOMAĞ/ CENTEL, s. 122; TAŞMAN, s. 414; NARMANLIOĞLU, s. 243; ERKUL /}

KARACA, s. 313; SÜZEK, s. 306.

alacaklısını özel olarak koruma gereği duymuştur. Böylelikle yapı alacaklısı, hem alacağı için taşınmaz üzerine ipotek koydurabilecek, hem de tescil edilen bu ipotek sayesinde, taşınmazda meydana gelen değer artışı oranında, daha önce taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan sınırlı ayni haklara karşı sıra itibariyle bir imtiyazdan yararlanabilecektir227.

Hükümde yer alan yükleniciden kasıt228 bir yapı işinin tamamını veya bir kısmını üzerine alan kişidir. Yani alt işverendir. Buna göre bir genel yüklenici işi üzerine almış, fakat bu işi kendisi yapmayıp, bir eser sözleşmesiyle, alt yüklenici ve zanaatkarlara yaptırmış olabilir. Bu durumda alt yüklenici ve zanaatkarlar da kanuni ipotek hakkına sahiptir. Onların hakkı genel yüklenicinin kanuni ipotek hakkından bağımsızdır. Buna göre, genel yüklenici yapı alacağı için gayrimenkul üzerine inşaat ipoteği tesis ettirmiş olsa bile, alt yüklenici ve zanaatkarlar da yapı alacakları için, genel yükleniciden ayrı olarak, gayrimenkul üzerinde inşaat ipoteği tesis ettirebilirler. Tabiidir ki burada borç ilişkisi değişmemektedir. Yani alt yüklenici ve zanaatkarlara borçlu olan yine genel yüklenicidir. İnşaat sahibi ise genel yüklenicinin borcu açısından ipotek mükellefidir. Genel kabul gören görüşe göre inşaat sahibi borcunu genel yükleniciye ödemişse bile, genel yükleniciden alacağını alamamış olan alt yüklenici, kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilecektir229.

İnşaat alacağının, bir yapıya emek ve malzeme ya da yalnızca emek vermekten doğan bir alacak olduğunu yukarıda belirtmiştik. Bunun yanı sıra, bu emek ve malzeme ya da sadece emeğin yapıda somut olarak bir değer artışı meydana getirmiş olması gerekmektedir. İnşaata yalnızca standart malzeme satan alacaklıların, bu malzemeyi kredi ile vermek zorunda olmadıklarından, inşaat ipoteği yaptırmaya

227 _{M. Kemal OĞUZMAN/ Özer SELİÇİ / Saibe Oktay-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, İstanbul} 2004, s. 744.

228 _{Genel kabul gören görüş, yapı alacaklısının mutlaka bir eser sözleşmesine göre inşaatta faaliyette} bulunması yönündedir. M. Kemal OĞUZMAN /, Özer SELİÇİ, Eşya Hukuku, İstanbul 2001, s.

735. Buna karşılık aksi görüşte olanlara göre, yapı ipoteğinden yararlanacak olanlar, yalnızca

istisna akdine dayanarak çalışanlar değildir. Bir yapıda bağımsız olarak, yani bir istisna akdine dayanmaksızın çalışanlar da bu haktan yararlanmalıdır. Şöyle ki, malikin yapı veya yapı eserinin yapılmasına itiraz etmemesi veya yapıldıktan sonra onu benimsemesi halinde, eseri vücuda getirenlerin inşaat ipoteği hakkından yararlanmaları uygun olur .

hakları yoktur. Örneğin bir sıvacı emeği ile ve bir elektrikçi hem emeği hem de malzemesi ile inşaata katkıda bulunduğu için inşaat ipoteği hakkına sahip olurken, inşaata tuğla satan bir tacirin inşaat ipoteği yaptırmaya hakkı yoktur230. Bu örnekte görüldüğü üzere yalnızca malzeme vermek tek başına inşaat ipoteği hakkına sahip olmak için yeterli olmazsa da, kullanılan malzeme sadece o inşaatta kullanılmak üzere özel olarak hazırlanmışsa, bu durumda malzemeyi hazırlayan kişi de inşaat alacaklısı olarak kabul edilmelidir231.

İnşaat ipoteğinin kurulmasını isteme hakkı yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak inşaat alacaklısı tarafından tapu memuruna yapılacak tek taraflı beyanla kullanılır232. Bu hakkın kimlere karşı kullanılacağı ise tartışmalıdır. Hakim görüşe göre, burada eşyaya bağlı borç söz konusudur. Bu nedenle hak, sadece alacağın doğduğu andaki gayrimenkul malikine karşı değil, onun külli ve cüz’i haleflerine karşı da ileri sürülebilir. Bunun aksine bir uygulama muvazaalı temliklere zemin hazırlayacaktır233. Bu konudaki diğer görüş ise, inşaat ipoteği hakkının sadece inşaat işlerinin yerine getirildiği ve inşaatın yapıldığı dönemdeki gayrimenkul malikine karşı ileri sürülebileceği yönündedir. Buna göre, inşaat ipoteği taşınmazdaki değer artışı nedeniyle tanınmıştır; taşınmazı inşaat bittikten sonra kazanan kişi açısından böyle bir değer artışı söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle taşınmazı sonradan kazanan kişiye karşı böyle bir hak ileri sürülemez. Yine bu görüşe göre, inşaat alacaklısı, taşınmazın el değiştirmesi riskine karşı TST md 58’den yararlanarak geçici tescil şerhi verdirme imkânına sahip olmalıdır. Böylece hak, yeni malik zamanında da kullanılarak ipoteğin tescili istenebilir234.

İnşaat ipoteğinin doğumu için tescilin yapılması şarttır235. Medeni Kanun’un 895. maddesine göre, inşaat ipoteğinin tescili, işin yüklenilme tarihinden itibaren istenebilir. İşin yüklenilme anından itibaren istenilebilecek inşaat ipoteği en geç işin

230 _{OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY-ÖZDEMİR, s. 746.} 231

Şeref ERTAŞ , Eşya Hukuku, İzmir 1997, s. 504. 232 _{OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY-ÖZDEMİR, s. 747.} 233 _{ERTAŞ, s. 503.}

234 _{OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY-ÖZDEMİR, s. 747.}

235 _{Jale G. AKİPEK Türk Eşya Hukuku, Ankara 1974, s. 245; OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY-}

fiilen bitiminden itibaren üç ay içerisinde istenmelidir. İşin yüklenilme anından kasıt, sözleşmenin kurulma anıdır. Ayrıca işe fiilen başlanması aranmamaktadır. Tescilin en geç istenebileceği, işin fiilen bitmesinden itibaren işleyecek üç aylık süre, hak düşürücü süredir. Bu sürenin başlaması için tüm yapının tamamlanması beklenmez. İnşaat alacaklısının üstlendiği işi bitirmesi yeterlidir. Geçici tescil şerhinin verilmiş olması hakkın düşmesini engeller236.