a) Hukuki geçerlilik: İpotek veya gayrimenkul rehninin zamanında ve usulünce tescil edilmiş olması ve kredi sözleşmesinin akdedildiği tarih itibariyle karşılıklılık ilkesine göre ilgili tüm ülkelerde geçerliliğinin bulunması gereklidir. Sözleşme şartları, teminata ilişkin rehin hakkının kullanılabilmesi için herhangi bir hukuki boşluk oluşturmayacak şekilde düzenlenmelidir. Gayrimenkul teminatına ilişkin hukuki süreç, bankanın teminatı makul bir süre içinde nakde çevirmesine imkân sağlamalıdır.
b) Gayrimenkul değerlerinin izlenmesi: Bankalarca gayrimenkulün değeri, ticari gayrimenkullerde yılda en az bir kez ve konut amaçlı gayrimenkullerde asgari 3 yılda bir gözden geçirilir.
Piyasa koşullarında önemli değişikliklerin olduğu durumlarda gözden geçirme daha sık aralıklarla yapılır. Gayrimenkulün değerinin gözden geçirilmesine ve yeniden değerleme gerektiren gayrimenkullerin belirlenmesine yönelik olarak bankalarca istatistiksel yöntemler kullanılabilir. Gayrimenkulün değerinin genel piyasa fiyatlarına bağlı olarak önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergelerin bulunması halinde ise gayrimenkul, 54 üncü maddenin birinci fıkrasında belirtilen yetkili değerleme kuruluşları tarafından yeniden değerlenir. Tutarı 3 milyon TL olan ya da özkaynakların yüzde beşinin üzerinde olan kredilerde, gayrimenkul değerlemesi,54 üncü maddenin birinci fıkrasında belirtilen yetkili değerleme kuruluşları tarafından asgari 3 yılda bir tekrarlanır.
c) Dokümantasyon: Bankalarca kabul edilen ikamet ve ticari amaçlı gayrimenkul türleri, gözden geçirme yöntemleri ve bu kapsamdaki kredilendirme politika ve prosedürleri yazılı hale getirilmelidir.
ç) Teminat olarak alınan gayrimenkullerin sigortalanması:
Bankalar, teminat olarak alınan gayrimenkulün uğrayabileceği hasarlar nedeniyle oluşabilecek değer kaybını karşılamak amacıyla sigortalanmasını sağlamalıdır.
127
Gayrimenkul ipoteği ile teminatlandırılmış alacaklar için borçlunun risk ağırlığından daha düşük risk ağırlıklarının uygulanabileceği Yönetmelik Ek-1 Birinci Bölüm’ün 9 numaralı konu başlığında ifade edilmektedir. Bu bölümde yer alan 53 ve 54 üncü maddeler Yönetmelik Ek-1 kapsamında söz konusu gayrimenkullerin teminat olarak dikkate alınabilmesi için gerekli olan şartları hüküm altına almaktadır.
Maddenin 1 inci fıkrasının (b) bendinde yer alan gayrimenkulün değerinin gözden geçirilmesi süreci banka tarafından yapılacaktır. Bankanın bahse konu gözden geçirme sürecini ticari gayrimenkullerde yılda en az bir kez ve konut amaçlı gayrimenkullerde asgari 3 yılda bir yapması gerekmektedir. Gözden geçirme sürecine ilişkin daha detaylı açıklamalar Kurum tarafından yayımlanan 17.06.2013 tarih ve SYR: 2013/1 sayılı Genelge’de yapılmıştır. Buna göre söz konusu Genelge’de:
“…Fıkranın (b) bendinde belirtilen “gözden geçirme süreci”nin, banka tarafından oluşturulması gerekmektedir. Bu durumda, oluşturulacak gözden geçirme süreci etkin ve yeterli olmalı ve ülkelerin ilgili mevzuatları, ilgili uluslararası standartlar ve bilimsel çalışmalardan faydalanılarak tesis edilmelidir. Bankanın bahse konu gözden geçirme sürecine ilişkin her türlü kayıt, bilgi, belge, yapı ve sistemleri denetime hazır hale getirmesi ve yapılan gözden geçirmelerin dokümante edilmesi gerekmektedir. Banka, bahse konu gözden geçirmeyi bu konuda bilgi sahibi bir veya daha fazla sayıda personel tarafından istatistiksel yöntemler kullanarak ya da kullanmadan tutarlı ve objektif bir şekilde yapmaktan sorumludur.
Diğer taraftan, fıkra hükmünün (b) fıkrasında belirtilen gayrimenkulün değerinin genel piyasa fiyatlarına bağlı olarak önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergeler bankalar tarafından belirlenmeli ve (c) bendi kapsamında gözden geçirme yöntemlerine ilişkin esas ve usuller dahilinde yazılı hale getirilmelidir.”
ifadelerine yer verilmiştir. Ancak, madde hükmünde gayrimenkul değerinin genel piyasa fiyatlarına bağlı olarak önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergelerin bulunması halinde yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca yeniden belirlenmesi gerektiği de ifade edilmiştir. Burada yer alan “önemli oran” kavramı için herhangi bir standart oran belirtilmemiştir.
Ayrıca, bankanın gözden geçirme sürecinden bağımsız olarak, 3 milyon TL üzeri kredilerde veya özkaynakların %5’ini geçen kredilerde alınan gayrimenkul teminatların asgari 3 yılda bir yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca değerlemesinin yapılması şartı getirilmiştir. Bu şartın yerine getirilmesinde teminatın değerinin ne olduğu önemli değildir. Örneğin 4 milyon TL kredi için alınan teminatlardan birisi 100 bin TL değerinde bir gayrimenkul ise bu gayrimenkulün değerlemesi 3 yılda bir mutlaka değerleme kuruluşunca yapılmalıdır ancak 2 milyon TL’lik bir kredi için, kredi tutarının özkaynakların %5’ini geçmediği varsayımı altında, alınan 1 milyon
128
TL değerinde bir gayrimenkulün değerlemesi asgari 3 yılda bir değerleme şartına tabi olmayacaktır. Gayrimenkul teminatları için değerleme kuruluşlarınca değerleme yapılmasını zorunlu koşan bir diğer yönetmelik ise
“Bankalarca Kredilerin ve Diğer Alacakların Niteliklerinin Belirlenmesi ve Bunlar İçin Ayrılacak Karşılıklara İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”’tir. Anılan Yönetmelik’te:
“3) Krediler ve diğer alacaklar toplamının yüzde bir (% 1) ve üstünü teşkil eden kredi ve diğer alacakların teminatı olan gayrimenkuller ve herhalde ipotek tutarı iki milyon Yeni Türk Lirasının üzerinde olan gayrimenkullerin rayiç bedel tespitinin ise Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelikte belirlenen usul ve esaslara göre yapılması, yapılacak tespitte, bedelin ipotek değerinden düşük çıkması halinde teminatların düşük çıkan bedel üzerinden özel karşılık hesaplamasında dikkate alınması,” hükmü yer almaktadır.
Buna ilaveten 16.12.2010 tarih ve 3980 sayılı Kurul Kararına göre 01.01.2011 tarihinden itibaren kullandırılan konut kredileri, konut teminatı altında kullandırılacak tüketici kredileri veya ticari gayrimenkul alımı amaçlı kullandırılacak taksitli ticari kredilerde ipotek altına alınan gayrimenkulün değerlemesinin BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca yapılmaması halinde bu kredilerintamamının özkaynak hesaplanmasında sermayeden indirilen değer olarak dikkate alınmasıve Yönetmeliğin 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca kredi riski hesaplamasına konu edilmemesi gerekmektedir.
Söz konusu Kurul Kararı ve sermaye yeterliliği mevzuatı birarada değerlendirildiğinde konut kredileri, konut teminatı altında kullandırılacak tüketici kredileri veya ticari gayrimenkul alımı amaçlı kullandırılacak taksitli ticari krediler için, teminat olarak alınan gayrimenkullerin değerlemesinin BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca yapılmaması durumunda;
gerekmektedir.
Kredinin 01.01.2011 tarihi öncesinde kullandırılmış olması halinde, sadece düşük risk ağırlığı uygulamasına dahil edilmemesi ve borçlunun tabi olduğu risk ağırlığında değerlendirilmesi,
Kredinin 01.01.2011 tarihinden itibaren kullandırılmış olması halinde, kredinin tamamının özkaynak hesaplanmasında sermayeden indirilen değer olarak dikkate alınması ve kredi riski hesaplamasına konu edilmemesi
129 Değerleme
Madde 54- (1) Gayrimenkulün değeri, Kurul veya Sermaye