Oturum Başkanı: Hüseyin ÜLKÜ
(HKMO Kırsal ve Kentsel Alan Düzenlemesi Komisyonu Başkanı)
23 Mayıs 2012
KONUŞMACILAR
AHMET ÖTÜNÇ (Sermaye Piyasası Kurulu, Uzman) İSMAİL KÜÇÜK (TMMOB Bilirkişilik Komisyonu Başkanı) ŞİNASİ BAYRAKTAR (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği) ÖZGÜR DALGIÇ (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) ADNAN GÜRDAL (Özelleştirme İdaresi Başkanlığı)
SUNUCU- Sempozyumun “Düzenleyici ve Denetleyici Kuruluşların Değerleme Yakla-şımları ve Beklentileri” konulu paneli için moderatör Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Kırsal ve Kentsel Alan Düzenlemesi Komisyonu Başkanı Sayın Hüseyin Ülkü ve konuşmacılar, Sermaye Piyasası Kurulu Uzmanı Sayın Ahmet Ötünç, TMMOB Bilir-kişilik Komisyonu Başkanı Sayın İsmail Küçük, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkan Yardımcısı Sayın Şinasi Bayraktar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Daire Başkanı Sayın Özgür Dalgıç, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı Gayrimenkul İşlem-leri Proje Grup Başkanı Sayın Adnan Gürdal’ı huzurlarınıza davet ediyorum.
OTURUM BAŞKANI (Hüseyin Ülkü)- Değerli katılımcılar; Arazi Yönetiminde Taşın-maz Değerleme ve Kadastro Sempozyumumuzun 7. Oturumunu açıyorum.
Bu oturumda yer alacak arkadaşlarımız, panelistler, sırasıyla adlarını okuyorum.
Ahmet Ötünç, 1982 yılında Kayseri’de doğdu. 2006 yılında Bilkent Üniversitesi İşletme Bölümünden mezun oldu. 2010 yılında Bilkent Üniversitesi Güvenlik Bilimleri Ensti-tüsü uluslararası güvenlik alanında yükseklisansa başladı. 2008-2011 Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesinde gayrimenkul değerleme şirketlerinin listeye alınması, yatırım fonlarının halka arzı konularında çalıştı. Halen de Sermaye Piyasası Kurulu Muhasebe Standartları Dairesi, gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin düzen-lemelerin oluşturulması, kalite kontrol sisteminin kurulması, uzaktan veri alım projesi, gayrimenkul değerleme şirketlerinin listeye alınması ve kalite kontrol denetimleri konu-larında çalışma yapmaktadır.
TMMOB adına katılan İsmail Küçük, 1965 yılında Trabzon’da doğdu. 1987 yılında İs-tanbul Teknik Üniversitesi Metalürji Mühendisliği Bölümünden, 1992 yılında İsİs-tanbul Üniversitesi Deniz Bilimleri ve Coğrafya Enstitüsünden mezun oldu. 1990’da Elektrik İşleri Etüt İdaresi Genel Müdürlüğünde çalışmaya başladı. 2 Kasım 2011’de Elektrik İşle-ri Etüt İdaresi kapatılınca, DSİ Genel Müdürlüğüne atandı. Değişik dönemlerde Metalürji Mühendisleri Odası Başkanlığı, TMMOB Yönetim Kurulu üyeliği, KESK’e bağlı enerji işkolu sendikalarında Ener-Sen Yönetim Kurulu görevlerinde bulundu. Çalışma alanları, su kaynakları, iklim değişimine başka taraftan bakış, hidrolik, rüzgâr ve güneş enerjisi.
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği adına katılan Şinasi Bayraktar, 1957’de Rize’de doğdu. 1975 yılında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde çalışmaya başladı. Aynı Ge-nel Müdürlükte 1985 yılında Şube Müdürlüğü, 1992 yılında Tapu Dairesi Başkanlığı, 1995 yılında Genel Müdür Yardımcılığı görevlerine getirildi. 2011 yılında atandığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Müşavirlik kadrosundaki görevine devam etmektedir.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu adına katılan Özgür Dalgıç arkadaşımız, meslek hayatına 1991 yılında Hazine Müsteşarlığında bankacılık uzmanı olarak başladı.
Bankacılık ve Düzenleme ve Denetleme Kurumunda Daire Başkanı olarak görev yap-maktadır.
Özelleştirme İdaresi Başkanlığı adına katılan Adnan Gürdal arkadaşımız, 1 Mayıs 1966’da Isparta’da doğdu. Karadeniz Teknik Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliğin-den harita mühendisi unvanıyla mezun oldu. Ayrıca 1996 yılında Anadolu Üniversitesi İktisat Fakültesine başlamış ve 2000 yılında mezun olmuştur. 1995 yılında Özelleştirme İdaresine uzman oldu ve 7 Temmuz 2003 tarihinden bu yana Özelleştirme İdaresi Baş-kanlığında Gayrimenkul İşlemlerinden Sorumlu Proje Grup Başkanlığı görevini yürüt-mektedir. 2004 yılında değerlendirme uzmanlığı lisansı aldı.
Biliyorum, hepiniz yorgunsunuz. Biz mümkün olduğu kadar süremize uymaya çalışaca-ğız ve panelist arkadaşlarımdan da o nedenle rica ediyorum. İlk turda 15’er dakika süre verirsek, artan son dakikalarda da soru-cevap bölümüyle oturumumuzu katkılarınızla zenginleştirmeyi amaçlıyoruz
Buyurun Sayın Ötünç.
AHMET ÖTÜNÇ (Sermaye Piyasası Kurulu, Uzman)- Kurumum adına bu değerli programı düzenledikleri için Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne teşekkür ediyorum.
Burada yapmak istediğim şey, öncelikle genel çerçeveyi çizdikten sonra, sermaye piyasa-sında değerleme işi nereye oturuyor, değerleme ne ifade ediyor, nasıl düzenlenmiş, Kurul olarak geleceğe dönük beklentilerimiz ve yeni olanaklar nelerdir; onlara kısaca değinmek istiyorum.
Sermaye piyasasını biz birçok yerde anlatırken, fon arz edenlerle fon talep edenlerin bu-luştuğu bir piyasa şeklinde tanımlıyoruz. Bu piyasada fonu arz edenleri halk, fonu talep edenleri ise, bu fona ihtiyacı olan şirketler vb. kuruluşlar olarak düşünebiliriz. Bu iki kesimin buluştuğu noktada mevcut sistemin de üzerine oturduğu şöyle bir kavram ortaya çıkıyor; sermaye piyasalarında kamunun aydınlatılması. Bir önceki sistem, şirketlerin de-ğerlendirilmesi ve onay mekanizması iken, şimdi kamuyu aydınlatma mekanizması halini almıştır. Yani bir şirket, kamuya yeterli bilgiyi, doğru bilgiyi verdiği sürece, kamu yani halk, tercihini yapmakta serbesttir. Biz Kurul olarak, o tercihe hiçbir şekilde karışmıyo-ruz, ancak karar verenlere doğru bilginin gitmesi şartıyla.
Bu noktadan hareketle, kamunun kullanacağı doğru bilginin en büyük kaynaklarından bir tanesinin de fi nansal raporlar olduğu söylenebilir. Bu raporlar biliyorsunuz; bağımsız denetim mekanizmasından geçiyor, ve yeni TTK ile de bu yapı ülke çapına yayılacak.
Bu mekanizma içerisinde de en önemli husus, yine “doğru bilgi”, bunu bir üst başlığa taşıyalım, “kaliteli bilgi”. Kaliteli bilginin içerisinde tabii doğru bilgi mutlaka var, ama yatırımcının kullanabileceği, işine yarayacak olan doğru bilgi esasen kaliteli bilgiyi teşkil ediyor
Peki bu noktada değerleme işi sermaye piyasasında nereye konulacak? Değerleme işi-nin sermaye piyasasına girdiği temel alan, fi nansal raporlardır. Şu anki durum itibariyle
sermaye piyasası mevzuatına tabi şirketlerin varlıkları arasında gayrimenkul veya buna dayalı haklar varsa, bunların ve de gayrimenkul projelerinin değerlemesinin değerleme şirketleri tarafından yapılan bir değerleme olarak (yeniden değerleme yöntemi kabul edil-mişse) fi nansal raporlara yansıtılması gerekiyor. Buna ilişkin düzenlememiz var, biraz sonra ona tekrar geleceğim. Değerleme konusunda, tabii, birçok kavram var ve bu kav-ramların yerli yerine oturtulması gerekiyor.
Şunu öncelikle belirtmek isterim: Bir önceki oturum konuşmacılarının konusu, kamu sek-törünün ihtiyacı olan değerleme; bu panelin konusu ise özel sektörün ihtiyacı olan değer-lemedir. Bu ayrım gerçekten çok önemlidir. Çünkü kamunun, yani devletin, değerleme faaliyetinde birçok kaygısı olabiliyor ve buna yönelik birçok düzenlemesi; kamulaştır-ması, bilirkişiliği ve benzeri birçok farklı alanda faaliyet göstermesi söz konusudur; vergi de bunun bir başka önemli ayağıdır. Ancak iş özel sektöre geldiği zaman durum biraz farklılaşıyor. Neden? Özel sektör -sermaye piyasaları özelinde konuşalım- şu an itibariyle uluslararası fi nansal raporlama standartları üzerinden hareket ediyor ve bu raporlamaların tüm dünyaya yayılması da şu anda gündemde olan bir durum olarak karşımızdadır. Bu fi nansal raporlama sisteminde temel bakış açısı şudur: global bir dünyada, başka bir ülke-deki yatırımcı, gelip bizim ülkemizde yatırım yapabilsin, ülkeler arası rahat giriş çıkışlar, sermaye hareketleri sağlanabilsin, temel noktamız burası, ki söz konusu bu yatırımcı, kendi ülkesinde aşina olduğu fi nansal raporu burada da görebilsin. Muhtemeldir ki; de-ğerleme işi de benzer bir noktaya gelecek.
UFRS’deki temel kavram, “fair value” denilen “makul değer” kavramı ya da “adil fi yat”
kavramıdır ki, fi nansal raporlarda bunun birçok varlık için tespit edilmesi gerekiyor. Do-layısıyla değerlemenin de bunu tespit etmeye yönelik olması lazım ki fi nansal raporlara uygun bir varlık (gayrimenkul) değeri tespit edilebilsin. Uluslararası değerleme standart-ları olarak kullanılan standartlarda da değer kavramı “pazar değeri” olarak adlandırılmış ve uluslararası fi nansal raporlama standartlarındaki makul değerle eşleştirilmiş durumda-dır. Bu değer türü dışında bir değer belirleyecekseniz, ki bu sigortaya esas değer olabilir veya başka işlemlere esas değerler olabilir; kamulaştırmaya ve bilirkişiliğe esas değerler olabilir veya bambaşka amaçlarla; mesela o arazi sizin için çok değerlidir, ona esas olabi-lir, pazar dışı değer tespiti de söz konusudur.
Tabii değerleme işinin çok geniş bir arka planı mevcuttur ancak burada o hususa girme-yeceğim. Buna karşın, sektörün gidişatı, eğer ülke olarak uluslararası ekonomiyle tam entegre olacaksak, değerleme de bu işin içinde yer alan bir parçası olduğundan, o da en-tegre olacaktır diye düşünüyorum. Burada tabii, özel sektör için konuşuyorum, kamu için yapılan değerleme faaliyeti bir miktar Kurulumuz görev alanı dışında kaldığı için görüş belirtmek çok doğru olmayabilir.
Finansal raporları denetleyen bağımsız denetim şirketleri değerleme konusunda uzman olmayabilirler, ki çoğunlukla değildirler. Bu nedenle bu şirketler; doğru bilgiye ulaşmak
için bir değerleme uzmanını ya da şirketini kendisine yardımcı olarak, destek olarak alır.
Yine bağımsız denetim şirketlerince, sonuçta ulaşılmak istenen nokta ise, belirttiğim gibi yatırımcılar için kaliteli bilgi oluşturulması.
Şöyle bir durum var: gayrimenkul, aslında adı taşınmaz, yani taşınmaması lazım, ama pi-yasamızda gayrimenkulün git gide likit hale geldiği, yani bir anlamda taşınabildiği, görü-nüyor. Bu likiditenin de sağlanabilmesi için gayrmenkulün o anki değerinin doğru olarak tespitine ihtiyaç var; zaten değerlemenin tanımında da bu husus açıkça yer alıyor. Ser-maye hareketi, gayrimenkule geliyorsa, çıkışını da rahat yapabilmek istiyor, rahat girip çıkabilmek istiyor ki bu da ancak likidite ile mümkündür. Gayrimenkulün başka yönleri de var, mütekabiliyet vesaire, ama salt fi nansal açıdan baktığımızda, husus bu şekildedir.
Peki, SPK bu sektörü neden düzenledi? SPK’nın sektörü düzenleyiş sebebi, işte o kaliteli bilgidir aslında. Peki, ne tetikledi bu düzenleme çabasını dediğimizde ise; gayrimenku-lün sermaye piyasasına ağırlıklı olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı ile girişi tetikliyor.
GYO adını verdiğimiz gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkuller temelinde oluş-turulmuş bir yatırım ortaklığı türüdür.
Gayrimenkulün bizim alanımıza 1997 yılında ilk olarak gayrimenkul yatırım ortaklığıyla girmesiyle, buradan itibaren bu şirketlerin portföylerine alacakları gayrimenkullerin doğ-ru bir şekilde değerlenip fi nansal raporlara doğdoğ-ru bir şekilde yansıtılması gerekliliği orta-ya çıkmıştır. Ayrıca, bunların portföye girişinde ve çıkışında doğru değerlerinin biçilmesi lazımdır ki, halkın parasının toplandığı bir şirket olan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, suiistimale açık hale gelmesin. Bu amaçlarla, bu itici güçle, düzenleme süreci başlıyor ve bir sonraki adım konut fi nansmanı sisteminde geliyor, çünkü bu sistemde ipoteğe temel teşkil eden gayrimenkullerin değerinin yine doğru bir şekilde tespit edilmesi gerekiyor.
2007’de çıkan kanunla tekrar bir revize oluyor, düzenlemeler, Kanundan başlayıp -biz kanun ve altında tebliğle düzenleme yapıyoruz- tebliğler üzerinde yapılan değişikliklerle tekrar bir adaptasyon oluyor. Konut fi nansmanı sistemi, istenilen seviyeye şu an geleme-miş olması nedeniyle, şu anki gayrimenkul değerleme sektörü, ağırlıklı olarak bankaların değerleme işleri üzerinden yürümektedir.
Kurulumuz düzenlemelerini, değerleme sektörü için temelde 2 Tebliğ oluşturmaktadır.
Birincisine Listeye Alma Tebliği diyelim, anlaşılır olsun, çünkü rakamlarla çok karma-şık oluyor, ikincisine de Uluslararası Değerleme Standartları Tebliği diyelim. Çok genel hatlarıyla arz etmek gerekirse; ilk tebliğde gayrimenkul değerleme şirketi diye bir şirket tanımlıyoruz ve bunları listeye alıyoruz. Bu listeye alınırken beş kişilik bir değerleme uzmanı ekip var, sorumlu değerleme uzmanı adı altında görev yapan en az iki kişi var ki;
bu şahısları her şeyden sorumlu tutuyoruz. Bu şirketlerin listeden çıkarılma şartları da bu Tebliğ ile düzenlenmiş. Listeden çıkarma, listeye alma ve faaliyet esasları çok detaylı bir şekilde düzenlenmiş.
İkinci önemli tebliğimiz ise, her ne kadar sektör içerisinde birinci tebliğ en önemlisi gibi görünse de, bizim sektörle değerleme raporları üzerinden muhatap olduğumuz durumlar-da, ikinci tebliğ gerçekten çok önemli bir hal alıyor. Çünkü Uluslararası Değerleme Stan-dartları Kurumunun yayınladığı değerleme stanStan-dartları var ki, UFRS nasılsa, bu da değer-leme için dünyada öyle denilebilir. Bu standartları zaten yakın zamanda da güncellediler.
Bu standartları 2006 yılında Türkçeye çevirerek düzenlemelerimiz arasına almışız.
Bu Tebliğ için de çok genel hatlarıyla şöyle bahsedeyim: 3 standart var, 2 uygulama var, 14 kılavuz notu var ve bir de sözlük var. Bu değerleme işinin nasıl yapılacağına dair standart getirme çabası; biz de değerleme raporlarından piyasamız için yapılanlarda bunu arıyoruz. Burada tabii SPK formatı diye bir format da çıktı sektörde, sektörde çalışanlar bunu bilir. SPK formatı, banka formatı, bankaların her biri kendi içinde farklı formatlarda zaten istiyorlar vesaire… Sonuç olarak, bu iki tebliğ, bizim konuya ilişkin düzenlemele-rimizin ana çerçevesini oluşturuyor.
Yurtdışında değerleme sektörünün yapısı, aslında ülkemiz için de örnek teşkil ediyor.
Yurtdışındaki sistem, aslında Türkiye’de olması gerektiğini düşündüğümüz sistem, ama şu an için o noktaya yakın mıyız, değil miyiz, o bir soru işareti. Yurtdışında değerleme sektörünün temelinde, bizdeki Değerleme Uzmanları Derneği, TDUB’a karşılık gelen yapılar var. Aslında bu yapıların kendilerini taşıyıp sektörü belli bir seviyeye getirmesi lazım, ancak bu kurumlar ülkemizde belki de gelişme aşamasında olduğu için, bu henüz tam olamıyor. Biraz da kamu, kendi kaygıları nedeniyle değerleme sektörü içerisine gi-riyor, çünkü sütten ağzı yanan, yoğurdu üfl eyerek yiyor. 2001 yılını yaşadıktan sonra, kurumlar da tabii düzenlemelerini ancak gevşetebiliyor. Sektörün gelişimini bu kronoloji-den takip edebiliriz. Ulaşılmak istenen hedef, yurtdışını yine yakalamak, çünkü UFRS’de biz önce kendimiz düzenliyorduk. Sonra en son hali, çok kısa bir tebliğle “Yurtdışında UFRS neyse, biz de aynısını istiyoruz” şeklinde düzenledik.
Değerleme şirketleri, şu anda gayrimenkulü değerliyor. Ancak, değerleme evrensel bir kavram ve içine maden girer, el sanatları girer, tarihi eserler girer. Mesela RICS’te, İngiltere’de, 21 farklı alan var. Türkiye’de, İngiltere’den farklı olarak, şu anda tabii bilir-kişilik başka bir kulvarda koşuyor, değerleme özel sektör için başka bir kulvarda koşuyor;
kesişirler mi, bilemiyorum.
Çok kısa da mevcut gidişattan bahsedeyim: Sektöre aslında yeni iş olanakları doğuyor, değerleme şirketleri için, bu yeni TTK ile de gelecek, değerleme ciddi anlamda ön plana çıkıyor ve fi nansal raporlama standartları değerlemeyi ciddi anlamda destekliyor, teşvik ediyor. Artı, SPK olarak belki biz desteklersek, değerlemenin daha sık yapılması konu-sunda, burada yeni iş olanakları ortaya çıkabilecektir. Bankacılık piyasasında BDDK’nın yayınladığı yönetmelikle birlikte ciddi anlamda bir katkı sağlandı sektöre. Biz de düzen-lemelerimizi gözden geçireceğiz, yenileyeceğiz, yeniliyoruz da zaten, bir tane Tebliğimiz şu anda görüş toplama aşamasında.
Uluslararası değerleme standartlarını en son kabul edilmiş haliyle, yine TUGDES’le bir-likte ülkemize kazandırma düşüncesindeyiz. Bu TUGDES, yeni değerleme standartları, UFRS gibi mi olur, nasıl olur, onu tabii ilerleyen süreç gösterecek. Diğer taraftan, uzak-tan veri alım projemiz var. Değerleme şirketlerinden önceden belirlenmiş çeşitli verileri online olarak alacağız, değerleme şirketlerini online kontrol edeceğiz. Dahası, değerleme şirketleri nezdinde kalite kontrol çalışmaları yapacağız, ki bu bağımsız denetimde ön plana çıkmış bir kavramdır, bunu değerlemeye adapte etmek belki de dünya çapında nadir uygulamalardan bir tanesi olabilir.
Bir de değerleme için profesyonel bir çatı örgüt olmaması aslında üzerinde önemle durul-ması gereken bir noktadır. Sözünü ettiğim bu öz düzenleyici kuruluş; kamuyu da kapsar ya da kapsamaz, kamu kurumu formatında kurulur, öz düzenleyici formatında kurulur, bunlar tabii soru işaretleri. Ancak burada önemli olan, Türkiye’de değerlemeyle ilgisi olan tüm kurumların işbirliği içerisinde hareket ediyor olması; özel sektöre daha çok hitap edenlerin özel sektörü, kamuya hitap edenlerin kamu için bir işbirliği içinde hareket etmesi çok önemli.
Size bazı istatistikler de vereyim: bizim listemizde yaklaşık 120 değerleme şirketi var, liste yayınlayanlardan en büyük liste SPK’nın listesidir. Bu şirketlerde görev yapan ve dışarıda olan yaklaşık 2 bin 500 gayrimenkul değerleme uzmanı lisansı sahibi kişi var.
Bu değerleme uzmanlığı lisansı tabii çok önemli bir kavram, ama onun için süremiz çok yeterli değil.
Sonuç olarak, değerleme sektörü için önemli şu 3 nokta ortaya çıkıyor: İnsan kalitesi, düzenleme kalitesi ve değerleme raporu kalitesi, yani içerik kalitesi. Diğer deyişle, insanı yetiştirmek, eğitmek gerekiyor, bu öz düzenleyici kuruluşların daha çok üzerine düşen bir görevdir. Düzenleme kalitesi, düzenleyici kuruluşların üstüne düşen bir görevdir; kaliteli, yurtdışıyla uyumlu bir yapı olması gerekli. Raporların kalitesi de standartlardan geçiyor.
Ne kadar kaliteli standart kabul ederseniz, ne kadar kaliteli eğitim verip, insanlarınızı yetiştirirseniz ve düzenlemenizi de ona göre ayarlarsanız, o kadar kaliteli bir değerleme sektörü ortaya çıkacaktır ve bu sektör görevini en doğru şekilde ifa edecektir diye düşü-nüyorum.
Teşekkür ederim.
OTURUM BAŞKANI- Sayın Ötünç’e teşekkür ediyorum. İsterseniz soruları en son alalım. Verdiği değerli bilgiler için, ayrıca süreyi iyi kullandığı için tekrar teşekkürler Ötünç.
Şimdi de söz sırası Sayın İsmail Küçük’te.
Buyurun, Sayın Küçük.