Bütçe Yazışmaları

O capítulo III da Lei Federal nº 11.977/2009 dispõe sobre a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares. São considerados assentamentos irregulares as "ocupações inseridas em parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em

áreas urbanas públicas ou privadas, utilizadas predominantemente para fins de moradia". Ela define:

Art. 46. A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. (BRASIL, 2009)

Pela definição da lei é possível dizer que a regularização fundiária é um procedimento complexo, que envolve várias áreas do conhecimento e seus interessados. Além disso, não é possível adotar um mesmo procedimento para a regularização de todos os assentamentos irregulares de um município. As especificidades jurídicas, ambientais e urbanísticas são tantas que a regularização de cada assentamento terá um caminho e instrumentos específicos.

Há que se falar ainda, que a Lei Federal nº 11.977/09 faz uma diferenciação da regularização fundiária de interesse social e de interesse específico:

VII – regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:

a) em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

b) de imóveis situados em ZEIS; ou

c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social;

VIII – regularização fundiária de interesse específico: regularização fundiária quando não caracterizado o interesse social nos termos do inciso VII. (BRASIL, 2009, art. 47).

Para a regularização de interesse social, além de procedimentos, a Lei Federal nº 11.977/09 e o Estatuto da Cidade regulamentam alguns instrumentos a serem utilizados na regularização, quando for o caso. Tais instrumentos são descritos a seguir.

Demarcação urbanística para fins de regularização fundiária e legitimação de posse

A demarcação urbanística é definida como:

procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses. (BRASIL, 2009, art. 47 - III)

Este instrumento pode ser utilizado quando o proponente da regularização fundiária de interesse social for o município. Ele simplifica e acelera os entendimentos em relação à posse da terra. Isso porque o município fica responsável por elaborar o auto de demarcação urbanística e averbá-lo no cartório de registro de imóveis.

O auto de demarcação urbanística é basicamente a relação existente entre a ocupação atual com a situação de registro da mesma área. Uma vez que o auto é protocolado no cartório, o oficial fará a notificação dos proprietários de forma direta e o município notificará os interessados por meio de edital. Na ausência de questionamento ou uma vez que eles forem sanados, é registrada a legitimação de posse dos ocupantes do assentamento.

A legitimação de posse é entendida como o "ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse". (BRASIL, 2009, art.47 - IV).

Após cinco anos de legitimada a posse, seus beneficiários poderão solicitar ao cartório de registro de imóvel a sua propriedade por usucapião.

Usucapião especial de imóvel urbano

Esse instrumento está regulamentado dos artigos de 9º a 14 do Estatuto da Cidade. Ele prevê que o possuidor de área ou edificação urbana de até 250m², que a possui como moradia há pelo menos cinco anos ininterruptamente sem oposição, e que não é proprietário de outro imóvel, poderá adquirir-lhe o domínio por meio da usucapião.

Há ainda a possibilidade de utilização de usucapião coletivo. Nesse caso, é usucapida área com mais de 250m² ocupada por população de baixa renda há mais de 5 anos ininterruptos e sem oposição, em que não é possível demarcar os terrenos ocupados por cada possuidor.

Nesse caso, o usucapião é declarado por juiz, cuja sentença servirá de título para o registro imobiliário.

Os proponentes do usucapião podem ser:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. (BRASIL, 2001, art.12)

Apesar de ser um instrumento importante para regularização fundiária, sobretudo porque independe de ações do poder público para sua execução, Fernandes e Alfonsin (2010) acrescentam:

Da mesma forma, de mais difícil equacionamento tem sido a questão da facilitação dos procedimentos judiciais, sobretudo para que as ações de usucapião coletivo sejam viáveis. As dificuldades são tantas e os custos envolvidos são tamanhos que na prática ações plúrimas têm sido preferidas pelos operadores da regularização fundiária em detrimento das ações de usucapião coletivo, dadas as reiteradas decisões contrárias ao instituto na jurisprudência brasileira. Na maioria dos casos, também são necessários muitos anos para que se dê a citação inicial, retardando conclusão das ações judiciais de maneira injustificada. (FERNADES; ALFONSIN, 2010, p. 24).

Apesar da burocracia jurídica para se efetivar a regularização de terrenos por meio do usucapião, tal instrumento se constitui um direito de propriedade à população de menor poder aquisitivo. Mesmo não sendo depende de uma atuação do poder público, base cadastral atualizada e com escala apropriada aliada a assessoria técnica e jurídica gratuita e a instituição do auto de demarcação podem auxiliar no procedimento.

Concessão de direito real de uso

O direito real de uso está presente no Decreto-lei nº 271/1967. Ele prevê:

Art. 7o _{É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou}

particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.(BRASIL, 1967, art. 7º) O Estatuto da Cidade acrescenta em seu artigo 48, que, para os casos de programas ou projetos habitacionais de interesse social desenvolvidos pelo poder público, o contrato de direito real de uso servirá como escritura pública e se constituirá título com aceitação obrigatória em garantia a contratos de financiamento habitacional. O Estatuto da Cidade ainda prevê em seu artigo 4º § 1º que a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratado coletivamente para os casos em que for utilizado em programas e projetos habitacionais.